Art. 1.351 do Código Civil

Em linguagem simples

É necessária a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para modificar as regras da convenção do condomínio. Essa mesma quantidade de votos é obrigatória para alterar a finalidade de uso do prédio ou de uma unidade imobiliária.

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Na jurisprudência

206 acórdãos citam o art. 1.351 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 3084910, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 15/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM EMPREENDIMENTO QUALIFICADO COMO CONDOMÍNIO DE FATO ORGANIZADO JURIDICAMENTE COMO ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES DE MANUTENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. ARTS. 1.022 E 1.025 DO CPC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. ARTS. 80 E 81 DO CPC. REVISÃO VEDADA. SÚMULA 7/STJ. NULIDADE DE CONVENÇÃO E FIXAÇÃO DE COTAS (ARTS. 1.333 E 1.351 DO CC). ENQUADRAMENTO JURÍDICO COMO ASSOCIAÇÃO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. REPETIÇÃO DE INDÉBITO EM DOBRO (ART. 940 DO CC). MÁ-FÉ NÃO EVIDENCIADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo nobre em ação de cobrança de contribuições de manutenção estabelecidas por associação que administra empreendimento classificado como condomínio de fato. 2. A questão recursal consiste em examinar se: (i) houve negativa de prestação jurisdicional nos termos dos arts. 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil; (ii) é possível, em recurso especial, reconhecer litigância de má-fé da parte autora com base nos arts. 80 e 81 do Código de Processo Civil; (iii) a nulidade da convenção e a fixação de contribuições sob os arts. 1.333 e 1.351 do Código Civil podem ser revistas à luz do enquadramento do empreendimento como associação; (iv) há cabimento de repetição de indébito em dobro, nos termos do art. 940 do Código Civil; (v) subsiste dissídio jurisprudencial sobre os mesmos temas. 3. A alegação de negativa de prestação jurisdicional é genérica e não particulariza pontos omissos ou contraditórios do acórdão recorrido, o que atrai a incidência da Súmula 284/STF e impede o conhecimento por violação dos arts. 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil. 4. Revisar a conclusão colegiada sobre a inexistência de dolo processual e de litigância de má-fé demanda reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. O enquadramento do empreendimento como associação, com deliberações assembleares e estatuto próprio, afasta, no caso, a aplicação direta do regime dos arts. 1.333 e 1.351 do Código Civil, sendo inviável, em via especial, rediscutir premissas fáticas e a validade das deliberações por exigir revolvimento probatório (Súmula 7/STJ). 6. A repetição de indébito em dobro pressupõe má-fé do credor, não evidenciada no caso concreto; a pretensão demanda reavaliação do conjunto probatório, igualmente obstada pela Súmula 7/STJ. 7. Reconhecidos os óbices à análise pela alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicado o dissídio jurisprudencial fundado na mesma controvérsia. 8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2723463, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULAS 182/STJ, 5/STJ E 7/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de agravo em recurso especial, por ausência de impugnação específica dos fundamentos da inadmissibilidade, com incidência da Súmula 182/STJ. 2. Fato relevante. Ação anulatória cumulada com declaratória e cominatória proposta contra condomínio, visando desconstituir deliberações assembleares que autorizaram a instalação de máquinas e loja de autosserviço em áreas comuns. Sentença de improcedência mantida em acórdão; embargos de declaração rejeitados. No recurso especial, a parte recorrente alegou negativa de prestação jurisdicional e violação aos arts. 1.314, 1.342 e 1.351 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial. 3. As decisões anteriores. Na origem, negado seguimento ao recurso especial; no STJ, decisão singular não conheceu do agravo em recurso especial, por falta de impugnação específica e incidência da Súmula 182/STJ, o que motivou o presente agravo interno. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional apta a violar o art. 489 do CPC/2015; (ii) saber se as razões do agravo impugnaram especificamente os fundamentos da decisão agravada, de modo a afastar o óbice da Súmula 182/STJ; e (iii) saber se é possível, em recurso especial, revisar a conclusão sobre a regularidade das deliberações assembleares, diante da necessidade de reexame de fatos, provas e cláusulas convencionais, bem como se o dissídio jurisprudencial pela alínea "c" resta prejudicado pela incidência da Súmula 7/STJ. III. Razões de decidir 5. A atuação do tribunal de origem observou o art. 489 do CPC/2015, com enfrentamento motivado dos pontos relevantes da controvérsia, não se configurando negativa de prestação jurisdicional pelo mero inconformismo da parte. 6. As razões do agravo interno não infirmaram, de modo específico, todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, subsistindo o óbice da Súmula 182/STJ. 7. A revisão da conclusão sobre a regularidade da assembleia demandaria reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas da convenção condominial, o que é inviável em recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. 8. O dissídio jurisprudencial alegado resta prejudicado quando a controvérsia depende do revolvimento de fatos e provas, hipótese abrangida pela Súmula 7/STJ, inclusive quanto aos recursos especiais interpostos pela alínea "c" do art. 105, III, da CF. IV. Dispositivo 9. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido, mantida a decisão que não conheceu do agravo em recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 1978708, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/02/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DIREITO REAL DE USO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL GRAVADO. BOA-FÉ OBJETIVA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. INAPLICABILIDADE DAS TESES DOS PRECEDENTES INVOCADOS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que, em apelação cível, manteve a nulidade dos arts. 6º e 43 da retificação da convenção por falta de quórum qualificado e declarou extinto o direito real de uso em razão da alienação do imóvel, restabelecendo o uso comum da área e majorando honorários. 2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de convenção de condomínio, com pedido de anulação dos arts. 6º e 43 da retificação e resistência à reconvenção que requeria extinção do direito de uso, devolução da área e ofício ao registro imobiliário. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau anulou os arts. 6º e 43 da convenção e rejeitou a reconvenção, fixando honorários em R$ 2.500,00. 4. A Corte a quo manteve a nulidade das cláusulas por desrespeito ao art. 1.351, caput, e unanimidade, mas extinguiu o direito real de uso pela natureza personalíssima e pela venda do imóvel, determinando devolução da área e ofício ao cartório, com honorários recursais de 20%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão recorrido incorreu em omissão quanto à tese da boa-fé objetiva e consolidação da situação de uso exclusivo, violando os arts. 1.022, II, 1.022, parágrafo único, II, e 489, § 1º, IV, do CPC; (ii) estabelecer se o Tribunal de origem contrariou o art. 422 do Código Civil ao não aplicar o princípio da boa-fé objetiva em favor dos recorrentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há omissão. O acórdão estadual enfrentou a matéria e fundamentou a extinção do direito de uso na alienação do imóvel, incompatível com direito real de uso personalíssimo, intransferível e inalienável, tornando inaplicável, no caso concreto, a tese de boa-fé objetiva. 7. Incide a Súmula n. 283 do STF: o recurso não impugnou fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido (extinção do uso pela alienação e pela natureza do instituto), o que impede o conhecimento do ponto relativo ao 422 do Código Civil. 8. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ: a pretensão de aplicar a boa-fé objetiva para manter situação fática consolidada demandaria reexame do conjunto probatório (circunstâncias da ocupação, convenção original e condições da alienação), inviável em recurso especial. 9. Os precedentes indicados tratam de manutenção de uso exclusivo consolidado sem prática de ato negocial incompatível com o direito de uso; no caso concreto, houve alienação voluntária do imóvel, circunstância distintiva que afasta a similitude necessária. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. [Times New Roman 14] Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão enfrenta a controvérsia e, por fundamentação própria, afasta a aplicação da boa-fé objetiva diante da extinção do direito de uso pela alienação do imóvel. 2. Incide a Súmula n. 283 do STF quando o recurso especial não ataca fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido. 3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar a pretensão de aplicar a boa-fé objetiva que exige reexame do conjunto fático-probatório. 4. O direito real de uso é personalíssimo, intransferível e inalienável, extinguindo-se com a alienação do imóvel gravado". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.022, 489; Código Civil, arts. 422, 1.351, 1.412. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 283; STJ, Súmula n. 7.

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• STJ, AgInt no REsp 2060001, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 01/09/2025

  AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. CAUSA DE NULIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Embora o Código Civil tenha estabelecido quórum especial para a alteração da convenção condominial, não determinou, expressamente, se sua inobservância configura hipótese de nulidade ou anulabilidade, situação em que se faz necessária a observância das regras gerais sobre o tema, elencadas nos arts. 166 e seguintes do Código Civil, que tratam da invalidade do negócio jurídico. 2. Conforme estabelece o art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico, entre outras hipóteses, quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade (inciso V). 3. O art. 1.351 do Código Civil estabeleceu nítido requisito essencial à alteração da convenção de condomínio, de modo que, muito embora o referido dispositivo não tenha assentado, expressamente, que sua inobservância gera a nulidade do ato, por meio de uma interpretação conjunta com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo Código, é possível chegar à conclusão de que o não cumprimento do requisito gera a nulidade do ato. 4. Uma vez assentada a natureza de negócio jurídico da convenção de condomínio, não se pode promover sua alteração sem observância do quórum legal estabelecido pelo ordenamento, devendo a referida situação ser entendida como hipótese de nulidade. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

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• STJ, AgInt no AREsp 2433780, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 26/02/2024

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REPARAÇÃO DE DANOS. CONDOMÍNIO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO VERIFICADAS. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. APLICAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PREVISÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. SÚMULA 5/STJ. INEXISTÊNCIA DE ATAQUE A RELEVANTE PREMISSA DO DECISUM. SÚMULA 283/STF, APLICADA ANALOGICAMENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, obscuridade, contradição ou carência de fundamentação a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. O aresto concluiu que inexiste ofensa ao princípio da especialidade. Justificou que prevalece o contido na convenção condominial, que estabelece a responsabilidade dos proprietários sobre os danos causados à coisa comum, porque eles continuam a deter a posse indireta do imóvel. Óbice da Súmula 5/STJ. 3. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, "a convenção de condomínio é o ato-regra, de natureza institucional, que disciplina as relações internas entre os coproprietários, estipulando os direitos e deveres de uns para com os outros, e cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo restrições à liberdade de ação de cada um em benefício da coletividade; e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam, inclusive a própria Assembleia, salvo a esta a faculdade de alterar o mencionado estatuto regularmente, ou seja, pelo quorum de 2/3 dos condôminos presentes (art. 1.351 do CC)" - (REsp n. 1.177.591/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 5/5/2015, DJe de 25/5/2015). 4. A tese de que os insurgentes podem dispor de ação regressiva para reaver os danos materiais, realmente, não foi atacada no recurso especial, embora tenha sido relevante para a justificação do acórdão. Óbice da Súmula 283/STF, aplicada analogicamente. 5. Agravo interno desprovido.

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