Art. 35 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo determina que reformas necessárias para conservar o imóvel geram direito a reembolso para o inquilino, mesmo sem autorização do proprietário, assim como reformas úteis desde que autorizadas. Nessas situações, o inquilino pode permanecer no imóvel até ser indenizado, salvo se o contrato proibir expressamente.

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Na jurisprudência

368 acórdãos citam o art. 35 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt no REsp 2012308, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 20/11/2023

  AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRETROATIVIDADE DE LEI. INOVAÇÃO RECURSAL. VEDAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC INEXISTENTE. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. USO DE ARTIMANHA PARA FRUSTRAR ATO NOTIFICATÓRIO. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA N. 283/STF. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INOCORRÊNCIA. ALTERAÇÃO DOS EFETIVOS FUNDAMENTOS RECURSAIS. NULIDADE DA SENTENÇA DECLARÁVEL DE OFÍCIO. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO (ART. 1.022, I, DO CPC) NO ACORDÃO INEXISTENTE. INSATISFAÇÃO COM SOLUÇÃO DADA PELO TRIBUNAL. INSUFICIÊNCIA DO PRAZO CONTRATUAL À RECUPERAÇÃO DO INVESTIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PREVISÃO CONTIDA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 335/STJ. CESSÃO QUE EFETIVA-SE NOS MESMOS TERMOS DO CONTRATO ORIGINÁRIO (CONTRATO-BASE). PRECEDENTES. ANUÊNCIA À REVOGAÇÃO DA RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS NO CONTRATO DE CESSÃO. SÚMULA N. 5/STJ. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO E ENERGIA ELÉTRICA. ARTIGOS IMPERTINENTES ÀS TESES RECURSAIS. SÚMULA N. 284/STF. 1. A alegação de irretroatividade da Lei n. 12.112/2009 - que incluiu no art. 59 da Lei n. 8.245/1991 os incisos VIII e IX ao § 1º, bem como acresceu o § 3º -, não foi objeto de razões do apelo nobre, configurando inovação recursal, manobra processual amplamente rechaçada pela jurisprudência do STJ. 2. A questão da notificação premonitória foi efetivamente enfrentada pelo Tribunal de origem, não carecendo o acórdão recorrido de fundamentação, pois a fundamentação exigida nos termos do art. 489 do CPC é aquela revestida de coerência, explicitando suficientemente as razões de convencimento do julgador, ainda que incorreta ou mesmo não pormenorizada, pois decisão contrária ao interesse da parte não configura violação do indigitado normativo. 3. Concluindo a Corte de origem que a notificação premonitória observou as formalidades legais para dar ciência ao recorrente da denúncia vazia, a reversão do julgado esbarraria no inafastável óbice da Súmula n. 7/STJ. 4. Ademais, no ponto, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar a nulidade do processo, em razão da ausência de prévia notificação premonitória, e deixa de impugnar o fundamento do acórdão recorrido no sentido de que a recorrente utilizou-se de artimanha para frustrar a intimação ("restou clara a tentativa do embargante de frustrar a mesma com a recusa, no intento de burlar seus efeitos"), o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". 5. Inexiste a alegada supressão de instância quanto à alegação de incompatibilidade entre a ação de despejo e a reconvenção, visto que a tese suscitada nas razões da apelação limitou-se a aduzir a nulidade da sentença por entender que seus fundamentos internos seriam contraditórios, nulidade essa que poderia, inclusive, ser declarado de ofício pelo Tribunal. Ademais, a suscitada alegação de "incompatibilidade entre os julgamentos da ação de despejo e da reconvenção" perdeu seu total objeto diante do desfecho dos autos no tribunal, que concluiu pela total procedência da ação de despejo e total improcedência dos pedidos reconvencionais. 6. Sob a restrita alegação de violação do art. 1.022, I, do CPC, a agravante suscita contradição no julgado com os termos da inicial e os documentos trazidos aos autos, os quais comprovariam tratar-se de ação de despejo por denúncia cheia, sendo que o Tribunal de origem, após análise do acervo fático dos autos, expressamente concluiu que a ação fora intentada efetivamente por denúncia vazia. A contradição prevista no art. 1.022, I, do CPC é aquela interna, verificada entre as proposições e as conclusões do julgado, e não entre a solução alcançada e a solução almejada pelo jurisdicionado. 7. A recorrente suscita tese de que os efeitos da denúncia vazia não podem vigorar enquanto não transcorrido prazo que lhe garanta o ressarcimento dos valores investidos. Contudo, destacando a origem que o contrato se perpetuava "desde de 2008 [...], somando, assim, quase 10 anos de duração" [atuais quase 15 anos], prazo suficiente à recuperação dos investimentos, não havendo prova por parte da recorrente que evidencie o contrário, a reversão do julgado novamente esbarra no citado óbice da Súmula n. 7/STJ. 8. A questão da renúncia à indenização foi expressamente abordada na origem, firmando entendimento que a previsão contida no contrato originário de locação que expressamente previa a referida renúncia seria oponível à recorrente, ora agravante, visto que o contrato de cessão não teria o condão de revogar cláusula do contrato originário (contrato-base). Ausência de violação ao art. 1.022, II, do CPC, pois o inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza omissão ou falta de prestação jurisdicional. Precedentes. 9. "Malgrado o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados" (REsp n. 276.153/GO, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJ de 1/8/2006, p. 507), entendimento esse, inclusive, que conduziu a formulação da Súmula n. 335/STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". 10. A formalização do contrato de cessão promove a transferência do negócio originário, de modo que o cessionário assume o papel do cedente em direitos e deveres, conforme estipulado no contrato originário (contrato-base). Precedentes. Assim, sem reparo o acórdão recorrido quando consigna que a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias é oponível à recorrente, que assumiu o papel da locatária original em direitos e deveres à luz do estipulado no contrato original (contrato-base). 11. Por outro lado, inviável o acolhimento da tese da recorrente de que, quando do contrato de cessão, a recorrida teria anuído com os termos da cessão e, consequentemente, teria havido revogação da citada cláusula de renúncia, visto que para albergar referida alegação, em contraposição ao que concluíra a origem de que se mostrava "ausente previsão específica de que a partir daquele momento aquelas benfeitorias passariam a ser indenizáveis pela cedida, não se pode supor que assim tenha se procedido", demandaria reexame de cláusulas contratuais, o que encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 12. O art. 422 do CC não tem comando normativo apto a amparar a tese de que lhe assiste o direito de indenização pelo fundo de comércio, pois dele não se infere nenhuma alusão à indenização, menos ainda pelo fundo de comércio, o que atrai, por conseguinte, os preceitos da Súmula n. 284/STF. 13. No mesmo óbice sumular incorre a alegação de violação do art. 1.022, II, do CPC, e a suscitada tese de que tem direito ao ressarcimento de fatura de energia elétrica, visto que o art. 1.022, II, do CPC não tem nenhuma pertinência temática com a tese de indenização. Quando muito, o referido artigo apoiaria a alegação de omissão quanto ao debate do referido tema, o que, efetivamente, não ocorreu. Agravo interno improvido.

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• STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2288512, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 11/12/2023

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. NÃO CONFIGURADA. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C LUCROS CESSANTES. BENFEITORIAS. DEVER DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULAS 5 E 7, AMBAS DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não incorre em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia, apenas não acatando a tese defendida pela recorrente. 2. Não obstante o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia a elas (Súmula 335/STJ). Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Precedentes. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento.

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• TJCE, Apelação Cível 0201669-12.2024.8.06.0070, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 14/10/2026, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PAGAMENTOS PARCIAIS COMPROVADOS. ABATIMENTO DO DÉBITO. TERMO FINAL DOS ALUGUÉIS. DEPÓSITO JUDICIAL DAS CHAVES. BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONCEDER A GRATUIDADE E DETERMINAR ABATIMENTO ADICIONAL DE R$ 8.600,00 DO DÉBITO LOCATÍCIO, CONSIDERADAS AS DATAS DE CADA PAGAMENTO E O CRITÉRIO DE INCIDÊNCIA EXCLUSIVA DA TAXA SELIC FIXADO NA SENTENÇA. MANTIDOS OS DEMAIS CAPÍTULOS DA DECISÃO RECORRIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação da locatária contra sentença que rescindiu contrato de locação comercial, confirmou o despejo e a condenou ao pagamento dos aluguéis até o depósito judicial das chaves, com abatimento de R$ 2.750,00. A sentença também rejeitou a indenização por benfeitorias. A recorrente pede gratuidade da justiça, abatimento de outros R$ 8.600,00, antecipação do termo final dos aluguéis e reexame da pretensão relativa às benfeitorias. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Discute-se se: (i) a apelante faz jus à gratuidade da justiça; (ii) dois pagamentos realizados em setembro de 2024 devem ser abatidos do débito; (iii) os aluguéis são devidos até o depósito judicial das chaves, em 26/03/2025; e (iv) as intervenções no imóvel conferem direito a indenização ou compensação, apesar da cláusula contratual de renúncia. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A declaração de hipossuficiência apresentada pela pessoa natural goza de presunção relativa, não afastada por elementos concretos dos autos. Concede-se a gratuidade da justiça, abrangido o preparo recursal, com suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais de responsabilidade da apelante. 4.Dois comprovantes demonstram pagamentos de R$ 4.300,00 em 16/09/2024 e 19/09/2024 ao destinatário indicado para recebimento dos aluguéis. Ausente prova de devolução ou de vinculação a outra obrigação, impõe-se o abatimento adicional de R$ 8.600,00, além dos R$ 2.750,00 reconhecidos na sentença, sem duplicidade. A transferência de igual valor efetuada em novembro de 2024 e integralmente devolvida não gera novo abatimento. 5. O requerimento de entrega das chaves apresentado em 11/03/2025 não comprova oferta efetiva anterior do imóvel nem recusa injustificada da locadora. Mantém-se como termo final dos aluguéis o depósito judicial das chaves, certificado em 26/03/2025. 6. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e a Súmula 335 do STJ. Não demonstrado ajuste específico de ressarcimento nem individualizado bem removível indevidamente retido, a perícia destinada a avaliar as melhorias não altera a solução da controvérsia. 7. O abatimento parcial não modifica a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem. Diante do parcial provimento do recurso, não cabe majoração dos honorários recursais. A interposição de recurso amparado em comprovantes de pagamento não caracteriza litigância de má-fé. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação conhecida e parcialmente provida para conceder à apelante a gratuidade da justiça e determinar o abatimento adicional de R$ 8.600,00 do débito locatício, consideradas as datas de cada pagamento e o critério de incidência exclusiva da Taxa Selic fixado na sentença. Mantidos os demais capítulos da decisão recorrida. Tese de julgamento: "1. Os pagamentos parciais comprovados ao destinatário indicado pelo locador devem ser abatidos do débito locatício, consideradas as respectivas datas. 2. Sem prova de oferta efetiva do imóvel e de recusa injustificada do locador, o depósito judicial das chaves constitui o termo final da obrigação de pagar aluguéis. 3. A cláusula expressa de renúncia impede a indenização por benfeitorias abrangidas pelo ajuste, ressalvada a análise de eventual bem removível concretamente individualizado." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, § 3º, 99, § 3º, e 373, II; Lei nº 8.245/1991, art. 35. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335 e Temas 1.059 e 1.178

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• TJPA, Apelação Cível 0835030-08.2019.8.14.0301, Rel. VOTO VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, 2ª Turma de Direito Privado, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE REQUISITO LEGAL. PEDIDO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS FORMULADO EM RÉPLICA. ALEGADO PEDIDO CONTRAPOSTO DE DESOCUPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. INTEGRAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA E DECISÃO-SURPRESA NÃO CONFIGURADOS. EFEITOS MODIFICATIVOS E SUSPENSIVOS INDEFERIDOS. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração, com pedidos de efeitos modificativos e suspensivos, opostos contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença de extinção, sem resolução do mérito, de ação renovatória de locação não residencial, em razão da prorrogação tácita do contrato por prazo indeterminado e do consequente não preenchimento do requisito do art. 51, I, da Lei nº 8.245/1991. Os embargantes alegam obscuridade, omissão, contradição e erro material, sustentando que manifestação do locador denominada “Desocupação do Imóvel” conteria pedido contraposto apto a autorizar o exame da pretensão de retenção por benfeitorias formulada em réplica, além de afirmarem cerceamento de defesa e violação ao contraditório, à ampla defesa e à vedação da decisão-surpresa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se a petição do embargado denominada “Desocupação do Imóvel” contém reconvenção ou pedido jurisdicional de desocupação capaz de autorizar o exame do pedido de retenção por benfeitorias formulado pelos locatários somente em réplica; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado configura cerceamento de defesa ou decisão-surpresa; (iii) determinar se a integração da fundamentação impõe efeitos modificativos ao acórdão; (iv) verificar o cabimento de efeito suspensivo e da intervenção do Ministério Público; (v) definir se a oposição dos embargos caracteriza litigância de má-fé ou intuito manifestamente protelatório; e (vi) estabelecer os efeitos do prequestionamento das matérias suscitadas. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 1.022 do CPC restringe os embargos de declaração ao esclarecimento de obscuridade, à eliminação de contradição interna, ao suprimento de omissão e à correção de erro material, não admitindo sua utilização para simples rediscussão do mérito. O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 exige contrato escrito e por prazo determinado para a renovação compulsória da locação não residencial, e a prorrogação tácita do contrato originalmente celebrado por doze meses estabelece vínculo por prazo indeterminado, sem que a prolongada permanência dos locatários no imóvel supra o requisito legal. A inexistência de contrato escrito vigente por prazo determinado constitui questão jurídica e documental, de modo que a produção de provas sobre benfeitorias não interfere no requisito determinante para o cabimento da ação renovatória, legitimando o julgamento antecipado nos termos dos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do CPC. O julgamento não configura decisão-surpresa quando a ausência de contrato escrito por prazo determinado é suscitada na contestação, submetida ao contraditório em réplica e novamente debatida em apelação. A denominação atribuída a documento no sistema eletrônico não define o conteúdo jurídico da manifestação processual, que deve ser identificado a partir da pretensão efetivamente deduzida. A manifestação intitulada “Desocupação do Imóvel” não constitui pedido contraposto nem reconvenção, pois o locador não requer condenação dos autores à restituição do imóvel, fixação judicial de prazo para entrega das chaves, expedição de mandado de despejo ou outra providência executiva destinada à retomada do bem, limitando sua pretensão à extinção da ação renovatória. A referência à possibilidade de composição sobre a data de desocupação não transforma a manifestação defensiva em pretensão jurisdicional de retomada do imóvel nem supre a apresentação de reconvenção na forma do art. 343 do CPC. O pedido de retenção por benfeitorias formulado somente em réplica não integra validamente o objeto litigioso, pois, após a citação, a alteração do pedido ou da causa de pedir até o saneamento depende do consentimento do réu, nos termos do art. 329, II, do CPC, e a manifestação sobre eventual composição relativa à desocupação não representa anuência à ampliação da demanda. A apreciação do pedido de retenção não validamente incorporado à relação processual viola os limites objetivos da demanda estabelecidos pelos arts. 141, 329 e 492 do CPC, sem impedir que eventual pretensão material relativa à indenização ou à retenção por benfeitorias seja deduzida pela via adequada, observados os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991 e as disposições contratuais. A notificação extrajudicial posterior não constitui pedido judicial de despejo, não converte retroativamente a defesa em reconvenção e não autoriza a ampliação do objeto litigioso em sede recursal. A Súmula nº 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação, matéria a ser considerada em eventual pretensão deduzida pela via adequada. A integração da fundamentação para esclarecer o conteúdo da manifestação denominada “Desocupação do Imóvel” não altera o resultado do julgamento, pois efeitos infringentes somente se justificam quando a correção do vício conduz necessariamente à modificação da decisão. A intervenção do Ministério Público não se justifica em controvérsia sobre direitos patrimoniais disponíveis decorrentes de relação locatícia entre particulares, ausentes as hipóteses previstas no art. 178 do CPC. A concessão excepcional de efeito suspensivo aos embargos de declaração exige probabilidade de provimento ou relevância da fundamentação associada ao risco de dano grave ou de difícil reparação, requisitos ausentes quando inexiste pedido contraposto de desocupação e o acórdão não determina a entrega compulsória do imóvel. A indicação de documento específico cuja denominação e conteúdo alusivo à desocupação justificam esclarecimento afasta o caráter manifestamente protelatório dos embargos, pois a improcedência da tese recursal, isoladamente, não autoriza a imposição das penalidades por litigância de má-fé ou recurso protelatório. O art. 1.025 do CPC considera incluídos no acórdão, para fins de prequestionamento, os elementos suscitados pelo embargante caso o tribunal superior reconheça a existência de algum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos. Tese de julgamento: 1. A prorrogação tácita da locação não residencial por prazo indeterminado não satisfaz a exigência de contrato escrito e por prazo determinado prevista no art. 51, I, da Lei nº 8.245/1991 para a renovação compulsória. 2. […]

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• TJRS, Recurso Inominado Cível 5037556-86.2024.8.21.0021, Rel. Marcelo Mairon Rodrigues, 1ª Turma Recursal Cível, j. 15/10/2026, DJEN 16/10/2026

  RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Recurso inominado interposto pelo locador contra a sentença que julgou procedente o pedido da locatária para condenar o réu à restituição de valores despendidos na realização de obras no imóvel locado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Verificar o direito da locatária à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, realizadas com autorização do locador e como condição para viabilizar o contrato de locação comercial, diante de cláusula contratual que prevê a incorporação das obras ao imóvel, mas é omissa quanto à renúncia ao direito de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR: As obras, consistentes na adaptação de um imóvel de automação industrial para um estabelecimento alimentício, incluindo a construção de banheiro e divisórias, qualificam-se como benfeitorias úteis e necessárias. A autorização do locador é incontroversa, pois ele próprio executou as reformas com valores pagos antecipadamente pela locatária, evidenciando que as obras eram condição para a efetivação do negócio. A cláusula contratual que determina a permanência das modificações no imóvel não constitui renúncia expressa ao direito de indenização, requisito exigido pelo artigo 35 da Lei nº 8.245/91. A ausência de ressarcimento configuraria enriquecimento sem causa do locador, vedado pelo artigo 884 do Código Civil. IV

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