Art. 68 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo disciplina a ação para alterar o valor do aluguel, permitindo que o juiz defina um valor provisório dentro de percentuais determinados até o julgamento final. Prevê a tentativa de acordo em audiência e a realização de perícia técnica se houver divergência sobre os valores. Além disso, proíbe essa ação caso já exista prazo determinado para a desocupação do imóvel.

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Na jurisprudência

112 acórdãos citam o art. 68 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2888116, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 10/11/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ART. 19 DA LEI 8.245/1991. TRIÊNIO CONTADO DA ÚLTIMA FIXAÇÃO JUDICIAL DO ALUGUEL. CARÊNCIA DE AÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA (ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS (ART. 85, § 2º, CPC/2015). MAJORAÇÃO RECURSAL (ART. 85, § 11, CPC/2015). INAPLICABILIDADE NA ORIGEM. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA (SÚMULAS 211/STJ E 282/STF). REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO INIDÔNEO. PARADIGMAS INTERNOS. SÚMULA 13/STJ. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO CONHECIDOS. 1. Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos contra decisões que inadmitiram recursos especiais, em ação revisional de aluguel, na qual o Tribunal estadual deu provimento à apelação do réu para extinguir o processo sem resolução de mérito por inobservância do prazo trienal do art. 19 da Lei 8.245/1991, fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa e rejeitou embargos de declaração que pleiteavam majoração da verba honorária 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional quanto a aplicação do art. 85, § 11, do CPC/2015; (ii) incide o Tema 1.059/STJ para majoração de honorários recursais; (iii) a revisão da verba honorária encontra óbice na Súmula 7/STJ; (iv) houve prequestionamento das normas federais invocadas para infirmar a extinção por carência; (v) foi demonstrado dissídio jurisprudencial por cotejo analítico idôneo nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e do art. 255 do RISTJ. 3. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o acórdão enfrenta, de modo específico e suficiente, a tese deduzida nos embargos, esclarecendo que os honorários de 10% já consideram o trabalho adicional em segunda instância e que não cabe majoração na ausência de honorários anteriormente fixados contra o ora vencido 4. Justifica-se a conclusão porque a controvérsia foi resolvida por fundamento autônomo e suficiente: havendo revisional anterior no mesmo contrato, o prazo do art. 19 da Lei 8.245/1991 conta-se da vigência do valor do aluguel fixado judicialmente; proposta a nova ação antes do triênio (16/12/2015 - 14/12/2018), reconhece-se a carência de ação, prejudicadas as demais teses. A tentativa de infirmar tal premissa demanda revaloração do conjunto fático, atraindo a Súmula 7/STJ. Os dispositivos dos arts. 68 a 73 da Lei 8.245/1991 e dos arts. 421, 422, 423, 424 e 884 do Código Civil não foram objeto de julgamento, incidindo os óbices das Súmulas 211/STJ e 282/STF. O dissídio jurisprudencial não se comprova com paradigmas do mesmo tribunal (Súmula 13/STJ) ou sem cotejo analítico que demonstre identidade fática e interpretação divergente (CPC/2015, art. 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255). 5.Agravos conhecidos. Recursos especiais não conhecidos.

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• TJSP, Agravo de Instrumento 4102005-27.2026.8.26.0000, Rel. Rogério Murillo Pereira Cimino, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 01/10/2026, DJEN 14/10/2026

  AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. ALUGUEL PROVISÓRIO. DECISÃO DO JUÍZO DE ORIGEM QUE REJEITOU A PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E RESTABELECEU A FIXAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO NO VALOR DE R$ 160.400,00, CORRESPONDENTE A 80% DO VALOR PRETENDIDO NA PETIÇÃO INICIAL, DETERMINANDO A REALIZAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA JUDICIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE AGRAVANTE. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO MANTIDA. ATENDIMENTO AO PRAZO TRIENAL PREVISTO NO ARTIGO 19 DA LEI Nº 8.245/1991 QUE CONSTITUI O PRESSUPOSTO OBJETIVO EXIGIDO PARA O EXERCÍCIO DA PRETENSÃO REVISIONAL. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO PRELIMINAR DE ALTERAÇÕES IMPREVISÍVEIS NO MERCADO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÕES SOBRE ESTRATÉGIA CORPORATIVA DE REPRECIFICAÇÃO DO EMPREENDIMENTO E FRAGILIDADE DO LAUDO PRÉVIO UNILATERAL QUE DIZEM RESPEITO AO MÉRITO DA CAUSA E SERÃO ANALISADAS POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DEFINITIVO, APÓS A INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ALUGUEL PROVISÓRIO. RESTABELECIMENTO MANTIDO. CUMPRIMENTO DA DETERMINAÇÃO PROFERIDA NO V. ACÓRDÃO ANTERIOR (AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 4020402-29.2026.8.26.0000), QUE CONDICIONOU O RESTABELECIMENTO DA MAJORAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO AO PRÉVIO ENFRENTAMENTO DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR PELO JUÍZO DE ORIGEM. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 68, INCISO II, ALÍNEA "A", DA LEI Nº 8.245/1991. VALOR PROVISÓRIO ARBITRADO COM BASE EM PARECER TÉCNICO IDÔNEO APRESENTADO COM A PETIÇÃO INICIAL. DIVERGÊNCIA QUANTO AOS VALORES DE MERCADO E AOS PARADIGMAS ADOTADOS QUE DEPENDERÁ DA CONCLUSÃO DA PERÍCIA JUDICIAL JÁ DETERMINADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO

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• TJRJ, Agravo de Instrumento 3001006-78.2026.8.19.0000, 16ª Câmara de Direito Privado, j. 07/10/2026, DJEN 13/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ALUGUEL PROVISÓRIO. PRETENSÃO DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL ESPECÍFICA. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 68 DA LEI Nº 8.245/1991 EM SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO TÉCNICA. MANUTENÇÃO NA POSSE. PROPOSITURA TEMPESTIVA DA RENOVATÓRIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela locatária contra decisão que, em ação renovatória de contrato de locação não residencial, indeferiu tutela de urgência destinada à manutenção do aluguel mensal no valor de R$ 20.411,31 e à preservação da posse direta do imóvel comercial até o trânsito em julgado. A agravante pretende renovar a locação, originalmente vigente de 01/07/2021 a 30/06/2026, por mais 60 meses, até 30/06/2031, alegando risco à continuidade de suas atividades empresariais diante da proximidade do término contratual e da ausência de renovação consensual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a fixação, a pedido da locatária e antes da adequada instrução probatória, de aluguel provisório correspondente ao valor contratualmente praticado; e (ii) estabelecer se a propositura tempestiva da ação renovatória autoriza tutela que assegure a manutenção da locatária na posse do imóvel até o trânsito em julgado e impeça previamente a locadora de adotar medidas destinadas à desocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 8.245/1991 não prevê especificamente, na ação renovatória, a fixação de aluguel provisório em favor do locatário antes da formação do contraditório, atribuindo o art. 72, II e § 1º, expressamente ao locador a possibilidade de formular essa pretensão na contestação. 4. A aplicação analógica do art. 68 da Lei nº 8.245/1991 para fixar aluguel provisório a pedido do locatário somente se justifica em hipóteses excepcionais, mediante elementos robustos que evidenciem a necessidade da medida e com observância do contraditório, da proporcionalidade e da segurança jurídica. 5. A manutenção provisória do aluguel no valor pretendido pela locatária até o trânsito em julgado, sem prévia apuração técnica do valor atualizado da locação, pode afetar a equação econômica contratual e causar impacto financeiro à locadora, sendo possível o posterior ajuste das diferenças locatícias. 6. A propositura tempestiva da ação renovatória protege a locatária contra a retomada imotivada do imóvel durante a tramitação da demanda, mas não impede medidas judiciais fundadas em eventual inadimplemento ou infração contratual. 7. A probabilidade do direito não se encontra suficientemente demonstrada em sede de cognição sumária, inclusive diante da ausência de comprovação da contratação de seguro contra incêndio para todo o período da renovação pretendida. 8. Inexistindo teratologia, ilegalidade ou manifesta contrariedade às provas dos autos, deve ser prestigiada a decisão recorrida, nos termos da Súmula nº 59 do Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A fixação de aluguel provisório em favor do locatário em ação renovatória, embora excepcionalmente admitida mediante aplicação analógica do art. 68 da Lei nº 8.245/1991, exige elementos robustos que demonstrem a necessidade da medida e a presença dos requisitos da tutela de urgência. 2. A ausência de avaliação técnica imparcial sobre o valor locatício impede, em cognição sumária, o reconhecimento da alegada excessividade do aluguel e recomenda a preservação das condições contratualmente pactuadas até adequada instrução probatória. 3. A propositura tempestiva da ação renovatória assegura proteção contra a retomada imotivada do imóvel durante o processo, mas não impede a locadora de adotar medidas judiciais fundadas em inadimplemento ou infração contratual. 4. A decisão sobre tutela de urgência somente comporta reforma recursal quando teratológica, contrária à lei ou à prova dos autos. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.019, II; Lei nº 8.245/1991, arts. 51, § 5º, 68, 69, 71 e 72, II e § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJRJ, Súmula nº 59; TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0064275-79.2025.8.19.0000, Rel. Des. Fernanda Fernandes Coelho Arrabida Paes, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 04.12.2025

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• TJPE, Agravo de Instrumento 0009670-72.2026.8.17.9000, 4ª Câmara Cível, DJEN 12/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. I. CASO EM EXAME 1.Agravo de instrumento interposto contra decisão que diferiu a apreciação do aluguel provisório em ação revisional promovida pela locadora, na qual se pretendia a elevação liminar do aluguel de R$ 15.000,00 para R$ 55.112,40. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.A questão em discussão consiste em saber se: (i) laudo técnico unilateral instruindo pedido de majoração expressiva de aluguel autoriza a fixação imediata de aluguel provisório antes do contraditório; e (ii) estão preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A fixação de aluguel provisório (art. 68, II, "a", da Lei nº 8.245/1991) submete-se aos requisitos gerais da tutela de urgência (art. 300 do CPC), exigindo prova suficiente e inexistência de perigo de irreversibilidade. 4.Laudo unilateral substancialmente impugnado pela parte contrária não constitui elemento bastante para fundamentar majoração imediata superior a 260% do locativo contratual. 5.O risco de dano inverso à atividade empresarial da locatária e a complexidade contratual justificam o diferimento da análise da medida probatória para momento posterior ao contraditório. IV. DISPOSITIVO E TESE 6.Recurso improvido. Tese de julgamento: "1. A fixação de aluguel provisório em sede de cognição sumária exige elementos probatórios seguros e aptos a demonstrar o valor de mercado. 2. Laudo técnico unilateral sumariamente impugnado não autoriza a elevação expressiva do aluguel antes do contraditório, ante o risco de dano inverso à locatária." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991, arts. 19 e 68, II, "a" e III. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Agravo de Instrumento n. 5024838-05.2025.8.24.0000, Rel. Des. Erica Lourenco de Lima Ferreira, 4ª Câmera de Direito Civil, j. 24.07.2025

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• TJDFT, Agravo de Instrumento 0729174-36.2026.8.07.0000, 2ª Turma Cível, DJEN 08/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E CONTRADITÓRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu requerimento de tutela de urgência destinado à fixação de aluguel provisório em valor superior ao aluguel contratualmente vigente. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em aferir se os laudos particulares apresentados constituem elementos suficientes para demonstrarem, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito alegado e justificar a imediata majoração do aluguel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência para fixação de aluguel provisório exige a demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 4. A fixação de aluguel provisório em ação revisional demanda suporte probatório mínimo e idôneo apto a evidenciar, em cognição sumária, a adequação do valor locatício pretendido. 5. A apuração do valor de mercado do aluguel requer análise da metodologia de avaliação utilizada, dos parâmetros comparativos adotados e das características concretas do imóvel, o que recomenda ampla apreciação probatória. 6. A necessidade de observância do contraditório e de regular instrução processual afasta a fixação imediata do aluguel provisório quando inexistirem elementos suficientes para demonstrar, de plano, o valor locatício adequado. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento desprovido e agravo interno prejudicado. Tese de julgamento: “A fixação de aluguel provisório em ação revisional de aluguel depende da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, mediante elementos probatórios mínimos e idôneos aptos a evidenciar, em cognição sumária, a adequação do valor locatício pretendido.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.019, I; Lei nº 8.245/1991, arts. 19 e 68, II, a. Jurisprudência relevante citada: n/a

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