Art. 18 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Proprietário e inquilino têm autorização para definir em conjunto um novo valor para o aluguel a qualquer momento. Eles também podem criar ou alterar regras do contrato sobre como esse valor será reajustado.

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Na jurisprudência

41 acórdãos citam o art. 18 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 3055597, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 09/12/2025

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS E REVISÃO DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM GALERIA. IMPACTOS DA PANDEMIA DE COVID-19. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 113, § 1º, 317 E 478 DO CÓDIGO CIVIL E ARTS. 18 E 19 DA LEI N. 8.245/1991. REVISÃO DA CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO QUANTO À AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA E À ADEQUAÇÃO DAS CONCESSÕES RECÍPROCAS. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A pretensão recursal de reconhecer a quebra da base objetiva do negócio jurídico e a onerosidade excessiva a fim de justificar a inexigibilidade ou a redução equitativa dos aluguéis e encargos locatícios, com o consequente afastamento das penalidades contratuais, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e a interpretação das cláusulas que regem o contrato de locação e seu aditivo, providências vedadas em recurso especial em razão do óbice das Súmulas n. 5 e n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. O acórdão recorrido, ao determinar a exigibilidade dos débitos e o ressarcimento das bonificações, baseou-se na moldura fática segundo a qual: i) a Locadora concedeu descontos e bonificações durante o período inicial da pandemia mediante aditivo; ii) a Locatária optou por manter o estabelecimento fechado em período posterior a 15/03/2021, mesmo quando as restrições municipais haviam sido flexibilizadas, o que contribuiu para a inadimplência e a rescisão; e iii) não restou demonstrada a vantagem extrema da Locadora ou a onerosidade excessiva apta a eximir a Locatária de suas obrigações e da penalidade devida em face da rescisão antecipada por inadimplência. 3. Diante da necessidade de ponderação das provas para aferir a real dimensão do desequilíbrio contratual alegado e a suficiência do ajustamento mútuo realizado pelas partes, a pretensão recursal recai sobre análise de fatos e termos contratuais, atraindo, inevitavelmente, o óbice sumular. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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• STJ, AgInt no AREsp 2811466, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 08/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. REVISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19. SUBSTITUIÇÃO TEMPORÁRIA DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo em recurso especial para negar provimento ao recurso especial. A controvérsia origina-se de ação revisional de locação comercial em shopping center, na qual o Tribunal de origem, diante dos impactos econômicos da pandemia da Covid-19, determinou a substituição do índice de correção monetária contratualmente pactuado (IGP-DI) pelo IPCA apenas no período de março a setembro de 2020, mantendo o pacto nos demais períodos. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a decisão do Tribunal de origem violou os arts. 18 e 54 da Lei 8.245/1991, o art. 2º da Lei 10.192/2001 e os arts. 317, 421, 421-A e 478 do Código Civil ao admitir intervenção judicial excepcional no contrato de locação comercial; (ii) saber se a análise da existência de onerosidade excessiva e de quebra da base objetiva do negócio poderia ser revista em recurso especial sem reexame do conjunto fático-probatório; e (iii) saber se ficou demonstrado dissídio jurisprudencial apto a viabilizar o conhecimento do recurso pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição. III. Razões de decidir 3. O Tribunal de origem reconheceu, com base no conjunto probatório, que a pandemia da Covid-19 constituiu evento extraordinário e imprevisível e que houve queda efetiva do faturamento do locatário apenas entre março e setembro de 2020, circunstância que justificou modulação excepcional e temporária do índice de correção monetária, sem afastamento definitivo do pacto contratual. 4. A pretensão recursal de afastar a incidência das teorias da imprevisão e da quebra da base objetiva do negócio exige a reavaliação das premissas fáticas fixadas pelas instâncias ordinárias, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 5. O acórdão recorrido considerou expressamente os descontos concedidos pelas locadoras durante o período de fechamento do shopping, circunstância que motivou a limitação temporal da substituição do índice de correção, inexistindo omissão ou premissa fática equivocada. 6. O precedente invocado (AREsp 2.443.421/SP) não apresenta identidade fática com o caso concreto, pois naquele julgamento discutia-se ausência de análise de elementos relevantes pelo tribunal de origem, situação não verificada na hipótese. 7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado de forma adequada, pois não houve comprovação de similitude fática entre os julgados confrontados, além de que a incidência da Súmula 7 do STJ também impede o conhecimento do recurso pela alínea "c". IV. Dispositivo 8. Agravo interno desprovido.

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• STJ, AgInt no AREsp 1864640, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 04/03/2024

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. PRAZO LEGAL OBSERVADO. PRECEDENTES. LAUDO PERICIAL. VALOR LOCATIVO. REEXAME. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O recurso especial é reclamo de natureza vinculada e, dessa forma, para o seu cabimento, é imprescindível que a parte recorrente demonstre, de forma clara e objetiva, de que modo o acórdão recorrido teria contrariado os dispositivos apontados como violados, sob pena de inadmissão, atraindo o óbice da Súmula 284 do STF. 2. Com efeito, não se configura julgamento extra petita quando os pedidos são analisados e decididos a partir de uma interpretação lógico-sistemática, considerando toda a petição inicial. 3. Modificar o entendimento do Tribunal local, no que diz respeito a observância do originariamente pactuado entre as partes, incorrerá em reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável, devido ao óbice da Súmula 7/STJ. 4. Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei nº 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes. (REsp n. 1.566.231/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 1/3/2016, DJe de 7/3/2016.) 5. Relativamente ao laudo pericial e o valor localitvo, constata-se que a questão foi resolvida com base nos elementos fáticos que permearam a demanda. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ. 6. Agravo interno improvido.

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• TJPA, Apelação Cível 0801510-56.2023.8.14.0062, 3ª Turma de Direito Privado, DJEN 04/09/2026

  Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Ação De Cobrança De Diferenças De Aluguéis. Locação Comercial. Ação Renovatória Anterior. Permanência Do Locatário No Imóvel Após O Termo Final. Prorrogação Por Prazo Indeterminado Nas Condições Vigentes. Art. 56, Parágrafo Único, Da Lei Nº 8.245/1991. Aluguel Fixado Judicialmente. Reajuste Anual Pelo Igp-M. Ausência De Nova Pactuação. Supressio Não Configurada. Distinguishing Do Resp Nº 1.803.278/Pr. Diferenças Locatícias Devidas. Recurso Conhecido E Provido. I. Caso Em Exame 1. Apelação interposta pelo locador contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de diferenças de aluguéis, ao fundamento de que a decisão proferida em anterior ação renovatória somente produziria efeitos até 02/01/2017, inexistindo título contratual ou judicial apto a disciplinar o período posterior. II. Questão Em Discussão 2. Discute-se se a permanência do locatário no imóvel após o término do período renovado preservou as condições econômicas judicialmente estabelecidas; se os pagamentos posteriores caracterizaram nova pactuação; e se a ausência de cobrança imediata das diferenças configurou supressio. III. Razões De Decidir 3. Permanecendo o locatário no imóvel por mais de trinta dias após o término do prazo, sem oposição do locador, a locação prorroga-se por prazo indeterminado nas condições então vigentes, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991. A continuidade dessas condições decorre da lei, e não da extensão temporal da coisa julgada formada na ação renovatória. 4. O aluguel mensal de R$ 20.852,00 e o reajuste anual pelo IGP-M, definidos judicialmente na ação renovatória, substituíram as condições econômicas originárias e permanecem aplicáveis durante a prorrogação por prazo indeterminado, enquanto não sobrevier alteração consensual ou judicial. Inteligência do REsp nº 1.566.231/PE e do AgInt nos EDcl no REsp nº 1.838.214/MG. 5. Os pagamentos realizados em valores inferiores não demonstram nova pactuação, pois o art. 18 da Lei nº 8.245/1991 pressupõe comum acordo para alteração do aluguel ou da cláusula de reajuste, inexistindo instrumento, correspondência ou comportamento bilateral inequívoco que evidencie consenso modificativo. 6. A supressio não decorre do simples transcurso do tempo ou do recebimento de prestações inferiores, exigindo comportamento objetivamente apto a gerar confiança legítima de abandono do direito. A prévia definição judicial do aluguel e do índice de reajuste, em ação proposta pelo próprio locatário, seguida de cumprimento do título pelo locador, distingue a hipótese daquela apreciada no REsp nº 1.803.278/PR e afasta a alegada renúncia tácita. 7. São devidas as diferenças locatícias a partir de dezembro de 2018 até a efetiva devolução das chaves, incluídas as prestações vencidas no curso da demanda, nos termos do art. 323 do CPC. O montante deverá ser apurado em liquidação, mediante confronto entre os valores devidos, reajustados anualmente pelo IGP-M, e os efetivamente pagos, incidindo sobre as diferenças correção monetária pelo INPC desde cada vencimento e os demais consectários legais da mora. IV. Dispositivo e Tese 8. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. Encerrado o prazo da locação não residencial, a permanência do locatário no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, implica prorrogação por prazo indeterminado nas condições então vigentes, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, inclusive quanto ao valor locatício e ao índice de reajuste anteriormente fixados por decisão judicial. 2. A alteração posterior do aluguel ou da cláusula de reajuste exige comum acordo, conforme o art. 18 da Lei nº 8.245/1991, não bastando, para caracterizar nova pactuação, o simples pagamento de valores inferiores e seu recebimento pelo locador. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991: arts. 18, 19 e 56, parágrafo único. Código de Processo Civil: arts. 85, § 2º, 323, 373, I, 485, VI, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.566.231/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01/03/2016, DJe 07/03/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.838.214/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 16/10/2023; STJ, REsp nº 1.803.278/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22/10/2019, DJe 05/11/2019

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• TJRJ, Apelação Cível 0047069-64.2021.8.19.0203, Rel. Jean Albert de Souza Saadi, 2ª CÂMARA, DJEN 21/08/2026

  DIREITO CIVIL E DE LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. REDUÇÃO UNILATERAL DE ALUGUEL. PANDEMIA DA COVID-19. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME1. Apelação objetivando reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo o inadimplemento da empresa ré a condená-la ao pagamento dos valores devidos.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Controvérsia recursal que reside em verificar se: (i) o processo deve ser extinto, por litispendência; e (ii) a redução unilateral do valor do aluguel pela locatária é legítima, diante dos efeitos da pandemia da covid-19.III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Relação locatícia a incidir as regras da Lei n.º 8.245/1991.4. Ação de Cobrança ajuizada por coproprietária de imóvel comercial contra empresa locatária, visando ao recebimento de diferenças de valores locatícios referentes ao período de abril de 2020 a outubro de 2021, ante a redução unilateral do aluguel pela locatária, sem anuência da locadora.5. Lei de Locações que impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente o aluguel e encargos, não admitindo redução unilateral do valor locatício. 6. Revisão do valor do aluguel que depende de acordo entre as partes ou decisão judicial, não se operando de forma automática. 7. Pandemia da covid-19 que, por si só, não autoriza a inadimplência ou a redução unilateral do aluguel, cabendo ao locatário buscar a repactuação ou a revisão judicial do contrato.8. Empresa recorrente/locatária que não comprovou ter buscado acordo, ajuizado Ação Revisional ou apresentado reconvenção para revisão do valor locatício. 9. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece que a revisão contratual, em razão da pandemia não é automática, devendo ser analisada caso a caso, mediante comprovação de desequilíbrio contratual. 10. Não demonstrada a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC.11. Sentença que não merece reparo.IV. DISPOSITIVO E TESE12. Recurso conhecido e desprovido.Teses de julgamento: 1. A redução unilateral do valor do aluguel pelo locatário, sem anuência do locador ou decisão judicial, configura inadimplemento contratual, ainda que em contexto da pandemia da covid-19. 2. A pandemia não autoriza, por si só, a revisão ou suspensão do pagamento dos aluguéis, cabendo ao locatário comprovar desequilíbrio contratual e buscar a via adequada para revisão do contrato.________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 18, 19 e 23, inc. I; Lei nº 14.010/2020; Lei Estadual nº 9.020/2020, art. 2º; CPC, art. 373, inc. IIJurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n° 2.167.162/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 22/5/2023

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