Art. 8º da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Se o imóvel for vendido durante o aluguel, o novo comprador pode cancelar o contrato dando noventa dias para desocupação, exceto se houver cláusula contratual registrada garantindo a locação. Esse direito também se aplica a promitentes compradores habilitados e deve ser exercido em até noventa dias após o registro, sob pena de concordância tácita com a continuidade.

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Na jurisprudência

163 acórdãos citam o art. 8º da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2823367, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 22/09/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. 1. A exigência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, prevista no art. 8º da Lei n. 8.245/1991, tem por finalidade dar publicidade ao ato e proteger o terceiro adquirente de boa-fé. Tal formalidade, contudo, é dispensada quando fica comprovado que o adquirente tinha ciência inequívoca da existência da locação no momento da celebração do negócio, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), o que também afasta a aplicação da Súmula n. 158 do Supremo Tribunal Federal. 2. Para a propositura da ação monitória, não se exige prova robusta e incontestável da dívida, mas sim documento escrito, sem força de título executivo, que permita ao juiz formar um juízo de probabilidade sobre a existência do crédito. A conjugação do contrato de locação, que estabelece a obrigação de indenizar, com o laudo pericial que quantifica o valor, constitui prova escrita hábil para instruir o procedimento monitório, nos termos do art. 700 do Código de Processo Civil. Eventual controvérsia sobre o valor exato do débito deve ser dirimida em sede de embargos monitórios. 3. Recurso especial não provido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2757363, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SUSPENSÃO POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA, LEGITIMIDADE ATIVA E TÍTULO EXECUTIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à prejudicialidade externa, considerando prejudicada a análise da violação dos demais dispositivos legais apontados. 2. A controvérsia envolve embargos à execução com pedido de suspensão por prejudicialidade externa, reconhecimento de ilegitimidade ativa para cobrar cotas condom iniais, inexistência ou inexigibilidade de título executivo e adequação do valor da causa. O valor da causa foi fixado em R$ 61.149,76. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os embargos apenas para reduzir o valor da causa da execução; no mais, julgou improcedentes os pedidos e condenou a embargante às despesas processuais, sem honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e negou provimento à apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há seis questões em discussão: (i) saber se deveria ser suspensa a execução por prejudicialidade externa, nos termos dos arts. 921, I, 313, V, a, e, no que couber, 315 do CPC (ii) saber se houve indevida negativa da prejudicialidade externa em razão da ação de preempção; (iii) saber se o art. 784, VIII, do CPC foi aplicado ao reconhecimento de título executivo extrajudicial apesar de controvérsia sobre a validade da relação locatícia; (iv) saber se há ilegitimidade ativa, à luz do art. 18 do CPC, para cobrança direta de cotas condominiais pelo adquirente do imóvel; (v) saber se deveria ser reconhecida a conexão e o julgamento conjunto, com base no art. 55, § 3º, do CPC; e (vi) saber se o art. 8º da Lei n. 8.245/1991 foi corretamente aplicado ao caso de sub-rogação do adquirente na posição de locador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a aferição de prejudicialidade externa, conexão e dependência entre ações demanda reexame do contexto fático-probatório. 7. A legitimidade ativa e a sub-rogação do adquirente decorrem da aquisição do imóvel e foram reconhecidas pela Corte de origem. A insurgência é deficiente, porque não rebateu tal fundamento, atraindo a incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF. 8. O contrato de locação é título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, VIII, do CPC e a aplicação do art. 8º da Lei n. 8.245/1991 autoriza a sub-rogação do adquirente na posição de locador, o que não pode ser infirmado sem revolvimento probatório. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise de prejudicialidade externa, conexão e suspensão da execução exigir reexame de fatos e provas. 2. Aplicam-se as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando a parte recorrente não impugna, de modo específico, fundamento autônomo do acórdão recorrido. 3. O art. 8º da Lei n. 8.245/1991 autoriza a sub-rogação do adquirente na posição de locador, legitimando-o para a execução de alugueres e encargos inadimplidos. 4. O art. 784, VIII, do CPC reconhece o contrato de locação como título executivo extrajudicial, de modo que sua desqualificação demandaria revolvimento probatório, vedado pela Súmula n. 7 do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 18, 55, § 3º, 313, V, a, 315, 784, VIII, e 921, I; Lei n. 8.245/1991, art. 8º; Constituição Federal, art. 105, III, a. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 283 e 284.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2468640, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 03/11/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alegava violação ao artigo 8º da Lei nº 8.245/91 e ao artigo 5º, II, da Constituição Federal, além de dissídio jurisprudencial. 2. Na origem, ação de despejo por denúncia vazia proposta pela adquirente de imóvel locado, sob o argumento de inexistência de averbação da cláusula de vigência na matrícula do bem, apesar de ajuste por prazo determinado. Sentença de improcedência reconheceu a impossibilidade de denúncia em razão da cláusula de vigência e da ciência inequívoca da adquirente sobre os termos do contrato. 3. O Tribunal de Justiça manteve a improcedência e readequou os honorários sucumbenciais com base no art. 85, § 8º, do CPC e no Tema 1.076 do STJ, fixando-os por equidade. 4. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de averbação da cláusula de vigência na matrícula do imóvel permite a denúncia do contrato de locação, mesmo havendo ciência inequívoca da adquirente sobre os termos do pacto locatício. 5. A ausência de averbação da cláusula de vigência na matrícula do imóvel não autoriza a denúncia do contrato de locação quando a adquirente tem ciência inequívoca dos seus termos, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva. 6. A revisão das premissas fáticas que embasaram a decisão do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, vedado pela Súmula 7 do STJ. 7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado de forma adequada, pois a agravante não realizou o cotejo analítico exigido para comprovar a similitude fática e a divergência entre os acórdãos. 8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2647914, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 29/09/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIMENTO. APELO NOBRE. AÇÃO DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SOLIDARIEDADE ATIVA ENTRE LOCADORES. TRANSAÇÃO JUDICIAL HOMOLOGADA. COISA JULGADA MATERIAL. EFEITO PRECLUSIVO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento na alínea a do art. 105, III, da CF, visando à reforma de acórdão que manteve a extinção de ação de despejo ajuizada por parte dos coproprietários, em razão de acordo judicial homologado prorrogando a locação. 2. Discute-se: (i) negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC); (ii) legitimidade ativa de coproprietários para ação de despejo (Lei n. 8.245/1991, arts. 2º e 8º); (iii) extensão dos efeitos de transação judicial homologada por um dos locadores; (iv) adequação da extinção do processo sem resolução de mérito diante da existência de título judicial; e (v) interpretação restritiva da coisa julgada. 3. O acórdão recorrido está devidamente fundamentado, inexistindo negativa de prestação jurisdicional. 4. A solidariedade ativa entre locadores permite que qualquer um deles, isoladamente, exija obrigações locatícias, inclusive a retomada do imóvel, salvo estipulação contratual em contrário. 5. A transação judicial homologada por um dos coproprietários vincula os demais, configurando coisa julgada material com eficácia preclusiva que impede nova discussão sobre a prorrogação da locação. 6. A extinção do processo sem resolução de mérito foi correta, pois não cabe rediscutir matéria já decidida, em respeito à segurança jurídica. 7. A interpretação restritiva da coisa julgada não se aplica ao caso, pois os recorrentes são coproprietários diretamente vinculados ao contrato objeto do acordo homologado. 8. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e não provido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3033403, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 02/03/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO. BEM IRREGULAR E SEM MATRÍCULA. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO ADQUIRENTE. BOA-FÉ OBJETIVA. IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 8º DA LEI Nº 8.245/91. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado no registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, que dele tinha ciência inequívoca antes da aquisição, sob pena de violação do princípio da boa-fé objetiva, especialmente quando a averbação era impossível pela inexistência de matrícula. 2. A finalidade do requisito de averbação previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/91 é dar publicidade ao ato. Tendo sido essa finalidade alcançada por outros meios, como o conhecimento prévio e incontroverso do adquirente, afasta-se a possibilidade de denúncia do contrato. 3. Revisar a conclusão do Tribunal de origem, de que o adquirente tinha ciência inequívoca da locação, demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

  Publicação oficial