Art. 78 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo permite que o proprietário encerre contratos de aluguel residencial antigos e sem prazo determinado, concedendo doze meses para a desocupação do imóvel. O parágrafo único traz uma condição especial que aumenta essa espera para vinte e quatro meses caso tenha ocorrido revisão do valor do aluguel nos doze meses anteriores à lei.

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Na jurisprudência

2 acórdãos citam o art. 78 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJSP, Embargos de Declaração Cível 1070051-39.2025.8.26.0100, Rel. Neto Barbosa Ferreira, Unidade de Processamento Judicial de Direito Privado 3, DJEN 01/06/2026

  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTERPOSIÇÃO FUNDADA NO ART. 1.022, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ACÓRDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS RÉUS. OMISSÃO PARCIALMENTE VERIFICADA. EXAME, NO ACÓRDÃO EMBARGADO, DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO INVENTARIANTE, NÃO OBSTANTE DESISTÊNCIA PARCIAL ANTERIORMENTE FORMULADA E RECONHECIDA. POSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA PARCIAL DO RECURSO QUANTO A CAPÍTULO AUTÔNOMO OU DESTACÁVEL DA INSURGÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 998 DO CPC. MATÉRIA PREJUDICADA. OMISSÃO PONTUAL QUANTO À ALEGADA ACESSÃO. SUPRIMENTO DO VÍCIO SEM EFEITOS INFRINGENTES. CONTRATO QUE VEDOU MODIFICAÇÕES NO IMÓVEL SEM AUTORIZAÇÃO ESCRITA DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE AUTORIZAÇÃO FORMAL. DESNECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. OBRAS DE SEGURANÇA QUE SE ENQUADRAM COMO BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. MATÉRIA JÁ ANALISADA NO ACÓRDÃO EMBARGADO, À LUZ DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA, DO ART. 35 DA LEI Nº 8.245/91 E DA SÚMULA 335 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE QUANTO ÀS DEMAIS MATÉRIAS. QUESTÕES RELATIVAS AO ART. 78 DA LEI Nº 8.245/91, À SUPRESSIO, AO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM, ÀS NULIDADES PROCESSUAIS E À LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ SUFICIENTEMENTE ENFRENTADAS NO JULGADO. PETIÇÃO SUPERVENIENTE. PEDIDO DE SOBRESTAMENTO OU RETIRADA DE PAUTA. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. INCIDENTE AUTÔNOMO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA QUE NÃO CONDICIONA O JULGAMENTO DOS EMBARGOS. ARTS. 313, V, “A”, 381 E 382, § 2º, DO CPC. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES

  Publicação oficial

• TJSP, Apelação Cível 1070051-39.2025.8.26.0100, Rel. Neto Barbosa Ferreira, Unidade de Processamento Judicial de Direito Privado 3, DJEN 31/03/2026

  LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR SUPOSTA OMISSÃO POR PARTE DO JULGADOR DE PRIMEIRO GRAU. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DAS TESES DE SUPRESSIO E VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INSUBSISTÊNCIA. JUÍZO A QUO QUE APRECIOU DETIDAMENTE O NÚCLEO ESSENCIAL DA CONTROVÉRSIA AO DEFINIR O REGIME JURÍDICO APLICÁVEL À ESPÉCIE E RECONHECER A POSSIBILIDADE DE DENÚNCIA VAZIA. REJEIÇÃO TÁCITA DAS TESES INCOMPATÍVEIS COM A CONCLUSÃO ADOTADA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 489, §1º, IV, DO CPC. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL ACERCA DE BENFEITORIAS. CONTROVÉRSIA EMINENTEMENTE DE DIREITO, APTA À SOLUÇÃO COM BASE NA PROVA DOCUMENTAL. DE FATO, FACE À EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE RECONHECIDA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO E PELA SÚMULA 335 DO STJ. PROVA REQUERIDA IMPERTINENTE E INÚTIL. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. ALEGAÇÕES DE NULIDADES PROCESSUAIS - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO E TRATAMENTO DESIGUAL ENTRE AS PARTES, QUE SE AFIGURAM INFUNDADAS. REGULAR OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA AO LONGO DA MARCHA PROCESSUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CORRÉU E INVENTARIANTE. SEGUNDO A INICIAL, O INVENTARIANTE PERMANECEU NO IMÓVEL APÓS FALECIMENTO DOS LOCATÁRIOS ORIGINÁRIOS, ASSUMINDO A POSIÇÃO DE LOCATÁRIO POR SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEGITIMIDADE CONFIGURADA À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO. QUESTÃO, ADEMAIS, JÁ DECIDIDA EM DEMANDA ANTERIOR RELATIVA À RELAÇÃO EX LOCATO ORA EXAMINADA, AJUIZADA EM FACE DO MESMO INVENTARIANTE, INCLUSIVE. INCIDÊNCIA DA COISA JULGADA MATERIAL E DE SUA EFICÁCIA PRECLUSIVA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 502 E 508 DO CPC. ALEGAÇÃO DE CONEXÃO E RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. DESCABIMENTO. DEMANDA APONTADA COMO CONEXA JÁ DEFINITIVAMENTE JULGADA. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE PROCEDIMENTAL. INEXISTÊNCIA DE RISCO ATUAL DE DECISÕES CONTRADITÓRIAS. INAPLICABILIDADE DO ART. 55 DO CPC. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL INICIADO ANTES DA LEI Nº 8.245/91, MAS POSTERIORMENTE ADITADO SOB A ÉGIDE DA NOVA LEGISLAÇÃO. ADITAMENTO CONTRATUAL CELEBRADO EM 1992, COM PRORROGAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO, CARACTERIZANDO RECONFIGURAÇÃO DO VÍNCULO SOB O REGIME DA LEI DO INQUILINATO EM VIGOR. POSTERIOR PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, NOS TERMOS DO ART. 46, §1º, DA LEI Nº 8.245/91. SUBMISSÃO INTEGRAL AO REGIME JURÍDICO VIGENTE. INAPLICABILIDADE DO ART. 78 DA LEI Nº 8.245/91. REGRA TRANSITÓRIA RESTRITA ÀS LOCAÇÕES QUE PERMANECERAM REGIDAS INTEGRALMENTE PELA LEGISLAÇÃO ANTERIOR, O QUE NÃO SE APLICA AO CASO VERTENTE. CASO CONCRETO EM QUE HOUVE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DAS PARTES JÁ SOB A NOVA LEI, AFASTANDO O REGIME PRETÉRITO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA. CONCESSÃO DE PRAZO DE 30 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO. OBSERVÂNCIA DO ART. 46, §2º, DA LEI Nº 8.245/91. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LOCATÁRIO DEMONSTRADA POR CONTRANOTIFICAÇÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO EM PRAZO RAZOÁVEL APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO CONCEDIDO. REGULAR DENUNCIAÇÃO DA CONTRATAÇÃO E PREENCHIMENTO DOS PRESSUPOSTOS DA DENÚNCIA VAZIA. DESNECESSIDADE DE MOTIVAÇÃO PARA RETOMADA DO IMÓVEL. DENÚNCIA VAZIA QUE SE FUNDA NA MERA CONVENIÊNCIA DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE EXIGÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PERMANÊNCIA DOS LOCATÁRIOS NO IMÓVEL APÓS NOTIFICAÇÃO, QUE AUTORIZA A LIMINAR DE DESPEJO. PROCEDÊNCIA DO DESPEJO CORRETAMENTE DECRETADA. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DOS AUTORES. REJEIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDUTA DOLOSA, PREJUÍZO PROCESSUAL OU ENQUADRAMENTO NAS HIPÓTESES LEGAIS. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO

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