Art. 36 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

A norma estabelece que reformas feitas apenas para embelezamento ou lazer não dão direito a indenização financeira. O inquilino pode retirá-las ao fim do contrato, desde que essa remoção não danifique a estrutura do imóvel.

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Na jurisprudência

42 acórdãos citam o art. 36 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJPA, Apelação Cível 0835030-08.2019.8.14.0301, Rel. VOTO VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, 2ª Turma de Direito Privado, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE REQUISITO LEGAL. PEDIDO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS FORMULADO EM RÉPLICA. ALEGADO PEDIDO CONTRAPOSTO DE DESOCUPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. INTEGRAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA E DECISÃO-SURPRESA NÃO CONFIGURADOS. EFEITOS MODIFICATIVOS E SUSPENSIVOS INDEFERIDOS. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração, com pedidos de efeitos modificativos e suspensivos, opostos contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença de extinção, sem resolução do mérito, de ação renovatória de locação não residencial, em razão da prorrogação tácita do contrato por prazo indeterminado e do consequente não preenchimento do requisito do art. 51, I, da Lei nº 8.245/1991. Os embargantes alegam obscuridade, omissão, contradição e erro material, sustentando que manifestação do locador denominada “Desocupação do Imóvel” conteria pedido contraposto apto a autorizar o exame da pretensão de retenção por benfeitorias formulada em réplica, além de afirmarem cerceamento de defesa e violação ao contraditório, à ampla defesa e à vedação da decisão-surpresa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se a petição do embargado denominada “Desocupação do Imóvel” contém reconvenção ou pedido jurisdicional de desocupação capaz de autorizar o exame do pedido de retenção por benfeitorias formulado pelos locatários somente em réplica; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado configura cerceamento de defesa ou decisão-surpresa; (iii) determinar se a integração da fundamentação impõe efeitos modificativos ao acórdão; (iv) verificar o cabimento de efeito suspensivo e da intervenção do Ministério Público; (v) definir se a oposição dos embargos caracteriza litigância de má-fé ou intuito manifestamente protelatório; e (vi) estabelecer os efeitos do prequestionamento das matérias suscitadas. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 1.022 do CPC restringe os embargos de declaração ao esclarecimento de obscuridade, à eliminação de contradição interna, ao suprimento de omissão e à correção de erro material, não admitindo sua utilização para simples rediscussão do mérito. O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 exige contrato escrito e por prazo determinado para a renovação compulsória da locação não residencial, e a prorrogação tácita do contrato originalmente celebrado por doze meses estabelece vínculo por prazo indeterminado, sem que a prolongada permanência dos locatários no imóvel supra o requisito legal. A inexistência de contrato escrito vigente por prazo determinado constitui questão jurídica e documental, de modo que a produção de provas sobre benfeitorias não interfere no requisito determinante para o cabimento da ação renovatória, legitimando o julgamento antecipado nos termos dos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do CPC. O julgamento não configura decisão-surpresa quando a ausência de contrato escrito por prazo determinado é suscitada na contestação, submetida ao contraditório em réplica e novamente debatida em apelação. A denominação atribuída a documento no sistema eletrônico não define o conteúdo jurídico da manifestação processual, que deve ser identificado a partir da pretensão efetivamente deduzida. A manifestação intitulada “Desocupação do Imóvel” não constitui pedido contraposto nem reconvenção, pois o locador não requer condenação dos autores à restituição do imóvel, fixação judicial de prazo para entrega das chaves, expedição de mandado de despejo ou outra providência executiva destinada à retomada do bem, limitando sua pretensão à extinção da ação renovatória. A referência à possibilidade de composição sobre a data de desocupação não transforma a manifestação defensiva em pretensão jurisdicional de retomada do imóvel nem supre a apresentação de reconvenção na forma do art. 343 do CPC. O pedido de retenção por benfeitorias formulado somente em réplica não integra validamente o objeto litigioso, pois, após a citação, a alteração do pedido ou da causa de pedir até o saneamento depende do consentimento do réu, nos termos do art. 329, II, do CPC, e a manifestação sobre eventual composição relativa à desocupação não representa anuência à ampliação da demanda. A apreciação do pedido de retenção não validamente incorporado à relação processual viola os limites objetivos da demanda estabelecidos pelos arts. 141, 329 e 492 do CPC, sem impedir que eventual pretensão material relativa à indenização ou à retenção por benfeitorias seja deduzida pela via adequada, observados os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991 e as disposições contratuais. A notificação extrajudicial posterior não constitui pedido judicial de despejo, não converte retroativamente a defesa em reconvenção e não autoriza a ampliação do objeto litigioso em sede recursal. A Súmula nº 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação, matéria a ser considerada em eventual pretensão deduzida pela via adequada. A integração da fundamentação para esclarecer o conteúdo da manifestação denominada “Desocupação do Imóvel” não altera o resultado do julgamento, pois efeitos infringentes somente se justificam quando a correção do vício conduz necessariamente à modificação da decisão. A intervenção do Ministério Público não se justifica em controvérsia sobre direitos patrimoniais disponíveis decorrentes de relação locatícia entre particulares, ausentes as hipóteses previstas no art. 178 do CPC. A concessão excepcional de efeito suspensivo aos embargos de declaração exige probabilidade de provimento ou relevância da fundamentação associada ao risco de dano grave ou de difícil reparação, requisitos ausentes quando inexiste pedido contraposto de desocupação e o acórdão não determina a entrega compulsória do imóvel. A indicação de documento específico cuja denominação e conteúdo alusivo à desocupação justificam esclarecimento afasta o caráter manifestamente protelatório dos embargos, pois a improcedência da tese recursal, isoladamente, não autoriza a imposição das penalidades por litigância de má-fé ou recurso protelatório. O art. 1.025 do CPC considera incluídos no acórdão, para fins de prequestionamento, os elementos suscitados pelo embargante caso o tribunal superior reconheça a existência de algum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos. Tese de julgamento: 1. A prorrogação tácita da locação não residencial por prazo indeterminado não satisfaz a exigência de contrato escrito e por prazo determinado prevista no art. 51, I, da Lei nº 8.245/1991 para a renovação compulsória. 2. […]

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• TJPR, Apelação Cível 0000963-11.2021.8.16.0144, Rel. Vitor Roberto Silva, 18ª Câmara Cível, j. 09/09/2026, DJEN 08/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DO LOCATÁRIO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS. INTELIGÊNCIA ART. 35 E 36 DA LEI 8.245/91. SISTEMA DE ENERGIA SOLAR FOTOVOLTAICO. BENFEITORIA ÚTIL. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR À REALIZAÇÃO DA BENFEITORIA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. DEVER DE PAGAR OS ALUGUÉIS ENQUANTO PERMANECER COM AS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO

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• TJES, Apelação Cível 0021041-26.2016.8.08.0014, Rel. Samuel Meira Brasil Junior, DJEN 02/10/2026

  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E VOLUPTUÁRIAS. INDENIZAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos iniciais e o pedido reconvencional para condenar o locador a indenizar o locatário por benfeitorias realizadas no imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se as benfeitorias necessárias e voluptuárias realizadas pelo locatário são indenizáveis; e (ii) se existe cláusula de renúncia expressa no contrato. III. Razões de decidir 3. As benfeitorias necessárias (serviços de pintura, instalações elétricas e hidráulicas) são indenizáveis e permitem o direito de retenção, salvo disposição contratual expressa em contrário, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/1991. 4. No caso, o contrato não contém cláusula de renúncia expressa ao direito de indenização, e o laudo pericial confirmou a natureza necessária de parte das obras e a anuência do proprietário para a reforma. 5. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, pois atendem ao interesse exclusivo da atividade do locatário, nos termos do art. 36 da Lei nº 8.245/1991. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para excluir da condenação o pagamento relativo às benfeitorias voluptuárias. ________________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 36. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________

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• TJBA, Agravo de Instrumento 8079878-46.2025.8.05.0000, Rel. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, DJEN 15/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. FIANÇA EM CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 12.112/2009. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA DE ULTRATIVIDADE. EXTINÇÃO DA GARANTIA. LIMINAR DE DESPEJO. DISPENSA EXCEPCIONAL DA CAUÇÃO. NECESSIDADE DE APRECIAÇÃO PELO JUÍZO DE ORIGEM DA DESOCUPAÇÃO E DAS BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de liminar de desocupação em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, ao fundamento de que o contrato de locação permanecia garantido por fiança. O recurso busca o reconhecimento da extinção da garantia fidejussória, a concessão da tutela de desocupação e a dispensa da caução prevista na Lei do Inquilinato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a fiança prestada em contrato de locação celebrado antes da Lei nº 12.112/2009 subsiste após a prorrogação da locação por prazo indeterminado sem cláusula expressa de ultratividade; (ii) estabelecer se o contrato passou a estar desprovido de garantia para os fins do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 e se é cabível a dispensa excepcional da caução legal; e (iii) determinar se compete ao Tribunal ordenar a desocupação imediata do imóvel ou se a matéria deve ser apreciada pelo juízo de origem em conjunto com a análise das benfeitorias e do eventual direito de retenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A redação introduzida pela Lei nº 12.112/2009 ao art. 39 da Lei nº 8.245/1991 não retroage para alcançar contratos celebrados anteriormente, em respeito ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica. 4. Nos contratos de locação firmados antes da Lei nº 12.112/2009, a fiança somente subsiste após a prorrogação da locação por prazo indeterminado quando houver cláusula expressa prevendo sua extensão até a devolução do imóvel. 5. A inexistência de previsão contratual expressa de ultratividade da fiança conduz à extinção ope legis da garantia, tornando desnecessária qualquer notificação específica do fiador para esse fim. 6. Extinta a única garantia contratual, resta configurada a hipótese prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, autorizando a apreciação da tutela liminar de despejo. 7. A exigência da caução legal pode ser excepcionalmente dispensada quando sua imposição se revelar desproporcional, diante do elevado débito locatício, da condição de pessoa idosa da locadora, da dependência da renda do aluguel para sua subsistência e da necessidade de assegurar tutela jurisdicional efetiva. 8. A desocupação imediata do imóvel não se impõe na instância recursal quando a ocupação prolongada recomenda a prévia apreciação, pelo juízo de origem, das benfeitorias, do eventual direito de retenção e da ponderação entre o direito de propriedade e o direito fundamental à moradia, especialmente diante da ausência de trânsito em julgado da sentença proferida na ação de usucapião. 9. O processo originário deve tramitar com urgência e observância da superprioridade legal assegurada à parte idosa. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A fiança prestada em contrato de locação celebrado antes da Lei nº 12.112/2009 não subsiste após a prorrogação da locação por prazo indeterminado sem cláusula expressa de ultratividade. 2. A extinção ope legis da garantia fidejussória torna o contrato desprovido de garantia para os fins do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991. 3. A caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 pode ser excepcionalmente dispensada quando sua exigência se mostrar desproporcional e comprometer o acesso à tutela jurisdicional efetiva. 4. A apreciação da desocupação do imóvel e das benfeitorias compete ao juízo de origem quando a solução da controvérsia depender da análise das peculiaridades fáticas do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III, 5º, XXII, XXIII e XXXVI, e 6º; CPC, arts. 4º, 300, 1.015, I, 1.024, § 2º, e 1.025; CC, art. 1.219; Lei nº 8.245/1991, arts. 35, 36, 37, 39 e 59, § 1º, IX; Lei nº 12.112/2009; Lei nº 10.741/2003, art. 71, § 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.326.557/PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 13.11.2012; STJ, REsp nº 2.127.031/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 20.08.2024; STJ, AgRg no AREsp nº 766.876/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.02.2016; TJBA, Apelação Cível nº 0517860-12.2018.8.05.0001, Quinta Câmara Cível, Rel. Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, publ. 06.07.2022; TJBA, Agravo de Instrumento nº 8065939-96.2025.8.05.0000, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, publ. 09.06.2026; TJSP, AI nº 2206236-81.2022.8.26.0000, 34ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rômolo Russo, j. 24.08.2023; TJBA, Recurso Inominado nº 0177108-42.2016.8.05.0001, Terceira Turma Recursal, Rel. Juiz Marcelo Silva Britto, j. 12.12.2018

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• TJMA, Apelação Cível 0801550-26.2024.8.10.0026, Terceira Câmara de Direito Privado, DJEN 14/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. NULIDADE DA SENTENÇA POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DE REQUERIMENTO PROBATÓRIO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de aluguéis decorrentes de contrato de locação comercial. O apelante sustenta que os réus confessaram parcialmente o inadimplemento, que inexiste comprovação das benfeitorias alegadas para compensação do débito, que o contrato afasta o direito à indenização e retenção por benfeitorias e que a sentença desconsiderou os elementos probatórios constantes dos autos. Requer a anulação da sentença ou sua reforma. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por deficiência de fundamentação, diante da utilização de premissas fáticas dissociadas dos autos, da ausência de enfrentamento de questões essenciais e da omissão quanto ao requerimento de produção de prova pericial; e (ii) saber se é possível o julgamento imediato do mérito pelo Tribunal, mediante aplicação da teoria da causa madura prevista no art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença adotou premissa fática incompatível com o conjunto probatório ao afirmar a existência de comprovantes de pagamento apresentados pelos réus, inexistentes nos autos. 4. A decisão apresenta contradição interna ao reconhecer a existência de saldo remanescente a ser apurado e, simultaneamente, julgar integralmente improcedente o pedido. 5. Houve violação ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de enfrentamento da confissão parcial do inadimplemento, da disciplina jurídica das benfeitorias, das cláusulas contratuais pertinentes e da planilha de cálculo apresentada pelo autor. 6. Configura nulidade a ausência de apreciação fundamentada do requerimento de produção de prova pericial formulado pela parte ré, em afronta ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa. 7. Não se aplica a teoria da causa madura, pois remanescem controvérsias fáticas relevantes e requerimento probatório pendente de apreciação, impondo-se o retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução e novo julgamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, a fim de que seja apreciado o requerimento de prova pericial e proferido novo julgamento com enfrentamento de todas as questões relevantes suscitadas pelas partes. Tese de julgamento: "1. É nula a sentença que se fundamenta em premissas fáticas inexistentes, deixa de enfrentar questões essenciais ao deslinde da controvérsia e não aprecia requerimento probatório relevante, em violação ao art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil e ao art. 93, IX, da Constituição Federal." "2. Não se aplica a teoria da causa madura quando persistem controvérsias fáticas e requerimentos probatórios pendentes de apreciação, impondo-se a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para regular instrução processual." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 9º, 10, 85, § 11, 373, I, 489, § 1º, III e IV, e 1.013, § 3º; Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 36. Jurisprudência relevante citada: TJMA, Apelação Cível nº 0844135-18.2017.8.10.0001, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Maria do Socorro Mendonça Carneiro, DJe 26.11.2025

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