Art. 51 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo garante ao inquilino comercial o direito de renovar o contrato de aluguel pelo mesmo período, desde que cumpra requisitos específicos de prazo e de atividade no mesmo ramo. O texto também define quem pode exercer esse direito e fixa um prazo para pedi-lo na Justiça antes do fim do contrato.

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Na jurisprudência

400 acórdãos citam o art. 51 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2847539, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ART. 52, II, DA LEI N. 8.245/1991. SÚMULA N. 7 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que negou provimento ao agravo interno, em razão do afastamento de violação do art. 1.022 do CPC e da incidência da Súmula n. 7 do STJ sobre a controvérsia relativa aos arts. 51 e 52, II, da Lei n. 8.245/1991. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se há contradição interna ao reconhecer a anterioridade da atividade empresarial do locador e, ao mesmo tempo, qualificar a análise de sua relevância como matéria de prova; (ii) saber se há omissão quanto à interpretação da expressão vier a ser utilizado do art. 52, II, da Lei n. 8.245/1991; e (iii) saber se há obscuridade por ambiguidade lógica acerca da relevância jurídica da anterioridade para a exceção de uso próprio. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Inexiste contradição, pois o acórdão embargado mantém coerência lógica ao afirmar que a definição sobre uso próprio e a relevância da anterioridade integram a valoração probatória das instâncias ordinárias, insuscetível de revisão na via especial. 5. Não há omissão, porque o acórdão enfrentou a alegação de negativa de prestação jurisdicional e concluiu pela inexistência de violação do art. 1.022 do CPC, com exame claro e suficiente da exceção de retomada para uso próprio. 6. Não se verifica obscuridade, uma vez que a fundamentação é clara ao assentar a necessidade de reexame de provas para infirmar as premissas sobre uso próprio e anterioridade, o que atrai o óbice sumular. 7. É incabível a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, ausente a demonstração de intuito protelatório na oposição dos embargos. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não cabem embargos de declaração quando o acórdão embargado analisa de forma coerente e suficiente a questão da anterioridade e do uso próprio, inexistindo contradição interna. 2. Não há omissão quando o acórdão embargado enfrenta a alegação de negativa de prestação jurisdicional e afasta a violação do art. 1.022 do CPC com motivação idônea. 3. Inexiste obscuridade quando a decisão explicita a necessidade de reexame probatório para infirmar premissas fixadas pelas instâncias ordinárias. 4. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC não se aplica sem a demonstração de intuito protelatório." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.026, § 2º; Lei n. 8.245/1991, arts. 51 I, II e III, 52, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.157.279/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgados em 14/11/2023; STJ, Súmula n. 7.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2884181, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRAZO MÁXIMO DE CINCO ANOS. SÚMULA 568/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Em ações renovatórias de locação comercial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o prazo máximo de prorrogação contratual é de cinco anos, consoante interpretação do art. 51 da Lei 8.245/91. Precedentes. 2. Harmonia do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ. Incidência da Súmula 568/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2821243, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 16/12/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. SUBLOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO (LEI N. 8.245/1991, ART. 51, I). RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DO SUBLOCATÁRIO. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. 1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão adota fundamentação suficiente para resolver a controvérsia, ainda que diversa da pretendida pela recorrente. 2. O contrato de sublocação, embora derivado do contrato de locação, é autônomo e independente, não sendo possível aplicar o prazo determinado do contrato de locação à ação renovatória proposta pelo sublocatário. 3. Para fins de ajuizamento de ação renovatória pelo sublocatário, ambos os contratos - de locação e sublocação - devem ter sido firmados por escrito e por prazo determinado, conforme o art. 51, I, da Lei nº 8.245/1991. 4. A responsabilidade do locatário perante o locador persiste até a efetiva entrega das chaves do imóvel, mesmo após o término do contrato de locação, sendo a responsabilidade do sublocatário apenas subsidiária, nos termos do art. 16 da Lei nº 8.245/1991. 5. A sublocação não transfere as responsabilidades contratuais do locatário para o sublocatário, apenas amplia o número de pessoas envolvidas na relação jurídica, cada uma conservando suas obrigações próprias. 6. A jurisprudência desta Corte entende que a entrega das chaves do imóvel ao locador ou em juízo é o ato que põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu a referida extinção. 7. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2976443, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 16/03/2026

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI Nº 8.245/1991. NÃO PREENCHIMENTO. DECADÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CONTRATO PARITÁRIO ENTRE EMPRESAS. AUTONOMIA PRIVADA. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta do indispensável prequestionamento. Incidência, por analogia, do disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 2. A revisão da conclusão do Tribunal de origem acerca do não preenchimento dos requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação comercial - em especial a propositura da ação renovatória após o prazo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 - demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta via especial. Incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. O controle judicial sobre cláusulas de contratos empresariais firmados entre partes em condições paritárias é mais restrito, devendo prevalecer a autonomia da vontade e a livre estipulação das partes, salvo normas de ordem pública. 4. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2647905, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 13/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DECADÊNCIA. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PELO PROTOCOLO DA PETIÇÃO INICIAL. RECOLHIMENTO TEMPESTIVO DAS CUSTAS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 51, § 5º, DA LEI DE LOCAÇÕES, 240, § 1º, DO CPC, E 207 DO CÓDIGO CIVIL. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. SÚMULAS 7/STJ, 284/STF E 283/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação renovatória de contrato de locação comercial, na qual se discute a decadência do direito à renovação contratual, a interrupção do prazo decadencial pelo protocolo da petição inicial, a tempestividade do recolhimento das custas processuais e a alegada negativa de prestação jurisdicional. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o prazo decadencial para a propositura da ação renovatória pode ser interrompido pelo protocolo da petição inicial, mesmo sem o recolhimento imediato das custas processuais; (ii) a emenda à inicial para regularização das custas pode ser realizada após o prazo decadencial; (iii) o acórdão recorrido violou dispositivos legais e jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça; (iv) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão no enfrentamento de tese relevante. 3. O protocolo da petição inicial dentro do prazo decadencial, com o recolhimento tempestivo das custas processuais, é suficiente para afastar a decadência, conforme o art. 51, §5º, da Lei de Locações e a jurisprudência consolidada do STJ. A emenda à inicial para regularização de custas não interfere nos efeitos do prazo decadencial, desde que não haja desídia da parte autora. 4. A alegação de dissídio jurisprudencial não se sustenta, pois os paradigmas apresentados não possuem identidade fática com o caso concreto, sendo inaplicáveis ao presente contexto. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que reconhece o protocolo da petição inicial como suficiente para afastar a decadência, desde que as custas sejam recolhidas tempestivamente. 5. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido enfrentou, de forma clara e fundamentada, todas as questões relevantes para o deslinde da controvérsia, incluindo a tese de que o prazo decadencial não admite interrupção ou suspensão. A jurisprudência do STJ é pacífica ao afirmar que o julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles capazes de infirmar a conclusão adotada. 6. Revisar as conclusões do acórdão recorrido demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. A ausência de clareza ou precisão nas razões recursais atrai a aplicação das Súmulas 284/STF e 283/STF. 7.Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

  Publicação oficial