Art. 1.245 do Código Civil

Em linguagem simples

A propriedade de um imóvel entre pessoas vivas só é transferida quando o documento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o registro não for feito, quem vendeu continua sendo considerado o dono perante a lei. Já quem comprou e registrou permanece como dono até que uma ação judicial específica anule e cancele esse registro.

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Na jurisprudência

5.283 acórdãos citam o art. 1.245 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2706430, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VALOR DA CAUSA E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por exigir reexame do conjunto fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7 do STJ. 2. Controvérsia em embargos de terceiro: a sentença manteve a baixa da penhora sobre imóvel adquirido por terceiro de boa-fé; o acórdão do TJGO confirmou a sentença, fixou o valor da causa limitado ao débito e aplicou a Súmula n. 84 do STJ. Os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o valor da causa, nos embargos de terceiro, deve corresponder ao valor do bem objeto da constrição, fixando-se em R$ 180.000,00; e (ii) saber se a transferência da propriedade de imóvel exige registro do título, sendo o compromisso não registrado direito pessoal inoponível a terceiros, com manutenção da penhora. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O valor da causa nos embargos de terceiro corresponde ao valor do bem constrito, sem exceder o valor do débito, em conformidade com a jurisprudência do STJ, incidindo na espécie a Súmula n. 83 do STJ. 5. A oposição de embargos de terceiro com base em posse derivada de compromisso de compra e venda sem registro é admissível (Súmula n. 84 do STJ). A fraude à execução exige registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente (Súmula n. 375 do STJ). A revisão das conclusões sobre boa-fé e ausência de constrição registrada demanda reexame de provas, vedado pela Súmula n. 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Nos embargos de terceiro, o valor da causa deve corresponder ao do bem objeto da constrição, não podendo exceder o valor do débito, com incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro (Súmula n. 84 do STJ); ausentes registro de penhora e prova de má-fé do adquirente, não há fraude à execução (Súmula n. 375 do STJ), sendo inviável o reexame do conjunto fático-probatório (Súmula n. 7 do STJ)". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 292, 373, II, e 85, § 11; CC, art. 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83, 84 e 375; STJ, AgRg no Ag n. 1.052.363/CE, relatora Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 6/11/2008; STJ, REsp n. 787.674/PA, relator Ministro Jorge Scartezzini, Quarta Turma, julgado em 3/8/2006; STJ, REsp n. 323.384/MG, relator Ministro Garcia Vieira, Primeira Turma, julgado em 21/6/2001; STJ, AgInt no AREsp n. 2.159.270/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.034.332/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/4/2017.

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• STJ, AREsp 2957667, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 22/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. CONTRIBUINTE DO IPTU. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. O art. 34 do Código Tr ibutário Nacional atribui a condição de contribuinte do IPTU ao proprietário, ao titular do domínio útil ou ao possuidor do imóvel a qualquer título, cabendo ao Município a escolha do sujeito passivo. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está pacificada no sentido de que tanto o proprietário registrado no Cartório de Registro de Imóveis quanto o possuidor a qualquer título possuem legitimidade para figurar no polo passivo de execução fiscal relativa à cobrança de IPTU, conforme decidido em sede de recurso representativo de controvérsia (REsp n. 1.110.551/SP e REsp n. 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, DJe de 18/6/2009). 3. O registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis não transfere a propriedade do bem, que permanece com o promitente vendedor até a lavratura e registro da escritura definitiva, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 4. Incidência da Súmula n. 83 do STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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• STJ, EDcl no AREsp 2986865, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA REPETITIVO. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu do agravo em recurso especial, deu-lhe provimento e, em seguida, deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido inicial, em razão da aplicabilidade da Lei n. 9.514/1997 com afastamento do Código de Defesa do Consumidor, da inexistência de negativa de prestação jurisdicional e da prevalência dos arts. 22 e 23 da Lei n. 9.514/1997 e dos arts. 1.245 e 1.246 do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se há omissão quanto ao sobrestamento obrigatório decorrente da afetação do Tema 1.348/STJ; (ii) saber se há omissão quanto à constituição em mora prevista na tese do Tema 1.095/STJ; e (iii) saber se há omissão quanto ao enfrentamento do Código de Defesa do Consumidor, da Súmula n. 543 do STJ e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Não se verifica omissão sobre o Tema 1.348/STJ, pois o acórdão decidiu o mérito do recurso especial à luz da controvérsia posta, sendo os embargos destinados à rediscussão do resultado. 5. A alegação de omissão quanto à constituição em mora não procede, porque a decisão alinhou a solução à tese do Tema 1.095/STJ e à Lei n. 9.514/1997, transcrevendo a orientação e aplicando os arts. 26 e 27. 6. Inexiste omissão quanto ao regime consumerista, à Súmula n. 543 do STJ e ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, pois o julgado afastou o CDC e reformou o acórdão de origem ao aplicar a Lei n. 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão embargado aprecia a matéria e rejeita o sobrestamento pretendido, por não se prestarem embargos à rediscussão do mérito. 2. Não cabem embargos de declaração quando a decisão enfrentou a constituição em mora sob a ótica do Tema 1.095/STJ e aplicou a Lei n. 9.514/1997. 3. Inexiste omissão quando o acórdão embargado afastou o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ ao definir a legislação aplicável". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.037 II e 489 § 1º IV; CC, arts. 1.245 e 1.246; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A §§ 1º e 3º; CDC, art. 53.

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• STJ, EDcl no REsp 2144233, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA N. 284 DO STF. ART. 1.245, § 1º, DO CC. SÚMULA N. 7 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que rejeitou os embargos de declaração, em razão da incidência das Súmulas n. 284 do STF e 7 do STJ sobre as teses relativas ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil e ao art. 1.245, § 1º, do Código Civil, bem como da fixação dos honorários com base no valor atualizado da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à aplicação da Súmula n. 284 do STF e ao exame do dissídio jurisprudencial acerca do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil; (ii) saber se houve omissão quanto ao momento adequado para a fixação dos honorários advocatícios; e (iii) saber se houve omissão quanto à aplicação da Súmula n. 7 do STJ à controvérsia relativa ao art. 1.245, § 1º, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Não há omissão quanto à aplicação da Súmula n. 284 do STF e ao dissídio da alínea c, pois o acórdão examinou a tese e reconheceu a deficiência de fundamentação do recurso especial quanto ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, afastando, por consequência lógica, o conhecimento da divergência. 5. Não se verifica omissão sobre o momento de fixação dos honorários, porque o acórdão enfrentou a ausência de condenação ou proveito econômico apurável e considerou insuficiente a alegação de mensuração futura para demonstrar violação concreta ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. 6. Inexiste omissão quanto à incidência da Súmula n. 7 do STJ na controvérsia do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, uma vez que a alteração do entendimento demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório sobre cessão de direitos e obrigações locatícias. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão analisa a tese e aplica a Súmula n. 284/STF por deficiência da fundamentação relativa ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, o que afasta, por consequência lógica, o dissídio da alínea c. 2. Inexiste omissão quando o acórdão, diante da ausência de condenação ou proveito econômico apurável, afasta a postergação da fixação dos honorários e considera inadequada a invocação de mensuração futura para caracterizar violação ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. 3. Não há omissão quanto à incidência da Súmula n. 7/STJ se a controvérsia demanda revolvimento do contexto fático-probatório sobre cessão de direitos e obrigações locatícias, relacionado ao art. 1.245, § 1º, do Código Civil." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 85, § 2º, e 1.026, § 2º; CC, art. 1.245, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmula n. 7

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• STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2965802, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE NO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REDISCUSSÃO DO JULGADO. EMBARGOS REJEITADOS, SEM MULTA. I. CASO EM EXAME 1. Os embargos. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo interno interposto em agravo em recurso especial, no contexto de ação monitória em fase de cumprimento de sentença, em que se discutiu, por agravo de instrumento, a alegação de impenhorabilidade de pequena propriedade rural suscitada após a assinatura do auto de arrematação. 2. Fato relevante. No recurso especial, o Recorrente sustentou: (i) impenhorabilidade da pequena propriedade rural trabalhada pela família (CPC/2015, art. 833, VIII; Lei 8.629/1993, art. 4º, I e II, "a"); (ii) ineficácia da arrematação por ausência de depósito do preço (CPC/1973, art. 694, § 1º, II), além de falta de intimação de credores hipotecários e não publicidade de ônus no edital (CPC/1973, art. 698); e (iii) não transmissão da propriedade sem registro (CC, art. 1.245, caput e § 1º). A decisão monocrática não conheceu do recurso especial com base nas Súmulas 282, 356, 283 e 284 do STF, entendimento mantido pelo acórdão embargado. 3. Os aclaratórios. Nos embargos de declaração, o Embargante aponta omissão e contradição e pretende superar os óbices de admissibilidade (prequestionamento e impugnação específica), invocando flexibilização por se tratar de matéria de ordem pública e efeito translativo, além de reiterar as teses de mérito já deduzidas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado padece de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015; e (ii) saber se é possível, em embargos de declaração, flexibilizar o requisito do prequestionamento por se tratar de matéria de ordem pública e afastar os óbices das Súmulas 282, 356, 283 e 284 do STF. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Os embargos de declaração possuem natureza integrativa e se destinam exclusivamente a sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material (CPC/2015, art. 1.022), não se prestando à rediscussão do julgado nem à atribuição de efeito infringente. 6. O acórdão embargado expôs de forma suficiente e expressa as razões para manter os óbices de admissibilidade do recurso especial, inexistindo vícios do art. 1.022 do CPC. Nos termos da compreensão adotada por esta Colenda Corte, a contradição relevante é interna ao decisum, entre fundamentos e dispositivo, não abrangendo divergência com a interpretação pretendida pelo Embargante. Por sua vez, a omissão que autoriza o manejo dos aclaratórios apenas se configura quando o julgado deixa de apreciar tese ou matéria expressamente suscitada pela parte e cujo exame, por si só, teria o condão de alterar o resultado da controvérsia, o que não se verifica na hipótese. 7. Inexiste prequestionamento dos dispositivos apontados como violados (CPC/2015, art. 833, VIII; Lei 8.629/1993, art. 4º, I e II, "a"; CC, art. 1.245, caput e § 1º), pois a instância ordinária não os examinou e não foram opostos embargos declaratórios para suscitar sua análise, atraindo as Súmulas 282 e 356 do STF. 8. A subsistência de fundamentos autônomos do acórdão recorrido não impugnados especificamente, ou impugnados de forma dissociada, atrai, por analogia, a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, impedindo o conhecimento do apelo nobre. 9. Mesmo em matéria de ordem pública, é indispensável o requisito do prequestionamento para viabilizar o conhecimento do recurso especial; os embargos de declaração não são via adequada para superar, sem vício, os óbices processuais já reconhecidos. 10. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC não se aplica, por se tratar de primeiros embargos e ausente caráter manifestamente protelatório, permanecendo a advertência quanto à reiteração com intuito de rediscussão do julgado. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Resultado do Julgamento: Embargos de declaração rejeitados, mantido o acórdão embargado, sem aplicação de multa do art. 1.026, § 2º, do CPC.

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