Art. 40 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo apresenta uma lista de situações em que o proprietário pode exigir um novo fiador ou a troca da garantia, como em caso de morte ou insolvência do fiador. Nessas hipóteses, o inquilino pode ser notificado para apresentar a nova garantia em até 30 dias, sob risco de rescisão do contrato.

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Na jurisprudência

99 acórdãos citam o art. 40 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2708982, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. INADMISSÃO DO RECURSO ESPECIAL POR ÓBICES SUMULARES E IMPOSSIBILIDADE DE EXAME DE NORMA CONSTITUCIONAL. AGRAVO CONHECIDO PARA CONH ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão da Vice-Presidência do TJMS que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 83 do STJ quanto à negativa de prestação jurisdicional, por incidência da Súmula n. 7 do STJ nas demais teses e por impossibilidade de exame de dispositivos constitucionais. 2. A controvérsia diz respeito a ação rescisória que buscou rescindir acórdão proferido em ação de cobrança, por violação manifesta de norma jurídica e erro de fato. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau da ação de cobrança julgou improcedente o pedido contra os fiadores, reconhecendo a extinção da fiança e a concessão de moratória exclusiva ao locatário. 4. A Corte de origem reformou a sentença da ação de cobrança para responsabilizar os fiadores até a entrega das chaves e, na rescisória, manteve o acórdão rescindendo ao julgar improcedente a pretensão e rejeitar os embargos de declaração. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o acórdão rescindendo violou os arts. 966, V e VIII, § 1º, 374, 55, § 3º, 492, 2 e 5, do CPC, ao manter a fiança até a entrega das chaves e ao considerar controvertido fato confessado; (ii) saber se houve ofensa aos arts. 366, 838, I, 844, § 1º, 819 e 397, do CC, pela concessão de moratória e transação sem anuência dos fiadores e pela interpretação extensiva da fiança; (iii) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 489, § 1º, 1.022, I e II, 1.023 e 1.025, do CPC; e (iv) saber se incidem a Súmula n. 214 do STJ e o art. 40, X, da Lei n. 8.245/1991 quanto ao prazo de responsabilidade do fiador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, I e II, 1.023 e 1.025 do CPC quando o tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, afastando-se qualquer mácula que possa nulificar o acórdão. 7. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência dominante desta Corte, uma vez que a alegação de erro de fato em ação rescisória pressupõe que a matéria não tenha sido discutida na ação de origem. Incidência da Súmula 83 desta Corte. 8. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ acerca da extensão da responsabilidade decorrente da fiança, sendo inviável o reexame do conjunto fático-probatório e de cláusulas contratuais para rediscutir. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à alegada violação dos arts. 489, § 1º, 1.022, 1.023 e 1.025, do CPC, porque houve enfrentamento suficiente das questões relevantes. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ nas teses que demandam reexame de provas e interpretação contratual relativas aos arts. 2, 5, 55, § 3º, 374, 492 e 966, V e VIII, do CPC, e aos arts. 366, 397, 819, 838 e 844, § 1º, do CC. 3. Em recurso especial, é inviável o exame de violação de dispositivos constitucionais." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 2, 5, 55 § 3º, 374, 489 § 1º, 492, 1.022 I II, 1.023, 1.025, 966 V VIII § 1º; CC, arts. 366, 397, 819, 838 I, 844 § 1º; Lei n. 8.245/1991, art. 40 X. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83; STJ, AgInt no REsp n. 1.781.470/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.995.884/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024; STJ, EDcl no REsp n. 1.104.196/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgados em 24/8/2010; STJ, AgRg no AgRg no REsp n. 476.244/RS, relator Ministro Og Fernandes, Sexta Turma, julgado em 20/10/2009; STJ, AgInt no AREsp n. 2.645.422/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 18/11/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.654.857/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/8/2022.

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• STJ, REsp 2127031, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 20/08/2024

  EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FIADOR. INCIDÊNCIA DO ART. 40, X, DA LEI N. 8.245/91. DIREITO INTERTEMPORAL. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSÁVEL. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 12.112/09. PROROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO DA FIANÇA. 1. Ação de despejo, ajuizada em 7/4/2005, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/3/2023 e concluso ao gabinete em 21/2/2024. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) o art. 40, X, da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei n. 12.112/09, é aplicável a contratos de locação celebrados antes de sua vigência; e b) antes do advento da Lei n. 12.112/09, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado dependia da anuência dos fiadores. 3. A lei nova, em regra, possui efeito imediato e pro futuro, não incidindo sobre fatos anteriores à sua vigência. Em outras palavras, as normas jurídicas são criadas para valer para o futuro, não para o passado. 4. O inciso X, do art. 40 da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei 12.112/09, é aplicável somente aos contratos celebrados a partir de sua vigência. 5. Os contratos de locação celebrados antes das modificações introduzidas pela Lei 12.112/09 submetem-se à regra esculpida no art. 835 do CC/2002, que também permite a exoneração da fiança, mediante notificação do locador, ficando, no entanto, obrigado o fiador por todos os seus efeitos, durante os 60 (sessenta) dias posteriores à notificação do credor. 6. Esta Corte Superior pacificou o entendimento, no julgamento do EREsp 566.633/CE, de que, prorrogado o contrato de locação e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores. Precedentes. 7. Nos termos do art. 39 da Lei do Inquilinato, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado não depende da anuência dos fiadores, que, no entanto, poderão exonerar-se da garantia na forma do art. 835 do CC/2002 ou na forma do art. 40, X, da Lei de Locações, a depender da hipótese concreta. 8. Na espécie, extrai-se do acórdão recorrido que o contrato de locação foi celebrado em 28/11/1996, antes, portanto, do advento da Lei n. 12.112/09, que introduziu o inciso X ao art. 40 da Lei n. 8.245/91, motivo pelo qual o referido dispositivo não incide na hipótese dos autos. Todavia, deve ser mantida a responsabilidade solidária dos fiadores, recorrentes, pois, nos termos do acórdão estadual, há no contrato previsão de prorrogação da fiança, uma vez que impõe responsabilidade aos fiadores "até final restituição das chaves", motivo pelo qual não merece prosperar o presente recurso especial. 9. Recurso especial não provido.

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• TJMS, Agravo de Instrumento 1412947-86.2026.8.12.0000, Plenário, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. EXONERAÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA APÓS REGULAR NOTIFICAÇÃO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CORREÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, VII, DA LEI Nº 8.245/91. MANUTENÇÃO DA DECISÃO POR FUNDAMENTO DIVERSO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1) Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que concedeu liminar de desocupação de imóvel no prazo de quinze dias, nos autos de ação de despejo fundada na ausência de substituição da garantia locatícia após a exoneração da fiança. Os agravantes sustentam a inadequação da medida, alegando inexistência dos requisitos legais para a concessão da liminar e a impropriedade da fundamentação adotada pelo juízo de origem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2) Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão agravada fundamentou corretamente a concessão da liminar de despejo ao aplicar o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a concessão da liminar com fundamento no art. 59, § 1º, VII, da Lei nº 8.245/91. III. RAZÕES DE DECIDIR 3) A causa de pedir da ação limita-se à ausência de substituição da garantia locatícia após a exoneração da fiança, inexistindo alegação de inadimplemento atual dos aluguéis ou encargos locatícios. 4) O art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 exige, cumulativamente, ausência de garantia locatícia e mora no pagamento dos aluguéis, requisitos distintos daqueles previstos no inciso VII do mesmo dispositivo. 5) O equívoco na fundamentação jurídica adotada pelo juízo de origem não conduz à revogação da liminar, pois o Tribunal pode atribuir aos fatos narrados a correta qualificação jurídica, sem alteração da causa de pedir ou configuração de julgamento extra petita. 6) A exoneração da garantia locatícia foi regularmente comunicada ao locatário pelos meios previstos contratualmente, tendo transcorrido o prazo legal sem apresentação de nova garantia apta a restabelecer a segurança do contrato. 7) A prestação da caução equivalente a três meses de aluguel pelo locador atende ao requisito previsto no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, sendo admissível a utilização de seguro garantia judicial como modalidade idônea. 8) A ausência de substituição da garantia constitui fato suficiente para autorizar a concessão da liminar de despejo, sendo irrelevante, para a incidência do art. 59, § 1º, VII, da Lei nº 8.245/91, a eventual adimplência dos aluguéis. 9) A impossibilidade de o locador produzir prova direta de fato negativo transfere ao locatário o ônus de demonstrar a apresentação de nova garantia, providência não adotada no caso concreto. 10) A garantia locatícia integra o equilíbrio econômico da relação contratual, legitimando a desocupação liminar quando não substituída após regular notificação, sem afronta aos princípios da conservação dos contratos e da função social da locação. 11) A referência ao imóvel como comercial configura mero erro material, incapaz de comprometer a validade da decisão, por serem aplicáveis os requisitos legais às locações residenciais e não residenciais. IV. DISPOSITIVO 12) Agravo de instrumento desprovido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 37, 40, parágrafo único, 59, § 1º, VII e IX; CPC, arts. 141, 322, § 2º, 334, 835, § 2º, 1.003, § 5º, 1.013, § 1º, e 1.015, I

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• TJGO, Agravo de Instrumento 5809666-14.2026.8.09.0051, Rel. Liliana Bittencourt, 11ª Câmara Cível, j. 14/10/2026, DJEN 16/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ARBITRAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIANÇA. PRELIMINAR DE COISA JULGADA. TRANSCURSO DO PRAZO DECADENCIAL DA AÇÃO ANULATÓRIA. LIMITAÇÃO DA COGNIÇÃO AO ART. 525, § 1º, DO CPC. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DO MÉRITO ARBITRAL. EXONERAÇÃO DA GARANTIA E BENEFÍCIO DE ORDEM. COISA JULGADA CONFIGURADA. EXCESSO DE EXECUÇÃO RECONHECIDO NA ORIGEM. MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DO ART. 523, § 1º, DO CPC. INTIMAÇÃO INICIAL COM BASE EM VALOR EXCESSIVO. MORA PROCESSUAL INJUSTIFICADA AFASTADA. REABERTURA DE PRAZO PARA ADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença arbitral que acolheu em parte a impugnação dos fiadores exclusivamente para reconhecer o excesso de execução e limitar sua responsabilidade solidária a R$ 23.748,79, determinando o prosseguimento do feito com imposição de multa de 10% e honorários de 10% previstos no art. 523, § 1º, do CPC. O recurso visa a reformar a decisão para obter o reconhecimento da ilegitimidade passiva, a validade da exoneração da fiança, a observância do benefício de ordem e a exclusão da multa e honorários executivos ou, subsidiariamente, a reabertura do prazo para pagamento voluntário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se: (i) se é cabível, em sede de impugnação ao cumprimento de sentença arbitral ajuizada após o decurso do prazo decadencial de 90 dias, rediscutir a ilegitimidade passiva dos fiadores, a exoneração da garantia e o benefício de ordem já decididos pelo juízo arbitral; (ii) determinar se a intimação inicial do devedor fundada em cobrança manifestamente excessiva obsta a incidência imediata da multa e dos honorários do art. 523, § 1º, do CPC, impondo a reabertura de prazo para pagamento voluntário do débito correto. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O agravo de instrumento restringe-se ao reexame dos pontos efetivamente decididos pelo juízo de origem, sendo inadmissível a apreciação originária de temas não examinados, sob pena de indevida supressão de instância. 4. O escoamento do prazo decadencial de 90 dias, previsto no art. 33, § 1º, da Lei nº 9.307/1996 restringe as matérias alegáveis em impugnação ao cumprimento de sentença arbitral àquelas estritamente elencadas no art. 525, § 1º, do CPC. 5. O Poder Judiciário não atua como órgão revisor do mérito do julgamento proferido pelo juízo arbitral, sob pena de afronta direta à garantia da coisa julgada material decorrente de título hígido. 6. As questões concernentes à ilegitimidade passiva, à fixação do marco temporal de exoneração da fiança com base no art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991 e à inaplicabilidade do benefício de ordem ante a expressa assunção de solidariedade contratual (arts. 827 e 828, I e II, do CC) encontram-se acobertadas pela coisa julgada arbitral, configurando o inconformismo mera alegação de error in judicando. 7. A imposição da penalidade e dos honorários do art. 523, § 1º, do CPC tem natureza coercitiva e pressupõe a desobediência voluntária e injustificada do devedor perante ordem de pagamento válida e líquida. 8. A intimação executiva fundada em montante sabidamente excessivo e ilíquido em face dos garantes descaracteriza a mora processual injustificada e autoriza a concessão de novo prazo para cumprimento voluntário pelo valor correto, sem a imediata incidência dos encargos punitivos. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O transcurso do prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 33, § 1º, da Lei nº 9.307/1996 restringe a defesa na impugnação ao cumprimento de sentença arbitral às hipóteses taxativas do art. 525, § 1º, do CPC, vedando a rediscussão do mérito arbitral. 2. A eficácia preclusiva da coisa julgada arbitral obsta a reapreciação judicial sobre responsabilidade, extensão temporal da fiança e renúncia ao benefício de ordem dirimidos na origem. 3. O reconhecimento judicial de excesso de execução decorrente de quantia equivocadamente exigida pelo exequente afasta a mora do executado e confere direito à reabertura do prazo para pagamento voluntário do débito correto sem aplicação imediata da multa e honorários do art. 523, § 1º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 40, X; Lei nº 9.307/1996, arts. 32, 33, § 1º e § 3º; CC, arts. 827 e 828, I e II; CPC, arts. 85, § 2º, 523, § 1º, e 525, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1900136/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 06/04/2021, DJe 15/04/2021; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5960696-33.2025.8.09.0051, Rel. Sérgio Mendonça de Araújo, 7ª Câmara Cível, julgado em 12/02/2026

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• TJPR, Agravo de Instrumento 0086358-39.2026.8.16.0000, Rel. Substituta Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, 18ª Câmara Cível, j. 05/10/2026, DJEN 14/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NOTIFICAÇÃO PARA EXONERAÇÃO DE FIANÇA E PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR POR AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu pedido liminar de desocupação em ação de despejo por inadimplemento, na qual a agravante sustenta a regularidade da notificação de exoneração da fiança realizada pela fiadora e requer a concessão da tutela antecipada para desocupação do imóvel, alegando que houve ciência do locatário sobre a necessidade de apresentar nova garantia, enquanto a decisão recorrida entendeu pela ausência de comprovação da efetiva comunicação e da legitimidade da notificação feita exclusivamente pela fiadora.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a notificação para exoneração da fiança realizada exclusivamente pela fiadora é válida para fins de despejo liminar por ausência de substituição da garantia locatícia e se houve efetiva ciência do locatário acerca dessa notificação.III. Razões de decidir3. A notificação para substituição da garantia locatícia deve ser realizada pelo locador ou seu representante, não sendo suficiente a comunicação feita exclusivamente pela fiadora, que não detém legitimidade para tal ato.4. Não foi comprovada a efetiva ciência do locatário acerca da notificação, pois a tentativa por carta retornou negativa e a mensagem eletrônica não apresentou comprovação de leitura, o que impede a concessão da liminar de despejo nesta fase.5. A controvérsia sobre a regularidade da notificação e o recebimento da comunicação demanda dilação probatória incompatível com a cognição sumária, devendo ser analisada no juízo de origem durante a instrução.6. Ausentes os requisitos para a antecipação da tutela recursal, especialmente a probabilidade do direito, deve ser mantida a decisão que indeferiu o pedido liminar de desocupação.IV. Dispositivo e tese7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.Tese de julgamento: A notificação para substituição da garantia locatícia prevista no art. 40 da Lei nº 8.245/91 deve ser realizada pelo locador ou seu representante legitimado, não sendo suficiente a comunicação feita exclusivamente pela fiadora para fins de despejo liminar, sendo indispensável a comprovação da efetiva ciência do locatário acerca da notificação.Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 40, IV e p.u., art. 59, § 1º, incs. VII e IX; CPC, arts. 300 e 1.019, I.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível 0029510-34.2023.8.16.0001, Rel. Subst. Desª Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, 18ª Câmara Cível, j. 04.08.2025; TJPR, Agravo de Instrumento 0103655-30.2024.8.16.0000, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, 18ª Câmara Cível, j. 24.02.2025; TJPR, Agravo de Instrumento 0040755-11.2024.8.16.0000, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, 18ª Câmara Cível, j. 07.10.2024; TJPR, Agravo de Instrumento 0054092-04.2023.8.16.0000, Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea, 18ª Câmara Cível, j. 27.11.2023

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