Art. 33 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O inquilino que for ignorado na venda pode exigir indenização por perdas e danos ou depositar o valor da compra para ficar com o imóvel, no prazo de seis meses após o registro no cartório. Para ter direito a ficar com o bem, o contrato precisa ter sido assinado por duas testemunhas e registrado na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da negociação.

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Na jurisprudência

84 acórdãos citam o art. 33 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2199509, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO URBANA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA COM INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DIREITO DE PREFERÊNCIA CONDICIONADO À AVERBAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul em apelação cível, com conclusão de improcedência da ação anulatória e validade da compra e venda. 2. A controvérsia versa sobre anulação da compra e venda por violação ao direito de preferência dos locatários e pedido subsidiário de indenização. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a nulidade da escritura de inventário e partilha, deferiu o direito de preferência e rejeitou a reconvenção e a ação reivindicatória. 4. A Corte de origem julgou improcedente a ação anulatória, reconheceu a validade do contrato de compra e venda e redimensionou honorários; embargos de declaração acolhidos para novo julgamento, mantendo a inexistência do direito de preferência e rejeitando a indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão ou deficiência de fundamentação, com violação dos arts. 489, § 1º, IV, V e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC, quanto à ciência inequívoca do adquirente e ao pedido subsidiário de indenização; e (ii) saber se houve violação dos arts. 27 e 33 da Lei n. 8.245/1991, diante da alegada ciência do adquirente, da oferta em desigualdade de condições e do depósito do preço. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou a necessidade de averbação prévia do contrato na matrícula, afastou o direito de preferência e rejeitou a indenização por ausência de danos. 7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em consonância com a interpretação do art. 33 da Lei n. 8.245/1991 quanto à necessidade de averbação prévia do contrato de locação. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta as questões relevantes e presta jurisdição adequada. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em consonância com a interpretação do art. 33 da Lei n. 8.245/1991 quanto à necessidade de averbação prévia do contrato de locação". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489, § 1º, IV, V e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II; Lei n. 8.245/1991, arts. 27 e 33; CC, art. 221. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1.843.196/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/9/2021; STJ, REsp n. 1.272.757/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/2/2021; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 909.595/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.588/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no REsp 2166931, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 08/09/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. DIREITO DE PREFERÊNCIA EM LOCAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA NO CASO. TRIBUNAL DE ORIGEM CONSIGNOU A CIÊNCIA DOS COMPRADORES DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E, PORTANTO, DO CUMPRIMENTO DO REQUISITO DA PUBLICIDADE DO CONTRATO. AGRAVO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recursos especiais, mantendo acórdão que reconheceu o direito de preferência da locatária na aquisição de imóvel, anulando a compra e venda realizada sem a notificação da locatária. A agravante alega que a locatária não realizou a averbação do contrato de locação no registro do imóvel, o que seria necessário para o exercício do direito de preferência, conforme o artigo 33 da Lei n° 8.245/91. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de averbação do contrato de locação impede o exercício do direito de preferência pela locatária, quando o comprador tem conhecimento inequívoco da locação. III. Razões de decidir 3. A obrigação legal de averbar o contrato de locação visa possibilitar a geração de eficácia erga omnes ao direito de preferência do locatário e tutelar a proteção da confiança de terceiros interessados na aquisição do bem imóvel, para que não sejam surpreendidos com a pré-existência de contrato de locação e do consectário direito de preferência do locatário. Houve comprovação, conforme a moldura fática do acórdão do Tribunal de origem, de que o terceiro (comprador) tinha ciência do contrato de locação. A jurisprudência deste Tribunal perfilha o entendimento de que, nesse caso, o registro do contrato de locação é desnecessário para que opere efeitos em relação ao terceiro (comprador) ciente. 4. A decisão do Tribunal de origem está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que dispensa a averbação quando há conhecimento do comprador sobre a locação. Impossibilidade de revisão das conclusões alcançadas pelo Tribunal de origem em virtude das particularidades do caso. Súmula 7 do STJ. IV. Dispositivo 5. Agravo não provido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 3012769, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, j. 30/03/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que não conheceu do recurso. II. Razões de decidir 2. 2. Não se aplica o óbice utilizado pela Presidência. Novo exame do recurso. 3. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 4. "A sucumbência é atribuída à luz do princípio da causalidade, o qual impõe a quem deu causa à propositura da ação o dever de arcar com os honorários advocatícios, mesmo ocorrendo a superveniente perda do objeto" (AgInt no AREsp 2.356.698/MG, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024). 5. "A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91" (AgRg na MC n. 18.158/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2011, DJe de 17/8/2011). III. Dispositivo 6 . Agravo Interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência do STJ e, em novo exame, negar provimento ao agravo em recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3170472, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 22/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E DESINTERESSE MANIFESTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTS. 27 E 33 DA LEI 8.245/1991. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo nobre em inventário no qual se discutiu o exercício do direito de preferência do locatário e a adjudicação do imóvel vendido a terceiro. 2. A questão recursal consiste em examinar se (i) houve violação do art. 27 da Lei 8.245/1991 sobre a notificação e o exercício da preferência; (ii) se é possível adjudicação sem averbação diante de alegada ciência do adquirente; e (iii) se há dissídio jurisprudencial. 3. A conclusão sobre a regularidade da notificação e o desinteresse expresso do locatário, bem como a ausência de prova de ciência inequívoca do adquirente acerca da locação, demanda revolvimento do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula n. 7/STJ. 4. A demonstração de dissídio jurisprudencial fica prejudicada quando o conhecimento pela alínea c depende de premissas fáticas não reexamináveis em recurso especial. 5. Agravo conhecido; recurso especial não conhecido.

  Publicação oficial

• TRF5, Apelação Cível 0060508-85.2025.4.05.8300, Rel. Rubens Canuto, 4ª Turma, DJEN 16/10/2026

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL LOCADO. POSSE DIRETA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO DO LOCATÁRIO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INAPLICABILIDADE À VENDA POR DECISÃO JUDICIAL. ARTS. 27, 32 E 33 DA LEI Nº 8.245/1991. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. AÇÃO PRÓPRIA. INÉPCIA DA CONTESTAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. ARREMATANTE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO EM SEGUNDO GRAU. SENTENÇA INTEGRALMENTE FAVORÁVEL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. CASSAÇÃO DESNECESSÁRIA. IMPROVIMENTO. 1. Apelação interposta pelos particulares contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro por eles opostos em face da Fazenda Nacional, relacionados à Execução Fiscal nº 0813909-02.2018.4.05.8300, na qual foram objeto de constrição e posterior alienação judicial imóveis sobre os quais afirmam exercer posse decorrente de relação locatícia, com a instalação de templo religioso. Foram os recorrentes condenados em honorários de sucumbência, no importe de 10% sobre o valor da causa (R$ 180.000,00), observado o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. 2. Os apelantes sustentam: 2.1) nulidade dos atos de constrição e alienação judicial, por não terem sido citados na execução fiscal, nem intimados da penhora e da alienação, apesar da posse qualificada e de boa-fé decorrente da locação, não sendo suficiente a publicidade por edital, à luz dos arts. 239 e 889 do CPC; 2.2) inaplicabilidade da presunção de fraude à execução do art. 185 do CTN, diante da ausência de registro da constrição e de demonstração de má-fé, com invocação da Súmula 375/STJ; 2.3) existência de direito de preferência da locatária na aquisição do imóvel; 2.4) subsidiariamente, direito à avaliação judicial e à indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas, com produção de prova pericial; 2.5) inépcia da contestação por ausência de impugnação específica, com incidência do art. 341 do CPC e presunção de veracidade das alegações formuladas nos embargos. Requerem a desconstituição da constrição e da alienação do imóvel objeto da demanda ou, subsidiariamente, a avaliação e indenização das construções, além do reconhecimento do direito de preferência. 3. Na execução fiscal de origem, foram penhorados quatro imóveis, tendo o Juízo determinado a intimação dos executados e da proprietária registral e autorizado a alienação pela plataforma COMPREI. Posteriormente, dois dos imóveis foram alienados judicialmente, entre eles aquele objeto dos presentes embargos, tendo o Juízo homologado os atos e declarado a alienação perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC. Os embargantes, que não figuravam como devedores, corresponsáveis ou proprietários registrais, afirmam exercer posse direta do imóvel em razão de relação locatícia. 4. O arrematante, que compareceu apenas em segundo grau, requer seu ingresso como litisconsorte passivo necessário e a manutenção da alienação judicial, sustentando a inexistência de direito de preferência ou de intimação pessoal do locatário. Impugna, ainda, a gratuidade da justiça, requer honorários em favor de seus patronos e a condenação dos apelantes por litigância de má-fé, além de tutela de evidência para o prosseguimento dos atos expropriatórios. 5. A condição dos apelantes como locatários e possuidores diretos não impunha sua citação na execução fiscal, da qual não eram devedores, corresponsáveis ou proprietários registrais. A defesa da posse de terceiro atingida por ato constritivo é exercida mediante os embargos previstos no art. 674 do CPC. Também inexiste nulidade pela ausência de intimação pessoal da penhora ou da alienação, pois o art. 889 do CPC não inclui o locatário, exclusivamente em razão dessa condição, entre os sujeitos cuja ciência pessoal da alienação judicial é obrigatória. Não havia, antes da alienação, identificação dos embargantes como titulares de situação jurídica abrangida pelas hipóteses previstas no referido dispositivo. 6. O direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/1991 para as hipóteses de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento não alcança a perda da propriedade ou a venda por decisão judicial, por expressa disposição do art. 32 da mesma lei. Tratando-se de alienação judicial realizada no curso de execução fiscal, inexiste direito de preferência a ser assegurado à locatária, sendo igualmente inaplicável o art. 33, que disciplina as consequências da inobservância de preferência efetivamente existente. 7. A invocação da Súmula 375/STJ, da boa-fé e da ausência de averbação da penhora não conduz à desconstituição da alienação. Os apelantes não afirmam ter adquirido a propriedade mediante negócio jurídico cuja eficácia perante a Fazenda Nacional dependa da configuração de fraude à execução, mas apenas posse decorrente de relação locatícia. Ademais, o precedente invocado nas razões recursais quanto à inaplicabilidade do art. 185 do CTN versa sobre execução de crédito não tributário, diversamente da execução fiscal de origem, destinada à cobrança de créditos tributários inscritos em dívida ativa, questão que, de todo modo, não é determinante para o julgamento. 8. A avaliação e a indenização das construções alegadamente realizadas no imóvel não comportam exame nestes embargos de terceiro. A eventual indenizabilidade depende da relação jurídica pertinente e das condições em que as obras foram realizadas, constituindo pretensão de natureza indenizatória distinta da finalidade dos embargos de terceiro e que deve ser deduzida em ação própria. Eventual direito à indenização não constitui fundamento para desconstituir a constrição ou a alienação. Sendo a solução decorrente da prova documental e de questões predominantemente de direito, mostra-se desnecessária a produção das provas testemunhal e pericial requeridas. 9. Não se configura inépcia da contestação. A Fazenda Nacional apresentou defesa sobre as questões essenciais da demanda, e o art. 341 do CPC não estabelece a nulidade da peça defensiva como consequência da ausência de impugnação específica, mas disciplina os efeitos decorrentes da falta de controvérsia sobre os fatos, observadas as exceções legais. Inexiste fundamento para invalidar a contestação ou presumir, por esse motivo, a procedência dos embargos. 10. O arrematante ostenta a condição de litisconsorte passivo necessário, uma vez que eventual desconstituição da alienação judicial repercutiria diretamente sobre o direito por ele adquirido. A ausência de sua integração na origem, contudo, não determina, nas circunstâncias do caso, a cassação da sentença. O interessado compareceu espontaneamente em segundo grau, constituiu advogado, apresentou ampla defesa da validade da alienação, não alegou prejuízo nem requereu renovação dos atos processuais e postulou expressamente a manutenção da sentença, que lhe é integralmente favorável. […]

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