Art. 57 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo permite que o proprietário encerre o contrato de aluguel que esteja sem prazo fixo por meio de comunicação por escrito. Nesse caso, deve ser concedido o prazo de trinta dias para que o inquilino desocupe o imóvel.

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Na jurisprudência

252 acórdãos citam o art. 57 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2139411, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 08/06/2026

  RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO - VINCULAÇÃO AO PRAZO DO CONTRATO PRINCIPAL - APLICAÇÃO DO ART. 15 DA LEI Nº 8.245/1991 - CONTRATO PRINCIPAL COM PRAZO DETERMINADO DE DEZ ANOS - IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO ART. 57 DA LEI DE LOCAÇÕES - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 17 E 485, VI, DO CPC/2015 - RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. A ação de despejo por denúncia vazia, prevista no art. 57 da Lei nº 8.245/1991, pressupõe, para sua utilização, que o contrato locatício seja celebrado por prazo indeterminado. 2. Nos termos do art. 15 da Lei de Locações, a sublocação, por ser contrato acessório, deve seguir a sorte do contrato principal, inclusive quanto ao prazo de vigência. 3. Havendo contrato de locação principal com prazo determinado, a sublocação dele decorrente também será por prazo determinado, impedindo a utilização da ação de despejo por denúncia vazia. 4. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil. 5. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 6. Recurso especial não provido.

  Publicação oficial

• TJSP, Apelação Cível 4000076-71.2026.8.26.0348, Rel. Carlos Eduardo Borges Fantacini, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 01/10/2026, DJEN 14/10/2026

  APELAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO LOCATÁRIO. CONTRATO VERBAL MANTIDO POR MAIS DE VINTE ANOS. ALEGAÇÃO DE PRAZO DETERMINADO ATÉ DEZEMBRO DE 2030 DESPROVIDA DE QUALQUER ELEMENTO PROBATÓRIO. ÔNUS DO RÉU QUANTO AO FATO IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR. ART. 373, II, DO CPC. DOCUMENTO PRODUZIDO PELO PRÓPRIO LOCATÁRIO QUE, ADEMAIS, RECONHECE A EXISTÊNCIA DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. ART. 57 DA LEI Nº 8.245/91. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. RECEBIMENTO E CONTEÚDO INEQUIVOCAMENTE DEMONSTRADOS PELA RESPOSTA EXTRAJUDICIAL DO PRÓPRIO APELANTE, NA QUAL FAZ EXPRESSA REFERÊNCIA À ORDEM DE DESOCUPAÇÃO NO PRAZO DE TRINTA DIAS. FINALIDADE DO ATO ALCANÇADA. ADIMPLÊNCIA DOS ALUGUÉIS QUE NÃO IMPEDE A RETOMADA, POR SE TRATAR DE DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR E NÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DIREITO À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA INEXISTENTE DIANTE DA AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO E POR PRAZO DETERMINADO. ART. 51, I, DA LEI DO INQUILINATO. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE PRAZO DE SEIS MESES PARA DESOCUPAÇÃO. ART. 61 DA LEI Nº 8.245/91 INAPLICÁVEL. PRAZO DE QUINZE DIAS CORRETAMENTE FIXADO, DIANTE DO DECURSO DE MAIS DE QUATRO MESES ENTRE A CITAÇÃO E A SENTENÇA. ART. 63, § 1º, “A”, DA LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO

  Publicação oficial

• TJMG, Apelação Cível 5013865-27.2022.8.13.0024, Rel. Maria Aparecida de Oliveira Grossi Andrade, 17ª CÂMARA CÍVEL, j. 07/10/2026, DJEN 09/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C RECONVENÇÃO - PRELIMINARES - REUNIÃO DE PROCESSOS CONEXOS - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA -REJEITADAS - MÉRITO - CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - PRAZO INDETERMINADO - AUTONOMIA PRIVADA -VÍCIOS DE CONSENTIMENTO - NÃO CONFIGURADOS - INCOMUNICABILIDADE COM CONTRATO DE FRANQUIA - NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA — DIREITO POTESTATIVO DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA NO CURSO DA LIDE - RECONVENÇÃO - RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - RENÚNCIA EXPRESSA - SÚMULA 335 DO STJ - DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES - ÁLEA ORDINÁRIA DO NEGÓCIO JURÍDICO — FURTO EM ÁREA PRIVATIVA - CLÁUSULA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE VALIDADA - SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do art. 55, § 1º, do CPC e da Súmula 235 do STJ, a reunião de ações conexas para julgamento conjunto resta inviabilizada quando um dos processos já foi sentenciado, inexistindo risco de decisões conflitantes de mérito. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação quando o julgador enfrenta, de forma clara e suficiente, os pontos fundamentais da controvérsia, ainda que adote conclusão contrária aos interesses do recorrente. Sendo o juiz o destinatário das provas (art. 370 do CPC), cabe-lhe indeferir as diligências inúteis ou protelatórias. Revela-se desnecessária a perícia de engenharia após a desocupação do imóvel e a alteração da situação fática do local, bem como a perícia contábil quando não caracterizado o an debeatur . Os contratos de locação de espaço comercial em shopping center possuem natureza eminentemente empresarial e paritária, devendo prevalecer a autonomia da vontade e as condições livremente pactuadas (art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e art. 421-A do Código Civil). A pactuação escrita de prazo indeterminado é hígida quando ausente qualquer demonstração de erro, dolo, estado de perigo ou lesão (arts. 145, 156 e 157 do Código Civil), não se comunicando o contrato locatício com o prazo de avença de franquia celebrada pela lojista com pessoa jurídica terceira e estranha à relação locacional. A denúncia vazia em locação não residencial por prazo indeterminado consubstancia direito potestativo do locador, subordinando-se apenas ao cumprimento da prévia notificação extrajudicial no prazo legal de 30 (trinta) dias (art. 57 da Lei nº 8.245/1991). Acerca da reconvenção, importa salientar que é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contrato de locação, nos termos do art. 35 da Lei de Locações e do enunciado da Súmula 335 do STJ. Ainda sobre a lide reconvencional, releva assinalar que a frustração de receita e os riscos de aceitação do público integram a álea ordinária da atividade empresarial, não podendo ser imputados ao empreendedor do shopping center. Por fim, é válida a cláusula inserida em regramento interno de shopping center que afasta a responsabilidade do administrador por furtos ocorridos no interior do espaço privativo do lojista, de modo que deve ser mantida a improcedência do pedido reconvencional

  Publicação oficial

• TJCE, Apelação Cível 3048038-73.2025.8.06.0001, 1ª Câmara de Direito Privado, DJEN 06/10/2026

  Direito civil. Apelação cível. Ação de despejo com rescisão contratual. Sentença procedente. Locação não residencial. Contrato celebrado por prazo determinado e posteriormente prorrogado por prazo indeterminado. Notificação para exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel. Ausência de concretização do negócio. Posterior notificação premonitória comunicando o intento de retomada e concedendo prazo para desocupação voluntária. Denúncia vazia. Art. 57 da lei nº 8.245/91. Regularidade. Preliminar de ilegitimidade passiva da fiadora. Rejeição. Existência de pedidos de natureza patrimonial cumulados à pretensão possessória. Responsabilidade contratual até a efetiva entrega das chaves. Alegação de decadência. Não ocorrência. Prazo previsto no art. 59, §1º, inciso viii, da lei nº 8.245/91 restrito à concessão da liminar de desocupação. Inexistência de extinção do direito material de retomada. Incidência dos artigos 53 e 63, §3º, da lei do inquilinato. Não comprovação. Clínica odontológica privada. Ausência de prova de enquadramento nas hipóteses excepcionais de proteção legal. Ônus da parte ré. Art. 373, i, do cpc. Interpretação restritiva do art. 53 da lei nº 8.245/91. Precedente do stj. Benfeitorias. Cláusula expressa de renúncia à indenização e ao direito de retenção. Validade. Súmula nº 335 do stj. Recurso conhecido, todavia, desprovido. Sentença mantida na íntegra

  Publicação oficial

• TJCE, Apelação Cível 0268263-21.2024.8.06.0001, 5ª Câmara de Direito Privado, DJEN 06/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMPRESÁRIO INDIVIDUAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DENÚNCIA VAZIA. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. BOA-FÉ OBJETIVA. AUSÊNCIA DE ABUSO DE DIREITO. DEVOLUÇÃO SUPERVENIENTE DO IMÓVEL. PERDA PARCIAL DO OBJETO. GRATUIDADE DEFERIDA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO PREJUDICADO. RECURSO DESPROVIDO QUANTO AO MAIS. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por empresária individual contra sentença que, em ação de despejo por denúncia vazia referente a loja situada em shopping center, julgou procedente o pedido, declarou rescindida a relação locatícia e decretou o despejo, com prazo de trinta dias para desocupação voluntária. A recorrente requereu gratuidade da justiça e, no mérito, sustentou abuso no exercício da denúncia vazia, em razão da função social do contrato, da boa-fé objetiva, da confiança decorrente da relação locatícia mantida desde 2018 e da necessidade de continuidade da atividade empresarial. Subsidiariamente, pediu prazo não inferior a cento e oitenta dias para desocupação. No curso do recurso, as locadoras informaram a devolução do imóvel em 20 de junho de 2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a recorrente, constituída como empresária individual, faz jus à gratuidade da justiça segundo o regime aplicável às pessoas naturais; (ii) estabelecer se a denúncia vazia da locação comercial prorrogada por prazo indeterminado pode ser afastada, no caso concreto, em razão da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao abuso de direito; (iii) determinar se a notificação premonitória satisfez a exigência do art. 57 da Lei nº 8.245/91; e (iv) definir os efeitos da devolução superveniente do imóvel sobre o interesse recursal e, especificamente, sobre o pedido subsidiário de ampliação do prazo para desocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR O empresário individual corresponde, para fins de gratuidade da justiça, à pessoa física que exerce atividade empresarial em nome próprio e responde com seu patrimônio pessoal pelos riscos do negócio, razão pela qual seu pedido se submete ao regime aplicável às pessoas naturais, e não ao ônus probatório mais rigoroso imposto às pessoas jurídicas pelo Tema Repetitivo nº 1.424 do STJ. A alegação de insuficiência financeira formulada por empresário individual goza, em princípio, da presunção aplicável à pessoa natural, sem prejuízo de impugnação da parte adversa ou de exigência judicial de comprovação quando existirem elementos concretos capazes de infirmá-la. Ausentes elementos suficientemente seguros em sentido contrário, concede-se a gratuidade com efeitos a partir do requerimento formulado no recurso. O término do prazo determinado da locação comercial, seguido da permanência da locatária no imóvel sem estipulação de novo termo final, conduz à prorrogação do vínculo por prazo indeterminado. Ajustes posteriores que instituem condições econômicas especiais, temporárias e condicionadas, acompanhados de cláusula que afasta renúncia, novação ou alteração das demais disposições contratuais, não estabelecem novo prazo determinado. O art. 57 da Lei nº 8.245/91 autoriza o locador a denunciar por escrito a locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado, assegurado ao locatário prazo de trinta dias para desocupação, sem exigir demonstração de infração contratual ou de motivo específico para a retomada. A notificação premonitória prevista no art. 57 da Lei nº 8.245/91 não exige forma solene específica, pois sua finalidade consiste em dar ciência ao locatário da intenção de encerramento do vínculo e assegurar o prazo legal para a desocupação voluntária. A existência de comunicação escrita anterior ao ajuizamento e o reconhecimento expresso, pela própria recorrente, do recebimento da notificação demonstram o cumprimento dessa finalidade. A função social do contrato, a boa-fé objetiva e a vedação ao abuso de direito, previstas nos arts. 187, 421 e 422 do Código Civil, limitam o exercício das prerrogativas contratuais, mas não neutralizam faculdade expressamente assegurada pela legislação especial sem a demonstração de circunstâncias concretas que revelem exercício manifestamente incompatível com a boa-fé ou comportamento objetivamente contraditório do locador. A duração prolongada da relação locatícia não gera, por si só, direito à manutenção indefinida do contrato. Do mesmo modo, concessões econômicas expressamente qualificadas como especiais e transitórias, sem renúncia ou novação, não criam confiança legítima de permanência permanente da locatária no imóvel. A função social da empresa não assegura ao empresário direito à permanência compulsória em imóvel de terceiro após o término do prazo contratual quando estão preenchidos os requisitos legais para a denúncia da locação. A devolução do imóvel após a interposição da apelação não acarreta perda integral do objeto do recurso quando subsistem efeitos jurídicos da sentença e interesse no exame da regularidade da denúncia e da procedência da ação. O silêncio da recorrente, depois de intimada para se manifestar sobre o fato superveniente, não caracteriza desistência tácita, que exige manifestação inequívoca. A restituição do espaço comercial elimina, entretanto, a utilidade prática do pedido subsidiário de concessão de prazo não inferior a cento e oitenta dias para desocupação, o que acarreta a perda superveniente do objeto exclusivamente quanto a esse capítulo recursal. IV. DISPOSITIVO Gratuidade da justiça deferida. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. __________________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV e LXXXV; CPC, arts. 98 e 99, §§ 2º, 3º e 7º; CC, arts. 187, 421 e 422; Lei nº 8.245/91, arts. 57, 63 e 65. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.424, Corte Especial; STJ, REsp nº 1.899.342/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26.04.2022; STJ, Tema Repetitivo nº 1.059; TJCE, Agravo de Instrumento nº 0627674-90.2022.8.06.0000, Rel. Des. André Luiz de Souza Costa, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 12.04.2023; TJCE, Apelação Cível nº 0202435-33.2022.8.06.0071, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 21.08.2024, publ. 22.08.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0342691-14.2000.8.06.0001, Rel. Des. Raimundo Nonato Silva Santos, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 07.07.2020

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