Art. 37 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O dispositivo lista as quatro modalidades de garantia que podem ser exigidas no contrato de aluguel: caução, fiança, seguro-fiança ou quotas de fundo de investimento. É expressamente proibido exigir mais de um tipo de garantia no mesmo contrato.

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Na jurisprudência

339 acórdãos citam o art. 37 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2130293, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CAUÇÃO IMOBILIÁRIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. INAPLICABILIDADE DAS EXCEÇÕES DO ART. 3º DA LEI N. 8.009/1990. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO DA CAUÇÃO À HIPOTECA OU À FIANÇA. NORMA COGENTE. VEDAÇÃO À RENÚNCIA E À CRIAÇÃO DE EXCEÇÃO POR ANALOGIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se pleiteou reconhecer a impenhorabilidade de bem de família ofertado como caução em locação comercial e desconstituir a penhora sobre o imóvel. 2. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a penhora e condenou ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários de 10% sobre o valor atualizado da causa. 3. A Corte de origem manteve integralmente a sentença por seus próprios fundamentos e majorou os honorários advocatícios para 15%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a caução imobiliária prestada em contrato de locação comercial afasta a impenhorabilidade do bem de família, em face dos arts. 1, 3 e 5 da Lei n. 8.009/1990 e dos arts. 37 e 38, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, notadamente diante da alegada impossibilidade de equiparação à hipoteca (art. 3º, V) e de renúncia ao benefício legal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A orientação desta Corte é restritiva quanto às exceções do art. 3º da Lei n. 8.009/1990: a caução locatícia não se inclui nas hipóteses legais e não afasta a impenhorabilidade do bem de família, sendo indevida sua equiparação à hipoteca ou à fiança; a oferta do imóvel como garantia não configura renúncia válida à proteção legal, e princípios de boa-fé e vedação ao comportamento contraditório não afastam norma cogente. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. A caução prestada em contrato de locação comercial não está entre as exceções do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 e, por isso, não afasta a impenhorabilidade do bem de família. 2. A oferta do imóvel como garantia não constitui renúncia válida à proteção conferida pelos arts. 1 e 5 da Lei n. 8.009/1990, e princípios de boa-fé e vedação ao comportamento contraditório não autorizam a criação de exceção não prevista em lei." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.009/1990, arts. 1, 3 e 5; Lei n. 8.245/1991, arts. 37 e 38, § 1º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.019.338/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgados em 9/11/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.922.940/SP, relator Ministro, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022; STJ, REsp n. 1.887.492/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2021; STJ, AgRg no Ag n. 888313/RS, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24/6/2008.

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• STJ, REsp 2233511, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 10/02/2026

  RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. PENHOR LEGAL. CONTRATO COM GARANTIA CONVENCIONAL. ART. 37, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI N. 8.245/1991. LIMITAÇÃO À CUMULAÇÃO DE GARANTIAS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE AO EXERCÍCIO DO PENHOR LEGAL. DIREITO REAL DE GARANTIA DE NATUREZA LEGAL. AUTOTUTELA PRIVADA ADMITIDA PELO ORDENAMENTO. INSTITUTOS DISTINTOS. COMPATIBILIDADE SISTÊMICA. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. 1. A controvérsia consiste em definir se a vedação do art. 37, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991 - que proíbe a exigência de mais de uma garantia contratual no mesmo contrato de locação - impede o exercício do penhor legal previsto no art. 1.467, II, do Código Civil. 2. A restrição legal estabelecida no art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato configura norma de ordem pública destinada a conter abusos na formação do contrato e a limitar a autonomia privada do locador quanto às garantias convencionais exigíveis do locatário. 3. O penhor legal, ao contrário, constitui direito real de garantia decorrente exclusivamente da lei, independente da vontade das partes, e representa forma excepcional de autotutela privada do credor, admitida para assegurar a efetividade do crédito locatício em hipóteses de inadimplemento. 4. Por possuírem natureza distinta e finalidades não coincidentes, a vedação legal à cumulação de garantias contratuais e o penhor legal são institutos compatíveis, inexistindo impedimento jurídico ao exercício deste último ainda que haja garantia contratual válida no pacto locatício. 5. Na hipótese, o Tribunal de origem reconheceu a legitimidade do penhor legal instituído pelo locador sobre bens introduzidos no imóvel pelas recorrentes, concluindo que a existência de fiança no contrato não exclui o exercício do direito legal de garantia. 6. Interpretação que se harmoniza com a legislação aplicável e com a compreensão doutrinária a respeito da natureza e dos contornos do penhor legal. 7. Recurso especial a que se nega provimento

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• STJ, REsp 1955672, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO PAULIANA. FRAUDE CONTRA CREDORES. DOAÇÃO DE IMÓVEL POR FIADORA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO EXCLUSIVA DE UMA DAS PARTES. MAJORAÇÃO DE OFÍCIO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. EXTRAPOLAÇÃO DOS LIMITES DO EFEITO DEVOLUTIVO. REFORMATIO IN PEJUS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.013 DO CPC. ALEGAÇÕES RELATIVAS À FIANÇA E À CUMULAÇÃO DE GARANTIAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL E REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 211, 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, ao julgar apelação exclusiva da parte autora, manteve a procedência da ação pauliana e majorou, de ofício, os honorários sucumbenciais. 2. A controvérsia versa sobre ação pauliana ajuizada para anular doação de imóvel realizada pela fiadora aos filhos, por fraude contra credores, com fundamento no art. 158, caput, do Código Civil. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu a fraude contra credores, anulou a doação do apartamento e condenou os réus ao pagamento de despesas processuais e honorários fixados em R$ 1.500,00, com correção e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 85, § 16, do CPC. 4. A Corte de origem manteve o mérito e, de ofício, reformou os honorários para 10% sobre o valor da causa, com majoração de 1% pela sucumbência recursal, nos termos do art. 85, §§ 2 e 11, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se, em apelação exclusiva de uma das partes, o Tribunal pode majorar, de ofício, honorários sucumbenciais, à luz do art. 1.013 do CPC; (ii) saber se houve violação dos arts. 818, 114 e 819 do Código Civil quanto aos limites e à interpretação restritiva da fiança; (iii) saber se houve violação do art. 37 da Lei n. 8.245/1991 por suposta cumulação indevida de garantias; e (iv) saber se houve violação do art. 158 do Código Civil quanto à comprovação dos requisitos da fraude contra credores. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Em apelação exclusiva da parte autora, a majoração de ofício dos honorários sucumbenciais configura reformatio in pejus, violando o art. 1.013 do CPC, pois extrapola os limites do efeito devolutivo e agrava a situação da única recorrente. 7. Aplica-se a Súmula 211 do STJ para afastar o conhecimento das alegadas violações aos arts. 818, 114 e 819 do Código Civil, por ausência de prequestionamento. 8. Incide a Súmula 5 do STJ quanto à tese baseada no art. 37 da Lei n. 8.245/1991, pois demandaria interpretação de cláusulas contratuais. 9. Incide a Súmula 7 do STJ para obstar o conhecimento da alegada violação ao art. 158 do Código Civil, que exigiria reexame do conjunto fático-probatório. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso especial conhecido em parte e provido. Tese de julgamento: "1. O Tribunal, em apelação exclusiva de uma das partes, não pode majorar, de ofício, honorários sucumbenciais, sob pena de reformatio in pejus, em afronta ao art. 1.013 do CPC. 2. Aplica-se a Súmula 211 do STJ para afastar o conhecimento das alegadas violações aos arts. 818, 114 e 819 do Código Civil por ausência de prequestionamento. 3. Incide a Súmula 5 do STJ para obstar a discussão sobre o art. 37 da Lei n. 8.245/1991, por envolver interpretação de cláusulas contratuais. 4. Incide a Súmula 7 do STJ para impedir o reexame dos requisitos do art. 158 do Código Civil, por demandar revolvimento do conjunto fático-probatório." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.013, 85, §§ 2, 11, § 16; CC, arts. 158, 818, 114, 819; Lei n. 8.245/1991, art. 37. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.987.414/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/3/2023; STF, Súmulas n. 282, 356; STJ, Súmulas n. 211, 5, 7.

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• TJCE, Apelação Cível 0210606-58.2023.8.06.0001, 5ª Câmara de Direito Privado, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. GARANTIAS LOCATÍCIAS. FIANÇA E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA CAUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DUPLA GARANTIA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS LOCATÍCIOS. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO VALOR CORRETO E DE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRECEDENTE DO TJCE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes Embargos à Execução opostos em face de execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação comercial. Os Apelantes sustentam a nulidade da fiança por suposta cumulação com caução imobiliária, em afronta à vedação de dupla garantia locatícia, e a ausência de liquidez do título quanto aos encargos acessórios, compreendendo condomínio, fundo de promoção, cotas extraordinárias e reajustes, por falta de documentação comprobatória, requerendo a reforma integral da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a previsão contratual simultânea de fiança e caução imobiliária configura cumulação vedada de garantias locatícias quando não comprovada a averbação da caução na matrícula do imóvel; e (ii) estabelecer se a impugnação aos encargos cobrados na execução compromete a liquidez do título ou configura alegação de excesso de execução sujeita à indicação do valor correto e à apresentação de demonstrativo discriminado de cálculo. III. RAZÕES DE DECIDIR A vedação à cumulação de garantias locatícias prevista no art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 pressupõe a efetiva constituição das garantias estipuladas no contrato. A caução imobiliária depende de averbação na matrícula do imóvel, nos termos do art. 38, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, de modo que a ausência de comprovação dessa formalidade impede o reconhecimento de seu aperfeiçoamento e mantém íntegra apenas a fiança. Incumbe aos Apelantes comprovar a constituição da caução imobiliária invocada como fundamento da alegada duplicidade de garantias, por constituir fato necessário à sustentação de sua pretensão, conforme o art. 373, I, do CPC. O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do CPC, e os encargos executados, incluindo aluguel, condomínio, fundo de promoção e cotas extraordinárias, encontram fundamento nas cláusulas contratualmente pactuadas. A insurgência contra o montante dos encargos cobrados configura, em essência, alegação de excesso de execução e exige que o executado indique o valor que entende correto e apresente demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, conforme o art. 917, §§ 2º a 4º, do CPC. A impugnação genérica do valor executado, desacompanhada da indicação do montante reputado correto e do respectivo demonstrativo de cálculo, não satisfaz o ônus processual imposto ao embargante e não autoriza o acolhimento da alegação de excesso de execução. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A vedação à cumulação de garantias locatícias pressupõe a efetiva constituição de mais de uma garantia, não configurando dupla garantia a mera previsão de caução imobiliária não aperfeiçoada mediante averbação na matrícula do imóvel. 2. O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial e admite a cobrança dos encargos locatícios nele pactuados. 3. A alegação de excesso de execução exige a indicação do valor reputado correto e a apresentação de demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo, não bastando a impugnação genérica do montante executado. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 37, parágrafo único, e 38, § 1º; CPC, arts. 85, § 11, 373, I, 784, VIII, e 917, §§ 2º a 4º. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível nº 0117618-57.2019.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 17.09.2024, publ. 17.09.2024

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• TJMS, Agravo de Instrumento 1412947-86.2026.8.12.0000, Plenário, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. EXONERAÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA APÓS REGULAR NOTIFICAÇÃO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CORREÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, VII, DA LEI Nº 8.245/91. MANUTENÇÃO DA DECISÃO POR FUNDAMENTO DIVERSO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1) Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que concedeu liminar de desocupação de imóvel no prazo de quinze dias, nos autos de ação de despejo fundada na ausência de substituição da garantia locatícia após a exoneração da fiança. Os agravantes sustentam a inadequação da medida, alegando inexistência dos requisitos legais para a concessão da liminar e a impropriedade da fundamentação adotada pelo juízo de origem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2) Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão agravada fundamentou corretamente a concessão da liminar de despejo ao aplicar o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a concessão da liminar com fundamento no art. 59, § 1º, VII, da Lei nº 8.245/91. III. RAZÕES DE DECIDIR 3) A causa de pedir da ação limita-se à ausência de substituição da garantia locatícia após a exoneração da fiança, inexistindo alegação de inadimplemento atual dos aluguéis ou encargos locatícios. 4) O art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 exige, cumulativamente, ausência de garantia locatícia e mora no pagamento dos aluguéis, requisitos distintos daqueles previstos no inciso VII do mesmo dispositivo. 5) O equívoco na fundamentação jurídica adotada pelo juízo de origem não conduz à revogação da liminar, pois o Tribunal pode atribuir aos fatos narrados a correta qualificação jurídica, sem alteração da causa de pedir ou configuração de julgamento extra petita. 6) A exoneração da garantia locatícia foi regularmente comunicada ao locatário pelos meios previstos contratualmente, tendo transcorrido o prazo legal sem apresentação de nova garantia apta a restabelecer a segurança do contrato. 7) A prestação da caução equivalente a três meses de aluguel pelo locador atende ao requisito previsto no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, sendo admissível a utilização de seguro garantia judicial como modalidade idônea. 8) A ausência de substituição da garantia constitui fato suficiente para autorizar a concessão da liminar de despejo, sendo irrelevante, para a incidência do art. 59, § 1º, VII, da Lei nº 8.245/91, a eventual adimplência dos aluguéis. 9) A impossibilidade de o locador produzir prova direta de fato negativo transfere ao locatário o ônus de demonstrar a apresentação de nova garantia, providência não adotada no caso concreto. 10) A garantia locatícia integra o equilíbrio econômico da relação contratual, legitimando a desocupação liminar quando não substituída após regular notificação, sem afronta aos princípios da conservação dos contratos e da função social da locação. 11) A referência ao imóvel como comercial configura mero erro material, incapaz de comprometer a validade da decisão, por serem aplicáveis os requisitos legais às locações residenciais e não residenciais. IV. DISPOSITIVO 12) Agravo de instrumento desprovido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 37, 40, parágrafo único, 59, § 1º, VII e IX; CPC, arts. 141, 322, § 2º, 334, 835, § 2º, 1.003, § 5º, 1.013, § 1º, e 1.015, I

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