Art. 1.227 do Código Civil

Em linguagem simples

Estabelece que os direitos reais sobre bens imóveis criados ou transferidos entre pessoas vivas só são adquiridos com o registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis. O próprio texto ressalva que podem existir exceções expressas na lei.

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Na jurisprudência

1.184 acórdãos citam o art. 1.227 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2189407, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS E LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO E COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região em apelação cível, cujo julgado confirmou a sentença e negou provimento ao recurso de apelação. 2. A controvérsia envolve ação ordinária de rescisão contratual por vícios construtivos, com pedidos de indenização por danos materiais e morais, suspensão do contrato e exibição de documentos. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos contra a CEF e extinguiu o feito sem resolução de mérito quanto à construtora por incompetência absoluta, com condenação em custas e honorários de 10% do valor da causa. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negou provimento às apelações, majorou honorários para 11%, afirmou a ilegitimidade da CEF e afastou a responsabilidade do agente financeiro; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão, obscuridade ou contradição (art. 1.022 do CPC); (ii) saber se a propriedade fiduciária registrada em favor da CEF impede a rescisão do contrato sem a participação da instituição financeira (art. 1.227 do CC e arts. 22, 23, parágrafo único, e 26 da Lei n. 9.514/1997); (iii) saber se há litisconsórcio passivo necessário entre CEF e construtora (arts. 113 e 114 do CPC); (iv) saber se o interesse da empresa pública federal desloca a competência para a Justiça Federal (art. 109, I, da CF); e (v) saber se há demonstração de divergência jurisprudencial pela alínea c, com cotejo analítico e similitude fática. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há violação do art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou os pontos essenciais, afastando a responsabilidade da CEF como mero agente financeiro, a competência da Justiça estadual e a inexistência de litisconsórcio necessário. 7. Incide a Súmula n. 282 do STF: ausência de prequestionamento impede o conhecimento das teses fundadas no art. 1.227 do CC e nos arts. 22, 23, parágrafo único, e 26 da Lei n. 9.514/1997. 8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a CEF, como mera agente financeira, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos, inexistindo litisconsórcio passivo necessário. 9. É inviável, em recurso especial, o exame de ofensa direta ao art. 109, I, da CF, por se tratar de matéria constitucional. 10. Não se comprova o dissídio jurisprudencial por falta de cotejo analítico e similitude fática (art. 1.029, § 1º, do CPC, e art. 255, § 1º, do RISTJ), ficando prejudicada a análise quando a tese esbarra em óbice sumular na alínea a. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta os pontos essenciais e afasta a responsabilidade do agente financeiro e a competência da Justiça Federal. 2. Incide a Súmula n. 282 do STF: ausência de prequestionamento impede o conhecimento das teses fundadas no art. 1.227 do CC e nos arts. 22, 23, parágrafo único, e 26 da Lei n. 9.514/1997. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a CEF, como mera agente financeira, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos, inexistindo litisconsórcio passivo necessário. 4. É inviável, em recurso especial, o exame de ofensa ao art. 109, I, da CF. 5. Não se configura divergência jurisprudencial sem cotejo analítico e similitude fática, e o dissídio fica prejudicado quando a tese esbarra em óbice sumular." Dispositivos relevantes citados: CF, arts. 105, III e 109, I; CPC, arts. 85, § 11, 113, 114, 1.022 e 1.029, § 1º; CC, arts. 443 e 1.227; Lei n. 9.514/1997, arts. 22, 23, parágrafo único e 26; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.897.583/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1646130/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.928.328/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 27/6/2022; STJ/Súmula n. 83; STF/Súmula n. 282.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2841426, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 23/03/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE ACORDO HOMOLOGADO E DIVISÃO DE CONDOMÍNIO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento (arts. 369, 389 e 489, II, do CPC; arts. 108, 1.227 e 2.020 do CC; art. 252 da Lei n. 6.015/1973) e pela incidência das Súmulas n. 83 e n. 7 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ quanto ao art. 1.321 do CC. 2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de acordo de divisão de condomínio, cumulada com demarcação, restituição de áreas e perdas e danos. O valor da causa foi fixado em R$ 50.000,00. 3. A sentença julgou extinto o processo sem resolução do mérito por inadequação da via eleita e fixou honorários em 10% sobre o valor da causa. 4. A Corte de origem anulou a sentença e, em causa madura, julgou improcedente o pedido de anulação, fixando honorários em 15% sobre o valor atualizado da causa, por inexistência de vícios e ausência de prejuízo quanto à ausência de intervenção do Ministério Público. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela ausência de saneamento e indeferimento tácito de provas à luz dos arts. 369 e 357 do CPC; (ii) saber se houve omissão e ausência de fundamentação; (iii) saber se há nulidade absoluta pela ausência de intervenção do Ministério Público em processo com interesse de incapaz, conforme arts. 178, II, e 279 do CPC; (iv) saber se a divisão por instrumento particular é inválida diante da exigência de escritura pública, nos termos do art. 108 do CC; (v) saber se a ausência de registro mantém o condomínio indiviso e impede a transferência das meações, conforme arts. 1.227 e 2.020 do CC; (vi) saber se a divisão homologada é inoficiosa por sonegação de área e ocupação indevida, nos termos do art. 1.321 do CC; e (vii) saber se o registro é condição de eficácia da divisão, nos termos do art. 252 da Lei n. 6.015/1973. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Quanto ao alegado cerceamento de defesa, incide a Súmula n. 284 do STF, pois não houve impugnação específica ao fundamento autônomo de que as partes não desejavam produzir outras provas e de que a causa estava madura para julgamento (art. 1.013, § 3º, I, do CPC). 7. Não há omissão ou ausência de fundamentação: o acórdão enfrentou a alegada confissão, a restituição de áreas e a suposta sonegação, assentando que eventual ocupação indevida deve ser discutida em ação possessória ou petitória e que a homologação judicial tem eficácia de escritura pública. 8. A nulidade por ausência de intervenção do Ministério Público não se configura sem demonstração de prejuízo concreto, aplicando-se a Súmula n. 83 do STJ. 9. As alegadas violações dos arts. 108, 1.227 e 2.020 do CC e ao art. 252 da Lei n. 6.015/1973 não foram prequestionadas, o que impede o conhecimento do recurso. 10. A tese de inoficiosidade da divisão por sonegação de área demanda reexame do conjunto fático-probatório, atraindo a Súmula n. 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando o recurso especial não impugna fundamento autônomo suficiente do acórdão, notadamente quanto ao julgamento em causa madura (art. 1.013, § 3º, I, do CPC). 2. Não há omissão ou ausência de fundamentação se o acórdão enfrenta as alegações da parte. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar nulidade por ausência de intervenção do Ministério Público sem prejuízo demonstrado. 4. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento das teses fundadas nos arts. 108, 1.227 e 2.020 do CC e no art. 252 da Lei n. 6.015/1973. 5. A Súmula n. 7 do STJ obsta a revisão da conclusão quanto à ineficácia parcial e à inexistência de controvérsia de áreas." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 369, 357, 389, 489, II, 1.022, 1.013, § 3º, I, 485, 85, § 11; CC, arts. 108, 1.227, 2.020, 1.321; Lei n. 6.015/1973, art. 252. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 7; STF, Súmula n. 284.

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• STJ, AREsp 2732748, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO QUANTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO E À EXTENSÃO DA COISA JULGADA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de omissão quanto ao art. 1.022 do CPC, não demonstração de violação ao art. 506 do CPC e aos arts. 1.227 e 1.245 do CC, incidência da Súmula n. 7 do STJ e ausência de demonstração analítica do dissídio nos termos do art. 1.029, §1º, do CPC. 2. A controvérsia trata de ação reivindicatória c/c indenização por perdas e danos visando à imissão na posse do imóvel e à condenação ao pagamento de aluguéis desde o trânsito em julgado da ação anulatória. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, determinou a imissão na posse e condenou ao pagamento de aluguéis mensais. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença por seus fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJ/SP, e majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação aos arts. 1.227 e 1.245, caput e §2º, do CC, ao reconhecer a prescindibilidade do registro e dispensar a comprovação do domínio por matrícula atualizada; (ii) saber se houve violação ao art. 472 do CPC/1973 (atual art. 506 do CPC), ao estender efeitos da ação anulatória à recorrente que não integrou o polo passivo, com impactos na coisa julgada e na posse; (iii) saber se houve omissão do acórdão quanto aos fundamentos legais da prescindibilidade do registro e quanto à extensão dos efeitos da anulatória à recorrente não citada, configurando violação ao art. 1.022, II, do CPC; (iv) saber se houve falta de fundamentação adequada, em razão de fundamentação per relationem, em violação ao art. 489 do CPC; e (v) saber se há divergência jurisprudencial em face do AgInt no AREsp 2.163.767/SP quanto à exigência de matrícula atualizada para comprovação do domínio. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Configura violação ao art. 1.022, II, do CPC a ausência de enfrentamento específico dos pontos essenciais, mantida por fundamentação per relationem, quanto à prescindibilidade do registro imobiliário e à integração processual da recorrente na ação anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Configura violação ao art. 1.022, II, do CPC a adoção de fundamentação per relationem sem enfrentamento específico dos pontos essenciais, impondo a cassação do acórdão e o retorno dos autos à origem para novo julgamento". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 1.022, II, 1.029, §1º, 489 e 506; CC, arts. 1.227 e 1.245, caput e §2º.

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• STJ, EDcl no AgInt no REsp 2237208, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SERVIÇO NOTARIAL. AVERBAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RECONHECIMENTO DE FIRMA POR AUTENTICIDADE. SÚMULA 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra decisão colegiada que negou provimento a agravo interno interposto em recurso especial, no âmbito de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, relacionada à negativa de averbação de compromisso de compra e venda de imóvel por ausência de reconhecimento de firma por autenticidade. 2. A embargante sustenta omissão quanto à análise da alegada violação à Lei nº 13.726/2018, postulando o saneamento do vício previsto no art. 1.022, II, do Código de Processo Civil. A parte embargada não apresentou manifestação (art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil). II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se há omissão na decisão embargada quanto à análise da apontada violação à Lei nº 13.726/2018, apta a justificar a integração do julgado por embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. 4. A questão em discussão consiste, ainda, em saber se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito decidido, afastar a incidência da Súmula 7/STJ e viabilizar o reexame do conjunto fático-probatório fixado pelas instâncias ordinárias. III. Razões de decidir 5. Os embargos de declaração foram interpostos tempestivamente, nos termos do art. 1.023 do Código de Processo Civil. 6. Os embargos de declaração possuem natureza integrativa e são cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do Código de Processo Civil), não se prestando à rediscussão do mérito ou à modificação do julgado fora das hipóteses legais. 7. A decisão embargada examinou suficientemente as questões jurídicas postas, inclusive a inviabilidade de revisão fático-probatória em sede de recurso especial, atendendo ao dever de fundamentação (art. 93, IX, da Constituição Federal); a discordância da embargante com o entendimento adotado não configura omissão. 8. A alegação de violação à Lei nº 13.726/2018, bem como aos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, demanda reexame do acervo fático-probatório relativo às circunstâncias da exigência cartorária e da prestação do serviço, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ e afasta a possibilidade de integração por embargos de declaração. IV. Dispositivo 9. Embargos de declaração rejeitados.

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• STJ, REsp 2207454, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, j. 13/04/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTE E DESCENDENTE. DECADÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I. Razões de decidir 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "A venda direta entre ascendente e descendente sem anuência dos demais descendentes é anulável, conforme jurisprudência consolidada, e o prazo prescricional para a ação de anulação é de dois anos, contado a partir do registro do título translativo da propriedade, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil".(AREsp n. 2.505.549/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) II. Dispositivo 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

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