Art. 1.347 do Código Civil

Em linguagem simples

A assembleia de moradores deve escolher um síndico para administrar o condomínio, e essa pessoa não precisa ser dona de um imóvel no local. O período dessa administração pode durar até dois anos e tem permissão para ser renovado.

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Na jurisprudência

74 acórdãos citam o art. 1.347 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2050372, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 25/04/2023

  RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. 1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023. 2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio. 3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor. Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor. 4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994). 5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio. 6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas. 7. Recurso especial conhecido e provido.

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• TRF4, Apelação Cível 5003745-89.2022.4.04.7110, Rel. Luís Alberto D Azevedo Aurvalle, SECRETARIA DA 4a. TURMA, j. 07/10/2026, DJEN 13/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. GESTÃO ADMINISTRATIVA. INAPLICABILIDADE DO CDC. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CEF NÃO CONFIGURADA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL QUANTO AOS DEMAIS RÉUS. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de responsabilização da Caixa Econômica Federal por passivo trabalhista decorrente de contratos de prestação de serviços terceirizados no condomínio, bem como extinguiu o processo sem resolução de mérito em relação às demais rés, em razão da incompetência da Justiça Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação de gestão condominial; (ii) saber se a Caixa Econômica Federal responde por culpa in eligendo ou in vigilando pelos débitos trabalhistas de empresa terceirizada contratada pelas administradoras do condomínio; e (iii) saber se a Justiça Federal é competente para julgar a pretensão de regresso contra as rés remanescentes após a exclusão da empresa pública federal. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O Código de Defesa do Consumidor é inaplicável ao caso, pois a relação jurídica na gestão interna de condomínio possui natureza estatutária e civil, regida pela convenção condominial e pelo Código Civil, inexistindo a figura de fornecedor e de consumidor final. 4. A Caixa Econômica Federal, na qualidade de operadora do Fundo de Arrendamento Residencial e proprietária inicial da maioria das unidades, detinha a prerrogativa legítima de voto para a escolha da administradora, conforme o art. 1.347 do Código Civil. 5. Não se configura a responsabilidade civil da Caixa Econômica Federal por culpa in eligendo ou in vigilando , uma vez que a instituição financeira não exercia a gestão exclusiva ou o controle absoluto sobre o condomínio no período em que ocorreram os ilícitos trabalhistas. 6. A situação não se enquadra nas hipóteses de responsabilidade por ato de terceiro previstas no art. 932 do Código Civil, não sendo possível estender a responsabilidade à Caixa Econômica Federal por débitos de empresa terceirizada contratada pelas administradoras do condomínio. 7. Com a manutenção da improcedência do pedido em relação à Caixa Econômica Federal, a Justiça Federal é absolutamente incompetente para processar e julgar a ação de regresso remanescente proposta contra pessoas jurídicas de direito privado e pessoa física, ante a ausência de ente federal previsto no art. 109, I, da Constituição Federal. IV

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• TRT1, Recurso Ordinário Trabalhista 0100446-93.2024.5.01.0041, 2ª Turma, j. 30/09/2026, DJEN 01/10/2026

  SÍNDICO DE CONDOMÍNIO. VÍNCULO DE EMPREGO. NÃO RECONHECIMENTO. A relação de emprego resta caracterizada quando comprovada a prestação de serviços por pessoa física, de forma não eventual, mediante onerosidade, pessoalidade e subordinação, requisitos previstos nos artigos 3º da CLT. A parte autora alega ter exercido a função de síndica, mas não comprovou sequer ter sido eleita em assembleia, conforme o artigo 1.347 do Código Civil. Diante disso, a autopercepção da reclamante como síndica não é suficiente para caracterizar o vínculo empregatício

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• TJCE, Apelação Cível 0295128-52.2022.8.06.0001, 4ª Câmara de Direito Privado, DJEN 01/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. PRELIMINARES DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO. FINALIDADE ATINGIDA. CONDUÇÃO DOS TRABALHOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO SUBSTANCIAL. ELEIÇÃO DE SÍNDICA NÃO CONDÔMINA. POSSIBILIDADE LEGAL E CONVENCIONAL. PROCURAÇÕES. IRREGULARIDADES NÃO COMPROVADAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À FORMAÇÃO DA VONTADE COLETIVA. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais de anulação da Assembleia Geral Ordinária, por ausência de comprovação de vícios capazes de invalidar as deliberações condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia sobre a existência de negativa de prestação jurisdicional e deficiência de fundamentação na sentença, bem como de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e, superadas essas questões, sobre a presença de vícios na convocação e condução da Assembleia Geral Ordinária, na eleição da síndica e na representação de condôminos mediante procurações, bem como sobre a existência de prejuízo apto a justificar a invalidação das deliberações tomadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação quando a sentença examina as questões relevantes à solução da controvérsia e explicita, de forma suficiente, as razões fáticas e jurídicas determinantes do julgamento. 4. Os embargos de declaração opostos na origem foram apreciados, tendo o Juízo concluído pela inexistência dos vícios apontados, enquanto a sentença enfrentou a regularidade da convocação, a condução dos trabalhos, a eleição dos integrantes da administração condominial, a utilização das procurações e a alegação de prejuízo. Eventual discordância com a valoração das provas ou com a conclusão adotada não se confunde com ausência de prestação jurisdicional. 5. Também não há cerceamento de defesa, pois o próprio autor, depois de intimado a especificar provas, declarou expressamente não possuir outras a produzir e requereu o julgamento do processo no estado em que se encontrava. A faculdade conferida ao julgador pelo art. 370 do Código de Processo Civil para determinar provas necessárias à formação de seu convencimento não impõe o dever de suprir opção processual da parte que dispensou a complementação da instrução. Rejeitam-se, portanto, as preliminares. 6. Quanto à convocação, embora a convenção previsse sua realização mediante cartas circulares registradas ou protocoladas, os elementos dos autos demonstram que a comunicação atingiu sua finalidade. O edital foi afixado em área comum, a ata registrou a presença da expressiva maioria dos condôminos, o próprio autor esteve representado e participou das discussões, e não foi comprovado descumprimento do prazo convencional nem prejuízo concreto à participação dos interessados. A inobservância meramente formal do meio convencional de convocação, nessas circunstâncias, não justifica a invalidação da assembleia. 7. A condução dos trabalhos também não evidencia nulidade. Não há vedação legal à participação de advogado ou representante munido de poderes na condução da assembleia, especialmente diante da anuência dos presentes, tampouco foi demonstrada oposição contemporânea à composição da mesa, irregularidade no quórum ou prejuízo concreto à formação da vontade coletiva. Eventual falha formal, desacompanhada de repercussão substancial sobre as deliberações, não invalida o ato assemblear. 8. A eleição da síndica não apresenta irregularidade, pois o art. 20 da convenção condominial permite que a função seja exercida por condômino ou não, em consonância com o art. 1.347 do Código Civil. A condição de inquilina, isoladamente considerada, não impede o exercício do cargo, não tendo sido demonstrado que a eleita não residisse no condomínio ou estivesse submetida a impedimento convencional específico. 9. As alegadas irregularidades nas procurações igualmente não foram comprovadas de forma suficiente. Os autos contêm instrumentos de procuração e declaração subscrita por proprietários autorizando a atuação de representantes, não bastando a mera divergência entre o nome constante do registro imobiliário e o da pessoa presente à reunião para invalidar a representação. Tampouco foi demonstrado que os representantes tenham atuado sem autorização dos respectivos condôminos ou que eventual falha formal tenha interferido concretamente no resultado das votações 10. Ausente demonstração de vícios substanciais na convocação, na condução da assembleia, na eleição da síndica ou na representação dos condôminos, não há fundamento para reconhecer prejuízo presumido à formação da vontade coletiva nem para anular a Assembleia Geral Ordinária realizada em 09/11/2022. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação conhecido e desprovido. TESE DE JULGAMENTO A anulação de assembleia condominial exige demonstração de vício substancial com repercussão juridicamente relevante sobre a participação dos condôminos ou a formação da vontade coletiva, não sendo suficientes irregularidades meramente formais quando atingida a finalidade do ato e ausente prejuízo concreto. Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 93, IX; Código de Processo Civil, arts. 11, 370, 1.010 e seguintes, 1.022 e 85, § 11; Código Civil, arts. 1.347 e 1.354. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 00000000000002163476/TO, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 09/12/2025, DJEN 12/12/2025; TJGO, Apelação Cível nº 05824494720198090011, Rel. Des. Carlos Hipolito Escher, 4ª Câmara Cível, julgamento em 05/04/2021, publicação em 05/04/2021; TJRJ, APL nº 02354269120178190001, Rel. Des. Elton Martinez Carvalho Leme, Décima Sétima Câmara Cível, julgamento em 22/09/2020, publicação em 13/03/2020; TJSP, Embargos de Declaração Cível nº 10239419520188260562, Rel. Carmen Lucia da Silva, 25ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 21/09/2020, publicação em 21/09/2020

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• TJBA, Agravo de Instrumento 8072028-04.2026.8.05.0000, Rel. Eduardo Afonso Maia Caricchio, Segunda Câmara Cível, DJEN 25/09/2026

  DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ELEIÇÃO DE MORADOR COMO SÍNDICO. DESRESPEITO À DECISÃO ANTERIOR POR CONTRATAÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. ARTS. 1.347 E 1.349 DO CÓDIGO CIVIL. QUÓRUM PARA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto em ação declaratória de nulidade de assembleia condominial, na qual se elegeu um morador como síndico, contrariando decisão anterior que previa a contratação de síndico profissional. 2. A questão em discussão consiste em saber se a assembleia condominial, que elegeu um morador como síndico em vez de um profissional, observou as disposições dos arts. 1.347 e 1.349 do Código Civil, e se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência, conforme o art. 300 do CPC. 3. O Código Civil estabelece a possibilidade de eleição de síndico morador, sendo facultativa a escolha de síndico profissional (art. 1.347). 4. A exigência de quórum foi atendida conforme o art. 1.349 do Código Civil, com a maioria absoluta dos condôminos presentes. 5. Não foram preenchidos os requisitos para a concessão de tutela de urgência (art. 300 do CPC), afastando a probabilidade do direito e o perigo de dano. 6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "É válida a eleição de morador como síndico, desde que observados os requisitos do quórum previsto no art. 1.349 do Código Civil." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.347 e 1.349; CPC, art. 300

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