Art. 31 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo determina que, se o proprietário colocar várias unidades imobiliárias à venda juntas, a preferência do inquilino só pode ser aplicada sobre a compra do conjunto inteiro. Não é possível usar a preferência para adquirir apenas uma parte dos bens ofertados.

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Na jurisprudência

2 acórdãos citam o art. 31 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJPB, Apelação Cível 0863194-55.2023.8.15.2001, Rel. Desa. Maria De Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível, j. 08/09/2026, DJEN 10/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DIREITO DE PREFERÊNCIA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALIENAÇÃO EM BLOCO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. PRETENSÃO DE AQUISIÇÃO DE UNIDADE ISOLADA. ART. 31 DA LEI Nº 8.245/1991. IMPOSSIBILIDADE. CONTRAPROPOSTA. ART. 28 DA LEI Nº 8.245/1991. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 33 DA LEI Nº 8.245/1991. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVIÁVEL. PERDA DE UMA CHANCE. AUSÊNCIA DE CHANCE REAL E SÉRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRECLUSÃO E AUSÊNCIA DE HIPOSSUFICIÊNCIA. REVOGAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas pelo locatário e pela empresa ré contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Obrigação de Fazer c/c Direito de Preferência e Adjudicação Compulsória. O autor pretende adquirir, mediante exercício do direito de preferência, a unidade residencial nº 2205 do Edifício Vicente Van Gogh, objeto de operação de dação em pagamento envolvendo 42 unidades imobiliárias pelo valor global de R$ 14.337.000,00, além de pleitear, subsidiariamente, indenização por perdas e danos fundada na teoria da perda de uma chance. A empresa ré requer a revogação da gratuidade da justiça concedida ao autor e a majoração dos honorários advocatícios.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o locatário pode exercer o direito de preferência apenas sobre a unidade que ocupa quando a alienação envolve, em bloco, 42 unidades imobiliárias; (ii) estabelecer se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel impede a adjudicação compulsória; (iii) determinar se a alienação realizada configura ato ilícito capaz de gerar indenização pela teoria da perda de uma chance; e (iv) verificar se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida ao autor e majorados os honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 31 da Lei nº 8.245/1991 determina que, na alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação, de modo que o locatário deve aceitar integralmente as condições do negócio para exercer a prelação. A manifestação do autor limitada à aquisição da unidade locada pelo valor fracionado de R$ 310.000,00 não reproduz as condições da alienação global de 42 unidades pelo valor de R$ 14.337.000,00, caracterizando mera contraproposta e afastando o exercício válido do direito de preferência, nos termos do art. 28 da Lei nº 8.245/1991. A própria declaração do autor de que não dispunha de capacidade financeira para arcar com o valor integral da operação evidencia a impossibilidade de exercício da preferência nas mesmas condições oferecidas ao terceiro. A adjudicação compulsória fundada no direito de preferência exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação, conforme o art. 33 da Lei nº 8.245/1991, requisito não atendido no caso concreto. A ausência de averbação do contrato de locação impede a produção de efeitos perante terceiros adquirentes de boa-fé, afastando a eficácia real pretendida pelo autor. A pretensão indenizatória fundada na teoria da perda de uma chance não prospera quando as rés atuam no exercício regular de direito e o autor não demonstra a existência de chance real e séria de aquisição do imóvel, especialmente diante de sua incapacidade financeira para cumprir a oferta global. A gratuidade da justiça anteriormente indeferida por decisão interlocutória não pode ser novamente concedida na sentença sem fato superveniente que justifique a alteração da condição socioeconômica, sobretudo quando o autor não impugna oportunamente a decisão e efetua o recolhimento das custas. A declaração do próprio autor de que dispunha de R$ 310.000,00 para adquirir a unidade imobiliária afasta a presunção de hipossuficiência e autoriza a revogação da gratuidade da justiça, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC. O desprovimento do recurso do autor impõe a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do autor desprovido. Recurso da ré provido. Tese de julgamento: 1. Na alienação em bloco de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência do locatário incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 2. A manifestação do locatário limitada à unidade que ocupa, quando o negócio envolve múltiplas unidades, não configura exercício do direito de preferência nas condições da alienação. 3. A adjudicação compulsória fundada no direito de preferência depende da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. 4. A teoria da perda de uma chance não autoriza indenização quando inexiste chance real e séria de aquisição do imóvel e as rés atuam no exercício regular de direito. 5. A gratuidade da justiça anteriormente indeferida não pode ser concedida posteriormente sem demonstração de fato superveniente capaz de alterar a situação econômica da parte. 6. A declaração de capacidade financeira incompatível com a alegada hipossuficiência afasta a presunção prevista para a concessão da gratuidade da justiça. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 27, 28, 31 e 33; CPC, arts. 85, § 11, 98, 99, § 2º, e 389. Jurisprudência relevante citada: TJPB, Apelação Cível nº 0105914-50.2012.8.15.2003, Rel. Gabinete 11 – Des. José Ricardo Porto, Primeira Câmara Cível, juntado em 11.12.2024; TJMG, APCV nº 5002897-52.2020.8.13.0720, Rel. Des. Rui de Almeida Magalhães, Décima Primeira Câmara Cível, j. 23.10.2024, DJEMG 04.11.2024

  Publicação oficial

• TJES, Apelação Cível 0027664-08.2018.8.08.0024, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª CÂMARA CÍVEL, DJEN 23/10/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM BLOCO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO E DEPÓSITO DO PREÇO. INVIABILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA REVOGADA. CANCELAMENTO IMEDIATO DE RESTRIÇÃO REGISTRAL. HONORÁRIOS FIXADOS SOBRE PROVEITO ECONÔMICO LÍQUIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA., locatária do imóvel objeto da demanda, e por ISOES – Isolamento Espírito Santo LTDA., parte adquirente, contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória formulado pela autora, reconhecendo a validade da venda do imóvel realizada pela locadora Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. A sentença também determinou a manutenção de restrição registral até o trânsito em julgado e fixou honorários advocatícios por equidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a alienação do imóvel a terceiro preteriu o direito de preferência da locatária; (ii) estabelecer se a manutenção da restrição de indisponibilidade do imóvel depende do trânsito em julgado da sentença; (iii) determinar se os honorários advocatícios devem ser fixados com base em percentual sobre o valor do proveito econômico. III. RAZÕES DE DECIDIR O direito de preferência do locatário, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, não se aplica quando a alienação ocorre em bloco, abrangendo mais de uma unidade imobiliária, conforme dispõe o art. 31 da referida lei. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, sem a assinatura de duas testemunhas, inviabiliza o exercício do direito real de adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato e conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.554.437/SP). O depósito do preço do imóvel realizado pela autora não corresponde ao valor efetivo da alienação, tampouco preenche os requisitos formais e temporais exigidos para a adjudicação compulsória. Havendo múltiplos contratos de locação sobre o mesmo imóvel, aplica-se, por analogia, o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, conferindo preferência ao locatário mais antigo, no caso, a empresa adquirente ISOES. A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos, de modo que não subsiste fundamento jurídico para manter a averbação de indisponibilidade do imóvel até o trânsito em julgado da sentença de improcedência. O valor do proveito econômico é líquido e estimável (R$ 575.000,00), correspondente à fração locada e pretendida (¼ do imóvel avaliado em R$ 2.300.000,00), sendo incabível a fixação de honorários advocatícios por equidade (CPC, art. 85, §§ 2º e 6º-A). Em consonância com o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ, os honorários devem ser fixados em percentual incidente sobre o valor do proveito econômico repelido, arbitrando-se em 10% pela sucumbência de primeiro grau, acrescido de 1% pela sucumbência recursal da autora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da autora desprovido. Recurso da adquirente parcialmente provido. Tese de julgamento: O direito de preferência do locatário não se aplica à venda em bloco de unidades imobiliárias, conforme o art. 31 da Lei nº 8.245/91. A averbação do contrato de locação com duas testemunhas e o depósito do valor da venda são requisitos indispensáveis ao exercício da adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato. A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos e autoriza o imediato cancelamento da averbação de indisponibilidade do imóvel. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor do proveito econômico quando este for líquido ou liquidável, sendo vedada a fixação por equidade, conforme o art. 85, §§ 2º e 6º-A do CPC e o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 27, 30, parágrafo único, 31 e 33; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 6º-A, 8º e 11; arts. 294 a 299; art. 1.012, §§ 3º e 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.554.437/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 02.06.2016, DJe 07.06.2016. STJ, REsp nº 1.850.512/SP (Tema Repetitivo nº 1.076), Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 16.03.2022, DJe 17.03.2022. STJ, AgInt nos EDcl na Rcl nº 40.910/PE, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 30.08.2022, DJe 05.09.2022. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________

  Publicação oficial