Art. 38 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Este artigo detalha as regras e condições para a caução, que pode ser feita com bens móveis, imóveis, títulos ou dinheiro. Quando feita em dinheiro, o valor é limitado a até três meses de aluguel e deve ser guardado em conta poupança em favor do inquilino.

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Na jurisprudência

91 acórdãos citam o art. 38 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2130293, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CAUÇÃO IMOBILIÁRIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. INAPLICABILIDADE DAS EXCEÇÕES DO ART. 3º DA LEI N. 8.009/1990. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO DA CAUÇÃO À HIPOTECA OU À FIANÇA. NORMA COGENTE. VEDAÇÃO À RENÚNCIA E À CRIAÇÃO DE EXCEÇÃO POR ANALOGIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se pleiteou reconhecer a impenhorabilidade de bem de família ofertado como caução em locação comercial e desconstituir a penhora sobre o imóvel. 2. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a penhora e condenou ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários de 10% sobre o valor atualizado da causa. 3. A Corte de origem manteve integralmente a sentença por seus próprios fundamentos e majorou os honorários advocatícios para 15%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a caução imobiliária prestada em contrato de locação comercial afasta a impenhorabilidade do bem de família, em face dos arts. 1, 3 e 5 da Lei n. 8.009/1990 e dos arts. 37 e 38, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, notadamente diante da alegada impossibilidade de equiparação à hipoteca (art. 3º, V) e de renúncia ao benefício legal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A orientação desta Corte é restritiva quanto às exceções do art. 3º da Lei n. 8.009/1990: a caução locatícia não se inclui nas hipóteses legais e não afasta a impenhorabilidade do bem de família, sendo indevida sua equiparação à hipoteca ou à fiança; a oferta do imóvel como garantia não configura renúncia válida à proteção legal, e princípios de boa-fé e vedação ao comportamento contraditório não afastam norma cogente. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. A caução prestada em contrato de locação comercial não está entre as exceções do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 e, por isso, não afasta a impenhorabilidade do bem de família. 2. A oferta do imóvel como garantia não constitui renúncia válida à proteção conferida pelos arts. 1 e 5 da Lei n. 8.009/1990, e princípios de boa-fé e vedação ao comportamento contraditório não autorizam a criação de exceção não prevista em lei." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.009/1990, arts. 1, 3 e 5; Lei n. 8.245/1991, arts. 37 e 38, § 1º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.019.338/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgados em 9/11/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.922.940/SP, relator Ministro, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022; STJ, REsp n. 1.887.492/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2021; STJ, AgRg no Ag n. 888313/RS, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24/6/2008.

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• STJ, AREsp 2744538, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 15/12/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. ART. 14 DO CDC E ART. 667 DO CC. TESE DE NULIDADE POR ALTERAÇÃO UNILATERAL DA GARANTIA (CAUÇÃO). LEI 8.245/1991, ARTS. 38, § 2º, E 39. FUNDAMENTAÇÃO LASTREADA EM PROVA DOCUMENTAL E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. PRETENSÃO DE REVALORAÇÃO JURÍDICA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo especial interposto em ação de perdas e danos decorrentes de contrato de administração de imóvel, na qual se discutem responsabilidade da administradora por falha na gestão da locação, validade da substituição da garantia locatícia por caução, depósito e uso da caução, e redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional, por suposta omissão quanto à cláusula segunda do contrato de administração e à inexistência de depósito da caução; (ii) é possível, sem revolver fatos ou cláusulas, reconhecer violação de normas do CDC, CC, CPC e da Lei 8.245/1991 sobre garantia locatícia e depósito/uso da caução; (iii) há fundamento para readequar sucumbência e honorários recursais à luz dos arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único, do CPC. 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Colegiado enfrenta, de modo expresso e suficiente, os pontos controvertidos, assentando a validade da cláusula que faculta à administradora a escolha do locatário e das garantias e reconhecendo a licitude da exigência de caução, além de repelir a alegação de omissão quanto ao depósito por fundamentação suficiente. 5. (i) a Turma analisou a cláusula contratual e reputou lícita a caução, bem como afastou vício decisório nos embargos de declaração; ii) a tese de nulidade por alteração unilateral da garantia e de irregularidade do depósito/uso da caução, procura reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos (existência, destinação e utilização da caução), atraindo os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; (iii) a responsabilização objetiva da administradora foi afastada pelo acórdão com base na teoria da causalidade adequada, atribuindo os prejuízos à locatária e inexistindo prova de atuação descuidada da administradora; (iv) a pretensão de revaloração jurídica do conjunto fático delineado no acórdão não se limita à subsunção e exige nova análise contratual e probatória. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.

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• STJ, REsp 2094396, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 18/06/2024

  RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO TARDIO. IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. AVERBAÇÃO ANTERIOR. MATRÍCULA. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. AFASTAMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. NATUREZA JURÍDICA. EFICÁCIA REAL. 1. A controvérsia dos autos está em definir i) se houve, ou não, a negativa de prestação jurisdicional ventilada e ii) se seria válida a caução locatícia oferecida aos recorridos por terceiro, promitente vendedor, após a data da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, mas antes do registro do contrato. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não se vislumbrando os vícios imputados ao aresto atacado. 3. De acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal, a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art. 1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não se verifica no caso dos autos. 4. A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes. 5. Ao exigir a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, com o escopo de conferir-lhe efeitos erga omnes, nos termos da parte final do §1º do art. 38 da Lei nº 8.245/1991, o legislador conferiu inequívoca eficácia real ao direito obrigacional por ela representado. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

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• TJCE, Apelação Cível 0210606-58.2023.8.06.0001, 5ª Câmara de Direito Privado, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. GARANTIAS LOCATÍCIAS. FIANÇA E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA CAUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DUPLA GARANTIA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS LOCATÍCIOS. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO VALOR CORRETO E DE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRECEDENTE DO TJCE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes Embargos à Execução opostos em face de execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação comercial. Os Apelantes sustentam a nulidade da fiança por suposta cumulação com caução imobiliária, em afronta à vedação de dupla garantia locatícia, e a ausência de liquidez do título quanto aos encargos acessórios, compreendendo condomínio, fundo de promoção, cotas extraordinárias e reajustes, por falta de documentação comprobatória, requerendo a reforma integral da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a previsão contratual simultânea de fiança e caução imobiliária configura cumulação vedada de garantias locatícias quando não comprovada a averbação da caução na matrícula do imóvel; e (ii) estabelecer se a impugnação aos encargos cobrados na execução compromete a liquidez do título ou configura alegação de excesso de execução sujeita à indicação do valor correto e à apresentação de demonstrativo discriminado de cálculo. III. RAZÕES DE DECIDIR A vedação à cumulação de garantias locatícias prevista no art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 pressupõe a efetiva constituição das garantias estipuladas no contrato. A caução imobiliária depende de averbação na matrícula do imóvel, nos termos do art. 38, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, de modo que a ausência de comprovação dessa formalidade impede o reconhecimento de seu aperfeiçoamento e mantém íntegra apenas a fiança. Incumbe aos Apelantes comprovar a constituição da caução imobiliária invocada como fundamento da alegada duplicidade de garantias, por constituir fato necessário à sustentação de sua pretensão, conforme o art. 373, I, do CPC. O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do CPC, e os encargos executados, incluindo aluguel, condomínio, fundo de promoção e cotas extraordinárias, encontram fundamento nas cláusulas contratualmente pactuadas. A insurgência contra o montante dos encargos cobrados configura, em essência, alegação de excesso de execução e exige que o executado indique o valor que entende correto e apresente demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, conforme o art. 917, §§ 2º a 4º, do CPC. A impugnação genérica do valor executado, desacompanhada da indicação do montante reputado correto e do respectivo demonstrativo de cálculo, não satisfaz o ônus processual imposto ao embargante e não autoriza o acolhimento da alegação de excesso de execução. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A vedação à cumulação de garantias locatícias pressupõe a efetiva constituição de mais de uma garantia, não configurando dupla garantia a mera previsão de caução imobiliária não aperfeiçoada mediante averbação na matrícula do imóvel. 2. O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial e admite a cobrança dos encargos locatícios nele pactuados. 3. A alegação de excesso de execução exige a indicação do valor reputado correto e a apresentação de demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo, não bastando a impugnação genérica do montante executado. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 37, parágrafo único, e 38, § 1º; CPC, arts. 85, § 11, 373, I, 784, VIII, e 917, §§ 2º a 4º. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível nº 0117618-57.2019.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 17.09.2024, publ. 17.09.2024

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• TJPR, Recurso Inominado Cível 0039361-87.2025.8.16.0014, Rel. Fernando Swain Ganem, 3ª Turma Recursal, j. 18/09/2026, DJEN 13/10/2026

  RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA PELOS LOCATÁRIOS. DEMANDA AJUIZADA PELA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. SENTENÇA QUE, DE UM LADO, RECONHECEU A ILEGITIMIDADE ATIVA DA MANDATÁRIA PARA COBRAR, EM NOME PRÓPRIO, ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL — VERBAS DE TITULARIDADE DO LOCADOR — E, DE OUTRO, AFIRMOU SUA LEGITIMIDADE, POR SUB-ROGAÇÃO LEGAL (ART. 346, III, E ART. 349, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL), QUANTO ÀS DESPESAS DE MÃO DE OBRA, PINTURA, MATERIAIS, DANOS E LIMPEZA POR ELA DIRETAMENTE CUSTEADAS. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE R$ 13.420,00, COM DETERMINAÇÃO DE ABATIMENTO DA CAUÇÃO PRESTADA JUNTO À PRÓPRIA AUTORA, ATUALIZADA PELO ÍNDICE DA CADERNETA DE POUPANÇA. IRRESIGNAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADA. PEDIDO QUE SE INTERPRETA A PARTIR DO CONJUNTO DA POSTULAÇÃO E DA BOA-FÉ (ART. 322, § 2º, DO CPC). PETIÇÃO INICIAL QUE APRESENTOU O DÉBITO DE FORMA GLOBAL (R$ 28.411,66), ARROLANDO ALUGUEL DE ABRIL, ALUGUEL PROPORCIONAL E MULTA CONTRATUAL AO LADO DAS DESPESAS DE REPARO, DEDUZINDO A CAUÇÃO EM ITEM PRÓPRIO E APURANDO SALDO, RESERVANDO À NOTA DE RODAPÉ A DELIMITAÇÃO AOS ITENS “D, E, F E I”. MATÉRIA EFETIVAMENTE SUBMETIDA AO CONTRADITÓRIO, TENDO A PRÓPRIA AUTORA DEFENDIDO, EM IMPUGNAÇÃO, A REGULARIDADE DA MULTA. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO DE NATUREZA DIVERSA DA PEDIDA OU EM QUANTIDADE SUPERIOR (ART. 492 DO CPC). TEORIA DA ASSERÇÃO OBSERVADA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL NO CAPÍTULO DA EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, QUE NÃO GEROU SUCUMBÊNCIA À RECORRENTE. CAUÇÃO. GARANTIA PRESTADA “JUNTO A CAMPONESA IMÓVEIS – ME” (CLÁUSULA 8.1) E CONTRATUALMENTE VOCACIONADA A SER UTILIZADA “EM TODAS AS HIPÓTESES” EM QUE NECESSÁRIOS RECURSOS PROVENIENTES DO LOCATÁRIO (CLÁUSULA 8.2), RESPONDENDO EXPRESSAMENTE PELA REALIZAÇÃO DOS CONSERTOS (CLÁUSULA 8.3). NULIDADE DA CLÁUSULA QUE VEDA A ATUALIZAÇÃO DA GARANTIA, POR AFRONTA A NORMA COGENTE (ART. 38, § 2º, DA LEI Nº 8.245/1991; ART. 166, VI, DO CÓDIGO CIVIL). ALEGAÇÃO DE PRÉVIA UTILIZAÇÃO DA CAUÇÃO PELO LOCADOR, PARA ABATIMENTO DE OUTROS ALUGUERES, DESACOMPANHADA DE QUALQUER PROVA (ART. 373, I, DO CPC). DESTINAÇÃO UNILATERAL DA GARANTIA A VERBAS CONTROVERTIDAS E DE TITULARIDADE ALHEIA QUE OFENDE A BOA-FÉ OBJETIVA (ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL) E ESVAZIA A FUNÇÃO LEGAL DA CAUÇÃO. CONTRATO DE ADESÃO REDIGIDO PELA PRÓPRIA RECORRENTE, A ATRAIR A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO ADERENTE (ARTS. 113, § 1º, IV, E 423 DO CÓDIGO CIVIL). ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO CONFIGURADO: A COMPENSAÇÃO APENAS RESTITUI AO LOCATÁRIO AQUILO QUE LHE PERTENCE, LIMITADA AO MONTANTE DA GARANTIA, SEM CONDENAÇÃO DA RECORRENTE À DEVOLUÇÃO DE EVENTUAL EXCEDENTE. SOLUÇÃO QUE REALIZA A DECISÃO MAIS JUSTA E EQUÂNIME, ATENDENDO AOS FINS SOCIAIS DA LEI E ÀS EXIGÊNCIAS DO BEM COMUM (ART. 6º DA LEI Nº 9.099/1995), EVITANDO A FRAGMENTAÇÃO ARTIFICIAL DA LIQUIDAÇÃO DA MESMA RELAÇÃO LOCATÍCIA EM DEMANDAS SUCESSIVAS. SENTENÇA ESCORREITA, ESCLARECIDA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, QUE SE MANTÉM POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ART. 46 DA LEI Nº 9.099/1995). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.Resumo em linguagem simples:Uma imobiliária cobrou de dois inquilinos as despesas de pintura, materiais, consertos e limpeza que ela mesma pagou depois que eles devolveram o imóvel antes do fim do contrato de locação.O juiz de primeiro grau decidiu que a imobiliária pode cobrar essas despesas, porque foi ela quem tirou o dinheiro do próprio bolso para pagá-las; mas não pode cobrar aluguel nem multa, porque esse dinheiro pertence ao dono do imóvel, e não a ela. Decidiu, ainda, que a caução — o dinheiro que os inquilinos deixaram como garantia e que ficou guardado com a imobiliária — deve ser corrigida e descontada do valor da condenação.A imobiliária recorreu. Disse que o juiz julgou coisa que ela não pediu e que a caução já havia sido usada para pagar o aluguel e a multa, de modo que não sobraria nada para descontar.A Turma Recursal manteve a decisão. Foi a própria imobiliária quem apresentou, na petição inicial, a conta completa da saída do imóvel — aluguel, multa, reparos — e quem descontou a caução dessa conta. Além disso, o contrato, escrito por ela, diz que a garantia serve para cobrir qualquer despesa deixada pelo inquilino, inclusive consertos. Não há prova de que o dinheiro tenha sido repassado ao dono do imóvel. Por isso, não é possível reservar a caução apenas para pagar valores que a própria imobiliária não tem direito de cobrar em juízo.O recurso foi rejeitado e a sentença foi mantida

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