Art. 12 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Em caso de separação ou divórcio, o contrato de aluguel residencial continua automaticamente com o parceiro que permanecer no imóvel. O proprietário e o fiador devem ser comunicados por escrito sobre a mudança, havendo regras e prazos para o fiador pedir liberação de suas garantias.

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Na jurisprudência

92 acórdãos citam o art. 12 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2180524, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE PASSIVA E SUB-ROGAÇÃO LEGAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJMG que manteve a sentença de extinção do processo sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva em relação à parte que permaneceu no imóvel, e confirmou o despejo e a cobrança de aluguéis contra o locatário original. 2. A controvérsia envolve ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis. 3. O Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação à ocupante, decretou a extinção do contrato, determinou a desocupação do imóvel e condenou o locatário ao pagamento dos aluguéis, custas e honorários, observada a gratuidade. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, sem majoração de honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão negou vigência ao art. 12 da Lei n. 8.245/1991 ao afastar a legitimidade passiva do cônjuge que permaneceu no imóvel após a dissolução conjugal; (ii) saber se houve ofensa ao art. 3º do CPC ao se excluir a ocupante da lide sem apreciar seus fundamentos de defesa, embora suporte os efeitos do despejo; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à sub-rogação legal do cônjuge remanescente na locação. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu ofensa ao art. 12 da Lei n. 8.245/1991, pois a sub-rogação legal é automática e confere ao cônjuge remanescente a condição de locatário e a legitimidade para integrar o polo passivo e defender-se, sendo incorreto afastá-lo por ausência de assinatura no contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Reconhece-se a violação do art. 12 da Lei n. 8.245/1991, pois a sub-rogação legal do cônjuge que permanece no imóvel legitima sua participação no polo passivo da ação de despejo. 2. Prejudicam-se as demais alegações, com determinação de retorno dos autos para julgamento do mérito da apelação". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 12, caput; CPC, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 660.076/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 17/8/2006.

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• TJRJ, Apelação Cível 0000919-17.2009.8.19.0083, Rel. Sandra Santarem Cardinali, 17ª CÂMARA, DJEN 16/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. USUCAPIÃO ARGUIDA EM DEFESA. SUB-ROGAÇÃO NA LOCAÇÃO. RECURSO PROVIDO.I. Caso em exame 1. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada pela proprietária de imóvel residencial, com pedido de rescisão da locação, despejo e pagamento dos aluguéis vencidos, sob alegação de inadimplemento do locatário originário e posterior permanência de sua esposa no bem. 2. A sentença julgou improcedentes os pedidos, ao entendimento de que não restou comprovada a subsistência da relação locatícia. Reconheceu a interversão da posse. Acolheu a usucapião arguida em defesa apenas para obstar o despejo. 3. A autora interpôs apelação, aduzindo que a ocupação do imóvel decorreu do contrato de locação, que o inadimplemento não descaracteriza a locação, que não houve interversão da posse e que não estavam presentes os requisitos da usucapião.II. Questão em discussão 4. Cinge-se a controvérsia recursal em: (i) saber se a posse dos réus deixou de ter origem locatícia e passou a ser exercida com animus domini; (ii) saber se estavam presentes os requisitos da usucapião arguida em defesa; e (iii) saber se, afastada a prescrição aquisitiva, são cabíveis a rescisão da locação, o despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos.III. Razões de decidir 5. O contrato juntado à inicial comprovou a existência de locação residencial e a origem derivada da posse direta do locatário, com preservação da posse indireta da locadora, nos termos do art. 1.197 do CC. 6. O inadimplemento dos aluguéis não descaracteriza a locação. Constitui causa de desfazimento do vínculo, na forma do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991. O pagamento de IPTU, contas de consumo e a realização de benfeitorias, por si sós, não demonstram interversão da posse. 7. A transformação da posse derivada em posse própria exige oposição exterior, inequívoca e ostensiva ao titular do direito. Incide a presunção de continuidade do caráter da posse, prevista no art. 1.203 do CC. No caso, não houve prova de ato incompatível com a origem locatícia da ocupação. 8. A permanência da esposa no imóvel após a saída do locatário originário não converteu automaticamente sua detenção em posse própria. Houve sub-rogação legal na locação, nos termos do art. 12 da Lei nº 8.245/1991. 9. A usucapião arguida em defesa é admissível. Contudo, não foi comprovado o preenchimento de seus requisitos. Não houve demonstração de posse qualificada com animus domini nem de transcurso do prazo legal antes do ajuizamento da ação. A tramitação do processo não pode ser computada como inércia da locadora. 10. Frustrada a alegada futura compra e venda, sem prova de pagamento do preço e sem intenção inequívoca de novar, subsistiu a relação locatícia. Como o contrato era residencial e por prazo inferior a trinta meses, a permanência no imóvel importou prorrogação por prazo indeterminado, na forma do art. 47 da Lei nº 8.245/1991. 11. A ausê

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• TJSP, Apelação Cível 1004946-85.2023.8.26.0068, Rel. Luis Fernando Nishi, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 08/10/2026, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELOS LOCATÁRIOS NO ANEXO CONTRATUAL. PERÍCIA. SEGURO-FIANÇA LOCATÍCIA. RECURSO DO LOCATÁRIO DESPROVIDO E RECURSO DA SEGURADORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. RECURSOS DE APELAÇÃO INTERPOSTOS POR LOCATÁRIO E SEGURADORA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS EM RELAÇÃO À CORRÉ QUE DEIXOU O IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO, CONDENOU O LOCATÁRIO AO PAGAMENTO DA MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA E DE INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO CUSTO DE REGULARIZAÇÃO DE OBRIGAÇÕES PREVISTAS NO ANEXO I CONTRATUAL, RESPONSABILIZANDO SUBSIDIARIAMENTE A SEGURADORA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. DISCUTE-SE: (I) A RESPONSABILIDADE DA CORRÉ QUE SE RETIROU DO IMÓVEL ANTES DA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES; (II) A VALIDADE DA PERÍCIA E A EXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE AS IRREGULARIDADES CONSTATADAS E A CONDUTA DO LOCATÁRIO; E (III) A EXTENSÃO DA RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA À LUZ DOS LIMITES PREVISTOS NA APÓLICE DE SEGURO-FIANÇA LOCATÍCIA. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. MANTIDA A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS EM RELAÇÃO À CORRÉ. APLICAÇÃO DO ART. 12 DA LEI Nº 8.245/1991 DIANTE DA COMPROVADA SEPARAÇÃO DE FATO E DA PERMANÊNCIA EXCLUSIVA DO CORRÉU NO IMÓVEL ATÉ SUA DEVOLUÇÃO. 4. REJEITADA A ALEGAÇÃO DE IMPRESTABILIDADE DA PERÍCIA. O LAUDO PERICIAL CONSIDEROU A VISTORIA INICIAL, A VISTORIA FINAL E OS REGISTROS FOTOGRÁFICOS PRODUZIDOS NA ENTRADA E NA SAÍDA DO IMÓVEL, NÃO SE APOIANDO EXCLUSIVAMENTE NA INSPEÇÃO REALIZADA POSTERIORMENTE. 5. MANTIDA A CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO. A PROVA TÉCNICA CONSTATOU O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES ESPECÍFICAS PREVISTAS NO ANEXO I CONTRATUAL, DENTRE ELAS PINTURA GERAL, SUBSTITUIÇÃO DA ESCADA DE ACESSO AO SÓTÃO, INSTALAÇÃO DE BOX DE VIDRO E CONCLUSÃO DA REFORMA DO LAVABO. 6. PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA QUANTO À RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA. A APÓLICE PREVÊ LIMITE MÁXIMO DE GARANTIA GLOBAL E LIMITES MÁXIMOS DE INDENIZAÇÃO ESPECÍFICOS PARA CADA COBERTURA CONTRATADA, OS QUAIS DEVEM SER OBSERVADOS NA DELIMITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO SECURITÁRIA. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. RECURSO DO LOCATÁRIO DESPROVIDO E RECURSO DA SEGURADORA PARCIALMENTE PROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: 1. A SAÍDA DE UM DOS LOCATÁRIOS DO IMÓVEL, COM COMUNICAÇÃO AOS LOCADORES E PERMANÊNCIA EXCLUSIVA DO OUTRO CONTRATANTE NA POSSE DIRETA DO BEM, AFASTA SUA RESPONSABILIDADE PELAS OBRIGAÇÕES POSTERIORES RELACIONADAS À DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. 2. O LAPSO TEMPORAL ENTRE A DESOCUPAÇÃO E A REALIZAÇÃO DA VISTORIA JUDICIAL NÃO INVALIDA A PERÍCIA QUANDO O TRABALHO TÉCNICO TAMBÉM SE FUNDAMENTA NA VISTORIA INICIAL, NA VISTORIA FINAL E NA DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA PRODUZIDA PELAS PARTES. 3. A RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA DEVE OBSERVAR OS LIMITES MÁXIMOS DE INDENIZAÇÃO PREVISTOS PARA AS COBERTURAS EFETIVAMENTE CONTRATADAS E ACIONADAS, PERMANECENDO TAMBÉM SUBMETIDA AO LIMITE MÁXIMO DE GARANTIA GLOBAL DA APÓLICE. LEGISLAÇÃO CITADA: LEI Nº 8.245/1991, ARTS. 2º, 12 E 23; CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART. 85, § 11

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• TJSC, Apelação Cível 5005248-93.2026.8.24.0004, Rel. Vitoraldo Bridi, Diretoria de Recursos e Incidentes, j. 08/10/2026, DJEN 09/10/2026

  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto pela parte autora contra sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual, em ação de obrigação de fazer relacionada a contrato de locação residencial. A parte apelante sustentou a necessidade de tutela jurisdicional para reconhecimento da sub-rogação da locação e para adoção de providências relacionadas à sua desvinculação da relação locatícia após dissolução de união estável. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) está caracterizado o interesse processual da parte autora para obtenção de pronunciamento judicial acerca da sub-rogação da locação residencial decorrente de dissolução de união estável; (ii) há necessidade de intervenção judicial para compelir a parte ré a reconhecer, formalizar ou praticar atos relacionados à situação jurídica já disciplinada pelo art. 12 da Lei n. 8.245/1991. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 12 da Lei n. 8.245/1991 prevê a sub-rogação automática da locação residencial em favor do cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após a dissolução da união estável, exigindo apenas a comunicação escrita ao locador. 4. Restou comprovado nos autos que a comunicação da sub-rogação foi regularmente realizada, tendo a parte ré tomado ciência da desocupação do imóvel pela parte autora e subscrito documento correspondente. 5. Demonstrado o cumprimento da exigência legal, inexiste necessidade de provimento jurisdicional destinado a reconhecer ou formalizar situação jurídica que decorre diretamente da lei, ausente, portanto, o requisito da necessidade da tutela jurisdicional. 6. As alegações posteriores da parte ré acerca da assinatura do documento e da realização de vistoria não têm aptidão para demonstrar utilidade concreta da demanda, uma vez que a sub-rogação opera por força legal mediante a comunicação prevista na legislação de regência. 7. Também não compete ao intermediador da locação promover alterações cadastrais perante órgãos públicos, concessionárias de serviços ou terceiros proprietários, inexistindo obrigação de fazer autônoma a justificar a pretensão deduzida. 8. Mantém-se, assim, a sentença de extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de interesse processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido, mantida integralmente a sentença recorrida. Tese de julgamento: “1. A sub-rogação da locação residencial decorrente de dissolução de união estável opera automaticamente, nos termos do art. 12 da Lei n. 8.245/1991, mediante comunicação escrita ao locador. 2. Comprovada a comunicação legalmente exigida, inexiste interesse processual para obtenção de pronunciamento judicial destinado a reconhecer ou formalizar situação jurídica decorrente diretamente da lei. 3. A ausência de necessidade e utilidade concreta da tutela jurisdicional autoriza a extinção do processo sem resolução do mérito por falta de interesse processual.” Legislação relevante citada: CPC, arts. 17, 85, § 11, 321, 330, III, 331, § 1º, e 485, I; Lei n. 8.245/1991, art. 12 e §§ 1º e 2º. Jurisprudência relevante citada: TJSC; Apelação Cível; 5018089-73.2020.8.24.0023; Rel. p/ Acórdão Carlos Roberto da Silva; 7ª Câmara de Direito Civil; 30.11.2023. STJ; REsp; 1.371.750/PE; Rel. Min. Og Fernandes; Primeira Seção; 25.03.2015

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• TJSP, Apelação Cível 1028118-10.2022.8.26.0224, Rel. Grakiton Satiro Aragao, Privado 3 - Unidade de Processamento Judicial, j. 29/09/2026, DJEN 08/10/2026

  LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO ESCRITO FIRMADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE LOCADORA E SEU FILHO. SEPARAÇÃO DE FATO DA RÉ COM O FILHO E LOCATÁRIO DO BEM OCORRIDA APROXIMADAMENTE DEZ ANOS ANTES DA PACTUAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO LOCATÍCIO. INAPLICABILIDADE DA SUB-ROGAÇÃO LEGAL DOS ARTS. 11 E 12 DA LEI Nº 8.245/1991. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA RECURSAL (TEMA 1.059/STJ). RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis e encargos locatícios formulados em face da ex-companheira do primitivo locatário já falecido (seu filho). 2. A autora sustentou que celebrou contrato escrito de locação residencial com seu filho no ano de 1998, no qual a ré permaneceu residindo, ocorrendo a inadimplência a partir do falecimento do locatário em abril de 2021, defendendo a existência de sub-rogação legal e a legitimidade da cobrança locatícia. II. Questão em discussão 3. As questões em discussão consistem em: (i) examinar a preliminar de nulidade da sentença por error in judicando na valoração da prova e necessidade de complementação instrutória; (ii) aferir a existência de relação jurídica locatícia oponível à ré e a ocorrência ou não de sub-rogação legal nos moldes dos artigos 11 e 12 da Lei nº 8.245/1991; (iii) examinar a repercussão da pendência de ação de usucapião e os limites da via do despejo em face do direito de propriedade; e (iv) fixar os honorários recursais nos termos do artigo 85, § 11, do CPC e do Tema 1.059 do STJ. III. Razões de decidir 4. Rejeição da preliminar de nulidade processual, porquanto a valoração probatória e o convencimento motivado do julgador singular observaram os artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, sendo descabida a repetição de atos regularmente praticados sob o crivo do contraditório. 5. No mérito recursal, restou plenamente comprovado que a ré passou a ocupar o imóvel no ano de 1986 por ocasião da constituição de união com o filho da autora, tendo ocorrido a separação fática do casal por volta de 1989, momento em que o varão abandonou o lar conjugal e constituiu nova família. 6. O contrato escrito de locação invocado como suporte da pretensão autoral foi formalizado apenas em 30/11/1998 exclusivamente entre mãe e filho, cerca de dez anos após o término da convivência com a ré, sem que ela figurasse como contratante, signatária, garantidora ou tenha outorgado poderes de representação. 7. A solidariedade e a assunção de obrigações contratuais não se presumem, resultando da lei ou da vontade das partes (artigo 265 do Código Civil), sendo inoponível à ré negócio jurídico entabulado exclusivamente por terceiros. 8. Inaplicabilidade da sub-rogação legal disciplinada nos artigos 11 e 12 da Lei nº 8.245/1991, cuja incidência pressupõe relação locatícia preexistente e vigente ao tempo da dissolução da sociedade conjugal ou do óbito do inquilino que residia no bem, hipótese absolutamente inocorrente na espécie, em que a separação fática antecedeu a própria gênese do contrato escrito em aproximadamente uma década. 9. A titularidade registral do imóvel não autoriza o manejo da ação de despejo desprovida da comprovação de relação locatícia material subjacente, remetendo-se as discussões possessórias e petitórias, bem como a pretensão de usucapião autônoma, às vias processuais adequadas. 10. Manutenção integral da sentença de improcedência e majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil e das diretrizes do Tema Repetitivo 1.059 do STJ, ressalvada a gratuidade da justiça. IV. Dispositivo 11. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO

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