Art. 30 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Quando o imóvel estiver totalmente alugado a terceiros (sublocado), a preferência de compra pertence primeiro a esses ocupantes e só depois ao inquilino principal. Se houver mais de um interessado, a lei define que a prioridade fica com o contrato mais antigo ou com a pessoa de maior idade.

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Na jurisprudência

3 acórdãos citam o art. 30 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TRF6, Agravo de Instrumento 6001858-47.2026.4.06.0000, Rel. Alvaro Ricardo de Souza Cruz, SEC.GAB.33 (Des. Federal ÁLVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ), j. 02/06/2026, DJEN 09/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL EM EXECUÇÃO FISCAL. VENDA POR INICIATIVA PARTICULAR. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RISCO DE IRREVERSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela provisória de urgência requerida em ação ordinária, pela qual a parte autora buscava suspender os efeitos de alienação judicial de imóvel realizada em execução fiscal, bem como a imissão na posse do arrematante, sob alegação de violação ao direito de preferência, nulidades processuais e incompetência do juízo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há múltiplas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o direito de preferência do locatário em caso de alienação judicial do imóvel; (ii) estabelecer se há nulidades na execução fiscal por ausência de intimações e eventual incompetência do juízo; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para concessão de tutela provisória de urgência. III. RAZÕES DE DECIDIR A alienação do imóvel decorre de execução fiscal, configurando venda por decisão judicial, hipótese expressamente excluída do direito de preferência do locatário, nos termos do art. 32 da Lei nº 8.245/1991. A venda por iniciativa particular, prevista nos arts. 879 e 880 do CPC, mantém natureza de ato executivo judicial, não descaracterizando a expropriação estatal. A alegação de nulidade por ausência de intimação e eventual incompetência do juízo demanda dilação probatória e contraditório, sendo inviável seu reconhecimento em sede de cognição sumária. A suposta titularidade parcial do imóvel pelo Município não encontra respaldo em registro imobiliário, conforme exigem os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, carecendo de prova inequívoca. A ausência de probabilidade do direito (fumus boni iuris) impede a concessão da tutela, ainda que alegado risco social, como manutenção de empregos. O risco de irreversibilidade da medida, consistente na suspensão da imissão na posse de adquirente de boa-fé, afasta a tutela pretendida, nos termos do art. 300, § 3º, do CPC. A inexistência de elementos novos aptos a modificar a decisão que indeferiu o efeito suspensivo justifica sua manutenção. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento : 1. O direito de preferência do locatário não se aplica às hipóteses de alienação judicial decorrente de execução fiscal. 2. A venda por iniciativa particular constitui modalidade de alienação judicial e mantém sua natureza de ato executivo estatal. 3. A concessão de tutela provisória exige demonstração concomitante de probabilidade do direito e ausência de risco de irreversibilidade da medida. Dispositivos relevantes citados : CPC, arts. 300, § 3º, 879, 880, 995 e 1.019, II; CC, arts. 1.227 e 1.245; Lei nº 8.245/1991, arts. 27, 30 e 32

  Publicação oficial

• TJRJ, Apelação Cível 0004178-28.2022.8.19.0030, Rel. Adolpho Correa de Andrade Mello Junior, 14ª CÂMARA, DJEN 19/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SUBLOCAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DO CONTRATO PRINCIPAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 8º DA LEI Nº 8.245/91. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta em ação de despejo por denúncia vazia ajuizada por KLA Empreendimentos Ltda. em face de Maria da Guia da Conceição, na qual se objetiva a retomada de imóvel sublocado após o término do contrato principal de locação, diante da ausência de interesse do locador na renovação contratual e da recusa da sublocatária em desocupar o bem, não obstante notificação prévia. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por violação aos arts. 10 e 141 do CPC, em razão de fundamentação supostamente estranha às teses deduzidas pelas partes; (ii) estabelecer se a apelante detém legitimidade ativa para promover ação de despejo por denúncia vazia, ainda que não comprovada a propriedade do imóvel, em contexto de sublocação extinta com o término do contrato principal. III. RAZÕES DE DECIDIR: O julgador de primeiro grau decide a controvérsia com base em elementos constantes da causa de pedir e das alegações defensivas, inexistindo decisão surpresa ou extrapolação dos limites da lide.A legitimidade ativa para a ação de despejo decorre da condição de locador, sendo prescindível a comprovação do domínio do imóvel, bastando a posse indireta e a sub-rogação nos direitos do contrato de locação. O contrato de locação possui natureza pessoal e consensual, exigindo apenas a posse do bem pelo locador para sua validade e eficácia, e não a propriedade formal. A sublocação não possui existência autônoma e se resolve automaticamente com a extinção do contrato principal, nos termos do art. 15 da Lei nº 8.245/91. Inexistem cláusula de vigência e averbação do contrato na matrícula do imóvel, razão pela qual não se aplica a restrição prevista no art. 8º da Lei de Locações ao direito de denúncia. O comportamento da sublocatária, ao pagar os alugueres diretamente à apelante, evidencia o reconhecimento da sucessão do locador e afasta a alegação de ilegitimidade. Eventual direito remanescente da sublocatária possui natureza exclusivamente indenizatória em face do sublocador, não obstando o despejo. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso provido. Tese de julgamento: A legitimidade ativa para a ação de despejo decorre da condição de locador, sendo desnecessária a comprovação da propriedade do imóvel. Extinto o contrato principal de locação, a sublocação resolve-se automaticamente, nos termos do art. 15 da Lei nº 8.245/91. Inexistindo cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, não se aplica a limitação ao direito de denúncia prevista no art. 8º da Lei de Locações. ........................................................................Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 10, 141 e 487, I; Lei nº 8.245/91, arts. 8º, 15, 30,

  Publicação oficial

• TJES, Apelação Cível 0027664-08.2018.8.08.0024, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª CÂMARA CÍVEL, DJEN 23/10/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM BLOCO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO E DEPÓSITO DO PREÇO. INVIABILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA REVOGADA. CANCELAMENTO IMEDIATO DE RESTRIÇÃO REGISTRAL. HONORÁRIOS FIXADOS SOBRE PROVEITO ECONÔMICO LÍQUIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA., locatária do imóvel objeto da demanda, e por ISOES – Isolamento Espírito Santo LTDA., parte adquirente, contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória formulado pela autora, reconhecendo a validade da venda do imóvel realizada pela locadora Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. A sentença também determinou a manutenção de restrição registral até o trânsito em julgado e fixou honorários advocatícios por equidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a alienação do imóvel a terceiro preteriu o direito de preferência da locatária; (ii) estabelecer se a manutenção da restrição de indisponibilidade do imóvel depende do trânsito em julgado da sentença; (iii) determinar se os honorários advocatícios devem ser fixados com base em percentual sobre o valor do proveito econômico. III. RAZÕES DE DECIDIR O direito de preferência do locatário, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, não se aplica quando a alienação ocorre em bloco, abrangendo mais de uma unidade imobiliária, conforme dispõe o art. 31 da referida lei. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, sem a assinatura de duas testemunhas, inviabiliza o exercício do direito real de adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato e conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.554.437/SP). O depósito do preço do imóvel realizado pela autora não corresponde ao valor efetivo da alienação, tampouco preenche os requisitos formais e temporais exigidos para a adjudicação compulsória. Havendo múltiplos contratos de locação sobre o mesmo imóvel, aplica-se, por analogia, o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, conferindo preferência ao locatário mais antigo, no caso, a empresa adquirente ISOES. A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos, de modo que não subsiste fundamento jurídico para manter a averbação de indisponibilidade do imóvel até o trânsito em julgado da sentença de improcedência. O valor do proveito econômico é líquido e estimável (R$ 575.000,00), correspondente à fração locada e pretendida (¼ do imóvel avaliado em R$ 2.300.000,00), sendo incabível a fixação de honorários advocatícios por equidade (CPC, art. 85, §§ 2º e 6º-A). Em consonância com o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ, os honorários devem ser fixados em percentual incidente sobre o valor do proveito econômico repelido, arbitrando-se em 10% pela sucumbência de primeiro grau, acrescido de 1% pela sucumbência recursal da autora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da autora desprovido. Recurso da adquirente parcialmente provido. Tese de julgamento: O direito de preferência do locatário não se aplica à venda em bloco de unidades imobiliárias, conforme o art. 31 da Lei nº 8.245/91. A averbação do contrato de locação com duas testemunhas e o depósito do valor da venda são requisitos indispensáveis ao exercício da adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato. A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos e autoriza o imediato cancelamento da averbação de indisponibilidade do imóvel. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor do proveito econômico quando este for líquido ou liquidável, sendo vedada a fixação por equidade, conforme o art. 85, §§ 2º e 6º-A do CPC e o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 27, 30, parágrafo único, 31 e 33; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 6º-A, 8º e 11; arts. 294 a 299; art. 1.012, §§ 3º e 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.554.437/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 02.06.2016, DJe 07.06.2016. STJ, REsp nº 1.850.512/SP (Tema Repetitivo nº 1.076), Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 16.03.2022, DJe 17.03.2022. STJ, AgInt nos EDcl na Rcl nº 40.910/PE, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 30.08.2022, DJe 05.09.2022. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________

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