Art. 46 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo determina que contratos escritos de trinta meses ou mais terminam no prazo combinado, sem necessidade de aviso prévio. Caso o inquilino permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem contestação do proprietário, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, situação em que o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento concedendo trinta dias para desocupação.

Gerado por IA com conferência automática em fontes oficiais. Material de apoio: confira antes de usar e, para decidir sobre o seu caso, consulte um advogado.

Na jurisprudência

129 acórdãos citam o art. 46 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2069564, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO APÓS A CITAÇÃO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MODIFICAÇÃO DO PEDIDO OU DA CAUSA DE PEDIR. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA POR PRAZO INDETERMINADO. PERMANÊNCIA DE FAMILIARES NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a emenda à petição inicial para modificação das partes, mesmo após a citação, desde que não ocorra alteração no pedido ou na causa de pedir. 2. O art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador. A prorrogação do contrato independe de nova manifestação expressa das partes ou de novo instrumento escrito. 3. A ocupação do bem por familiares da locatária, desde o início da avença e após o prazo contratual, confirma a continuidade da relação locatícia e a responsabilidade solidária pelos débitos. A inclusão dos familiares da locatária no polo passivo preserva os princípios da instrumentalidade das formas, da economia processual e da efetividade da jurisdição. 4. O dissídio jurisprudencial não se configura quando os acórdãos paradigmas são oriundos do próprio Superior Tribunal de Justiça, conforme o art. 105, III, "c", da Constituição Federal. 5. Recurso especial conhecido e desprovido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2238952, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 13/10/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRORROGAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. REEXAME DE PROVAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado na alínea "a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. 2. Fato relevante. Contrato de locação celebrado com prazo determinado de 30 meses, com fiadores, e não entrega das chaves após o vencimento do prazo, ensejando o ajuizamento da ação de despejo. 3. Decisões anteriores. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro negou provimento ao recurso do locatário e deu parcial provimento ao recurso do fiador. Embargos de declaração foram rejeitados. A decisão agravada inadmitiu o recurso especial, entendendo que a pretensão demandaria reexame fático-probatório e que não havia os vícios processuais alegados. 4. A questão em discussão consiste em saber se houve violação aos artigos 46, § 1º, e 40, X, da Lei 8.245/91, aos §§ 1º, 3º e 4º do artigo 240 do CPC/2015, e aos artigos 1.022, II, c/c o art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015, considerando a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado e a responsabilidade do fiador. 5. A análise da prorrogação do contrato por prazo indeterminado não depende apenas de critérios temporais, mas de uma valoração conjunta das circunstâncias que demonstrem o desejo do locador em reaver a posse direta do imóvel, nos termos do artigo 46, § 1º, da Lei 8.245/91. 6. A pretensão dos agravantes encontra óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de provas em sede de recurso especial. 7. Não há omissão, carência de fundamentação ou contradição no acórdão recorrido, que dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, inexistindo violação aos artigos 489, § 1º, e 1.022 do CPC/2015. 8. A responsabilidade fidejussória do fiador, em caso de prorrogação por prazo indeterminado, limita-se a 120 dias após a data em que a locação passou a ser indeterminada, conforme o artigo 40, X, da Lei 8.245/91. 9. A redefinição do momento da "oposição do locador" para fins de indeterminação do contrato envolve análise fática das circunstâncias concretas, o que não é cabível em recurso especial. 10. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

  Publicação oficial

• TJRJ, Apelação Cível 0802333-65.2025.8.19.0209, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 15/10/2026, DJEN 16/10/2026

  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO COMO GARANTIA LOCATÍCIA. REAPLICAÇÃO AUTOMÁTICA. QUOTAS DE CARREGAMENTO. RESGATE. DANOS MORAIS. ERRO MATERIAL, OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. ACOLHIMENTO DOS DECLARATÓRIOS COM EFEITOS INFRINGENTES. ACÓRDÃO DESCONSTITUÍDO. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. A CONSTATAÇÃO DE ERRO MATERIAL, DECORRENTE DE ERRÔNEO LANÇAMENTO NO SISTEMA DE ACÓRDÃO QUE EXAMINOU CONTROVÉRSIA DIVERSA DA EFETIVAMENTE DISCUTIDA NOS AUTOS, IMPÕE O ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, COM EFEITOS INFRINGENTES, PARA, NO REEXAME DO MÉRITO DA APELAÇÃO CORRETA, MANTER-SE A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA PROFERIDA NA ORIGEM. 2. O TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO É REGIDO PELAS NORMAS ATUARIAIS APROVADAS PELA SUPERINTENDÊNCIA DE SEGUROS PRIVADOS, ESPECIALMENTE PELAS CIRCULARES SUSEP Nº 569/2018 E Nº 656/2022 E PELAS DISPOSIÇÕES DO DECRETO-LEI Nº 261/1967. 3. A CONTRIBUIÇÃO DO TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO DIVIDE-SE EM QUOTAS DE CAPITALIZAÇÃO, CARREGAMENTO E SORTEIO, DE MODO QUE A RETENÇÃO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS E OPERACIONAIS AUTORIZADAS AFASTA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR BRUTO SUBSCRITO. 4. A PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO E A MANUTENÇÃO DAS RESPECTIVAS GARANTIAS, ENQUANTO O LOCATÁRIO PERMANECER NO IMÓVEL, DECORREM DO ART. 46, § 1º, DA LEI Nº 8.245/1991, PERMANECENDO HÍGIDA A GARANTIA QUANDO A RESCISÃO CONTRATUAL OCORRE APÓS O VENCIMENTO DO PRIMEIRO CICLO DO TÍTULO. 5. A REAPLICAÇÃO AUTOMÁTICA DO TÍTULO CONSTITUI EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO, NOS TERMOS DO ART. 188, I, DO CÓDIGO CIVIL, QUANDO DESTINADA À MANUTENÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA, EM RAZÃO DA PERMANÊNCIA DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. 6. A GARANTIA PERMANECE VINCULADA À OBRIGAÇÃO PRINCIPAL EM RAZÃO DO PRINCÍPIO DA ACESSORIEDADE PREVISTO NO ART. 92 DO CÓDIGO CIVIL. 7. A INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO OU DE OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE AFASTA O DEVER DE INDENIZAR POR DANOS MORAIS. 8. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES, PARA DESCONSTITUIR O ACÓRDÃO ANTERIOR E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS EM SEDE RECURSAL

  Publicação oficial

• TJSP, Apelação Cível 4000985-87.2026.8.26.0292, Rel. Luis Fernando Nishi, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 08/10/2026, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA. RECONVENÇÃO. VALIDADE DA RETOMADA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE NÃO OBSTA, POR SI SÓ, O DESPEJO REGULARMENTE DECRETADO. BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO. CIÊNCIA OU ANUÊNCIA DOS LOCADORES QUANTO À REALIZAÇÃO DAS OBRAS QUE NÃO SE CONFUNDE COM ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA, DECLARANDO RESCINDIDO O CONTRATO DE LOCAÇÃO E DECRETANDO O DESPEJO DOS LOCATÁRIOS, BEM COMO JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS EM RECONVENÇÃO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. DISCUTE-SE: (I) A VALIDADE DA DENÚNCIA VAZIA PROMOVIDA PELOS LOCADORES; (II) A EXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL LOCADO; E (III) A CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. RESTARAM PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS PARA A RETOMADA DO IMÓVEL POR DENÚNCIA VAZIA, INEXISTINDO FUNDAMENTO APTO A AFASTAR A PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO. 4. EMBORA AS PROVAS INDIQUEM CIÊNCIA DOS LOCADORES QUANTO ÀS MELHORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, NÃO HÁ DEMONSTRAÇÃO DE ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE RESSARCIMENTO, SUBSISTINDO A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXCLUI INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS. 5. AUSENTE PROVA DE ATO ILÍCITO OU DE EFETIVO ABALO A DIREITOS DA PERSONALIDADE, É DESCABIDA A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. RECURSO DESPROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: 1. A CIÊNCIA DO LOCADOR ACERCA DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL NÃO IMPLICA, POR SI SÓ, OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. 2. É VÁLIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXCLUI INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS, INEXISTINDO PROVA DE AJUSTE POSTERIOR EM SENTIDO CONTRÁRIO. LEGISLAÇÃO CITADA: LEI Nº 8.245/1991, ARTS. 35 E 46. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 421, 422 E 884. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART. 85, § 11

  Publicação oficial

• TJBA, Apelação Cível 8004088-40.2024.8.05.0146, Rel. Gardênia Pereira Duarte, Quarta Câmara Cível, DJEN 15/10/2026

  Direito Processual Civil e Civil. Embargos de Declaração em Embargos de Declaração na Apelação Cível. Ação de Cobrança de Encargos Locatícios. Inexistência de Vícios Integrativos. Reiteração Protelatória. Rejeição com Majoração da Multa. I. Caso em exame 1. Trata-se de novos embargos de declaração opostos pelos réus contra acórdão desta Quarta Câmara Cível que rejeitou os primeiros aclaratórios e aplicou multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, em decorrência do caráter manifestamente protelatório. 2. Os embargantes sustentam a existência de contradição quanto à fundamentação sobre a sublocação do imóvel, omissão e obscuridade quanto à declaração de preclusão da matéria probatória e pretendem o afastamento da penalidade processual anteriormente aplicada, com pedido de atribuição de efeitos infringentes e prequestionamento. II. Questão em discussão 2. Há três questões principais em discussão: (i) verificar se o acórdão embargado incorreu em contradição, omissão ou obscuridade ao examinar a causa da condenação na cláusula penal e o encargo probatório da quitação do imposto predial; (ii) aferir se a oposição dos novos aclaratórios caracteriza reiteração manifestamente protelatória a autorizar a majoração da sanção pecuniária; (iii) definir a necessidade de condicionamento da interposição de eventuais recursos futuros ao prévio depósito do valor da multa aplicada. III. Razões de decidir 3. O acórdão embargado enfrentou de maneira exaustiva e escorreita todas as teses recursais devolvidas, inexistindo omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão colegiada. 4. A imposição da cláusula penal compensatória decorre do incontroverso inadimplemento dos aluguéis e dos tributos municipais expressamente reconhecido nas instâncias ordinárias, constituindo a alusão à cessão não autorizada do imóvel mero reforço argumentativo que não altera a base determinante da condenação. 5. O ônus da prova do adimplemento recai com exclusividade sobre a parte devedora, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sendo descabido transferir ao Poder Judiciário o encargo de localizar comprovantes particulares de recolhimento de tributo. 6. A renovação reiterada de argumentos já apreciados e decididos, sob o pretexto de prequestionamento e com manifesto propósito de obter efeitos infringentes sobre matéria preclusa, caracteriza intuito protelatório qualificado, autorizando a majoração da penalidade. 7. Constatada a reiteração protelatória, eleva-se a multa para o patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando o manejo de novos recursos condicionado ao depósito prévio do valor da penalidade, consoante o artigo 1.026, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil. IV. Dispositivo e tese 8. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Multa majorada para 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com condicionamento recursal. Tese de julgamento: "1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de teses jurídicas e fundamentos fáticos exaustivamente apreciados pelo órgão colegiado. 2. A reiteração de embargos de declaração manifestamente protelatórios impõe a elevação da multa processual para até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao prévio recolhimento da quantia correspondente, na forma do artigo 1.026, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 1.022, 1.025 e 1.026, §§ 2º e 3º; CC, arts. 308 e 422; Lei nº 8.245/1991, art. 46, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2.074.424/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10.02.2025; STJ, EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1.563.623/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, j. 04.08.2016; TJBA, Embargos de Declaração 8000474-26.2017.8.05.0258, Rel. Des. Emilio Salomao Pinto Reseda, Quarta Câmara Cível, j. 12.11.2024

  Publicação oficial