Art. 29 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

A regra prevê que, se o inquilino aceitar a compra e depois o proprietário desistir de fechar o negócio, o proprietário terá que pagar pelos prejuízos causados. Isso inclui indenizar eventuais valores que o inquilino deixou de lucrar por causa do cancelamento.

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Na jurisprudência

6 acórdãos citam o art. 29 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJTO, Agravo de Instrumento 0005300-56.2026.8.27.2700, Rel. Edilene Pereira de Amorim Alfaix Natario, 2ª CÂMARA CÍVEL, j. 17/06/2026, DJEN 25/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. AÇÃO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECONHECIMENTO DE CONEXÃO. REMESSA AO JUÍZO PREVENTO. SUSPENSÃO DO MANDADO DE DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE DE PEDIDO OU CAUSA DE PEDIR. INEXISTÊNCIA DE RISCO CONCRETO DE DECISÕES CONFLITANTES. DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE NÃO OBSTA O DESPEJO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de Ação de Despejo por denúncia vazia, reconheceu conexão com ação de preferência cumulada com consignação em pagamento, declarou prevento o Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Palmas - TO, determinou a remessa dos autos e suspendeu o cumprimento do mandado de despejo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há conexão entre a ação de despejo por denúncia vazia e a ação de preferência cumulada com consignação em pagamento; (ii) estabelecer se a existência de ação de preferência justifica a remessa dos autos ao juízo prevento e a suspensão do mandado de desocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A conexão exige identidade de pedido ou de causa de pedir, nos termos do art. 55 do CPC. A reunião de processos por risco de decisões conflitantes, ainda que possível, demanda incompatibilidade concreta entre os julgamentos, não bastando a origem comum na relação locatícia. 4. A Ação de Despejo tem por objeto a retomada do imóvel em razão da denúncia vazia da locação. A Ação de Preferência cumulada com Consignação em Pagamento possui objeto principal diverso, voltado ao alegado direito de aquisição, à validade das notificações, ao depósito de valores e a pretensões patrimoniais correlatas. 5. A distinção entre os pedidos e as causas de pedir afasta a conexão, pois eventual procedência da Ação de Despejo não impede o exame, na Ação de Preferência, de adjudicação, indenização, consignação ou benfeitorias. O direito de preferência do locatário não assegura, por si só, permanência na posse do imóvel nem obsta o prosseguimento da Ação de Despejo. A suspensão do mandado de desocupação, fundada apenas no reconhecimento de conexão, carece de suporte jurídico quando ausente risco concreto de decisões inconciliáveis. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. A conexão processual exige identidade de pedido ou causa de pedir, não se configurando pela mera afinidade fática entre demandas fundadas na mesma relação locatícia. 2. A Ação de Despejo por denúncia vazia e a Ação de Preferência cumulada com Consignação em Pagamento possuem objetos distintos e tutelas juridicamente compatíveis. 3. O direito de preferência do locatário não impede, por si só, o despejo nem assegura permanência automática na posse do imóvel. 4. É indevida a suspensão do mandado de desocupação fundada em conexão inexistente ou em risco apenas abstrato de decisões conflitantes.” __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 55; Lei nº 8.245/1991, arts. 27, 29 e 33. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.193.992/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/06/2011, DJe 13/06/2011

  Publicação oficial

• TJPR, Recurso Inominado Cível 0003825-88.2024.8.16.0195, Rel. Juan Daniel Pereira Sobreiro, 3ª Turma Recursal, j. 23/03/2026, DJEN 13/04/2026

  RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PAGAMENTO DE CAUÇÃO PELA PRETENDENTE À LOCAÇÃO. DESISTÊNCIA DO LOCADOR ANTES DA PERFECTIBILIZAÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIANTADOS. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR DESPESAS RELACIONADAS À EXPECTATIVA DE MUDANÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO MATERIAL. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO FORMAL OU DE TRATATIVAS APTAS A CONFIGURAR VÍNCULO OBRIGACIONAL. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 29 DA LEI N. 8245/1991. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

  Publicação oficial

• TJCE, Apelação Cível 0273854-32.2022.8.06.0001, Rel. Ricardo Lewandowski, 2ª Câmara de Direito Privado, DJEN 07/11/2025

  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DA VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE JUNTADA DE DOCUMENTOS EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRECLUSÃO. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO E OBSCURIDADE. TOMADA DE DEPOIMENTO PESSOAL POR DETERMINAÇÃO DO MAGISTRADO. JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. MERO INCONFORMISMO. INVIABILIDADE DE REEXAME DO MÉRITO. EMBARGOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. Caso em exame 1. Trata-se de embargos de declaração opostos por Francisco Damasceno Ferreira Neto contra acórdão que negou provimento à sua apelação cível, mantendo a sentença que o condenou ao pagamento de indenização por benfeitorias realizadas por locatários no imóvel objeto de contrato de locação. A controvérsia decorre da desistência imotivada do embargante em concretizar a venda do bem, após os locatários exercerem o direito de preferência e realizarem reformas substanciais no imóvel. II. Questão em discussão 2. As questões suscitadas nos embargos consistem em: (i) saber se o acórdão incorreu em obscuridade quanto ao prejuízo alegado pelo embargante em razão da oitiva de seu depoimento pessoal sem requerimento prévio; (ii) saber se houve omissão na fundamentação ao afirmar que o juiz é o destinatário das provas, sem analisar a legalidade da determinação de ofício; (iii) saber se é possível a consideração de fatos novos e documentos juntados apenas na fase dos embargos de declaração, como a escritura de inventário e alegações de mudança de residência; (iv) saber se há omissão na apreciação do suposto motivo de força maior (guerra da Ucrânia) como causa excludente de responsabilidade. III. Razões de decidir 3. Inexistem omissão, contradição, obscuridade ou erro material a serem sanados, nos termos do art. 1.022 do CPC. O acórdão embargado analisou de forma clara e suficiente todos os fundamentos jurídicos e fáticos relevantes à solução da controvérsia.4. O depoimento pessoal do réu foi regularmente determinado de ofício pelo juízo de origem, nos termos do art. 385 do CPC, sendo legítima a atuação do magistrado como destinatário da prova. Não houve demonstração de prejuízo processual e nem de impossibilidade do juiz de determinar a oitiva da parte.5. Os documentos apresentados nos embargos são preexistentes e sua juntada tardia não se justifica, sendo incabível inovar em sede de embargos de declaração, sob pena de supressão de instância e violação à preclusão consumativa.6. A suposta mudança de residência posterior aos fatos não tem o condão de afastar a responsabilidade pela desistência imotivada da venda em 2022. A alegação de força maior não foi comprovada, tampouco se demonstrou que o imóvel seria utilizado como residência familiar, no momento da desistência, conforme exigido pelo art. 29 da Lei nº 8.245/1991.7. O recurso de embargos visa, na verdade, rediscutir o mérito do julgamento, finalidade incompatível com a via eleita, nos termos da Súmula 18 do TJCE.8. O prequestionamento não exige menção expressa a dispositivos legais quando a matéria foi decidida de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. IV. Dispositivo 9. Embargos conhecidos e desprovidos. _____________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022 Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 2044897 RJ 2021/0402731-0, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022); TJCE Embargos de Declaração Cível - 0200182-96.2023.8.06.0084, Rel. Desembargador(a) JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO PORT. 489/2025, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 18/03/2025, data da publicação: 18/03/2025; TJCE - Súmula 18

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• TJRN, Apelação Cível 0802354-62.2023.8.20.5001, Rel. Ibanez Monteiro, Terceira Câmara Cível, j. 21/10/2025, DJEN 27/10/2025

  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VENDA DE IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI 8.245/91. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS ANULATÓRIOS E INDENIZATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Anulatória de Venda de Imóvel com pedido de Adjudicação Compulsória, Indenização por Danos Morais e Materiais, e julgou procedente a Ação conexa de despejo. As autoras alegaram que houve violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado, sustentando que demonstraram interesse e capacidade de compra, e requereram a anulação da venda ou, alternativamente, indenização por perdas e danos. Também contestaram a condenação ao pagamento de aluguéis e a concessão da gratuidade de justiça à parte adversa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se foram preenchidos os requisitos legais para o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado; (ii) estabelecer se a venda realizada a terceiro poderia ser anulada com base na alegação de preterição da locatária; (iii) determinar se é devida a indenização por danos materiais e morais decorrentes da suposta preterição no direito de preferência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito de preferência na aquisição do imóvel locado, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, somente pode ser exercido quando preenchidos os requisitos do art. 33 da mesma norma, incluindo a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel com antecedência mínima de trinta dias à alienação. 4. A autora não figura como locatária formal no contrato de locação, o que, por si só, impede o reconhecimento do direito de preferência pela suposta “locatária de fato”. 5. O contrato de locação não foi averbado junto à matrícula do imóvel antes da alienação, o que inviabiliza o exercício do direito de preferência com eficácia real, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato. 6. A parte autora tampouco realizou o depósito judicial do valor do imóvel e das despesas de transferência, conforme exigido pela Lei 8.245/91 para pleitear a adjudicação compulsória. 7. A ausência de comprovação de dano concreto inviabiliza a condenação em perdas e danos ou reparação moral decorrente da venda do imóvel. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso desprovido. _______ Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 27, 28, 29 e 33; CPC/2015, arts. 98, 99, § 3º, 373, I, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0000.23.257250-3/001, Rel. Des. Lúcio de Brito, j. 30.11.2023; TJMG, Apelação Cível 1.0433.15.008611-7/001, Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 28.02.2018, e, TJDFT, Acórdão 975714, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, j. 13.10.2016

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• TJCE, Apelação Cível 0273854-32.2022.8.06.0001, 2ª Câmara de Direito Privado, DJEN 01/09/2025

  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO E EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA. REFORMA EM IMÓVEL EM NEGOCIAÇÃO PARA AQUISIÇÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DA VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS DEVIDA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Francisco Damasceno Ferreira Neto contra sentença da 17ª Vara Cível de Fortaleza que, em Ação de Indenização por Danos Materiais ajuizada por Israel Leitão Maia e Nathália Krishna Pereira Fontenele, julgou procedente o pedido inicial para condenar o réu ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, após o exercício do direito de preferência e tratativas para venda, frustrada por desistência inesperada e imotivada pelo apelante. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se houve nulidade processual pela realização de audiência de instrução com depoimento pessoal do réu sem requerimento prévio; (ii) saber se é devida a indenização por benfeitorias realizadas no imóvel por locatários que exerceram o direito de preferência para aquisição, diante da posterior desistência da venda por parte do locador; (iii) saber se há causa excludente de responsabilidade decorrente de motivo de força maior alegado pelo réu, consistente na guerra da Ucrânia e necessidade de retorno ao Brasil. III. Razões de decidir 3. Inicialmente, deve-se rejeitar a preliminar de nulidade do feito, considerando que o depoimento pessoal do réu foi determinado pelo juiz, nos termos do art. 385 do CPC, sendo legítima a atuação do magistrado como destinatário da prova, sem comprovação de prejuízo à parte.4. Quanto ao mérito, restou comprovado que os autores exerceram o direito de preferência e deram início a reformas substanciais no imóvel após tratativas contínuas e reiteradas de venda, conduzidas pela imobiliária representante do réu, que foi cientificada do início da reforma sem qualquer oposição, gerando legítima expectativa de conclusão do negócio e possibilidade das reformas.5. A conduta posterior do réu, ao desistir imotivadamente da venda após meses de negociação, configura comportamento contraditório, vedado pela boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), sendo devida a indenização pelos prejuízos decorrentes, em conformidade com o art. 29 da Lei do Inquilinato.6. Inviável a aplicação da cláusula contratual que prevê renúncia à indenização por benfeitorias, pois a obrigação surge de relação distinta da locação, qual seja, a promessa de venda frustrada.7. Não restou demonstrada a excludente de responsabilidade, visto que a alegada necessidade de uso do imóvel por motivo de força maior (guerra na Ucrânia) não foi comprovada, tampouco se demonstrou utilização do bem como residência familiar pelo apelante, ônus que lhe cabia. IV. Dispositivo 8. Recurso conhecido e desprovido. ________________ Dispositivos legais citados: CPC, arts. 373, II; 385; Lei nº 8.245/1991, art. 29; CC, arts. 113, 422. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no RMS 67.614/CE, Rel. Min. Sérgio Kukina, 1ª Turma, j. 16/05/2022, DJe 19/05/2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.759.517/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 05/09/2022, DJe 12/09/2022; STJ, AgInt no REsp 1.957.732/MG, Rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, j. 05/06/2023, DJe 07/06/2023

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