Art. 1.417 do Código Civil

Em linguagem simples

Estabelece que o comprador adquire o direito real sobre o imóvel ao registrar no cartório o contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento. Isso vincula legalmente o bem à futura aquisição definitiva.

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Na jurisprudência

782 acórdãos citam o art. 1.417 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2987190, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E SUSPENSÃO DO PROCESSO. INTERESSE PROCESSUAL E INOPONIBILIDADE DA PROMESSA NÃO REGISTRADA A TERCEIROS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial fundada na Súmula n. 7 do STJ, aplicada às teses de violação dos arts. 463 e 1.418 do Código Civil e do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil. 2. A controvérsia diz respeito à ação de adjudicação compulsória de imóvel, com pedido de outorga de escritura pública e, alternativamente, de indisponibilidade e inalienabilidade. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito por ausência de interesse de agir, em razão de prenotação e registro da venda a terceiro antes do ajuizamento, com condenação em custas e honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação e majorando os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a extinção por ausência de interesse de agir viola o art. 463 do Código Civil diante de contrato preliminar sem arrependimento e recusa de outorga; (ii) saber se o acórdão negou o direito do promitente comprador, previsto no art. 1.418 do Código Civil, de exigir a escritura ou a adjudicação independentemente do registro da promessa; e (iii) saber se houve violação do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil ao indeferir a suspensão do processo diante de ação anulatória superveniente. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Imóvel vendido a terceiro, tendo o contrato sido registrado perante o Registro de Imóveis antes da ação. Mantém-se a extinção por ausência de interesse de agir: a adjudicação compulsória tem caráter pessoal, restrito aos contratantes; incide a Súmula n. 83 do STJ. 7. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, o conflito positivo de competência fundado em regra de conexão não pode ser conhecido quando uma das ações já tenha sido sentenciada, ainda que sem trânsito em julgado, em razão da incidência da Súmula 235/STJ. Incide a Súmula n. 83/STJ em relação à suspensão do processo até o julgamento da ação anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para manter a extinção por ausência de interesse de agir na adjudicação compulsória quando o imóvel já está matriculado em nome de adquirente diverso, diante de seu caráter pessoal e restrito aos contratantes. 2. Aplica-se a Súmula n. 235 do STJ para afastar a suspensão por conexão, pois a extinção sem resolução de mérito (arts. 485, VI, e 486 do CPC) permite nova ação após a anulatória e o art. 55, § 1º, do CPC dispensa reunião quando um dos feitos já foi julgado." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 221, 463, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 55 § 1º, 85 § 11, 313 V a, 485 VI e 486; CF, art. 105 III a. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas n. 83 e 235; STJ, REsp n. 247.344/MG, relator Ministro Waldemar Zveiter, Terceira Turma, julgado em 19/2/2001; STJ, AgInt no AREsp n. 638.447/SP, relator Ministro (não indicado), Quarta Turma, julgado em 24/4/2017; STJ, AgRg no CC n. 111.426/BA, relator Ministro (não indicado), Terceira Seção, julgado em 21/3/2012; STJ, AgRg no CC n. 119.070/ES, relator Ministro (não indicado), Segunda Seção, julgado em 19/11/2013; STJ, CC n. 108.717/SP, relator Ministro (não indicado), Segunda Seção, julgado em 20/9/2010.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3051031, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA SEM REGISTRO E SEM RELAÇÃO JURÍDICA DIRETA COM A PROPRIETÁRIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ofensa a dispositivos constitucionais, por alegada violação a enunciado de súmula, por necessidade de reexame de provas, por dissídio apoiado em fatos e por dissídio com acórdãos do mesmo Tribunal. 2. A controvérsia diz respeito à ação de adjudicação compulsória de imóvel, em que se pleiteou a outorga de escritura e o registro da propriedade com base em posse mansa e cadeia de cessões quitada. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos e fixou honorários de 10% do valor da causa, com suspensão pela gratuidade. 4. A Corte de origem manteve a improcedência por inexistência de relação jurídica com a proprietária e inoponibilidade de cessão não registrada, e majorou os honorários para 15%, mantida a gratuidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil asseguram adjudicação compulsória com base em quitação, posse e cadeia de cessões sem relação direta com a proprietária; (ii) saber se houve ofensa aos arts. 5º, XXIII, 170, II, e 182, § 2º, da Constituição Federal pela negativa de adjudicação; (iii) saber se o acórdão contrariou a Súmula n. 239 do STJ ao condicionar a oponibilidade ao registro; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento pela alínea c, inclusive com paradigmas do mesmo Tribunal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois o reconhecimento de direito à adjudicação com base na validade e oponibilidade da cadeia de cessões demanda reexame do conjunto fático-probatório, inviável no recurso especial. 7. Aplica-se a Súmula n. 518 do STJ, que veda o conhecimento do recurso especial por alegada violação de enunciado de súmula. 8. A análise de suposta ofensa a dispositivos da Constituição Federal refoge à competência do STJ em recurso especial. 9. O dissídio pela alínea c é obstado pela necessidade de reexame de fatos (Súmula n. 7 do STJ) e, quanto a paradigmas do mesmo Tribunal, pela Súmula n. 13 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame de fatos quanto à existência de relação jurídica e à validade da cadeia de cessões. 2. Aplica-se a Súmula n. 518 do STJ, que impede o conhecimento por violação a enunciado sumular. 3. Refoge à competência do STJ, em recurso especial, a análise de suposta ofensa a dispositivos da Constituição Federal. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ quanto a paradigmas do mesmo Tribunal, e o dissídio pela alínea c não se configura diante do óbice da Súmula n. 7 do STJ ". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CF, arts. 5, XXIII, 105, III, 170, II e 182, § 2º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 13 e 518.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2496312, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 17/11/2025

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1. A análise da qualificação jurídica de um documento, cujos fatos são incontroversos, para aferir se ele constitui título hábil para a adjudicação compulsória, configura revaloração da prova, e não seu reexame, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ. 2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação . 4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles. 5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2119519, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 16/12/2025

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO DE PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, exige como pressuposto essencial a quitação integral do preço ajustado. 2. A prescrição das parcelas não equivale à quitação, pois atinge apenas a pretensão de cobrança, não extinguindo a obrigação de pagar. 3. Admitir a supressão da quitação pelo decurso do prazo prescricional implicaria violação à boa-fé objetiva e incentivo ao inadimplemento estratégico, comprometendo a segurança jurídica. 4. A teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória, que pressupõe cumprimento integral da obrigação principal. 5. Agravo em recurso especial conhecido para dar provimento ao recurso especial, restabelecendo a sentença de primeiro grau em sua integralidade.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3055311, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DE TODA A CADEIA DOMINIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, com pedido de efeito suspensivo fundado em risco de dilação indevida e custos incompatíveis com a gratuidade de justiça, e apresentação de contraminuta. 2. A controvérsia decorre de ação de adjudicação compulsória cumulada com retificação de registro imobiliário, visando à transferência definitiva da propriedade e à retificação do registro de imóvel originariamente financiado pela COHAB/MT, com cadeia sucessória documental entre particulares. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, suprindo a vontade dos requeridos para transferência da propriedade em favor da autora, independentemente da citação de todos os cedentes ou sucessores. 4. A Corte de origem anulou o feito e determinou o retorno dos autos para citação dos litisconsortes necessários integrantes da cadeia dominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 1.417 do Código Civil dispensa a citação de toda a cadeia dominial ao reconhecer o direito real à aquisição por promessa de compra e venda sem arrependimento; (ii) saber se o art. 1.418 do Código Civil autoriza exigir a escritura definitiva do promitente vendedor ou de quem o represente, sem retroceder na cadeia; (iii) saber se os arts. 15 e 16 da Lei n. 58/1937 permitem a adjudicação compulsória após quitação do preço e recusa do compromitente, sem citação de todos os cedentes; (iv) saber se houve violação do art. 371 do Código de Processo Civil pela anulação da sentença sem indicação de elementos concretos; e (v) saber se há divergência jurisprudencial quanto à exigência de citação de todos os integrantes da cadeia dominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A alegada violação do art. 371 do CPC/2015 é deficiente e dissociada dos fundamentos do acórdão recorrido, incidindo, por analogia, a Súmula n. 284 do STF. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, na adjudicação compulsória, não se exige litisconsórcio passivo necessário com cedentes intermediários, sendo parte legítima o promitente vendedor, impondo-se a reforma do acórdão com incidência da Súmula n. 568 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto à deficiência da alegação de violação do art. 371 do CPC. 2. Aplica-se a orientação do STJ de que, na ação de adjudicação compulsória, não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo legítimo o promitente vendedor para o polo passivo, com incidência da Súmula n. 568 do STJ." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 371; Lei n. 58/1937, arts. 15 e 16. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmula n. 568; STJ, AgInt no REsp n. 1.825.467/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020; STJ, REsp n. 1.698.807/RJ, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 21/11/2017; STJ, AgInt no AREsp n. 1.623.806/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 28/9/2020.

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