Art. 39 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

A regra define que qualquer garantia oferecida continua valendo até a devolução definitiva das chaves do imóvel. Essa extensão ocorre mesmo se o contrato passar a vigorar por tempo indeterminado, a menos que o contrato estabeleça o contrário.

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Na jurisprudência

277 acórdãos citam o art. 39 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2892438, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. FIANÇA. ENTREGA DAS CHAVES. PREQUESTIONAMENTO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal. 2. A parte recorrente alegara violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; aos arts. 369 e 443 do Código de Processo Civil, em razão de julgamento antecipado da lide; e aos arts. 5º do Código de Processo Civil e 39 da Lei de Locações, por ausência de conhecimento prévio do débito. 3. A decisão recorrida não admitiu o recurso especial com os seguintes fundamentos: (i) inexistência de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão abordou suficientemente as questões necessárias; (ii) ausência de prequestionamento quanto aos arts. 369 e 443 do CPC; e (iii) aplicação da Súmula 83/STJ em relação aos arts. 5º do CPC e 39 da Lei de Locações. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se presentes os óbices apontados: prestação jurisdicional adequada e suficiente; ausência de prequestionamento; acórdão em consonância com a jurisprudência desta Corte sobre a matéria. III. Razões de decidir 5. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem rejeita o recurso de embargos de declaração em que não se argumenta explícita e objetivamente sobre os vícios apontados em recurso especial, limitando-se a afirmar a intenção de prequestionamento de dispositivos legais. 6. O Acórdão de origem não enfrentou a matéria tratada nos artigos 369 e 443 do Código de Processo Civil. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial, conforme Súmula 282/STF. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em contrato celebrado na vigência da redação original do artigo 39 da Lei do Inquilinato, a responsabilidade do fiador se estende até a efetiva entrega das chaves se assim previsto na avença. A aplicação da Súmula 83/STJ impede o conhecime nto do recurso especial quando o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo 8. Agravo em recurso especial não conhecido. Honorários majorados.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2877886, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 20/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FIADORES. ALEGAÇÃO DE EXONERAÇÃO TÁCITA DA FIANÇA. DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE MANTIDA. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão da Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu recurso especial manejado com fundamento nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal. 2. Negativa de prestação jurisdicional afastada. O Tribunal estadual examinou, de forma fundamentada, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, rejeitando os embargos de declaração por inexistência de omissão, obscuridade ou contradição. Mero inconformismo com a conclusão do julgado não caracteriza vício a ser sanado pelos declaratórios. Precedentes. 3. Tese de exoneração tácita da fiança. O acórdão recorrido, por maioria, concluiu que não houve exoneração válida dos fiadores e que a responsabilidade persiste até a entrega das chaves, com fundamento no art. 39 da Lei 8.245/1991 e na cláusula contratual. Rever tais premissas demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Ausência de impugnação específica e deficiência de fundamentação. Razões recursais que não enfrentam, de modo suficiente, todos os fundamentos autônomos do acórdão estadual, atraindo a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. 5. Divergência jurisprudencial não comprovada. Inexistência de cotejo analítico adequado e de demonstração de similitude fática entre o aresto recorrido e os paradigmas apresentados. 6. Relevância do direito federal. Inaplicável a exigência do art. 105, § 2º, da Constituição Federal, conforme Enunciado Administrativo 8/STJ. Situação que não aproveita aos recorrentes, pois remanescem os óbices formais e materiais já apontados. 7. Agravo conhecido conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2092522, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 10/11/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXTENSÃO DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR. OMISSÃO NA ANÁLISE DE TESES DEFENSIVAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A responsabilidade do fiador se estende até a entrega das chaves, conforme cláusula contratual expressa e o art. 39 da Lei nº 8.245/1991. A prorrogação do contrato por prazo indeterminado não configura aditamento contratual, mas continuidade da relação locatícia nos mesmos termos, não sendo aplicável a Súmula 214/STJ. 2. O Tribunal de origem incorreu em omissão ao não analisar as teses defensivas relativas à existência de contrato de locação com terceiro e à violação à boa-fé objetiva (duty to mitigate the loss), que poderiam levar a resultados distintos, como a extinção ou limitação do débito. 3. A fundamentação genérica do acórdão recorrido, baseada em "dedução lógica", não atende ao dever de fundamentação previsto no art. 489, § 1º, IV, do CPC, nem ao princípio da profundidade do efeito devolutivo da apelação (art. 1.013, §§ 1º e 2º, do CPC). 4. O reexame das teses omitidas demandaria análise fático-probatória e interpretação de contratos, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 5. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido para anular o acórdão recorrido na parte em que deixou de analisar as teses defensivas, determinando o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2929957, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 09/02/2026

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. RECURSOS NÃO PROVIDOS . 1. O contrato de locação não exige forma solene e pode ser celebrado verbalmente. A ausência de assinatura do locatário no instrumento escrito não torna o contrato nulo ou inexistente, especialmente quando a relação contratual foi efetivamente executada, com entrega do imóvel e pagamento de aluguéis por determinado período. 2. A fiança, por sua vez, exige forma escrita, conforme o art. 819 do Código Civil. No caso, os fiadores assinaram o instrumento, manifestando de forma inequívoca sua vontade de garantir a obrigação. Existindo a obrigação principal e tendo sido a garantia acessória prestada na forma exigida por lei, não há que se falar em nulidade. 3. Havendo cláusula contratual expressa que prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, a garantia se estende ao período de prorrogação da locação por prazo indeterminado, conforme o art. 39 da Lei nº 8.245/1991. 4. A aplicação do prazo de 120 dias para exoneração da fiança, conforme o art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991, é válida, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 12.112/2009, quando há cláusula contratual expressa que prevê a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves. 5. A aplicação da penalidade do art. 940 do Código Civil exige a comprovação de má-fé por parte do credor, o que não pode ser presumida. No caso, o Tribunal de origem afastou a existência de má-fé, e o reexame do conjunto fático-probatório é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 6. Resultado do Julgamento: Agravos conhecidos e recursos especiais não providos.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3065706, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 02/03/2026

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. FIANÇA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ACÓRDÃO ESTADUAL EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO QUE TAMBÉM IMPEDE O CONHECIMENTO DO DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Nos termos da compreensão pacificada do STJ, nos contratos de locação predial urbana, à luz do art. 39 da Lei do Inquilinato, dá-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios estendidos por prazo indeterminado, sem necessidade de anuência do fiador, salvo expressa disposição contratual em contrário. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 3. A iterativa jurisprudência desta Corte é no sentido de que o conhecimento do recurso especial - pela alínea c do permissivo constitucional - também exige o prequestionamento dos temas vinculados aos artigos objeto da suposta divergência jurisprudencial. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

  Publicação oficial