Art. 22 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Este artigo lista os deveres do proprietário (locador), como entregar o imóvel em condições de uso, garantir sua posse pacífica e pagar despesas extraordinárias de condomínio. O texto traz diversas condições e enumera os tipos de gastos estruturais que cabem exclusivamente ao proprietário.

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Na jurisprudência

542 acórdãos citam o art. 22 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2669102, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DEMANDA INDENIZATÓRIA. CONTRATO VERBAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, E 1.022, I E II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RELAÇÃO JURÍDICA DE LOCAÇÃO. FORMAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MORAIS. VALOR ARBITRADO. PROPORCIONALIDADE. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO CONHECIDOS. 1. Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos contra decisões que inadmitiram apelos nobres em demanda indenizatória decorrente de contrato verbal de locação residencial, com alegações de omissão no acórdão recorrido, inexistência de relação jurídica válida, desproporcionalidade no valor dos danos morais arbitrados e inaplicabilidade de multa contratual. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve omissão ou equívoco de premissa fática no acórdão recorrido, em violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022, I e II, do CPC; (ii) a relação jurídica entre as partes se aperfeiçoou ou se trata de mera expectativa de direito, à luz dos arts. 17 e 373 do CPC e do art. 186 do CC; (iii) a condenação por danos morais é cabível e proporcional, considerando o art. 186 do CC; (iv) é aplicável a Súmula 7/STJ ao caso, diante da alegação de que a controvérsia envolve matéria de direito; (v) é cabível a aplicação de multa contratual pela rescisão antecipada, à luz do art. 22 da Lei 8.245/91; (vi) o valor fixado a título de danos morais deve ser majorado, considerando os arts. 186 e 944 do CC. 3. A não entrega da prestação jurisdicional no sentido esperado pela parte recorrente, por si só, não evidencia os vícios do art. 1.022 do CPC, sendo suficiente a fundamentação clara e coerente do acórdão recorrido para afastar a alegação de omissão. 4. A formação de contrato verbal de locação é válida e reconhecida com base em provas documentais e testemunhais, sendo desnecessária a forma escrita para a configuração da relação jurídica. A tentativa de invocar a própria torpeza para afastar a relação jurídica foi corretamente rechaçada, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ para reexame de provas. 5. A condenação por danos morais é cabível e proporcional, considerando o dolo e a angústia causados ao autor, bem como o alto poder aquisitivo das partes e o grau de reprovabilidade da conduta dos réus. A revisão do valor arbitrado, fixado em 30 salários-mínimos, é inviável em sede de recurso especial, salvo em casos de manifesta desproporcionalidade, o que não se verifica no presente caso. 6. A aplicação de multa contratual pela rescisão antecipada é incabível, pois estava prevista em contrato escrito que não foi assinado pelas partes, sendo inaplicável em contratos verbais, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ para reexame de provas.. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a revisão de matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais são vedadas em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ. 8. Agravos conhecidos. Recursos especiais não conhecidos.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2560760, Rel. Min. CARLOS CINI MARCHIONATTI (DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS), TERCEIRA TURMA, j. 24/02/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 83, 5 E 7 DO STJ. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MODERNIZAÇÃO DOS ELEVADORES COMO DESPESA EXTRAORDINÁRIA. PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Abelardo Beuttenmuller de Souza Neto e outros contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, com fundamento nas Súmulas 83/STJ, 5/STJ e 7/STJ. No recurso especial, os agravantes sustentaram a inaplicabilidade de cláusulas contratuais específicas, a responsabilidade do locador por despesas extraordinárias relacionadas à modernização dos elevadores e a desproporcionalidade de cláusula de multa contratual, pleiteando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica discutida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação regidos pela Lei nº 8.245/1991; (ii) a responsabilidade do locador por despesas extraordinárias relacionadas à modernização dos elevadores; e (iii) a análise da validade e razoabilidade de cláusulas contratuais e da multa moratória prevista no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, que possuem regulamentação específica na Lei nº 8.245/1991, não configurando relação de consumo. 4. A modernização dos elevadores constitui despesa extraordinária, nos termos do art. 22 da Lei nº 8.245/1991, sendo de responsabilidade do locador. Incidência da Súmula 83/STJ. A incidência da Súmula 83/STJ se justifica pelo alinhamento do acórdão recorrido à jurisprudência consolidada do STJ. 5. A revisão das cláusulas contratuais e da multa prevista no contrato, bem como a análise sobre eventual desproporcionalidade, demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2688781, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO E COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, VÍCIOS DO IMÓVEL, MULTA PROTELATÓRIA E DISSÍDIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO APENAS PARA AFASTAR A MULTA PROTELATÓRIA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por inexistência de omissão e negativa de prestação jurisdicional quanto aos arts. 489 e 1.022 do CPC, incidência da Súmula n. 7 do STJ na insurgência contra a multa e na análise do dissídio, e ausência de identidade fática para demonstrar a divergência. 2. A controvérsia: ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes e ação de cobrança. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes a resolução e as indenizações e procedente a cobrança, condenando os locatários ao pagamento de R$ 77.973,18, com juros e correção, além de honorários de 10%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 12%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação ao art. 489, § 1º, III, IV e VI, do CPC por ausência de enfrentamento de argumentos relevantes e precedentes, inclusive sobre metragem e regularização; (ii) saber se houve violação ao art. 1.022, I e II, do CPC por rejeição de embargos sem sanar omissões e contradições; (iii) saber se o art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991 impõe ao locador o dever de entregar imóvel apto ao uso, com AVCB e alvará, ensejando resolução e indenização; (iv) saber se há dissídio jurisprudencial com acórdão do TJSP sobre responsabilidade do locador pela regularidade do imóvel; e (v) saber se é cabível o afastamento da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC por ausência de caráter protelatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o Tribunal de origem enfrentou a matéria, apresentou fundamentos suficientes e rejeitou embargos que buscavam rediscutir o mérito. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do acervo fático-probatório quanto a vícios do imóvel. 8. A simples interposição dos embargos de declaração não se presta por si só para a aplicação da multa protelatória. 9. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ; ademais, o óbice da Súmula n. 7 do STJ impede a análise do mesmo tema pela alínea c. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão estadual enfrenta a matéria de forma suficiente e rejeita embargos de declaração com propósito de rediscussão. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do acervo fático-probatório quanto a vícios do imóvel. 3. A simples interposição dos primeiros embargos de declaração não se presta, por si só, para justificar a aplicação da multa protelatória. 4. O dissídio jurisprudencial não se conhece sem cotejo analítico e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, III, IV e VI, 1.022, I e II, 1.026, § 2º e 1.029, § 1º; Lei n. 8.245/1991, art. 22, I, III e IV; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1780081, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. 13/06/2022

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. IMÓVEL IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE AVCB DEVER DE BOA-FÉ DO LOCADOR REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As matérias previstas nos arts. 3º, 11, 371, I, 491, 492, parágrafo único, do Código de Processo Civil, art. 22 da Lei nº 8.245/91, e art. 413 do Código Civil, não foram objeto de debate no acórdão recorrido, nem nos embargos de declaração opostos. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie da Súmula 211/STJ. 2. O Tribunal de origem decidiu a controvérsia à luz do contrato firmado entre as partes, bem como do contexto fático-probatório dos autos, concluindo que houve quebra de deveres anexos à boa-fé contratual, pela não regularização da construção do prédio, necessária para obter o AVCB e, por conseguinte, do alvará de funcionamento do estabelecimento comercial, de sorte que a modificação das conclusões adotadas no acórdão recorrido é providência que esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, a revisão de indenização por danos morais só é possível em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo, de modo a afrontar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Se o valor arbitrado não destoa da jurisprudência desta Corte, inviável a sua alteração, porque, para tanto, também seria necessário o revolvimento do conteúdo fático probatório dos autos, o que não se coaduna com a via do recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 1997050, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. 02/08/2022

  RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. JOCKEY CLUB DE SÃO PAULO. PROIBIÇÃO DE ACESSO DO PÚBLICO A RESTAURANTE LOCALIZADO NO INTERIOR DO CLUBE. CUMPRIMENTO DE NORMAS SANITÁRIAS RELACIONADAS À PANDEMIA DA COVID-19. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. FLEXIBILIZAÇÃO DAS MEDIDAS RESTRITIVAS PELO PODER PÚBLICO MUNICIPAL. PORTARIA QUE AUTORIZOU A RETOMADA DAS ATIVIDADES EXERCIDAS PELO LOCATÁRIO. ACESSOS AUTÔNOMOS E INDEPENDENTES AO IMÓVEL. RESTRIÇÃO INDEVIDA IMPOSTA PELO LOCADOR. ARTS. 22 E 23 DA LEI N. 8.245/1991. ATO ILÍCITO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ART. 927 DO CC. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso dos autos, o Jockey Club de São Paulo, locador do imóvel, proibiu o ingresso do público externo a restaurante localizado em suas dependências sob a alegação de cumprimento às normas de restrição sanitária em razão da pandemia da covid-19. 2. As instâncias ordinárias consignaram que o restaurante possuía acesso autônomo e independente do clube. Por outro lado, a Portaria n. 696/2020, expedida pela Prefeitura de São Paulo, autorizou o funcionamento de restaurantes e estabelecimentos congêneres. 3. Nesse contexto, sobressai que a conduta do locador de impedir a entrada do público ao restaurante, quando a medida era possível e estava autorizada pelos órgãos governamentais, configurou ato ilícito, alijando por completo o locatário de exercer os poderes inerentes ao uso e gozo da coisa. Eventual descumprimento das normas sanitárias pela locatária poderia dar ensejo à aplicação de penalidades nos termos do contrato, mas nunca à proibição do acesso ao imóvel. 4. Os danos sofridos pelo locatário em decorrência do período em que permaneceu fechado por ato exclusivo do recorrente devem, portanto, ser indenizados pelo locador, nos termos do art. 927, c/c 402, todos do Código Civil. 5. Recurso especial não provido.

  Publicação oficial