Art. 56 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo determina que a locação não residencial com prazo fixo termina automaticamente na data prevista, sem necessidade de aviso prévio. No entanto, se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do proprietário, o contrato passa a valer por tempo indeterminado.

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Na jurisprudência

243 acórdãos citam o art. 56 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt no AREsp 3059188, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E FIANÇA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em demanda oriunda de contrato de locação, relativamente à gratuidade de justiça, à prorrogação contratual, à subsistência das obrigações do locatário e do fiador e à validade de notificação extrajudicial, além de dissídio jurisprudencial alegado. 2. Fundamentos da decisão agravada. A decisão agravada aplicou: (i) Súmula 7/STJ quanto à revisão da negativa de gratuidade de justiça; (ii) Súmulas 5 e 7/STJ para obstar o reexame da prorrogação do contrato de locação, da permanência das obrigações do locatário e do fiador e da validade da notificação extrajudicial; (iii) ausência de similitude fática e prejuízo do dissídio jurisprudencial em razão da incidência da Súmula 7/STJ; e (iv) Súmulas 284/STF e 211/STJ quanto a deficiência de fundamentação e ausência de prequestionamento. 3. Razões do agravo interno. A parte agravante afirma inexistir revolvimento probatório, mas apenas revaloração jurídica do ônus da prova (art. 373 do CPC), sustenta que o encerramento do contrato por prazo determinado decorre do art. 56 da Lei 8.245/91 como direito potestativo, a ocorrência de decisão extra petita, a necessidade de notificação premonitória e requer a concessão da gratuidade de justiça com base na presunção do art. 99, § 3º, do CPC, invocando precedentes desta Corte. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se a revisão da decisão do Tribunal de origem quanto à concessão da gratuidade de justiça, à luz do art. 98 do CPC, pressupõe reexame do conjunto fático-probatório, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ; (ii) saber se a análise da alegada prorrogação do contrato de locação, da subsistência das obrigações do locatário e do fiador e da validade da notificação extrajudicial demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de provas, incidindo as Súmulas 5 e 7/STJ; e (iii) saber se o dissídio jurisprudencial invocado foi adequadamente demonstrado, com similitude fática e cotejo analítico, ou se resta prejudicado em razão da necessidade de reexame de matéria fática (Súmula 7/STJ). III. Razões de decidir 5. A revisão da conclusão do Tribunal de origem quanto à inexistência dos requisitos para concessão da gratuidade de justiça implica reexame da condição econômico-financeira da parte, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7/STJ, razão pela qual não se admite rediscutir o art. 98 do CPC na via eleita. 6. A verificação de eventual prorrogação do contrato de locação, da permanência das obrigações assumidas pelo locatário e pelo fiador, bem como da validade da notificação extrajudicial, pressupõe nova incursão no acervo fático-probatório e na interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ, inviabilizando o conhecimento do recurso especial. 7. O dissídio jurisprudencial não se caracteriza, porque não há similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados; as conclusões distintas decorrem de contextos fáticos próprios, e, ademais, a necessidade de reexame da matéria de fato obsta também o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do art. 105, III, da CF, prejudicando o exame da divergência jurisprudencial. IV. Dispositivo e tese 6. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: 1. A revisão, em recurso especial, da decisão que nega gratuidade de justiça por ausência de comprovação de hipossuficiência econômica esbarra na Súmula 7/STJ, por demandar reexame do conjunto fático-probatório. 2. A análise, em recurso especial, de prorrogação contratual, subsistência de obrigações de locatário e fiador e validade de notificação extrajudicial é inviável quando depende da interpretação de cláusulas contratuais e do reexame de provas, em razão da incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. O dissídio jurisprudencial não se configura sem a demonstração de similitude fática e de cotejo analítico entre os julgados, restando ainda prejudicado quando o exame da divergência pressupõe reexame da matéria fática vedado pela Súmula 7/STJ. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 105, III, "c"; CPC/2015, arts. 98, 99, § 3º, 373, 1.019; Lei 8.245/1991, art. 56; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º; Súmula 5/STJ; Súmula 7/STJ; Súmula 211/STJ; Súmula 284/STF. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.976.262/SP, Quarta Turma, j. 24.11.2025, DJEN 3.12.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.715.932/SE, Terceira Turma, j. 13.10.2025, DJEN 16.10.2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.220.771/SP, Terceira Turma, j. 4.5.2020, DJe 8.5.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.191.569/CE, Quarta Turma, j. 18.9.2018, DJe 25.9.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.488.622/PR, Quarta Turma, j. 30.9.2024, DJe 3.10.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.175.224/MT, Quarta Turma, j. 6.11.2018, DJe 13.11.2018.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no REsp 1990285, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 16/03/2026

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. ALUGUEL-PENA. QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. AFASTAMENTO DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. OPOSIÇÃO DO LOCADOR À PRORROGAÇÃO. CESSAÇÃO DO CONTRATO. POSSE INJUSTA. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO CÓDIGO CIVIL. ART. 1.196 DO CC/1916. ART. 575 DO CC/2002. LEGALIDADE DO ARBITRAMENTO. TAXA SELIC. RESP 1.795.982/SP. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. 1. Cabem embargos de declaração para suprir omissão, corrigir erro material ou sanar contradição no julgado. 2. A controvérsia sobre a legalidade do arbitramento de aluguel-pena, diante da moldura fática delineada pelo acórdão recorrido, constitui questão estritamente de direito, afastando-se a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91, prorrogar a locação não residencial por prazo indeterminado pressupõe a ausência de oposição do locador, cessando o contrato de pleno direito quando há manifestação contrária do proprietário. 4. Manifestada oposição expressa do locador, a permanência do locatário no imóvel configura posse injusta, ensejando a aplicação subsidiária do art. 1.196 do Código Civil de 1916 (art. 575 do CC/2002), que autoriza o arbitramento unilateral do aluguel-pena. 5. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.795.982/SP, fixou tese segundo a qual a taxa Selic é o índice exclusivo para cálculo de juros moratórios e correção monetária nas obrigações civis, nos termos do artigo 406 do Código Civil. 6. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, para afastar as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, reconhecendo a legalidade do aluguel-pena e determinando a aplicação exclusiva da taxa Selic sobre eventuais valores decorrentes da lide.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2613901, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 13/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 373, I, DO CPC/2015. ART. 56 DA LEI Nº 8.245/91. ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. SÚMULA 283 DO STF. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por VIBRA ENERGIA S.A. contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por TOP RIO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA., na qual se discute a responsabilidade pelo pagamento de valores locatícios e de IPTU após o término do contrato de locação. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem; (ii) a recorrente é responsável pelos encargos locatícios após o término do contrato de locação; (iii) os valores cobrados pela autora foram devidamente discriminados; (iv) a taxa SELIC deve ser aplicada como índice de juros e correção monetária; (v) há dissídio jurisprudencial quanto à interpretação do art. 56 da Lei nº 8.245/91. 3. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o acórdão recorrido enfrenta de maneira clara e suficiente as questões essenciais ao julgamento da causa, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente, conforme entendimento consolidado na jurisprudência desta Corte. 4. A análise da suficiência da prova produzida pela parte autora e da discriminação dos valores cobrados demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 5. A pretensão de revisão das cláusulas contratuais e da interpretação conferida pelas instâncias ordinárias acerca do termo final da obrigação locatícia esbarra na Súmula 5 do STJ, que veda a reapreciação de cláusulas contratuais em recurso especial. 6. A aplicação da taxa SELIC como índice de juros e correção monetária é admitida apenas na ausência de estipulação contratual válida, conforme jurisprudência pacífica desta Corte. Havendo previsão contratual específica, não se aplica a taxa SELIC, incidindo os óbices das Súmulas 5, 7 e 83 do STJ. 7. A alegação de dissídio jurisprudencial quanto a interpretação do art. 56 da Lei nº 8.245/91 carece de identidade fática entre os precedentes invocados e a hipótese dos autos, além de demandar reexame de circunstâncias probatórias, o que atrai o óbice da Súmula 7 do STJ. 8. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. Recursos adesivos prejudicados. Honorários advocatícios majorados em 5%, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

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• TJBA, Agravo de Instrumento 8046853-08.2026.8.05.0000, Rel. José Jorge Barreto da Silva, Segunda Câmara Cível, DJEN 14/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. TUTELA DE URGÊNCIA DE DESOCUPAÇÃO LIMINAR. ESTABELECIMENTO DE SAÚDE. PONDERAÇÃO DE INTERESSES. DILAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DE 15 PARA 60 DIAS CORRIDOS. CONTRACAUTELA MENSAL PROVISÓRIA. CABIMENTO. JULGAMENTO DO RECURSO PRINCIPAL QUE PREJUDICA O AGRAVO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto pela locatária contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos Cíveis da Comarca de Carinhanha/BA, que deferiu a liminar de despejo por denúncia vazia, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel comercial onde funciona estabelecimento de saúde, sob pena de despejo compulsório. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir: (a) se é cabível a dilação do prazo de desocupação liminar de 15 para 60 dias corridos em favor de clínica médica em atividade contínua há quase dez anos, cujo médico gestor encontra-se temporariamente incapacitado por cirurgia; (b) se a fixação de contracautela provisória mensal resguarda o equilíbrio econômico sem implicar supressão de instância; e (c) os reflexos do julgamento do agravo de instrumento sobre o agravo interno tirado da decisão liminar monocrática. III. Razões de decidir 3. A despeito da regularidade formal do término da locação não residencial, a imediata desocupação no exíguo prazo de 15 dias acarretaria grave prejuízo à continuidade dos serviços médicos prestados à coletividade, justificando a modulação temporal para 60 (sessenta) dias corridos, com fulcro na razoabilidade, na proporcionalidade e no poder geral de cautela (artigos 297, 300 e 1.019, inciso I, do CPC). 4. A imposição de contracautela mensal provisória no importe de R$ 1.100,00 garante a contraprestação pelo uso do bem e obsta o enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil), sem usurpar a competência do primeiro grau quanto à apuração definitiva de eventuais perdas e danos. 5. O julgamento colegiado do mérito do agravo de instrumento exaure a eficácia do pronunciamento liminar monocrático, ensejando a prejudicialidade do agravo interno interposto pela locadora. IV. Dispositivo e tese 6. Preliminar de supressão de instância rejeitada. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido para ampliar o prazo de desocupação para 60 (sessenta) dias corridos, mediante a manutenção da contracautela mensal. Agravo interno prejudicado. Referências: Código de Processo Civil, artigos 80, 81, 98, 297, 300, § 1º, 931, 932, inciso III, 1.003, § 5º, 1.019, inciso I, e 1.021. Código Civil, artigo 884. Lei nº 8.245/1991, artigo 56. Superior Tribunal de Justiça, AgInt nos EDcl na TutCautAnt 1.179/MT. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Agravo de Instrumento 8037130-38.2021.8.05.0000

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• TJMG, Apelação Cível 5249369-76.2023.8.13.0024, Rel. Sidnei Ponce, 21ª CÂMARA CÍVEL, j. 07/10/2026, DJEN 13/10/2026

  DIREITO CIVIL, LOCATÍCIO E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – CONTRATO FIRMADO EM NOME PRÓPRIO – USO DO IMÓVEL POR PESSOA JURÍDICA – AUSÊNCIA DE CESSÃO CONSENTIDA OU ENTREGA DAS CHAVES – PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO – RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA PRESERVADA – RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por locatária contra sentença proferida em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos relativos a imóvel comercial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. DISCUTE-SE SE A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL POR PESSOA JURÍDICA E A POSTERIOR AUSÊNCIA DA APELANTE NO QUADRO SOCIETÁRIO AFASTAM SUA LEGITIMIDADE PASSIVA E SUA RESPONSABILIDADE PELAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A LEGITIMIDADE PASSIVA DECORRE DA RELAÇÃO AFIRMADA NA INICIAL E DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, FIRMADO EM NOME PRÓPRIO PELA APELANTE COMO LOCATÁRIA. 4. A OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR SOCIEDADE EMPRESÁRIA NÃO COMPROVA CESSÃO DA LOCAÇÃO, TRANSFERÊNCIA DA POSIÇÃO CONTRATUAL OU EXONERAÇÃO DA LOCATÁRIA SEM CONSENTIMENTO EXPRESSO E ESCRITO DA LOCADORA. 5. A DOCUMENTAÇÃO SOCIETÁRIA E AS NOTAS FISCAIS DEMONSTRAM APENAS O USO EMPRESARIAL DO ENDEREÇO, SEM ALTERAR O VÍNCULO LOCATÍCIO. 6. AUSENTE PROVA DE ENTREGA DAS CHAVES, COMUNICAÇÃO DE ENCERRAMENTO OU CESSÃO CONSENTIDA, SUBSISTE A RESPONSABILIDADE PELOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A RETOMADA DO IMÓVEL. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. RECURSO DESPROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: “A UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL POR PESSOA JURÍDICA NÃO AFASTA, POR SI SÓ, A RESPONSABILIDADE DA PESSOA FÍSICA QUE CELEBROU O CONTRATO DE LOCAÇÃO EM NOME PRÓPRIO, QUANDO NÃO COMPROVADA CESSÃO CONSENTIDA, ENTREGA DAS CHAVES OU EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS.” DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CPC, ARTS. 85, § 11, E 373, II; LEI Nº 8.245/1991, ARTS. 13 E 56, PARÁGRAFO ÚNICO

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