Art. 23 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo define as obrigações do inquilino (locatário), que incluem pagar o aluguel em dia, cuidar do imóvel, arcar com despesas de consumo e com os gastos rotineiros (ordinários) do condomínio. Há uma lista detalhada de regras sobre manutenção, uso do imóvel e comprovação das despesas administrativas.

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Na jurisprudência

772 acórdãos citam o art. 23 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2649360, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 20/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL INTERPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL DO IMÓVEL PARA AMPLIAÇÃO DE VIA PÚBLICA. OBRAS DE REFORMA REALIZADAS PELA LOCADORA. FATO DO PRÍNCIPE CONFIGURADO. 1. Sentença que rescindiu o contrato de locação a partir de janeiro de 2020, determinou a devolução da caução e afastou pedidos indenizatórios. Improcedência da ação de despejo. Manutenção pelo Tribunal estadual. 2. Alegada violação aos arts. 23 e 25 da Lei 8.245/1991. Inexistência. Tribunal de origem concluiu, com base nas provas, que não houve uso regular do imóvel após as obras a justificar cobrança de aluguéis. Reexame de provas vedado. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Suposta negativa de prestação jurisdicional (arts. 489 e 1.022 do CPC). Inocorrência. Fundamentação suficiente, ainda que sucinta, para solução da controvérsia. Tema 339/STF. Precedentes do STJ. 4. Erro na aplicação do "fato do príncipe". Inexistência. Acórdão recorrido delimitou a isenção de aluguéis apenas ao período em que as obras inviabilizaram o uso do imóvel. Aplicação proporcional e adequada do instituto. 5. Alegações de violação aos arts. 186, 402 e 927 do CC e aos arts. 56, 58, 59, 79, 80 e 1.022 do CPC. Não comprovado descumprimento contratual pela locadora. Prejuízos decorrentes de ato administrativo externo. Inexistência de responsabilidade civil. 6. Dissídio jurisprudencial. Ausência de similitude fática entre os precedentes indicados e o caso concreto. Incidência das Súmulas 7 e 5 do STJ. 7., Agravos conhecidos para conhecer dos recursos especiais e negar-lhes provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2539427, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILIQUIDEZ DO TÍTULO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação aos arts. 485, 803, parágrafo único, do CPC, e 23, § 2º, da Lei n. 8.245/1991, e pela incidência da Súmula n. 7 do STJ. 2. A controvérsia cinge-se a agravo de instrumento manejado em execução de título extrajudicial para manter decisão que acolheu, em parte, exceção de pré-executividade, excluindo as rubricas "encargos" e "total notas de débitos". 3. A Corte de origem rejeitou a exceção de pré-executividade por demandar dilação probatória, reconheceu a legitimidade do título e de seus encargos e deu provimento ao agravo de instrumento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se a extinção dos embargos à execução, sem resolução de mérito, impede a rediscussão da tese em exceção de pré-executividade, à luz do art. 485 do CPC; (ii) saber se a iliquidez e inexigibilidade do título, por ausência de discriminação das rubricas "encargos" e "total notas de débitos", podem ser reconhecidas de ofício em exceção de pré-executividade, conforme o art. 803, parágrafo único, do CPC; e (iii) saber se a cobrança de despesas ordinárias de condomínio exige comprovação de previsão orçamentária e rateio mensal, nos termos do art. 23, § 2º, da Lei n. 8.245/1991. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. As teses demandam reexame do conjunto fático-probatório e não versam matéria de ordem pública, sendo impróprias para a via da exceção de pré-executividade; incide a Súmula n. 7 do STJ, que obsta a revisão das conclusões do Tribunal de origem quanto à legitimidade do título e à comprovação dos encargos. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame das conclusões do Tribunal de origem sobre a necessidade de dilação probatória e a legitimidade do título e de seus encargos. 2. Matérias relativas à discriminação de débitos e à comprovação de despesas condominiais não são de ordem pública e devem ser veiculadas por embargos à execução, sendo impróprias para exceção de pré-executividade." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, 803, 85; Lei n. 8.245/1991, art. 23. [art. 803, parágrafo único; art. 23, § 2º; art. 85, § 11] Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7

  Publicação oficial

• STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2019921, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 08/06/2026

  AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISIDIONAL. REEXAME CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. 1. Não incorre em vício na prestação jurisdicional ou ostenta fundamentação deficiente a decisão que enfrenta as questões necessárias ao julgamento da controvérsia, de forma motivada, embora em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. No caso, o Tribunal de origem emitiu pronunciamento sobre a ausência de "julgamento 'extra petita' ('fora do pedido'), haja vista que não concedeu provimento judicial diverso ou sobre objeto distinto do que o requerido". Portanto, não ocorreu infringência aos artigos 2º, 141 e 192 do Código de Processo Civil. 2. O acolhimento da pretensão objeto do recurso quanto à alegada violação do artigo 23 da Lei n. 8.245/91 demandaria reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, o que é vedado na via especial. De fato, a cognição acerca do afastamento do dever do locatário indenizar os danos alegados pela locatária no bem locado exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório. Óbice das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

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• STJ, REsp 2242305, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 02/03/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. TERMO FINAL DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULAS N. 284 DO STF, 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial contra acórdão da apelação cível que manteve a exigibilidade de aluguéis e encargos até a imissão do locador na posse. 2. A controvérsia versa sobre ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança; o valor da causa foi fixado em R$ 23.450,64. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação apenas para excluir a multa de 10% sobre débitos da CEMIG, mantendo o termo final da locação na efetiva entrega das chaves, com exigibilidade de aluguéis e encargos até a imissão do locador na posse; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao não enfrentar a tese de que a finalização do contrato independe da entrega formal das chaves, em violação do art. 1.022, II, do CPC; e (ii) saber se houve ofensa ao art. 23, I, da Lei n. 8.245/1991 ao condicionar o fim do contrato à entrega das chaves e à vistoria, mantendo a cobrança de aluguéis após a notificação de rescisão. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 6. Incide no caso, por analogia, a Súmula n. 284 do STF quanto à alegada violação ao art. 23, I, da Lei n. 8.245/1991, por ausência de comando normativo do dispositivo legal para sustentar a tese recursal. 7. Ademais, a revisão da conclusão do tribunal local demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 8. Como se não bastasse, registre-se que a conclusão adotada pelas instâncias ordinárias se harmoniza com a jurisprudência do STJ no sentido de que a locação se encerra com a efetiva entrega das chaves. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Inexiste ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional. 2. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando o dispositivo legal indicado não contém comando normativo suficiente para sustentar a tese recursal. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais. 4. O contrato de locação se encerra com a efetiva entrega das chaves, não bastando a mera desocupação. Precedentes". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, II; Lei n. 8.245/1991, art. 23, I. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.838/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/10/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.981.159/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.409.884/MG, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 8/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.013.867/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 5/9/2022; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.581.336/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgados em 28/3/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.013.854/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023.

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• STJ, REsp 2054183, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 23/04/2024

  RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL. ENTREGA. CONDIÇÕES ORIGINAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INÉPCIA DA INICIAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO. REEXAME DE FATOS. LUCROS CESSANTES. PREVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. TERMO FINAL. RAZOABILIDADE. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MULTA. AFASTAMENTO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A petição inicial que permite aferir a causa de pedir e o pedido e que possibilita a ampla defesa da parte ré não pode ser considerada inepta. 3. Não há falar em julgamento extra ou ultra petita, pois o órgão julgador não afrontou os limites objetivos da pretensão inicial, tampouco concedeu providência jurisdicional diversa da requerida, tendo sido respeitado o princípio da congruência. 4. Na hipótese, rever o entendimento do Tribunal de origem, que consignou que o imóvel não foi entregue nas condições previstas nos pactos firmados entre as partes, exigiria a interpretação dos contratos e o reexame das provas, procedimentos inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. É devida indenização a título de lucros cessantes correspondente à parcela que a parte lesada razoavelmente deixou de lucrar em razão do dano, conforme disposto no art. 402 do Código Civil. 6. O critério da razoabilidade previsto em lei para a definição dos lucros cessantes não constitui uma via aberta pelo legislador ao subjetivismo do juiz ou a meras estimativas sem substrato fático e fundamentação idônea. 7. Os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento ilícito conjugados com a razoabilidade prevista no art. 402 do CC impõem ao julgador uma análise pormenorizada do caso concreto dos autos, em cotejo com outras situações semelhantes e com o que aconteceria num cenário de normalidade, a fim de obter a reparação mais condizente possível com a extensão do dano causado. 8. Os lucros cessantes devidos em virtude da restituição do imóvel locado sem as reformas necessárias para readequá-lo ao estado original do contrato (arts. 23, da Lei nº 8.245/1991 e 569, IV, do Código Civil) não podem incidir indefinidamente ou até que sobrevenha uma nova utilização ou locação do bem por parte do proprietário, mas apenas pelo tempo que seria necessário e suficiente para a realização das obras de retomada da forma inicial, lapso no qual o bem estaria indisponível para qualquer destinação econômica, privando o proprietário dos seus frutos e rendimentos. 9. A multa prevista no § 2º do art. 1.026 do Código de Processo Civil deve ser afastada se não identificado o intuito protelatório dos embargos de declaração. 10. Recurso especial provido.

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