Art. 73 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Determina que, quando a locação for renovada pela Justiça, as diferenças de valores dos aluguéis vencidos durante a ação deverão ser cobradas no próprio processo. Esse montante acumulado deve ser quitado de uma única vez.

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Na jurisprudência

61 acórdãos citam o art. 73 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 1883486, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 12/05/2025

  RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS VENCIDOS DESDE FINAL DO CONTRATO ORIGINÁRIO. EXECUÇÃO NOS AUTOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 73 DA LEI N. 8.245/1991. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. DIVÊNGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMOSNTRADA. 1. "A sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo" (REsp n. 1.929.806/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2021, DJe de 13/12/2021). 2. As diferenças de aluguéis vencidos, decorrentes do novo valor fixado em ação renovatória, são exigíveis desde o término do contrato original, devendo ser executadas nos próprios autos da ação renovatória, conforme o art. 73 da Lei n. 8.245/1991, abrangendo todo o período em que o locador recebeu apenas o valor previsto no contrato primitivo. 3. Não há julgamento ultra petita quando o provimento jurisdicional é decorrência lógica da pretensão, respeitando o princípio da congruência e os limites objetivos da pretensão inicial, conforme art. 492 do CPC. 4."A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea "c" do permissivo constitucional. Incidência da Súmula n. 284 do STF" (AREsp n. 2.803.752/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025). Recurso especial conhecido em parte e improvido.

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• STJ, AREsp 2888116, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 10/11/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ART. 19 DA LEI 8.245/1991. TRIÊNIO CONTADO DA ÚLTIMA FIXAÇÃO JUDICIAL DO ALUGUEL. CARÊNCIA DE AÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA (ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS (ART. 85, § 2º, CPC/2015). MAJORAÇÃO RECURSAL (ART. 85, § 11, CPC/2015). INAPLICABILIDADE NA ORIGEM. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA (SÚMULAS 211/STJ E 282/STF). REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO INIDÔNEO. PARADIGMAS INTERNOS. SÚMULA 13/STJ. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO CONHECIDOS. 1. Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos contra decisões que inadmitiram recursos especiais, em ação revisional de aluguel, na qual o Tribunal estadual deu provimento à apelação do réu para extinguir o processo sem resolução de mérito por inobservância do prazo trienal do art. 19 da Lei 8.245/1991, fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa e rejeitou embargos de declaração que pleiteavam majoração da verba honorária 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional quanto a aplicação do art. 85, § 11, do CPC/2015; (ii) incide o Tema 1.059/STJ para majoração de honorários recursais; (iii) a revisão da verba honorária encontra óbice na Súmula 7/STJ; (iv) houve prequestionamento das normas federais invocadas para infirmar a extinção por carência; (v) foi demonstrado dissídio jurisprudencial por cotejo analítico idôneo nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e do art. 255 do RISTJ. 3. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o acórdão enfrenta, de modo específico e suficiente, a tese deduzida nos embargos, esclarecendo que os honorários de 10% já consideram o trabalho adicional em segunda instância e que não cabe majoração na ausência de honorários anteriormente fixados contra o ora vencido 4. Justifica-se a conclusão porque a controvérsia foi resolvida por fundamento autônomo e suficiente: havendo revisional anterior no mesmo contrato, o prazo do art. 19 da Lei 8.245/1991 conta-se da vigência do valor do aluguel fixado judicialmente; proposta a nova ação antes do triênio (16/12/2015 - 14/12/2018), reconhece-se a carência de ação, prejudicadas as demais teses. A tentativa de infirmar tal premissa demanda revaloração do conjunto fático, atraindo a Súmula 7/STJ. Os dispositivos dos arts. 68 a 73 da Lei 8.245/1991 e dos arts. 421, 422, 423, 424 e 884 do Código Civil não foram objeto de julgamento, incidindo os óbices das Súmulas 211/STJ e 282/STF. O dissídio jurisprudencial não se comprova com paradigmas do mesmo tribunal (Súmula 13/STJ) ou sem cotejo analítico que demonstre identidade fática e interpretação divergente (CPC/2015, art. 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255). 5.Agravos conhecidos. Recursos especiais não conhecidos.

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• STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1838214, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 09/10/2023

  AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ENTREGA DO IMÓVEL. DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS REFERENTES AO "PERÍODO DA GRAÇA". COBRANÇA. POSSIBILIDADE. APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL PELA PERÍCIA OFICIAL. DISSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo. Fixado o novo valor do aluguel, pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original. As diferenças, se existentes, a teor do art. 73 da Lei n. 8.245/1991, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória" (REsp 1.929.806/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2021, DJe de 13/12/2021). 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o locatário vencido na ação renovatória deverá pagar, a partir do término do contrato até a desocupação do imóvel, o aluguel fixado pela perícia, para a hipótese de renovação. Precedentes. Acórdão recorrido em dissonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial dos segurados provido. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

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• TJDFT, Apelação Cível 0737264-69.2022.8.07.0001, 1ª Turma Cível, DJEN 02/10/2026

  Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação renovatória de locação comercial. Renovação compulsória. Fixação do aluguel. Valor de mercado. Perícia contábil. IGP-M. Manutenção do índice contratual. Perícia imobiliária. Metodologia idônea. Valor locativo apurado em R$ 25.500,00. Adoção integral do laudo. Diferenças de aluguel. Efeitos desde o início do período renovado. Honorários advocatícios. Base de cálculo. Proveito econômico. Sucumbência mínima da autora. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela locadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação renovatória de locação comercial, renovou o contrato por 60 meses, de 31/03/2023 a 30/03/2028, fixou o aluguel mensal mínimo em R$ 25.000,00, manteve o reajuste pelo IGP-M e determinou o pagamento das diferenças locatícias desde o início do período renovado. A apelante questiona o valor do aluguel, a prova pericial, a retroatividade das diferenças locatícias e os ônus sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a manutenção do IGP-M é compatível com a adequação do aluguel-base ao valor de mercado; (ii) estabelecer se a perícia imobiliária apresenta metodologia idônea para a definição do valor locativo; (iii) determinar se o aluguel deve corresponder ao valor de R$ 25.500,00 apurado pela perícia; (iv) definir o termo inicial e os critérios de apuração das diferenças locatícias e (v) estabelecer a distribuição da sucumbência e a base de cálculo dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. A ação renovatória admite a adequação do aluguel ao valor de mercado para o novo período contratual, de modo que a validade do índice de reajuste anteriormente convencionado não impede a alteração do aluguel-base. A perícia contábil e a perícia imobiliária possuem objetos distintos: a primeira examina eventual desequilíbrio decorrente do indexador, enquanto a segunda apura o valor locativo de mercado. 4. A perícia contábil demonstra que o descolamento do IGP-M em relação ao IPCA durante o período pandêmico decorre de conjuntura extraordinária e temporária, sem evidenciar onerosidade excessiva estrutural ou permanente que justifique a substituição do índice livremente convencionado. 5. A perícia imobiliária permanece válida quando utiliza imóveis de setores adjacentes, fatores técnicos de homogeneização e dados de diferentes anunciantes, ainda que reunidos em plataforma eletrônica, sem demonstração de erro objetivo de cálculo ou emprego de metodologia tecnicamente inadmissível. 6. O julgador pode afastar as conclusões da prova pericial, mas deve indicar as razões de seu convencimento, conforme os arts. 371 e 479 do CPC. A adoção integral do laudo, sem fundamento concreto para redução do montante apurado, impõe a fixação do aluguel mensal mínimo inicial em R$ 25.500,00, em vez dos R$ 25.000,00 estabelecidos na sentença. 7. A renovação compulsória produz efeitos desde o término do contrato anterior, razão pela qual o aluguel judicialmente fixado e as respectivas diferenças são devidos desde o início do período renovado, em 31/03/2023, nos termos do art. 73 da Lei n. 8.245/1991. 8. As diferenças locatícias devem considerar o aluguel-base de R$ 25.500,00, os reajustes pelo IGP-M nos momentos contratualmente previstos e o abatimento dos valores efetivamente pagos a título de aluguel, sem inclusão de tributos, taxas ou encargos locatícios autônomos. 9. A rejeição do pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA representa decaimento quantitativa e economicamente reduzido diante da renovação compulsória, da substancial redução do aluguel e do reconhecimento das diferenças locatícias, caracterizando sucumbência mínima da autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. 10. A base de cálculo dos honorários advocatícios deve observar a ordem estabelecida no art. 85, § 2º, do CPC, sendo indevida a cumulação do valor da causa com o montante da condenação. A verba deve incidir sobre o efetivo proveito econômico obtido, mantido o percentual de 12%. IV. Dispositivo e tese 11. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A manutenção do índice contratual de reajuste não impede a adequação do aluguel-base ao valor de mercado no âmbito da ação renovatória. 2. O afastamento da conclusão da perícia imobiliária exige fundamentação concreta, de modo que, acolhido integralmente o laudo, deve prevalecer o valor locativo nele apurado. 3. O aluguel fixado na renovação compulsória e as respectivas diferenças produzem efeitos desde o início do período contratual renovado. 4. A rejeição de pedido de reduzida expressão econômica diante da extensão das pretensões acolhidas caracteriza sucumbência mínima. 5. Os honorários advocatícios devem incidir sobre o efetivo proveito econômico, sendo indevida a cumulação do valor da causa com o montante da condenação como base de cálculo. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 73; CPC, arts. 85, § 2º, 86, parágrafo único, 371, 479 e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.929.806/SP

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• TJPR, Embargos de Declaração Cível 0019002-24.2026.8.16.0001, Rel. Alberto Junior Veloso, 18ª Câmara Cível, j. 21/09/2026, DJEN 30/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. OMISSÃO QUANTO AO TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA DAS DIFERENÇAS LOCATÍCIAS. DISTINÇÃO ENTRE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. OBSCURIDADE QUANTO À BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PROVEITO ECONÔMICO CORRESPONDENTE À DIFERENÇA ENTRE O ALUGUEL PAGO E O ARBITRADO, MULTIPLICADA POR 12 MESES. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INTEGRATIVOS.I. Caso em exame1. Embargos de declaração opostos em face de acórdão que, em ação renovatória de locação comercial, deu parcial provimento à apelação para reformar a sentença quanto ao valor do aluguel, invertendo a distribuição dos ônus sucumbenciais e determinando a apuração das diferenças de aluguéis nos termos do art. 73 da Lei nº 8.245/1991. Aponta a embargante omissão quanto ao termo inicial da correção monetária das diferenças locatícias e obscuridade quanto ao critério de definição do proveito econômico para fins de honorários sucumbenciais.II. Questão em discussão2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há omissão no acórdão quanto ao termo inicial da correção monetária das diferenças locatícias, ante a distinção de natureza jurídica entre correção monetária e juros de mora; e (ii) saber se há obscuridade quanto à base de cálculo dos honorários sucumbenciais, definindo-se o proveito econômico e o período aplicável em ação renovatória.III. Razões de decidir3. O precedente firmado no REsp 2.125.836/MG cuidou exclusivamente do termo inicial dos juros de mora sobre as diferenças locatícias, não alcançando a correção monetária, institutos de natureza jurídica distinta.4. A correção monetária não constitui penalidade nem acréscimo patrimonial, prestando-se à recomposição do valor real da moeda corroído pela inflação, razão pela qual incide desde o vencimento de cada diferença mensal individualmente considerada, instante em que se inicia a perda do poder aquisitivo da moeda.5. Configurada a omissão, supre-se para esclarecer que a correção monetária incide desde o vencimento de cada diferença mensal, mantido o termo inicial dos juros de mora a partir da intimação para pagamento na fase de cumprimento definitivo de sentença.6. Em ação renovatória, o proveito econômico da parte vencedora corresponde à diferença entre o aluguel efetivamente pago e o aluguel judicialmente arbitrado, e não ao confronto entre os valores sucessivamente fixados pelas instâncias.7. Por aplicação analógica do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991, a base de cálculo dos honorários observa o período de 12 meses, afastada a pretensão de cálculo pelo período integral de 60 meses, que conduziria a base desproporcional e desvinculada do critério legal específico.8. Sendo mensurável o proveito econômico, resta vedada a fixação dos honorários por apreciação equitativa, à luz do Tema 1.076 do Superior Tribunal de Justiça.IV. Dispositivo9. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos meramente integrativos, para sanar a omissão quanto à correção monetária e a obscuridade quanto à base de cálculo dos honorários sucumbenciais, sem modificação do resultado do julgamento

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