Art. 1.418 do Código Civil

Em linguagem simples

Permite que o comprador com direito real exija a escritura definitiva do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele. Se houver recusa, o comprador pode pedir na Justiça a transferência obrigatória do imóvel.

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Na jurisprudência

1.144 acórdãos citam o art. 1.418 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2046845, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 25/08/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel. 2. O acórdão recorrido entendeu que a prescrição da pretensão de cobrança implica a quitação do preço do imóvel, preenchendo os requisitos para a adjudicação compulsória, incluindo a recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a quitação do preço do imóvel, permitindo a adjudicação compulsória. III. Razões de decidir 4. A prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas a pretensão do credor de exigir judicialmente o cumprimento da prestação pecuniária, convertendo a obrigação em dívida natural, apesar da inexigibilidade coercitiva. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a quitação do preço do imóvel é requisito necessário para a adjudicação compulsória e que a prescrição não preenche o requisito de quitação do contrato de compra e venda. 6. A decisão da Corte de origem não está em consonância com a jurisprudência do STJ, que não reconhece a prescrição como quitação do preço do imóvel para fins de adjudicação compulsória. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência. Tese de julgamento: "1. A prescrição da pretensão de cobrança não implica quitação do preço do imóvel. 2. A quitação do preço é requisito necessário para a adjudicação compulsória. 3. A prescrição apenas converte a obrigação em dívida natural, sem exigibilidade coercitiva". Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei n. 58/1937, art. 15; Código Civil, art. 1.418.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.354.591/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2165416, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM EFEITOS INFRINGENTES. CORREÇÃO DE PREMISSA FÁTICA EQUIVOCADA. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em caráter excepcional, a atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração quando o acórdão embargado se fundamenta em premissa fática equivocada, cuja correção leva, como consequência lógica, à alteração do resultado do julgamento. 2. Não há violação do art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, ao constatar que sua decisão se baseou em percepção errônea sobre a conduta processual das partes, sana o vício e rejulga a causa. 3. A quitação integral do preço do imóvel é pressuposto indispensável para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. 4. O pagamento realizado pelo cessionário ao cedente não supre a exigência de quitação perante o proprietário original do bem, titular do domínio e único legitimado a outorgar a escritura definitiva. Inexistindo prova do adimplemento total da obrigação primitiva, o pedido de adjudicação deve ser julgado improcedente. 5. Recurso especial não provido.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no AgInt no REsp 2112702, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. REJEIÇÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo interno e manteve decisão monocrática que conheceu parcialmente do recurso especial e, na extensão conhecida, negou-lhe provimento. A parte embargante alegou a existência de omissão, contradição e erro material quanto ao exame da alegada negativa de prestação jurisdicional, à incidência das Súmulas nº 5 e 7 do STJ e aos requisitos da adjudicação compulsória previstos no art. 1.418 do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição ou erro material ao examinar a alegada violação ao art. 1.022 do CPC; (ii) estabelecer se houve negativa de prestação jurisdicional pelo Tribunal de origem; e (iii) determinar se a controvérsia relativa aos requisitos da adjudicação compulsória poderia ser apreciada em recurso especial sem reexame do conjunto fático-probatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração possuem natureza integrativa e aclaratória, sendo cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da controvérsia. 4. O acórdão embargado examinou expressamente a alegação de negativa de prestação jurisdicional e concluiu que o Tribunal de origem enfrentou de forma suficiente os pontos relevantes ao deslinde da controvérsia, inexistindo afronta ao art. 1.022 do CPC. 5. As instâncias ordinárias reconheceram, com fundamento no conjunto fático-probatório dos autos, o preenchimento dos requisitos da adjudicação compulsória, inclusive a recusa injustificada à outorga da escritura pública. 6. A revisão da conclusão adotada pelas instâncias ordinárias acerca da existência dos requisitos da adjudicação compulsória exige reexame de fatos, provas e elementos contratuais, providência vedada em recurso especial pelas Súmulas nº 5 e 7 do STJ. 7. A discordância da parte com a conclusão adotada pelo órgão julgador não configura omissão ou contradição apta a justificar o acolhimento dos embargos declaratórios. 8. A mera interposição de recurso cabível, ainda que reiterando argumentos já rejeitados, não caracteriza, por si só, intuito protelatório ou litigância de má-fé, afastando a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO 9. Embargos de declaração rejeitados.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2987190, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E SUSPENSÃO DO PROCESSO. INTERESSE PROCESSUAL E INOPONIBILIDADE DA PROMESSA NÃO REGISTRADA A TERCEIROS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial fundada na Súmula n. 7 do STJ, aplicada às teses de violação dos arts. 463 e 1.418 do Código Civil e do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil. 2. A controvérsia diz respeito à ação de adjudicação compulsória de imóvel, com pedido de outorga de escritura pública e, alternativamente, de indisponibilidade e inalienabilidade. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito por ausência de interesse de agir, em razão de prenotação e registro da venda a terceiro antes do ajuizamento, com condenação em custas e honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação e majorando os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a extinção por ausência de interesse de agir viola o art. 463 do Código Civil diante de contrato preliminar sem arrependimento e recusa de outorga; (ii) saber se o acórdão negou o direito do promitente comprador, previsto no art. 1.418 do Código Civil, de exigir a escritura ou a adjudicação independentemente do registro da promessa; e (iii) saber se houve violação do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil ao indeferir a suspensão do processo diante de ação anulatória superveniente. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Imóvel vendido a terceiro, tendo o contrato sido registrado perante o Registro de Imóveis antes da ação. Mantém-se a extinção por ausência de interesse de agir: a adjudicação compulsória tem caráter pessoal, restrito aos contratantes; incide a Súmula n. 83 do STJ. 7. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, o conflito positivo de competência fundado em regra de conexão não pode ser conhecido quando uma das ações já tenha sido sentenciada, ainda que sem trânsito em julgado, em razão da incidência da Súmula 235/STJ. Incide a Súmula n. 83/STJ em relação à suspensão do processo até o julgamento da ação anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para manter a extinção por ausência de interesse de agir na adjudicação compulsória quando o imóvel já está matriculado em nome de adquirente diverso, diante de seu caráter pessoal e restrito aos contratantes. 2. Aplica-se a Súmula n. 235 do STJ para afastar a suspensão por conexão, pois a extinção sem resolução de mérito (arts. 485, VI, e 486 do CPC) permite nova ação após a anulatória e o art. 55, § 1º, do CPC dispensa reunião quando um dos feitos já foi julgado." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 221, 463, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 55 § 1º, 85 § 11, 313 V a, 485 VI e 486; CF, art. 105 III a. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas n. 83 e 235; STJ, REsp n. 247.344/MG, relator Ministro Waldemar Zveiter, Terceira Turma, julgado em 19/2/2001; STJ, AgInt no AREsp n. 638.447/SP, relator Ministro (não indicado), Quarta Turma, julgado em 24/4/2017; STJ, AgRg no CC n. 111.426/BA, relator Ministro (não indicado), Terceira Seção, julgado em 21/3/2012; STJ, AgRg no CC n. 119.070/ES, relator Ministro (não indicado), Segunda Seção, julgado em 19/11/2013; STJ, CC n. 108.717/SP, relator Ministro (não indicado), Segunda Seção, julgado em 20/9/2010.

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• STJ, AREsp 3051031, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA SEM REGISTRO E SEM RELAÇÃO JURÍDICA DIRETA COM A PROPRIETÁRIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ofensa a dispositivos constitucionais, por alegada violação a enunciado de súmula, por necessidade de reexame de provas, por dissídio apoiado em fatos e por dissídio com acórdãos do mesmo Tribunal. 2. A controvérsia diz respeito à ação de adjudicação compulsória de imóvel, em que se pleiteou a outorga de escritura e o registro da propriedade com base em posse mansa e cadeia de cessões quitada. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos e fixou honorários de 10% do valor da causa, com suspensão pela gratuidade. 4. A Corte de origem manteve a improcedência por inexistência de relação jurídica com a proprietária e inoponibilidade de cessão não registrada, e majorou os honorários para 15%, mantida a gratuidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil asseguram adjudicação compulsória com base em quitação, posse e cadeia de cessões sem relação direta com a proprietária; (ii) saber se houve ofensa aos arts. 5º, XXIII, 170, II, e 182, § 2º, da Constituição Federal pela negativa de adjudicação; (iii) saber se o acórdão contrariou a Súmula n. 239 do STJ ao condicionar a oponibilidade ao registro; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento pela alínea c, inclusive com paradigmas do mesmo Tribunal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois o reconhecimento de direito à adjudicação com base na validade e oponibilidade da cadeia de cessões demanda reexame do conjunto fático-probatório, inviável no recurso especial. 7. Aplica-se a Súmula n. 518 do STJ, que veda o conhecimento do recurso especial por alegada violação de enunciado de súmula. 8. A análise de suposta ofensa a dispositivos da Constituição Federal refoge à competência do STJ em recurso especial. 9. O dissídio pela alínea c é obstado pela necessidade de reexame de fatos (Súmula n. 7 do STJ) e, quanto a paradigmas do mesmo Tribunal, pela Súmula n. 13 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame de fatos quanto à existência de relação jurídica e à validade da cadeia de cessões. 2. Aplica-se a Súmula n. 518 do STJ, que impede o conhecimento por violação a enunciado sumular. 3. Refoge à competência do STJ, em recurso especial, a análise de suposta ofensa a dispositivos da Constituição Federal. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ quanto a paradigmas do mesmo Tribunal, e o dissídio pela alínea c não se configura diante do óbice da Súmula n. 7 do STJ ". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CF, arts. 5, XXIII, 105, III, 170, II e 182, § 2º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 13 e 518.

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