Art. 21 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O valor cobrado pelo aluguel repassado a terceiros (sublocação) não pode ser maior que o aluguel original, e em moradias coletivas a soma não pode ultrapassar o dobro desse valor. Se o limite não for respeitado, a pessoa que sublocou tem o direito de reduzir o pagamento até o teto permitido.

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Na jurisprudência

4 acórdãos citam o art. 21 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJMA, Apelação Cível 0803775-11.2023.8.10.0040, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 23/07/2026, DJEN 03/08/2026

  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE LUVAS. LEGALIDADE. JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. DISTRATO. RESCISÃO POR INICIATIVA DA AUTORA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por NATHALIA DOS SANTOS COSTA MOREIRA em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de luvas e indenização por danos morais, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios no percentual de 15% (quinze por cento) do valor da causa (R$ 20.000,00), com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. II. Questões em discussão 2. O cerne da controvérsia reside verificar se houve o cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide com indeferimento de produção de prova oral; se o contrato de sublocação é nulo por ausência de autorização expressa do locador original; e se a cobrança de luvas em contrato inicial de sublocação com prazo de 36 meses é ilegal. III. Razões de decidir 3. Afasta-se o cerceamento de defesa. O juiz, como destinatário da prova, dispõe de liberdade para indeferir as que considerar prescindíveis ao deslinde da controvérsia, nos termos dos arts. 370 e 371 do CPC. No caso dos autos, a matéria controvertida é eminentemente de direito relacionada à validade de cláusulas contratuais e a legalidade da cobrança de luvas, questões que se resolvem pela análise documental sem necessidade de dilação probatória oral. 4. Da validade do contrato de sublocação e da autorização do locador. O contrato de sublocação foi celebrado em 24 de setembro de 2021, após a formalização do contrato de locação originário em 10 de junho de 2021, no qual consta autorização expressa para sublocar o imóvel (Cláusula 7ª). Assim, restou demonstrado o cumprimento do art. 13 da Lei n. 8.245/1991, que exige o consentimento prévio e escrito do locador. A autorização genérica constante do contrato de locação é suficiente para amparar a sublocação posterior, não se exigindo instrumento autônomo para cada negócio derivado. 5. Da legalidade da cobrança de luvas. A questão central da lide reside na legalidade da cobrança de luvas em contrato de sublocação com prazo de 36 meses. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação comercial, conforme o REsp n. 1.003.581/RJ (Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, j. 04/12/2008, DJe 02/02/2009). A vedação contida no art. 45 da Lei n. 8.245/1991 diz respeito exclusivamente às hipóteses de renovação contratual, não alcançando o contrato inicial. No presente caso, trata-se de contrato originário de sublocação, razão pela qual a cobrança de luvas é plenamente válida. O argumento de que a cobrança de luvas somente seria lícita em contratos com prazo igual ou superior a cinco anos não encontra amparo na Lei do Inquilinato. A leitura conjunta dos arts. 43, I, e 45 da Lei n. 8.245/1991 permite inferir que a proibição se restringe à renovação, sendo permitida a cobrança de luvas no contrato inicial independentemente do prazo pactuado. O prazo mínimo de cinco anos é requisito para a ação renovatória (art. 51), e não condição de validade para a cobrança de luvas na avença inaugural. 6. Do valor do aluguel da sublocação e do distrato. Do valor do aluguel da sublocação e do distrato. Quanto ao alegado excesso no valor do aluguel da sublocação, restou demonstrado que o valor mensal de R$ 2.800,00 cobrado da apelante é inferior ao valor da locação principal (R$ 15.000,00), em conformidade com o art. 21 da Lei n. 8.245/1991. No tocante à rescisão contratual, o instrumento de distrato juntado pelo apelado, que atribui a iniciativa da rescisão exclusivamente à autora, não foi impugnado na réplica, tornando incontroverso o seu conteúdo, nos termos do art. 374, III, do CPC, afastando qualquer pretensão de multa contratual em desfavor do réu. 7. Da ausência de dano moral indenizável. A responsabilidade civil exige a presença cumulativa de conduta antijurídica, dano e nexo de causalidade. No presente caso, não restou demonstrada qualquer conduta ilícita por parte do apelado capaz de gerar dano moral à apelante. Meros dissabores decorrentes da relação contratual, sem a comprovação de violação à dignidade da pessoa humana, não ensejam indenização por dano extrapatrimonial. IV. Dispositivo e Tese 8. Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença. Majoro os honorários recursais na forma do art. 85, §11º do CPC, todavia suspensa a sua cobrança face a concessão da gratuidade da justiça. Tese de julgamento: "A cobrança de luvas em contrato inicial de locação ou sublocação comercial é lícita, independentemente do prazo pactuado, pois a vedação do art. 45 da Lei n. 8.245/1991 restringe-se às hipóteses de renovação contratual, não alcançando a avença inaugural."

  Publicação oficial

• TJSP, Agravo de Instrumento 4033608-13.2026.8.26.0000, Rel. Grakiton Satiro Aragao, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 02/07/2026, DJEN 23/07/2026

  AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO CUMULADA COM PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA DO TRABALHO. REJEIÇÃO. CAUSA DE PEDIR E PEDIDOS DE NATUREZA ESTRITAMENTE CIVIL. FRAUDE CONTRATUAL ARQUITETADA POR EX-EMPREGADO POR MEIO DE PESSOA JURÍDICA DE FACHADA. MERO ELEMENTO INSTRUMENTAL. MÉRITO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA (ART. 300, CPC). DEPÓSITO JUDICIAL DOS FRUTOS DAS SUBLOCAÇÕES. PROBABILIDADE DO DIREITO CONFIGURADA. VÍCIO DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE POR DOLO DO PREPOSTO (ARTS. 145 E 148, CC). QUEBRA DE DIREITO DE LEALDADE E VIOLAÇÃO DE NORMATIVA INTERNA DE CONFLITO DE INTERESSES. MANIPULAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS NO SISTEMA CORPORATIVO. VALOR IRRISÓRIO DA LOCAÇÃO FRENTE AO VALOR COBRADO NAS SUBLOCAÇÕES. EXCEÇÃO DESMEDIDA (ART. 21 DA LEI Nº 8.245/1991). ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PERIGO DE DANO E RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO DEMONSTRADOS. PREJUÍZO ANUAL SUPERIOR A UM MILHÃO DE REAIS. INSOLVÊNCIA PRÁTICA E REDUZIDA SOLIDEZ PATRIMONIAL DA LOCATÁRIA INTERMEDIÁRIA. ALEGAÇÃO DE PERIGO REVERSO AFASTADA. REFORMAS CUSTEADAS PELAS SUBLOCATÁRIAS DE BOA-FÉ. REVERSIBILIDADE DA MEDIDA ASSEGURADA (ART. 300, § 3º, CPC). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA. EXAURIMENTO DA COGNIÇÃO PELO ÓRGÃO COLEGIADO. PERDA DE OBJETO. PRECONCEITO DE PREJUDICIALIDADE. PREQUESTIONAMENTO INTEGRADO. DECISÃO MANTIDA. EMBARGOS PREJUDICADOS E AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO

  Publicação oficial

• TJPI, Agravo de Instrumento 0764606-18.2023.8.18.0000, 1ª Câmara Especializada Cível, DJEN 12/11/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. SUBLOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL SUPERIOR AO DA LOCAÇÃO. APRESENTAÇÃO DE TERMOS ADITIVOS E RECIBOS DE PAGAMENTO QUE CORROBORAM A VALIDADE DA AVENÇA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM A NULIDADE CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c consignação em pagamento, deferiu tutela de urgência para determinar a complementação de depósitos de aluguéis pelo valor contratualmente estipulado, sob pena de desocupação do imóvel. 2. Agravante sustenta nulidade da cláusula por cobrança de aluguel em sublocação superior ao valor da locação originária, alegando adulteração dos contratos apresentados pelos agravados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Questão em discussão: verificar se há ilegalidade na decisão que determinou o depósito judicial dos aluguéis pelo valor contratualmente previsto, diante da alegação de nulidade da cláusula por suposta cobrança abusiva em sublocação. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A Lei nº 8.245/1991, art. 21, veda a cobrança em sublocação de valor superior ao da locação, sendo nulas cláusulas que afastem tal regra (art. 45). 5. Entretanto, os agravados apresentaram termos aditivos de contratos com valores compatíveis ao da sublocação, todos firmados e com firma reconhecida em data contemporânea, bem como recibos de pagamento que corroboram os aditivos. 6. Ausentes elementos que indiquem adulteração ou nulidade, prevalece a presunção de validade dos documentos apresentados. 7. Nesse contexto, em juízo cognição sumária, deve ser mantida a decisão que determinou o depósito dos aluguéis pelo valor contratualmente estipulado. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “Comprovada a existência de termos aditivos e recibos de pagamento que confirmam o valor pactuado em contrato de sublocação, não há elementos para reconhecer a nulidade da cláusula contratual, devendo ser mantida a decisão que determinou o depósito judicial dos aluguéis pelo montante estipulado.”

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• TJDFT, Embargos de Declaração Cível 0711743-23.2025.8.07.0000, 1ª Turma Cível, DJEN 02/09/2025

  INTEGRALIZADO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de Declaração opostos em face do acórdão que conheceu e deu parcial provimento aos recursos das partes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em aferir a existência de omissão, contradição, obscuridade e erro material no acórdão embargado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Para que o recurso seja conhecido, é necessário que o embargante alegue a presença, na decisão embargada, de algum dos vícios apontados no art. 1.022 do CPC. A verificação da existência efetiva do referido vício constitui o mérito do recurso e deve ser analisada enquanto tal. Preliminar de não conhecimento rejeitada. 4. Embargos de declaração da liquidante: 4.1. A questão da legitimidade passiva do SESI e SENAI foi enfrentada fundamentadamente no acórdão embargado, que conclui pela ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade solidária, em razão da inoponibilidade do contrato de locação. Omissão inexistente. 4.2. O valor da indenização por lucros cessantes referente ao período em que a locatária não pôde usufruir da posse do imóvel deve ser fixado com base no valor de mercado do aluguel do imóvel na época, a ser apurado em perícia, levando-se em conta a área objeto do contrato. Omissão sanada. 4.3. O acórdão analisou detidamente e rejeitou a alegação de coisa julgada e preclusão, pois não há qualquer decisão anterior determinando o pagamento de aluguel correspondente à área sobre a qual a liquidante jamais deteve qualquer título de posse, o que acarretaria enriquecimento sem causa. Omissão e obscuridade inexistentes. 4.4. A decisão agravada e o acórdão embargado não reconheceram a rescisão do contrato de locação, mas sim a sua extinção prematura, em face da alienação do bem imóvel locado, acarretando a necessidade de indenizar por parte da locadora, que foi responsável pela alienação. 4.5. A mera existência de ação possessória não impede a alienação do bem. Na ação possessória, discute-se a posse do bem, mas não a propriedade, de modo que o que é litigiosa é a posse, e não a propriedade. A existência de contrato de locação também não é óbice à alienação do bem. 4.6. Contudo, é inequívoco o dano material causado ao locatário em razão da extinção prematura do contrato, de modo que surge a obrigação do locador de indenizá-lo, inclusive pelos lucros cessantes. 4.7. Não há que se falar em omissão quanto a argumentos que são insuscetíveis de alterar a conclusão atingida. Omissão inexistente. 4.8. Constatado o erro material no acórdão no trecho em que se referiu a correção monetária e honorários advocatícios em vez de correção monetária e juros moratórios. Erro material sanado. 4.9. Inexiste contradição interna no acórdão embargado que expressamente afastou a data de preclusão da decisão como termo inicial para o 3º período, entendendo que o termo inicial deve ser fixado na data do inadimplemento. 4.10. Para sanar a omissão e eliminar qualquer possível obscuridade, cabível determinar que as indenizações referentes ao 1º e 2º períodos também deverão ser computadas com correção monetária e juros moratórios a partir da data do inadimplemento de cada prestação, por constituir a data da mora, conforme o art. 397 do Código Civil. 4.11. O recurso de embargos de declaração não tem por objeto a declaração de premissas de fato, sem relação concreta e específica com o objeto do recurso julgado, apenas por interessar à parte que constem no acórdão, como se fosse um sucedâneo de ação declaratória. 5. Embargos de declaração da liquidada: 5.1. O acórdão definiu expressamente o período em relação ao qual deverá ser utilizado o valor da locação referente ao termo aditivo do contrato. Omissão inexistente. 5.2. O acórdão analisou expressamente a questão da aplicabilidade do art. 21 da Lei de Locações e concluiu pela sua inaplicabilidade no caso. Omissão inexistente. 5.3. O acórdão embargado expressou de modo claro, coerente e fundamentado os motivos pelos quais se entendeu que o critério do lucro líquido da liquidante não é servível para comprovar o valor dos lucros cessantes decorrentes do não uso do imóvel. Omissão inexistente. 5.4. Os recursos da liquidada são meramente protelatórios, uma vez que opostos com finalidade exclusiva de rediscutir o mérito da causa, o que se mostra inadequado pela via dos embargos de declaração. Fixada a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. 6. Embargos de declaração dos terceiros: 6.1. É cabível a fixação de honorários advocatícios em favor do patrono da parte que foi excluída do feito em razão do reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, com base no princípio da causalidade, visando remunerar o trabalho despendido pelo patrono da parte que restou vencedora na demanda. Precedentes. 6.2. Nesses casos, os honorários devem ser arbitrados de modo proporcional, não se aplicando o limite mínimo de 10% (dez por cento). Precedentes. IV. DISPOSITIVO 7. Preliminar de não conhecimento rejeitada. Recursos da liquidante conhecidos e parcialmente providos. Omissões e erro material sanados. Recursos da liquidada conhecidos e não providos. Multa aplicada. Recurso de terceiros conhecido e provido. Omissão sanada. Acórdão integralizado. ___________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º. CC, arts. 397 e 402. Lei nº 8.245/1991, art. 21. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.065.876/SP, Rel. Min. Marco Buzzi. REsp n. 2.098.934/RO, Rel. Min. Nancy Andrighi. TJDFT: Acórdão 2010475 de Relatoria do Des. João Egmont da 2ª Turma Cível. Acórdão 1942411 de Relatoria do Des. Carlos Alberto Martins Filho da 1ª Turma Cível. Acórdão 1337790 de Relatoria da Desa. Ana Cantarino da 5ª Turma Cível

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