Art. 74 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Estabelece que, caso a renovação da locação seja recusada pelo juiz, será emitida uma ordem de despejo do imóvel. Essa determinação concederá o prazo de 30 dias para a saída voluntária, desde que o locador tenha feito esse pedido em sua contestação.

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Na jurisprudência

29 acórdãos citam o art. 74 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 1846676, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 03/05/2022

  RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. AÇÃO RENOVATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DECADÊNCIA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 30 (TRINTA) DIAS. PRAZO LEGAL. ART. 74 DA LEI Nº 8.245/1991. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir (i) a validade da representação processual da parte ré e (ii) o prazo para desocupação do imóvel em caso de improcedência do pedido formulado na ação renovatória. 3. A verificação da procedência dos argumentos expendidos no recurso especial acerca do defeito da representação processual do réu exigiria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento vedado na estreita via do apelo especial, consoante a Súmula nº 7/STJ. 4. A ordem judicial despejo é cabível em qualquer hipótese de não renovação do contrato de locação comercial, seja por improcedência do pedido, por desistência do autor ou por carência de ação. Precedentes. 5. Não sendo renovada a locação, o locatário tem o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel, contado da intimação da ordem de despejo. 6. Recurso especial parcialmente provido.

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• TJPA, Pedido de Efeito Suspensivo À Apelação 0808162-76.2026.8.14.0000, 3ª Turma de Direito Privado, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO. ORDEM DE DESPEJO. PERÍODO RENOVATÓRIO JÁ ENCERRADO. LIMITE TEMPORAL DA RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. NECESSIDADE DE NOVA AÇÃO PARA QUINQUÊNIO SUBSEQUENTE. REVOGAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno contra decisão monocrática que suspendeu a ordem de despejo decorrente da improcedência de ação renovatória, mantendo a locatária no imóvel até o julgamento da apelação, embora o quinquênio objeto da renovação tenha se encerrado em 2020. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a apelação relativa a período renovatório já encerrado justifica a manutenção da locatária no imóvel em 2026. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A renovação compulsória limita-se ao período objeto da ação, e cada novo quinquênio depende de demanda própria. 4. A tutela recursal deve preservar resultado juridicamente alcançável pela apelação, não podendo prolongar a locação para período posterior ao discutido. 5. O encerramento do quinquênio não elimina todos os efeitos jurídicos da renovatória, mas não assegura direito atual de permanência no imóvel. 6. A improcedência da ação renovatória autoriza a expedição de mandado de despejo, nos termos do art. 74 da Lei nº 8.245/1991. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo interno provido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 51, 52, 58, V, 72 e 74; CPC, arts. 995, parágrafo único, e 1.012, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.323.410/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.11.2013; STJ, REsp 1.990.552/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 17.05.2022; STJ, REsp 1.707.365/MG

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• TRF2, Apelação Cível 0154597-59.2017.4.02.5101, Rel. Alfredo Hilario de Souza, 5ª TURMA, j. 07/10/2026, DJEN 15/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. HORTOMERCADO HUMAITÁ. CONAB. AUSÊNCIA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/1991. EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO SEM TRÂNSITO EM JULGADO. ART. 74 DA LEI Nº 8.245/1991. APELAÇÃO DA LOCATÁRIA CONHECIDA EM PARTE E DESPROVIDA. APELAÇÃO DA CONAB PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por All Time Comércio de Alimentos Ltda. e pela Companhia Nacional de Abastecimento – CONAB contra sentença que, em ação renovatória de locação comercial referente às lojas 18-A, 19-A, 20-A, 21-A, 36-A e 37-A do Hortomercado Humaitá, julgou improcedente o pedido de renovação contratual formulado pela locatária e, em embargos de declaração, reconheceu a incidência do art. 74 da Lei nº 8.245/1991, mas condicionou a expedição do mandado de despejo ao trânsito em julgado. A locatária pretende a suspensão do processo e, no mérito, o reconhecimento da relação locatícia e a renovação ou formalização da avença. A CONAB requer o afastamento da exigência de trânsito em julgado para expedição do mandado de despejo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a apelação da locatária deve ser conhecida integralmente ou se contém inovação recursal; (ii) estabelecer se a ação renovatória deve permanecer suspensa até a conclusão de prova pericial em processo conexo ou relacionado; (iii) determinar se a locatária comprovou o exato cumprimento das obrigações locatícias, requisito necessário à renovação compulsória da locação; e (iv) definir se, julgada improcedente a ação renovatória e havendo pedido na contestação, a expedição do mandado de despejo depende do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A apelação da locatária deve ser conhecida apenas em parte, pois alegações de boa-fé objetiva, proteção da confiança e vedação ao comportamento contraditório podem ser examinadas como desenvolvimento argumentativo relacionado à incidência da Lei de Locações, mas não se admite ampliação do objeto da demanda para pretensão autônoma de formalização contratual ou pedidos fundados exclusivamente em situações jurídicas de terceiros. 4. A suspensão do processo, com fundamento no art. 313, V, “a”, do CPC, exige dependência necessária entre o julgamento da causa e a solução de outro processo, o que não ocorre quando a controvérsia da renovatória pode ser solucionada pela verificação dos requisitos legais próprios da Lei nº 8.245/1991. 5. A prova pericial deferida em outro processo, ainda que possa ter utilidade para discutir valor locativo, área ocupada, encargos ou condutas administrativas da CONAB, não constitui pressuposto indispensável para aferir o cumprimento dos requisitos legais da ação renovatória. 6. A ação renovatória exige, além dos requisitos formais do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, a prova do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação dos encargos atribuídos ao locatário, nos termos do art. 71 do mesmo diploma. 7. Depósitos judiciais realizados pela locatária não comprovam, por si sós, o exato cumprimento do contrato, especialmente quando a ação consignatória abrangia período determinado e não autorizava a substituição indefinida do pagamento ordinário por depósitos judiciais unilaterais. 8. A proposta de acordo apresentada pela locatária, com pedido de liquidação do débito, parcelamento, isenção de juros e multa, carência e renovação contratual, embora não constitua confissão absoluta de dívida, reforça a existência de controvérsia patrimonial relevante e mostra-se incompatível com a alegação de adimplemento integral. 9. A ação de prestação de contas foi definitivamente julgada improcedente, com trânsito em julgado no Superior Tribunal de Justiça em 04.05.2026, inexistindo decisão judicial eficaz que reconheça crédito da locatária ou invalide os encargos discutidos. 10. A permanência prolongada no imóvel, a emissão de boletos e a alegada tolerância da CONAB podem indicar relação locatícia ou ocupação onerosa, mas não demonstram o requisito essencial da renovatória, consistente no exato cumprimento das obrigações locatícias. 11. Os princípios da preservação da empresa, função social, confiança legítima e boa-fé objetiva não afastam a exigência legal de comprovação do cumprimento contratual prevista no art. 71, II, da Lei nº 8.245/1991. 12. A controvérsia sobre a necessidade de licitação fica prejudicada como fundamento determinante do julgamento, pois a improcedência da renovatória decorre da ausência de prova segura do exato cumprimento das obrigações locatícias. 13. A orientação do Tribunal em demandas renovatórias envolvendo a CONAB e espaços do Hortomercado Humaitá reforça que a renovação compulsória pressupõe relação locatícia juridicamente apta e efetivo preenchimento dos requisitos legais da ação renovatória. 14. O art. 74 da Lei nº 8.245/1991, em sua redação vigente, determina a expedição de mandado de despejo quando não renovada a locação e houver pedido na contestação, sem condicionar a medida ao trânsito em julgado. 15. A Lei nº 8.245/1991 contém disciplina especial sobre o efeito dos recursos, pois o art. 58, V, prevê que, nas ações de despejo, consignação, revisionais e renovatórias, os recursos interpostos contra as sentenças têm efeito somente devolutivo, de modo que o art. 1.012 do CPC não impede, por si só, a expedição do mandado de despejo. IV. DISPOSITIVO E TESE 16. Apelação da locatária conhecida em parte e, na parte conhecida, desprovida. Apelação da CONAB provida. Pedido de tutela recursal da CONAB prejudicado. Tese de julgamento : 1. A ação renovatória de locação comercial exige prova do exato cumprimento do contrato em curso, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/1991. 2. Depósitos judiciais unilaterais, permanência prolongada no imóvel, emissão de boletos e alegada tolerância do locador não comprovam, por si sós, o exato cumprimento das obrigações locatícias. 3. Princípios como boa-fé objetiva, proteção da confiança, função social e preservação da empresa não afastam requisito legal específico da ação renovatória. 4. Julgada improcedente a renovatória e havendo pedido de despejo na contestação, o mandado de despejo deve ser expedido sem necessidade de trânsito em julgado, observado o prazo legal de 30 dias para desocupação voluntária. Dispositivos relevantes citados : CPC, arts. 313, V, “a”, 1.012 e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, 51, 58, V, 71, II, e 74; Lei nº 12.112/2009. Jurisprudência relevante citada : TRF2, Apelação Cível nº 0041279-74.2012.4.02.5101/RJ, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Theophilo Antonio Miguel Filho, j. 22.05.2024; TRF2, Apelação Cível nº 5050673-05.2021.4.02.5101/RJ, 6ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Reis Friede, j. 25.10.2024. 1

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• TJRJ, Apelação Cível 0051625-54.2013.8.19.0021, Rel. Helda Lima Meireles, 2ª CÂMARA, DJEN 05/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR. DESPEJO. AÇÕES CONEXAS. JULGAMENTO CONJUNTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. AJUIZAMENTO TEMPESTIVO DE RENOVATÓRIA SUBSEQUENTE NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO OU OMISSÃO. PREQUESTIONAMENTO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. DESPROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1. Embargos de declaração contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação renovatória de locação não residencial por perda superveniente do interesse de agir e decretou o despejo da locatária, com fundamento no art. 74 da Lei nº 8.245/1991. O acórdão afastou a nulidade por ausência de julgamento conjunto de ações conexas e a alegação de cerceamento de defesa. Também concluiu pela falta de comprovação do ajuizamento tempestivo de ação renovatória subsequente.2. Fato relevante. A embargante sustenta contradição no acórdão. Reitera a nulidade decorrente da ausência de julgamento conjunto das ações conexas. Afirma ter protocolizado, em 16.05.2018, ação renovatória relativa ao período contratual subsequente. Alega que a petição original teria sido extraviada durante a digitalização dos autos e que deveriam ter sido realizadas novas diligências para localização do protocolo.3. O pedido nos embargos. A embargante pretende a integração do acórdão para reconhecer a nulidade da sentença ou o cerceamento de defesa. Requer a realização de diligências destinadas à apuração do alegado protocolo da ação renovatória subsequente e formula pedido de prequestionamento.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO4. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão contém contradição ou omissão quanto à necessidade de julgamento conjunto das ações conexas e apensadas; (ii) saber se houve omissão quanto ao alegado cerceamento de defesa decorrente da ausência de novas diligências destinadas a confirmar o protocolo da ação renovatória subsequente; e (iii) saber se os embargos podem ser acolhidos para rediscutir as conclusões do acórdão ou para fins exclusivos de prequestionamento.III. RAZÕES DE DECIDIR5. Os embargos de declaração destinam-se à correção de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme o art. 1.022 do CPC. A atribuição de efeitos infringentes constitui medida excepcional e pressupõe a existência de vício cuja correção repercuta no resultado do julgamento.6. O acórdão examinou expressamente a alegação de nulidade decorrente da ausência de julgamento conjunto das demandas. 7. A alegação de cerceamento de defesa também foi expressamente enfrentada. Não houve prova suficiente de que a petição apontada pela embargante tenha sido efetivamente protocolizada e regularmente distribuída como ação renovatória subsequente. 8. O interesse processual deve ser aferido em relação ao pedido formulado e ao período contratual abrangido pela demanda. A existência de outra ação renovatória não comprova, por si

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• TJMT, Apelação Cível 1042830-04.2025.8.11.0002, Rel. V O T O R E L A T O R Inicialmente, Quarta Câmara de Direito Privado, DJEN 21/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. APELAÇÕES CÍVEIS CRUZADAS. DECADÊNCIA DO DIREITO À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA (ART. 51, § 5º, DA LEI Nº 8.245/1991). IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. ORDEM DE DESPEJO E EXTRAPOLAÇÃO DO PEDIDO INICIAL (ART. 74 DA LEI Nº 8.245/1991). RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação renovatória de locação comercial julgada extinta com resolução de mérito pelo Juízo de primeira instância, que acolheu a prejudicial de decadência por ter sido a demanda proposta fora do prazo estrito compreendido entre um ano e seis meses anteriores ao termo final da vigência do contrato. O juízo singular rejeitou a impugnação ao valor da causa formulada na contestação e, em sede de embargos de declaração, recusou a expedição de mandado de despejo pleiteada pela locadora com esteio no art. 74 da Lei do Inquilinato, sob o fundamento de que a medida dependeria de ação autônoma ou reconvenção específica, sob pena de provimento extra petita. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) a possibilidade de flexibilização do prazo decadencial peremptório do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 com fundamento na boa-fé objetiva e no envio superveniente de notificação extrajudicial de desinteresse pela locadora; (ii) a concessão ou não de efeito suspensivo à apelação da locatária; (iii) a correção do valor da causa, que deve corresponder a doze meses do valor integral do aluguel vigente (art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991), sem fracionamento subjetivo; e (iv) a obrigatoriedade de expedição de ordem de despejo com fixação de prazo de trinta dias para desocupação voluntária na própria sentença que não renova o contrato, ante o expresso requerimento deduzido em contestação (art. 74 da Lei nº 8.245/1991), prescindindo de reconvenção ou demanda autônoma. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo de decadência para o ajuizamento da ação renovatória de locação comercial, estatuído no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, é de natureza material estrita e peremptória, extinguindo inexoravelmente o direito potestativo à renovação compulsória caso não exercido no interregno de um ano até seis meses anteriores ao término da vigência contratual. Trata-se de lapso insuscetível de suspensão, interrupção ou mitigação com base em princípios gerais como a função social da empresa ou a boa-fé objetiva, tampouco passível de reabertura por notificação extrajudicial expedida após consumada a perda temporal do direito. Conforme expressa dicção do art. 58, inciso V, da Lei nº 8.245/1991, os recursos interpostos em sede de ações locatícias são dotados de efeito exclusivamente devolutivo, inexistindo excepcionalidade jurídica ou risco de dano irreparável a justificar a atribuição de eficácia suspensiva que vulnere a sistemática da legislação especial. 5. Na ação renovatória de locação, o valor da causa deve corresponder rigorosamente a doze vezes o valor do aluguel integral vigente ao tempo da propositura da demanda (art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991 c/c art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil), sendo juridicamente descabido o fracionamento proporcional em razão da quantidade de locatárias ou litisconsortes, dada a indivisibilidade da relação ex locato e a solidariedade obrigacional. 6. A redação conferida ao art. 74 da Lei nº 8.245/1991 pela Lei nº 12.112/2009 instituiu eficácia executiva intrínseca à sentença de não renovação da locação comercial, impondo ao magistrado o dever de decretar o despejo com prazo de trinta dias para desocupação voluntária sempre que houver pedido expresso formulado na contestação, sendo despiciendo o ajuizamento de reconvenção ou de ação de despejo autônoma. Jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.846.676/CE). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da autora não provido. Recurso da ré provido. Teses de julgamento: O prazo do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 é peremptório e de decadência estrita, fulminando o direito potestativo à renovação compulsória se a ação for ajuizada fora do interregno legal. Nos termos do art. 74 da Lei nº 8.245/1991, não sendo renovada a locação comercial por qualquer motivo — inclusive em razão do pronunciamento de decadência —, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, bastando requerimento formal na contestação, sem necessidade de reconvenção ou ação autônoma. O valor da causa na ação renovatória de locação é legalmente taxado em doze meses de aluguel vigente (art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991), inadmitindo-se fracionamento em caso de pluralidade subjetiva

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