Art. 85 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

A norma permite que as partes combinem livremente o valor do aluguel residencial, os períodos e os índices de reajuste nas hipóteses que lista (imóveis novos ou após certo prazo). Por outro lado, proíbe expressamente o uso de moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo para reajustar o contrato.

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Na jurisprudência

4 acórdãos citam o art. 85 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TRF5, Agravo de Instrumento 0816225-46.2024.4.05.0000, Rel. Paulo Cordeiro, 2ª Turma, DJEN 12/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VÍCIOS NO ACÓRDÃO. INEXISTÊNCIA. 1. Embargos de declaração opostos pelo MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL em face de acórdão que deu provimento ao agravo de instrumento interposto pela TRADITIO COMPANHIA DE SEGUROS ("Traditio"), reformando a decisão que havia determinado a majoração do auxílio-aluguel pago pela Seguradora para o valor de R$ 1.400,00. 2. Aduz o embargante, em apertada síntese, que o julgado incorreu em omissão, deixando de observar que: a) o valor foi atualizado seguindo os critérios que já haviam sido definidos na decisão que concedeu a tutela antecipada; b) diferentemente do aduzido pela companhia agravante - e acolhido no acórdão ora embargado -, a atualização do valor do aluguel se deu com base na aplicação do índice IGPM e, ainda, em atenção à média dos valores adotados pelo TJPE em casos semelhantes. 3. Os embargos de declaração não são meio próprio ao reexame da causa, devendo limitar-se ao esclarecimento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, inexistentes na espécie. 4. Com efeito, consta do acórdão embargado: No caso sob exame, o processo originário foi inicialmente distribuído à 2ª Vara Cível da Comarca de Olinda/PE, a qual, em setembro de 2008, concedeu tutela de urgência e fixou a obrigação da seguradora de pagar auxílio-aluguel, no valor de R$ 500,00, aos substituídos processuais; Posteriormente, remetidos os autos à Justiça Federal em janeiro de 2017, o Juízo da 2ª Vara/PE, ratificou a tutela de urgência, acrescentando que, a partir de fevereiro de 2017, o valor do auxílio-moradia deveria ser atualizado pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), com fundamento no art. 85 da Lei 8.245/1991; Contudo, em outubro de 2023, quando o feito já se encontrava no Juízo do Núcleo 4.0 da JFPE, os substituídos processuais requereram reajuste do auxílio-moradia, sob o argumento de que não é suficiente para custeio de um aluguel (doc. 4050000.48231396), tendo o juízo de origem, através da decisão ora agravada, acolhido o requerimento, para estabelecer que a seguradora deveria pagar a importância de R$ 1.400,00, ao fundamento de que: "Considerando, inicialmente, que a decisão que fixou o valor dos aluguéis em R$ 500,00 (quinhentos reais) data de 27/9/2008, vislumbro prudente sua atualização. Contudo, a fim de atender às especificidades dos imóveis litigiosos - características físicas e localização -, baseio-me, neste caso, nos valores correspondentes à média fixada pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco para casos semelhantes, os quais giram em torno de R$ 900,00 (novecentos reais) a R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais)". Nesse sentido: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM BASE NO SEGURO DO SFH. MAJORAÇÃO DOS ALUGUÉIS MENSAIS PARA O VALOR DE R$ 1.500,00 (MIL E QUINHENTOS REAIS). DEVER DE PAGAR ALUGUEIS NOS TERMOS DA SÚMULA 057 DO TJPE. OMISSÕES E CONTRADIÇÕES NÃO EVIDENCIADAS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS EM MANIFESTA PRETENSÃO DE REDISCUTIR A MATÉRIA - IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REJEITADO. 1. O acórdão atacado entendeu que montante de R$ 800,00 (oitocentos reais), fixado a título de aluguel mensal pela desocupação do imóvel sinistrado, revela-se abaixo do que vem sendo aplicado por este TJPE em casos similares, devendo-se proceder a sua majoração para o valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). 2. Os embargos de declaração não têm por finalidade a rediscussão da matéria ventilada no acórdão recorrido, devendo se enquadrar nos estreitos parâmetros contidos no art. 1.022 do CPC/2015, o que não se vislumbra na hipótese dos autos." (AI 0000686- 75.2021.8.17.9000, 6.ª Câmara Cível - TJPE, Des. Fernando Martins) [Destacado] Desse modo, o valor do aluguel mensal a ser pago pela seguradora requerida deve ser reajustado para R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais)". No entanto, conforme acima referido, em decisão anterior houve a expressa determinação de que o reajuste do auxílio-moradia deveria ser atualizado pelo IGP-M, não tendo as partes apresentado qualquer insurgência contra tal determinação. No seu recurso, a agravante esclarece que, em consonância com a decisão anteriormente proferida, já vem promovendo a atualização dos valores, arcando atualmente "com o valor do de R$ 1.038,80 (mil e trinta e oito reais e oitenta centavos) para cada um dos 91 autores, totalizando o montante de R$ 94.530,80 (noventa e quatro mil, quinhentos e trinta reais e oitenta centavos), conforme o último comprovante acostado ao ID 48414757". Tal montante (de R$ 1.038,80) encontra-se dentro da média fixada pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco (de R$ 900,00 a R$ 1.500,00), não tendo os ora agravados, por outro lado, demonstrado que o valor mensal destinado ao pagamento de aluguel de imóvel similar ao apartamento interditado encontra-se desatualizado em relação aos aluguéis pagos em imóveis similares situados na mesma região, de maneira que inexiste substrato para o deferimento do pedido de majoração do referido auxílio. Desse modo, mostra-se indevida a majoração dos aluguéis provisórios pagos pela ora agravante, cabendo ao juízo de origem, contudo, se assim entender, apurar se o montante pago pelo Seguradora vem, efetivamente, sendo atualizado por meio do índice de reajuste IGP-M. 5. Da leitura do julgado, observa-se que a questão devolvida à apreciação da Turma foi devidamente analisada, sendo reiterado o entendimento de que não há obrigatoriedade de o julgador manifestar-se expressamente sobre todos os argumentos suscitados pelas partes, ou passíveis de discussão, quando já encontrou motivos suficientes para fundamentar o seu decisum. 6. Na verdade, sob a alegação de omissão, busca o ora embargante apenas a rediscussão do entendimento que lhe foi desfavorável, o que não é cabível em sede de embargos declaratórios. 7. Nesse sentido, tem reiteradamente decidido a Segunda Turma desta Corte que "os embargos declaratórios não constituem meio eficaz para manifestar insatisfação com o conteúdo do julgado proferido, (menos ainda para perseguir o reexame de matéria oportunamente apreciada) na ausência de efetiva contradição, omissão, obscuridade ou erro material". (PJE 0801759-34.2019.4.05.8500, Rel. Des. Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima, data da assinatura: 05/05/2020). 8. Ressalte-se, por fim, que o simples propósito de prequestionamento não acarreta a admissibilidade dos embargos de declaração, se o acórdão não padece de qualquer vício, valendo salientar que, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015, a mera interposição dos aclaratórios mostra-se suficiente para prequestionar a matéria. 9. Embargos de declaração desprovidos. Agravo interno prejudicado. acm EMENTA

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• TJDFT, Apelação Cível 0752426-36.2024.8.07.0001, 2ª Turma Cível, DJEN 09/01/2026

  DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO MOVIDA POR PAULO OCTÁVIO CONTRA BRITO COMÉRCIO DE ALIMENTOS, JULGADA PROCEDENTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO. REFORMA DO IMÓVEL LOCADO. RENÚNCIA. VALIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença a qual julgou procedente pedido de despejo por inadimplemento contratual, decretando a rescisão do contrato de locação de salas comerciais e garagens em shopping center, com despejo da parte ré e condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios. 1.1. Nesta sede, o apelante requer, em preliminar, o reconhecimento do cerceamento de defesa, com a consequente anulação da sentença e retorno dos autos ao juízo de origem. Superada essa questão, postula pela reforma da decisão para julgar integralmente improcedente o pedido de despejo e totalmente procedente o pedido reconvencional, com a condenação da apelada ao pagamento de indenização pela acessão realizada no imóvel, no valor de R$ 499.033,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de produção de prova testemunhal; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual a qual exclui o direito à indenização por benfeitorias e à retenção; (iii) verificar se há direito à indenização pelas benfeitorias realizadas; (iv) analisar se a pandemia e a alegada omissão do locador justificam a conversão da ação de despejo em ação de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juízo de origem julgou antecipadamente o mérito com base na suficiência da prova documental, nos termos do art. 355, I, do CPC. A ausência de produção de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa, até porque desnecessária ao julgamento da lide. 4. A cláusula contratual a qual exclui o direito à indenização por benfeitorias e à retenção é válida, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/91 e a Súmula 335 do STJ, desde que pactuada expressamente entre as partes, como ocorreu no caso. 2.1. As benfeitorias realizadas pelo recorrente foram autorizadas, porém, conforme o contrato, não geram direito à indenização ou retenção, tendo sido incorporadas ao imóvel. 5. A alegação de abandono do imóvel pelo locador não se sustenta, pois, a locação estava vigente por prazo indeterminado e o locatário tinha ciência de suas obrigações. 5.1. Outrossim, a pandemia da Covid-19 não afasta o inadimplemento contratual nem justifica a conversão da ação de despejo em ação de cobrança. 6. Não se verifica litigância de má-fé por parte do autor, o qual exerceu regularmente seu direito de ação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso improvido. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. Tese de julgamento: “1. O julgamento antecipado do mérito, com base em prova documental suficiente, não configura cerceamento de defesa. 2. A cláusula contratual o qual exclui o direito à indenização por benfeitorias e à retenção é válida, desde que pactuada expressamente entre as partes.” Dispositivos relevantes citados: Art. 35 da Lei nº 8.245/91 Art. 85, § 2º e § 11, do CPC Art. 98, § 1º, inciso I e § 3º, do CPC Art. 355, I, do CPC Art. 370 e 371 do CPC Art. 578 do Código Civil Jurisprudência relevante citada: Súmula 335 do STJ TJDFT: 0737203-19.2019.8.07.0001, Rel. Esdras Neves, 6ª Turma Cível; TJDFT: 0703652-77.2017.8.07.0014, Rel. Sandoval Oliveira, 2ª Turma Cível; TJDFT: 0705493-81.2024.8.07.0008, Rel. Rômulo de Araújo Mendes, 1ª Turma Cível; TJDFT: 0728705-31.2019.8.07.0001, Rel. Renato Scussel, 2ª Turma Cível

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• TJCE, Apelação Cível 0226512-93.2020.8.06.0001, 5ª Câmara de Direito Privado, DJEN 16/10/2025

  APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL VÁLIDA. NÃO COMPROVAÇÃO DO ESTADO DO IMÓVEL NO INÍCIO E TÉRMINO DA LOCAÇÃO. SENTENÇA DO JUÍZO A QUO REFORMADA. INCLUSÃO DE ALUGUÉIS POSTERIORES À ENTREGA DA CHAVE. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO CESSA COM A RESTITUIÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL AO LOCADOR. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCÁTICIOS. ART. 85, § 11 DO CPC. APELAÇÃO DE RONALDO PINTO ARRUDA CONHECIDA E DESPROVIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DE REGINA CLÁUDIA PASSOS BORGES & OUTROS CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame 1. Cuida-se de Apelações Cíveis, uma interposta por MB Studio de Dança Ltda. - ME, Espólio de Irapuan Augusto Borges e Regina Cláudia Passos Borges; e outra por Ronaldo Pinto Arruda, ambas insurgindo-se, em diferentes pontos, contra a sentença (Id. 23713546) proferida pela Juíza da 19ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza-CE, que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato de Locação c/c Reparação de Danos ajuizada Ronaldo Pinto Arruda em face de REGINA CLAUDIA PASSOS BORGES, MICHELLE BORGES FOR KIDS STUDIO DE DANCA LTDA, IRAPUAN AUGUSTO BORGES, RONALDO PINTO ARRUDA, condenando, solidariamente, estes ao pagamento de R$ 346.171,75 (trezentos e quarenta e seis mil, cento e setenta e um reais e setenta e cinco centavos), a título de reparação pelos danos ocasionados. II. Questão em discussão 2. Validade do termo de vistoria final elaborado unilateralmente pelo locador; 3. Ausência de vistoria inicial e comprovação do estado do imóvel no início e término da locação; 4. Responsabilidade pelos supostos danos materiais; 5. Inclusão de aluguéis posteriores à entrega das chaves; 6. Distribuição de custas processuais e honorários advocatícios em grau recursal. III. Razões de decidir 7. O ônus da prova dos danos materiais recai sobre quem alega, devendo ser demonstrado o nexo causal entre conduta do locatário e prejuízo (art. 373, CPC); 8. A vistoria final ocorreu sem a participação dos locatários e o termo datado após a entrega das chaves, sem assinaturas, é inidôneo para comprovação de danos; 9. Orçamentos e fotografias elaborados unilateralmente não constituem prova apta a fundamentar condenação; 10. A entrega das chaves em 17/04/2019 extingue a obrigação locatícia quanto ao pagamento de aluguéis e encargos posteriores; 11. Majoração de honorários advocatícios deve observar o art. 85, §11, do CPC, aplicável em caso de desprovimento do recurso. IV. Dispositivo e tese 12. Diante do exposto, dou total provimento à apelação interposta por MB Studio de Dança Ltda. - ME, Espólio de Irapuan Augusto Borges e Regina Cláudia Passos Borges, afastando a condenação a título de reparação pelos danos materiais até a efetiva desocupação do imóvel, bem como a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, determinando a reforma da sentença de primeiro grau. Dou, ainda, improvimento à apelação interposta por Ronaldo Pinto Arruda, mantendo-se a exclusão dos aluguéis posteriores à entrega das chaves, e majoro os honorários advocatícios para 13% sobre o valor da condenação, nos termos do §11 do art. 85 do Código de Processo Civil. Tese de julgamento: ""Para configuração de dano material em imóvel locado é imprescindível prova robusta, mediante vistorias inicial e final com participação de ambas as partes; a ausência de prova idônea inviabiliza a condenação. A responsabilidade do locatário cessa com a entrega das chaves, afastando-se a cobrança de aluguéis posteriores. A majoração de honorários advocatícios em grau recursal é cabível apenas diante de recurso integralmente desprovido ou parcialmente desprovido que não altere substancialmente o resultado". Dispositivos relevantes citados: artigo 373, do Código de Processo Civil; Lei Nº 8.245/91, ART. 85, DO CPC. Jurisprudência relevante citada: TJ-CE - Apelação Cível: 0216246-23.2015 .8.06.0001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 28/02/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2024; TJ-CE - Apelação Cível: 0192998-91.2016.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 26/07/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2023; TJ-CE - Agravo de Instrumento: 06316200220248060000 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 19/11/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2024; TJ-CE - Apelação Cível: 02280111020238060001 Fortaleza, Relator.: EVERARDO LUCENA SEGUNDO, Data de Julgamento: 09/04/2025, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2025; STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021 E STJ - REsp: 1864633 RS 2020/0051778-5, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 09/11/2023, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 21/12/2023

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• TJPE, Apelação Cível 0040674-95.2014.8.17.2001, Rel. Hamid Bdine, 8ª Câmara Cível Especializada, DJEN 24/02/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. CONTROVÉRSIA SOBRE CAUÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Marcelo Bessone Cabral contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios movida por Maricilda Monte de Mello. O réu alegou quitação do último mês de aluguel por meio de caução prestada no início do contrato de locação comercial, firmado em 1991 e encerrado em 2014. A sentença determinou o pagamento do montante de R$ 3.468,89, abrangendo aluguéis, IPTU, taxa de bombeiro e contas de água, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de 1% ao mês. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o recibo de pagamento apresentado pelo réu caracteriza caução que quitaria o último mês de aluguel; (ii) estabelecer a responsabilidade pelos débitos cobrados na ação. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de locação firmado entre as partes não menciona caução como garantia contratual, prevendo apenas fiança pessoal. O recibo apresentado pelo réu não evidencia destinação como caução, sendo reconhecido como pagamento dos primeiros meses de aluguel. Não há comprovação de quitação dos débitos relativos ao período final da locação, incluindo o último mês de aluguel e encargos locatícios, cuja cobrança foi devidamente fundamentada pela autora. O réu não apresentou impugnação substancial aos documentos da autora, que demonstram o valor total devido no momento da entrega das chaves. A responsabilidade pelos débitos locatícios decorre da ausência de pagamento no prazo contratual, sendo irrelevante a alegação de demora na vistoria de saída. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A caução deve estar expressamente pactuada no contrato de locação para ser considerada garantia aplicável à quitação de débitos. A ausência de pagamento do aluguel e encargos no período final da locação enseja a procedência da cobrança, quando devidamente comprovada pela parte autora. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 2º, Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - APL: 30048144420108260037 SP 3004814-44.2010.8.26.0037, Relator: Hamid Bdine, Data de Julgamento: 23/04/2014, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/04/2014); TJ-DF 07005241220228070002 1633990, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 25/10/2022, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 10/11/2022

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