Art. 45 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo estabelece que são totalmente nulas as cláusulas de contrato que tentem desrespeitar as regras da lei. Entre elas, estão cláusulas que impeçam a prorrogação do aluguel, retirem o direito à renovação ou cobrem taxas para permitir esses direitos.

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Na jurisprudência

31 acórdãos citam o art. 45 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 1950821, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 30/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL EM LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. VALIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei 8.245/91. Precedentes. 2. No caso, tendo o banco proprietário do imóvel alienado este em leilão extrajudicial, com cláusula de locação para o próprio alienante, por vinte anos e com renúncia, pelo adquirente, à pretensão de revisão judicial do valor inicial do aluguel, inexiste nulidade, pois o arrematante e futuro locador tinha plena ciência e anuiu com tais condições previamente à aquisição. 3. "A invalidação da cláusula de locação garantida com renúncia de reajuste do valor do aluguel viola o equilíbrio da relação contratual, quando o locatário alienou o bem objeto da locação em leilão, confiando na validade da referida disposição contratual, livremente assumida pelo arrematante/locador" (AgInt no REsp 1.650.333/MG, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 5/9/2018). 4. Recurso especial provido para julgar improcedente o pedido formulado na ação.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl nos EDcl no AREsp 1989838, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 12/08/2026

  PROCESSUAL CIVIL. SEGUNDOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA AJUIZADA POR LOCADORAS CONTRA LOCATÁRIA. ACÓRDÃO ANTERIOR QUE REJEITOU OS PRIMEIROS ACLARATÓRIOS. NOVOS EMBARGOS DIRIGIDOS, EM SUBSTÂNCIA, CONTRA O ACÓRDÃO QUE JULGOU O AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DE VÍCIOS PRÓPRIOS NO ACÓRDÃO EMBARGADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SUFICIÊNCIA DO ACERVO DOCUMENTAL RECONHECIDA NA ORIGEM. SÚMULA 7/STJ. TEORIA DO DIÁLOGO DAS FONTES. FUNDAMENTO AUTÔNOMO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ART. 45 DA LEI 8.245/1991. SÚMULA 283/STF. ERRO DE PREMISSA NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. CARÁTER PROTELATÓRIO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS, COM APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Os segundos embargos de declaração devem limitar-se à indicação de vícios existentes no acórdão que julgou os primeiros aclaratórios, não se prestando à reabertura da discussão contra o acórdão anteriormente embargado, sob pena de preclusão consumativa e inadequação da via eleita. 2. No caso, embora opostos após o julgamento dos primeiros embargos de declaração, os novos embargos declaratórios voltam-se, em substância, contra o acórdão que julgou o agravo em recurso especial, reiterando teses relativas à aplicação das Súmulas 7/STJ e 283/STF, ao alegado cerceamento de defesa, à teoria do diálogo das fontes e ao dever de fundamentação. 3. O acórdão embargado enfrentou, de forma suficiente, as teses deduzidas nos primeiros embargos de declaração, consignando que a alegação de cerceamento de defesa demandaria reexame do juízo firmado pela Corte de origem quanto à suficiência do acervo documental, providência vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Também foi expressamente analisada a tese relativa à teoria do diálogo das fontes, tendo-se registrado que o acórdão recorrido se apoiou em fundamento autônomo suficiente, consistente na nulidade da cláusula de renúncia à ação renovatória pela literalidade do art. 45 da Lei 8.245/1991, cuja impugnação não se mostrou apta a infirmar a conclusão adotada, atraindo a Súmula 283/STF. 5. Não há erro de premissa quando o acórdão embargado explicita, a partir da moldura processual delineada, que a insurgência recursal não foi suficiente para superar fundamentos autônomos adotados na origem, pretendendo a parte, em verdade, rediscutir o juízo de admissibilidade e o mérito do recurso especial. 6. A alegação de que teria havido introdução de matéria não ventilada no recurso especial não procede, pois as questões relativas à validade da cláusula de renúncia à renovatória, à cessão contratual, ao alegado cerceamento de defesa e aos pedidos indenizatórios integraram a controvérsia recursal e foram apreciadas nos limites da impugnação deduzida. 7. Ausentes omissão, obscuridade, contradição ou erro material, impõe-se a rejeição dos embargos de declaração. 8. A reiteração de embargos declaratórios sem indicação de vício próprio do acórdão embargado, com propósito de rediscussão de matéria já decidida, evidencia caráter protelatório e autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. 9. Embargos de declaração rejeitados, com aplicação de multa de 1% sobre o valor atualizado da causa.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2604570, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INTERDITO PROIBITÓRIO. ALEGAÇÃO DE VALIDADE DE CLÁUSULA DE DENÚNCIA VAZIA E DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por deficiência de fundamentação, necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de reexame de provas (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) e ausência de demonstração de violação dos arts. 141 e 492 do CPC, 111, 421, 421-A e 422 do CC e 4º da Lei n. 8.245/1991. 2. A controvérsia é sobre ação de interdito proibitório em que se buscou assegurar a posse de área de garagem locada, impedindo turbação ou esbulho durante a vigência contratual. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para determinar ao réu que se abstivesse de esbulhar, perturbar ou ameaçar a posse, fixando multa diária e condenando-o ao pagamento de custas e honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconhecendo a nulidade da cláusula de denúncia vazia durante o prazo determinado com base nos arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991; majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os arts. 421 e 421-A do CC asseguram a validade da cláusula contratual 13.3 de resilição unilateral do locador durante a vigência do contrato; (ii) saber se o art. 422 do CC impõe a consideração da boa-fé objetiva e da conduta da locatária para convalidar a resilição comunicada; (iii) saber se o art. 111 do CC permite interpretar o silêncio e atos concludentes como anuência à retomada; e (iv) saber se houve afronta aos arts. 141 e 492 do CPC por julgamento extra petita ao se reconhecer a nulidade da cláusula sem pedido expresso. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O princípio pacta sunt servanda é relativo e a cláusula que permite a retomada antecipada pelo locador é nula por contrariar os arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991. A revisão demandaria interpretação contratual e reexame de fatos, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 7. Quanto à alegação de julgamento extra petita, o acórdão está em consonância com o entendimento desta Corte Superior ao rejeitar a tese, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ, na medida em que a prestação jurisdicional se manteve adstrita aos limites objetivos e subjetivos da demanda. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório. 2. É nula a cláusula que autoriza a retomada antecipada do imóvel pelo locador durante o prazo determinado, à luz dos arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991. 3. A declaração de nulidade torna ineficazes a notificação e a concorrência subsequente, sendo irrelevante o silêncio ou atos concludentes da locatária em razão da boa-fé objetiva. 4. Não há julgamento extra petita quando a nulidade contratual é causa de pedir e a decisão se mantém dentro dos limites dos arts. 141 e 492 do CPC, estando o acórdão em consonância com o entendimento desta Corte Superior, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 4º, 45, 47, 51 e 54-A § 2º; CC, arts. 111, 421, 421-A e 422; CPC, arts. 141, 492 e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83.

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• STJ, AREsp 1989838, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 03/11/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À AÇÃO RENOVATÓRIA. CESSÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alegou violação de dispositivos do Código de Processo Civil, Código Civil, Lei de Liberdade Econômica e Lei de Locações, além de dissídio jurisprudencial. O recurso especial buscava reformar acórdão do TJ-PR que julgou improcedente ação indenizatória proposta por locadores contra locatária, envolvendo cláusula de renúncia à ação renovatória, cessão de contrato de locação e pedidos de indenização por perdas e danos e fundo de comércio. 2. A questão em discussão consiste em saber se: (I) a cláusula de renúncia à ação renovatória em contrato de locação comercial é válida em ambiente empresarial paritário; (II) a cessão de contrato de locação sem consentimento prévio e escrito do locador é nula; e (III) há direito à indenização por perdas e danos e fundo de comércio. 3. A cláusula de renúncia à ação renovatória foi considerada nula, conforme o art. 45 da Lei 8.245/91, que proíbe cláusulas que afastem o direito à renovação do contrato de locação. 4. A cessão do contrato foi considerada válida com base na cláusula sexta do contrato, que autorizava expressamente a cessão, e no conjunto probatório, afastando a necessidade de consentimento prévio e escrito do locador. 5. O ajuizamento de ação judicial pelo cessionário não caracteriza ato ilícito, sendo exercício regular de direito. 6. Os pedidos de indenização por perdas e danos e fundo de comércio foram rejeitados por ausência de razoabilidade e de elementos probatórios suficientes. 7. A negativa de prestação jurisdicional foi afastada, pois o acórdão recorrido examinou de forma clara e fundamentada as questões essenciais à controvérsia. 8. A pretensão de reexame de provas e cláusulas contratuais esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 9. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, pois as divergências decorrem de circunstâncias específicas de cada caso, não configurando interpretação distinta sobre a mesma questão de direito federal. 10. Agravo conhecido. Recurso especial desprovido.

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• STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1557074, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. 23/08/2022

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REVISIONAL DE ALUGUEL. CLAÚSULA DE RENÚNCIA DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. NÃO INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE. CONHECIMENTO DO RECURSO PELA ALÍNEA "C". HONORÁRIOS DEVIDAMENTE FIXADOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No presente caso, a discussão cinge-se, tão somente, à validade da cláusula de renúncia à revisão do valor do aluguel. Não se está discutindo a interpretação dada a ela pela Corte de origem, pois quanto a essa interpretação não há controvérsia. O que se está discutindo é a sua validade e legalidade, a impedir a decretação de nulidade. Dessa forma, não incide o óbice da Súmula 5 do STJ. 2. Esta Corte já assentou que a atribuição de qualificação jurídica do quadro fático estabelecido por tribunais de origem não caracteriza a interpretação de cláusula contratual e/ou reexame de prova, razão pela qual não encontra óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Não há que se falar em ausência de cotejo analítico nas razões do recurso especial. Observa-se das razões que o recorrente bem identificou as circunstâncias fáticas a assemelharem os julgados postos em confronto e a divergência de solução jurídica dada a situações que apresentam a mesma similitude fática. 4. Ademais, conforme ressaltado pelo Ministro Raul Araújo, a presente ação anulatória de cláusula contratual somente foi proposta mais de doze anos depois de iniciado o contrato. Assim, dada a demora no manejo da ação, verifica-se que ambas as partes efetivamente estavam de acordo, desde o início da contratação, quanto à cláusula de renúncia à ação revisional, eis que somente quando entendeu estar defasado o valor do aluguel é que a autora buscou discutir a validade da referida cláusula. 5. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991. Precedentes. 6. A Corte Especial, em bem recente julgamento de recurso repetitivo, Tema n. 1.076 (REsp 1906618, REsp 1850512, REsp 1877883, REsp 1906623), fixou a tese vinculante de que a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação ou da causa, ou o proveito econômico da demanda, forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos parágrafos 2º ou 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil (CPC). Igualmente, restou assentando que apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo. 7. Agravo interno não provido.

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