Art. 54 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo estabelece que, nos contratos de lojas em shopping centers, valem as condições acordadas livremente entre as partes, respeitada a lei. O texto também proíbe que o empreendedor repasse certos gastos aos lojistas, como obras no prédio comum, e determina que as despesas cobradas sejam orçadas e comprovadas.

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Na jurisprudência

319 acórdãos citam o art. 54 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, EDcl no AREsp 3056092, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 22/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SISTEMA ANÁLOGO A SHOPPING CENTER. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DE FATOS. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ART. 54 DA LEI N. 8.245/1991. ART. 421, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. FUNDAMENTAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA 284/STF. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que rejeitou negativa de prestação jurisdicional e manteve a incidência dos óbices sumulares em controvérsia sobre cobrança de despesas comuns por CRD e rateio de energia, água e esgoto em locação comercial análoga a shopping center. 2. O objetivo recursal é decidir se há omissão sobre a revaloração jurídica de fatos incontroversos e sobre a aplicação dos arts. 54 da Lei n. 8.245/1991 e 421, parágrafo único, do Código Civil. 3. Os embargos de declaração constituem recurso de estritos limites processuais e destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição eventualmente existentes no julgado combatido, bem como corrigir erro material. 4. Não se reconhece a violação do art. 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 5. Embargos de declaração rejeitados.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2267334, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. CONTRATO ATÍPICO ENTRE EMPRESAS DE GRANDE PORTE. SUBSTITUIÇÃO JUDICIAL DO ÍNDICE DE REAJUSTE LIVREMENTE PACTUADO (IGP-DI POR IPCA). PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. ART. 54 DA LEI 8.245/1991. ART. 421, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. AUTONOMIA PRIVADA. INTERVENÇÃO MÍNIMA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. O contrato de locação de espaço em shopping center é regido pelo art. 54 da Lei 8.245/1991, que assegura a prevalência das condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, em concretização do princípio da autonomia privada, com força ampliada no plano do direito empresarial. 2. A Lei 13.874/2019, ao introduzir o parágrafo único do art. 421 do Código Civil, reforçou que, nas relações contratuais privadas, prevalecem o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, diretriz especialmente aplicável a contratos paritários entre profissionais empresariais. 3. Nos termos da jurisprudência do STJ a pandemia de Covid-19, embora constitua evento extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão automática dos contratos com fundamento na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, sendo indispensável a demonstração concreta de desequilíbrio econômico imoderado e de extrema vantagem para a parte adversa. 4. No caso concreto, a moldura fática delineada no acórdão recorrido revela contrato paritário entre empresas de grande porte, com índice livremente eleito em 2017, e a substituição judicial do indexador foi determinada com fundamentação de ordem genérica, sem aferição individualizada do desequilíbrio econômico-financeiro suportado pela locatária. 5. A intervenção judicial em cláusula livremente pactuada com base em fundamentação genérica, alheia ao caso concreto, viola o art. 54 da Lei 8.245/1991 e o art. 421, parágrafo único, do Código Civil, e destoa da orientação consolidada desta Corte sobre o controle judicial mais restrito dos contratos empresariais em shopping centers. 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, julgando improcedente o pedido revisional.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2191459, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS EM LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS NA PRIMEIRA FASE. PRAZO PRESCRICIONAL. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento manejado contra sentença que, na primeira fase da ação de exigir contas, determinou a prestação de contas nos termos do art. 551 do CPC. 2. A controvérsia diz respeito à exigência de contas relativas a encargos comuns, específicos e fundo de promoção e propaganda, com juntada de documentos e justificativas, no período de setembro de 2012 a setembro de 2022. 3. A Corte de origem manteve a sentença, afastou a prescrição trienal e a falta de interesse de agir e remeteu à segunda fase a discussão sobre seleção de documentos, sigilo, apresentação das contas na administração do shopping e termo de início da etapa subsequente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há falta de interesse de agir, à luz dos arts. 330, III, e 485, VI, do CPC, diante da alegada disponibilização bimestral de contas na administração do shopping; (ii) saber se, nos termos do art. 551, § 1º, do CPC, a exibição de documentos na primeira fase deve limitar-se ao que seja comum às partes; (iii) saber se incide a prescrição trienal do art. 206, § 3º, I, do CC sobre a pretensão de exigir contas; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial quanto à necessidade de trânsito em julgado para a prestação de contas, com observância dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A Súmula n. 7 do STJ obsta a reapreciação do interesse de agir em ação de exibição de documentos aferido pela Corte de origem, pois a revisão demandaria revolvimento fático-probatório. 6. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF quanto ao fundamento autônomo do acórdão de que a seleção de documentos e eventual decretação de sigilo não se resolvem na primeira fase da ação de exibição de documentos, por ausência de impugnação específica. 7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o Tribunal de origem reconheceu que o prazo prescricional aplicável à ação de exigir contas voltada à apuração e eventual repetição de indébito é decenal, nos termos do art. 205 do CC, afastando a aplicação do art. 206, § 3º, I, do CC. 8. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de comprovação específica nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do interesse de agir de ação de exibição de documentos aferido pela corte de origem. 2. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando não há impugnação específica de fundamento autônomo do acórdão quanto à fase própria para a seleção de documentos. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ ao se reconhecer prazo prescricional decenal para a ação de exigir contas voltada à apuração e eventual repetição de indébito, nos termos do art. 205 do CC. 4. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem cotejo analítico e comprovação específica conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 330, III, 485, VI, 550, § 5º, 551, § 1º, 553, parágrafo único, 784, VIII, e 1.029, § 1º; CC, arts. 205 e 206, § 3º, I; Lei n. 8.245/1991, art. 54, § 2º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STF, Súmulas n. 283 e 284; STJ, REsp n. 1.561.427/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/2/2018; STJ, AgInt no AREsp n. 2.729.980/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025; STJ, AREsp n. 2.662.114/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, REsp n. 2.110.689/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/6/2024.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 3077937, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SHOPPING CENTER. TENANT MIX. COMPROMISSOS DE LANÇAMENTO. REVISÃO DE ALUGUEL COM FUNDAMENTO NA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para não conhecer de recurso especial, manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, em ação revisional de contrato de locação cumulada com perdas e danos e pedido de tutela antecipada, relativa a contrato atípico de shopping center. 2. Fato relevante. Na ação revisional, as locatárias obtiveram redução temporária do aluguel para 80% do valor contratual até o "pleno funcionamento" do empreendimento, mantida em apelação, sob fundamento de inadimplemento da locadora decorrente de alteração do tenant mix e de não cumprimento, no lapso pactuado, de compromissos de lançamento (cinemas, lojas âncora, torre comercial e demais equipamentos), com impacto no fluxo de consumidores e no faturamento dos lojistas. 3. Decisão de origem e alegações no agravo interno. O Tribunal de origem reconheceu que a distribuição racional das lojas (tenant mix) e as condições originalmente pactuadas vinculam o empreendedor, cuja modificação ou supressão configurou inadimplemento contratual e autorizou a revisão do aluguel à luz da exceptio non adimpleti contractus. A agravante sustenta, no agravo interno, equívoco na aplicação das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, defendendo tratar-se de mera revaloração jurídica dos fatos, com necessidade de prevalência do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 sobre o art. 476 do Código Civil, bem como pleiteando efeito suspensivo ao agravo interno. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão recursal da agravante, de afastar o reconhecimento de inadimplemento contratual da locadora e de indevida redução do aluguel, demanda o reexame de fatos e provas e de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, ou se se limita à revaloração jurídica de fatos incontroversos; e (ii) saber se, no âmbito do recurso especial, é possível rediscutir a aplicação da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil) em detrimento da disciplina especial do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, diante das premissas fáticas fixadas pelo Tribunal de origem acerca do tenant mix e dos compromissos de lançamento. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem assentou, com base na prova dos autos, que o contrato de shopping center é atípico, que a distribuição racional das lojas (tenant mix) e os compromissos de lançamento (cinemas, lojas âncora, torre comercial e outros equipamentos) vinculavam o empreendedor, e que a alteração desse conjunto, somada ao não cumprimento tempestivo das obrigações de lançamento, configurou inadimplemento contratual, justificando a redução temporária do aluguel até o pleno funcionamento do empreendimento. 6. Modificar as conclusões do acórdão recorrido, para afirmar que não houve inadimplemento da locadora, que a alteração do tenant mix não causou prejuízos aos lojistas ou que não se justificaria a redução do aluguel, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório delineado (documentos relativos ao lançamento, à implementação das lojas âncora, cinemas, torre comercial e ao fluxo de consumidores), providência vedada em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 7. A pretensão de afastar a aplicação da exceptio non adimpleti contractus e de fazer prevalecer integralmente o pacto locatício, tal como formulada, pressupõe reinterpretação das cláusulas do contrato atípico de shopping center e das condições originalmente pactuadas quanto ao tenant mix e aos compromissos de lançamento, o que encontra óbice na Súmula 5/STJ. 8. Os argumentos da agravante, centrados na alegada violação do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e na tese de que haveria apenas reenquadramento jurídico dos fatos, não afastam os fundamentos da decisão agravada, pois a própria definição da incidência ou não da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil), em contraposição ao regime especial da locação em shopping center, depende das premissas fático-contratuais já fixadas pelas instâncias ordinárias, insuscetíveis de revisão nesta instância especial. 9. Inexistindo subsídios novos capazes de infirmar a decisão monocrática, e mantidos os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ ao conhecimento do recurso especial, não se justifica a concessão de efeito suspensivo ao agravo interno nem a reforma da decisão agravada. IV. Dispositivo Agravo interno improvido.

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• STJ, AREsp 2783025, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 20/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. ATRASO SUPERIOR A QUATRO ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A análise da tese de que a inauguração do shopping seria mera previsão contratual e, por isso, não geraria responsabilidade, demanda interpretação de cláusulas e reexame de fatos e provas, o que atrai a incidência das Súmulas nº 5 e 7 do STJ. 2. Uma vez reconhecida a culpa da locadora, a restituição da res sperata e a aplicação da multa contratual constituem consequência lógica do retorno ao status quo ante. 3. A autonomia da vontade prevista no art. 54 da Lei nº 8.245/91 não afasta os deveres de boa-fé objetiva e de execução razoável do contrato, de modo que não há falar em negativa de vigência ao referido dispositivo. 4. Não se caracteriza dissídio jurisprudencial quando os paradigmas apresentados não guardam similitude fática com a hipótese dos autos. 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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