Art. 4º da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do término do contrato, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa proporcional combinada ou fixada pela Justiça, salvo exceção legal. O inquilino fica livre dessa multa se for transferido de cidade pelo trabalho e avisar o proprietário por escrito com no mínimo trinta dias de antecedência.

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Na jurisprudência

383 acórdãos citam o art. 4º da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt no AREsp 3075388, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. MULTA MORATÓRIA E MULTA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM FATOS GERADORES DISTINTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, mantendo acórdão que admitiu a cumulação de multas moratória e compensatória, em contrato de locação, por entender distintos os fatos geradores, bem como reconhecendo a necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de reexame do conjunto fático-probatório, com incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Fato relevante. Em agravo interno, a parte agravante sustenta que o recurso especial é tempestivo, afirma não pretender o reexame de provas, mas a revaloração jurídica dos fatos, alega bis in idem na cumulação das multas moratória e compensatória e aponta violação aos arts. 4º da Lei n. 8.245/1991 e 394 e 412 do Código Civil. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de locação, é juridicamente admissível a cumulação de multa moratória com multa compensatória, sem configuração de bis in idem, e se a revisão da conclusão das instâncias ordinárias quanto à distinção dos fatos geradores das penalidades pode ser feita em recurso especial, à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que é juridicamente possível a cumulação de multa moratória e multa compensatória, desde que cada penalidade esteja lastreada em fatos geradores distintos, hipótese em que não se configura bis in idem. 5. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu, com base na interpretação das cláusulas contratuais e na análise das circunstâncias fáticas delineadas nos autos, que as penalidades possuem fundamentos jurídicos diversos, o que autoriza a cumulação, em consonância com a jurisprudência do STJ. 6. A eventual revisão da conclusão das instâncias ordinárias quanto à identidade ou não dos fatos geradores das multas exigiria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, providência inviável na via do recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. Os argumentos do agravo interno, voltados a afastar a possibilidade de cumulação das multas e a caracterizar bis in idem, não afastam os fundamentos da decisão monocrática quanto à incidência dos mencionados óbices sumulares, impondo-se a manutenção do decisum recorrido. IV. Dispositivo e tese 8. Resultado do Julgamento: Negado provimento ao agravo interno. Tese de julgamento: 1. Admite-se a cumulação de multa moratória com multa compensatória em contrato de locação, desde que as penalidades tenham fatos geradores distintos, hipótese em que não há bis in idem. 2. É inadmissível, em recurso especial, o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório para rediscutir a existência ou não de identidade entre os fatos geradores de multas moratória e compensatória, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 4º; Código Civil, arts. 394 e 412; Súmula 5/STJ; Súmula 7/STJ Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos identificáveis, a partir do trecho disponibilizado, que tenham sido expressamente utilizados como ratio decidendi.

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• STJ, AREsp 2462202, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 15/09/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 1.022 E 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. DECISÃO IMPUGNADA DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO PELO LOCATÁRIO. ENTREGA DAS CHAVES SEM A RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL AO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA E SEM A CONSIGNAÇÃO DE QUANTIA QUE ENTENDE SUFICIENTE PARA ARCAR COM OS CUSTOS DA REFORMA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 4º E 6º DA LEI Nº 8.245/91. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME : 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu recurso especial fundado nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, o qual visava à reforma de acórdão que manteve a improcedência do pedido de reconhecimento de extinção do contrato de locação em virtude do depósito das chaves, condicionada a indenização pelos danos causados ao imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de manifestação do Tribunal de origem quanto ao depósito das chaves e ao laudo pericial; (ii) estabelecer se há violação aos arts. 4º, 6º e 67 da Lei nº 8.245/91, ao se condicionar a entrega das chaves à indenização por danos no imóvel; (iii) determinar se restou configurado o dissídio jurisprudencial apto a viabilizar o conhecimento do recurso pela alínea "c". III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, as questões submetidas à apreciação judicial, ainda que contrariamente à pretensão da parte recorrente. 4. A decisão impugnada observa os arts. 4º e 6º da Lei nº 8.245/91, ao considerar que a restituição do imóvel deve ocorrer no estado em que foi recebido, nos termos do art. 23, III, da mesma norma, sendo inviável o simples depósito das chaves sem o reparo dos danos ou a consignação do valor correspondente. 5. A ausência de impugnação a fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido, relativo à necessidade de reposição do imóvel ao estado anterior, impede o conhecimento do recurso, conforme entendimento consagrado na Súmula 283 do STF. 6. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado conforme os requisitos legais e regimentais, uma vez que não houve cotejo analítico entre os julgados e as decisões transcritas não guardam similitude fática com o caso concreto. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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• STJ, AREsp 3054821, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. MULTA RESCISÓRIA EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 7 DO STJ QUANTO À FORÇA MAIOR E AO FATO NOTÓRIO, E REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL PELO ART. 413 DO CC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, ante a necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório. 2. A controvérsia versa sobre embargos à execução, visando à inexigibilidade de multa rescisória por rescisão antecipada de contrato de locação não residencial, por caso fortuito/força maior decorrente da covid-19, e, subsidiariamente, a redução proporcional da multa e a inexigibilidade de honorários contratuais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os embargos para declarar inexigível a multa rescisória prevista no contrato, com condenação dos embargados em custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. 4. A Corte de origem reformou para julgar improcedentes os embargos, mantendo a exigibilidade integral da multa; nos embargos de declaração, acolheu parcialmente, com efeito infringente, para reconhecer a inexigibilidade dos honorários contratuais, mantendo afastada a redução proporcional da multa. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a dispensa de prova do fato notório relativo às restrições da pandemia (art. 374, I, do CPC) afasta a exigência de comprovação de queda de faturamento e de impacto específico no contrato; (ii) saber se a rescisão antecipada decorreu de caso fortuito/força maior (art. 393 do CC), excluindo a multa contratual; e (iii) saber se é obrigatória a redução equitativa da cláusula penal, diante do cumprimento parcial e substancial do contrato (art. 413 do CC e art. 4º da Lei n. 8.245/1991). III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O conhecimento do recurso especial quanto ao art. 374, I, do CPC e ao art. 393 do CC encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ, pois a verificação de força maior e de seus impactos demanda reexame do acervo probatório. 6. O recurso especial merece conhecimento e provimento quanto aos arts. 413 do CC e 4º da Lei n. 8.245/1991, impondo-se a redução equitativa da cláusula penal, por se tratar de norma de ordem pública aplicável em hipóteses de cumprimento parcial da obrigação e de manifesta excessividade. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto às alegações de força maior e aos efeitos da pandemia, por exigir reexame de provas; 2. Aplica-se o art. 413 do CC para reduzir equitativamente a cláusula penal em contrato de locação não residencial diante do cumprimento parcial e substancial da obrigação, assegurando a moderação da multa contratual." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 374, I; CC, arts. 393 e 413; Lei n. 8.245/1991, art. 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmula n. 284; EDcl no REsp n. 2.221.727/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026; AREsp n. 2.899.270/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.

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• STJ, AREsp 2960659, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 09/12/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES EM LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DIREITO POTESTATIVO DE DEVOLUÇÃO. COISA JULGADA MATERIAL (ARTS. 502 E 503 DO CPC). INAPLICABILIDADE POR AUSÊNCIA DE IDENTIDADE DE AÇÕES E POR NÃO ALCANÇAR MOTIVOS (ART. 504, I, DO CPC). MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. INCIDÊNCIA À LUZ DA LEI 8.245/1991, ART. 4º, E DE CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL (ARTS. 1.022 E 489 DO CPC). NÃO CONFIGURAÇÃO. REGIME DA CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO (ART. 544 DO CPC; ART. 67, III E V, B E D, DA LEI 8.245/1991). SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO CONHECIDOS. 1.Trata-se de agravos em recurso especial interpostos por empresas locatária e locadora, em ação de consignação de chaves relativa a imóvel integrante de contrato de locação não residencial com múltiplas unidades, na qual se reconheceu o direito potestativo de devolução com incidência de multa contratual proporcional pela rescisão antecipada, e se rejeitaram, em grande parte, pedidos reconvencionais. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a condenação à multa contratual afronta coisa julgada material sobre questão prejudicial formada em ação anterior envolvendo o mesmo contrato (arts. 502 e 503 do CPC); (ii) há negativa de prestação jurisdicional e fundamentação insuficiente quanto à justa recusa e ao pedido de obrigação de fazer voltado à regularização do imóvel (arts. 1.022 e 489 do CPC); (iii) é aplicável, em consignação de chaves, o regime da consignação em pagamento relativo à justa recusa e ao depósito integral (art. 544 do CPC; art. 67, III e V, b e d, da Lei 8.245/1991); (iv) incidem os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ por demandarem interpretação contratual e reexame de provas, além das Súmulas 283/STF e 284/STF por ausência de impugnação específica e deficiência de fundamentação. 3. A coisa julgada sobre questão prejudicial não se aplica quando inexistente identidade objetiva entre ações, e não alcança os motivos das decisões (arts. 502, 503 e 504, I, do CPC). A multa por rescisão antecipada incide na devolução individual do imóvel, por força do art. 4º da Lei 8.245/1991 e da cláusula penal contratual, salvo hipóteses de isenção expressamente pactuadas em aditivos. A consignação de chaves qualifica-se como entrega do bem (posse direta representada pelas chaves) e não se rege pelas regras de depósito integral e justa recusa próprias da consignação em pagamento de quantia, sendo inaplicáveis o art. 544 do CPC e o art. 67, III e V, b e d, da Lei 8.245/1991. 4. A alteração do julgado demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, atraindo as Súmulas 5/STJ e 7/STJ. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as questões essenciais com fundamentação suficiente, ainda que diversa da pretendida (CPC, arts. 489 e 1.022), sendo inadmissível a rediscussão do mérito pela via dos aclaratórios. 5. Agravo de ANHANGUERA conhecido, recurso especial não conhecido. Agravo de URBAN conhecido, recurso especial não conhecido.

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• STJ, REsp 2126817, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 13/04/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA (ART. 4º DA LEI 8.245/1991 ). AVARIAS E OBRIGAÇÃO DE RECOMPOSIÇÃO DE LAJE/REVESTIMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL (ART. 93, IX, DA CF; ARTS. 489, § 1º, E 1.022 DO CPC). NÃO OCORRÊNCIA. DESERÇÃO (ART. 1.007 DO CPC). AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICES DAS SÚMULAS 282 E 356/STF E 7/STJ. LAUDO DE VISTORIA INICIAL (ART. 23, III, DA LEI N. 8.245/1991 ). REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE (SÚMULAS 5 E 7/STJ). MULTA. QUALIFICAÇÃO DE FATO COMO INCONTROVERSO (ART. 374, III, DO CPC). NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO FÁTICO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que, em ação de cobrança decorrente de locação não residencial, manteve condenação por avarias e multa proporcional por rescisão antecipada, além de encargos locatícios vencidos. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional; (ii) a apelação dos autores é deserta por insuficiência e intempestividade do preparo; (iii) a condenação por avarias depende de laudo de vistoria inicial e se o orçamento é genérico; (iv) há fato incontroverso capaz de afastar a multa por rescisão antecipada; e (v) está configurado dissídio jurisprudencial. 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de modo suficiente, a controvérsia central e apresenta razões de decidir claras e coerentes, não sendo exigido o enfrentamento pontual de todos os argumentos periféricos (art. 93, IX, da CF; arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC). 4. A deserção, com base no art. 1.007 do CPC, não foi objeto de pronunciamento específico, faltando prequestionamento; a revisão de atos processuais e da suficiência/temporalidade do preparo demanda revolvimento fático, o que é vedado (Súmulas 282 e 356/STF e 7/STJ). 5. A pretensão de condicionar a condenação por avarias à existência de laudo de vistoria inicial, ou de desqualificar o orçamento como genérico, implica reexame do conjunto probatório e interpretação de cláusulas contratuais sobre obrigações de obra e recomposição, inviável na via especial (art. 23, III, da Lei 8.245/1991; Súmulas 5 e 7/STJ). 6. A tentativa de qualificar como incontroversa a condição contratual apta a afastar a multa proporcional por rescisão antecipada esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois demandaria revisão da premissa fática fixada sobre a desistência do novo locatário (art. 374, III, do CPC). 7. O dissídio jurisprudencial não se configura sem cotejo analítico que demonstre similitude fática e correlação entre fundamentos e dispositivos invocados, o que impede o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da CF. 8. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

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