Art. 71 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O dispositivo lista os documentos e provas obrigatórios para pedir a renovação judicial do contrato de locação, como a quitação do contrato atual e o pagamento em dia de taxas e impostos. Também exige a apresentação clara das novas condições de locação e as comprovações sobre a situação do fiador. Há ainda regras específicas para situações envolvendo sublocatários.

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Na jurisprudência

165 acórdãos citam o art. 71 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, EDcl no AREsp 3098726, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos por Companhia de Empreendimentos São Paulo a acórdão que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento, mantendo os óbices sumulares aplicados na origem e rejeitando as teses de violação dos arts. 5º, 321, 489 e 1.022 do Código de Processo Civil e 71, V, da Lei n. 8.245/1991. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se houve omissão, contradição ou erro material no acórdão, que aplicou as Súmulas n. 284 do STF e 7 do STJ, sob a alegação de que as peças eletrônicas foram indexadas de forma equivocada, gerando o julgamento de matéria de fundo afeta à ação renovatória de locação, em detrimento do pedido de suspensão processual deduzido no incidente de cumprimento provisório de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como a corrigir erro material. 4. Não há omissão, contradição ou erro material no julgado, visto que o colegiado enfrentou, de forma congruente e exauriente, a matéria devolvida no recurso especial, o qual impugnou especificamente o acórdão de agravo interno proferido pela instância ordinária na ação renovatória de locação comercial. 5. O inconformismo da embargante com a aplicação das barreiras regimentais de conhecimento e com a incidência das Súmulas n. 284 do STF e 7 do STJ não autoriza a abertura da via integrativa, porquanto o julgado explicitou adequadamente que a análise da regularidade do rito de emenda à inicial e do comportamento processual das partes demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório. 6. A alegação de que o instrumento contém peças atinentes ao cumprimento provisório ou de que os procedimentos correm por dependência na origem não desconstitui a regularidade do silogismo aplicado sobre o recurso especial examinado, não se confundindo o desfecho desfavorável com omissão. 7. Afasta-se o pedido de aplicação de multa formulado em contraminuta, ante a ausência de manifesto intuito protelatório ou conduta processual eivada de má-fé, descabendo também nova majoração honorária por não inaugurarem os aclaratórios nova instância recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o Superior Tribunal de Justiça analisa devidamente as matérias devolvidas no recurso especial e aplica, de forma motivada, os óbices sumulares de admissibilidade. 2. A alegação de desorganização ou de excesso de peças anexadas no sistema eletrônico não configura vício integrativo quando o acórdão embargado dirime, de modo coerente e linear, a controvérsia submetida ao crivo do colegiado, sendo inviável a utilização dos aclaratórios para a rediscussão do mérito". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 5º, 85, § 11, 313, 320, 321, 489, § 1º, IV e § 3º, 502, 921, 1.022, II e parágrafo único, II, 1.026, § 2º; Lei n. 8.245/1991, art. 71, V; CF, art. 105, III, a e c. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmula n. 7.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2005621, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 13/10/2025

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ART. 71 DA LEI N. 8.245/91. REQUISITOS LEGAIS. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. INVERSÃO PROMOVIDA PELO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação renovatória de locação comercial ajuizada pela locatária em face da proprietária do imóvel. Sentença de improcedência reformada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que inverteu o ônus probatório quanto aos requisitos do art. 71, incisos II, III e V, da Lei n. 8.245/91. 2. Controvérsia que se circunscreve à definição de quem incumbe o ônus da prova quanto ao preenchimento dos requisitos indispensáveis à propositura da ação renovatória, especificamente os previstos no art. 71, incisos II, III e V, da Lei de Locações. 3. Determinação legal expressa no sentido de que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso, da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel e da atual idoneidade financeira dos fiadores. Ônus processual imposto por lei ao locatário, autor da demanda. 4. Equívoco do acórdão recorrido ao considerar cumpridas as obrigações de pagamento de aluguel e seguro por ausência de alegação em contrário pelo locador. Violação da literalidade da norma, com indevida inversão do ônus probatório não autorizada pela legislação específica. 5. Atribuição equivocada ao locador do encargo de demonstrar a incapacidade financeira dos fiadores. Obrigação legal do locatário de comprovar, desde logo, a atual idoneidade financeira do garante, ainda que seja o mesmo do contrato originário. 6 . Recurso especial conhecido e provido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2625981, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 03/11/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. CERCEAMENTO DE DEFESA. LITISPENDÊNCIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discutia acórdão do TJMG que extinguiu ação renovatória de locação comercial sem resolução de mérito, decretou despejo em 30 dias e majorou os honorários sucumbenciais. 2. A autora da ação renovatória buscava prorrogação do contrato de locação comercial, alegando desequilíbrio econômico-financeiro e quebra da base objetiva do contrato, além de quitação de débitos. O juízo de primeiro grau extinguiu o processo por inépcia da inicial, em razão da ausência de prova do exato cumprimento do contrato, conforme art. 71, II, da Lei nº 8.245/91. 3. O TJMG negou provimento à apelação da autora e deu provimento ao recurso do réu, decretando o despejo e majorando os honorários sucumbenciais. 4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional nos embargos de declaração; (ii) saber se ocorreu cerceamento de defesa pela impossibilidade de produzir prova pericial contábil; (iii) saber se há litispendência parcial entre a ação renovatória e a ação de despejo; e (iv) saber se a aplicação das Súmulas 283/STF e 7/STJ foi correta. 5. O acórdão que rejeitou os embargos de declaração foi devidamente fundamentado, analisando as alegações da parte e esclarecendo que a extinção do feito decorreu de questão procedimental, sem juízo de valor sobre o mérito da contenda. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o julgador se manifesta sobre as questões apresentadas, ainda que de forma contrária ao interesse da parte. 6. Não houve cerceamento de defesa, pois a extinção do processo decorreu da ausência de comprovação do cumprimento do contrato, requisito essencial para a propositura da ação renovatória, conforme art. 71 da Lei nº 8.245/91. A prova pericial contábil era inútil para suprir a ausência de adimplemento contratual. 7. Não há litispendência entre a ação renovatória e a ação de despejo, mas sim conexão, a demandar o afastamento de possibilidade de decisões conflitantes, como no caso. 8. A aplicação das Súmulas 283/STF e 7/STJ foi correta, pois a agravante não impugnou adequadamente todos os fundamentos do acórdão recorrido e sua pretensão recursal demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial. 9. Agravo conhecido para provimento ao recurso especial.

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• STJ, REsp 2060759, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 16/05/2023

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIADORES QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. LEGISLAÇÃO ESPECIAL. ARTS. 51 E 71 DA LEI Nº 8.245/91. PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO RENOVATÓRIA QUE PRECISA SER INSTRUÍDA COM PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO OU O QUE O SUBSTITUIR NA RENOVAÇÃO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA. EXCEÇÃO À REGRA DO ART. 513, 5º, DO CPC/15. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em 18/6/2014, da qual foram extraídos os recursos especiais, interpostos em 21/2/2022 e 14/2/2022, e conclusos ao gabinete em 30/3/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se os fiadores de contrato de locação que não participaram da fase de conhecimento na ação renovatória podem ser incluídos no polo passivo do cumprimento de sentença. 3. Como regra, o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento, nos termos do art. 513, § 5º, do CPC/15. 4. Nada obstante, a especialidade da ação renovatória de locação comercial necessita ser observada. De acordo com o art. 71 da Lei nº 8.245/91, é imprescindível que o autor instrua a inicial da ação renovatória com a "indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira" (inciso V) e "prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for" (inciso VI), entre outros requisitos. 5. A Terceira Turma desta Corte perfilha do entendimento de que, nos processos regidos pela Lei do Inquilinato, a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, manifestada por meio da juntada de "prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança" (art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91), permite que estes sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento. 6. Como consequência, o fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado. 7. Recursos especiais conhecidos e providos para, reformando o acórdão recorrido, determinar a inclusão dos fiadores, ora recorridos, no polo passivo do cumprimento de sentença, dando-se seguimento à fase executiva.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2167764, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 01/10/2024

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIADORES QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. LEGISLAÇÃO ESPECIAL. ARTS. 51 E 71 DA LEI Nº 8.245/91. PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO RENOVATÓRIA QUE PRECISA SER INSTRUÍDA COM PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO OU O QUE O SUBSTITUIR NA RENOVAÇÃO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA. EXCEÇÃO À REGRA DO ART. 513, 5º, DO CPC. PENHORA IMEDITADA DOS BENS DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. EXERCÍCIO DE CONTRADITÓRIO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/11/2023 e concluso ao gabinete em 01/09/2024. 2. O propósito recursal consiste em decidir se (i) o fiador de contrato de locação que não participou da fase de conhecimento na ação renovatória pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença e (ii) deve ser determinada de imediato a penhora dos bens do fiador. 3. Como regra, o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento, nos termos do art. 513, § 5º, do CPC/15. 4. Nada obstante, a especialidade da ação renovatória de locação comercial necessita ser observada. De acordo com o art. 71 da Lei nº 8.245/91, é imprescindível que o autor instrua a inicial da ação renovatória com a "indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira" (inciso V) e "prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for" (inciso VI), entre outros requisitos. 5. A Terceira Turma desta Corte perfilha do entendimento de que, nos processos regidos pela Lei do Inquilinato, a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, manifestada por meio da juntada de "prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança" (art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91), permite que estes sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento. 6. Como consequência, o fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado. 7. Ainda que cabível a inclusão do fiador na fase executiva, não é possível a imediata penhora de seus bens sem que lhe seja assegurado o exercício do contraditório. Assim, o fiador que aceitou os encargos da ação renovatória deve ser citado para realizar o pagamento voluntário da obrigação que afiançou e, na ausência, ser oportunizada a apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença, bem como examinado o pedido de penhora pelo Juízo. 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para, reformando o acórdão recorrido, determinar a inclusão dos fiadores no polo passivo do cumprimento de sentença, dando-se seguimento à fase executiva.

  Publicação oficial