Art. 64 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O artigo estabelece que, para cumprir o despejo antes da decisão final definitiva, o proprietário deve prestar uma garantia em dinheiro ou bens equivalente a seis a doze meses de aluguel, salvo em hipóteses previstas em lei. Se a decisão de despejo for revertida mais tarde pela Justiça, esse valor será repassado ao inquilino como compensação pelos prejuízos.

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Na jurisprudência

32 acórdãos citam o art. 64 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1918175, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 12/12/2022

  AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALUGUÉIS. COBRANÇA. DESPEJO. SENTENÇA. CUMPRIMENTO. CAUÇÃO. DISPENSA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já previa a dispensa da caução no cumprimento provisório de sentença de despejo mesmo antes da alteração promovida pela Lei nº 12.112/2009 na redação do art. 64 da Lei nº 8.245/1991. Precedentes. 3. Nos termos dos arts. 502 e 503 do CPC/2015, é imutável a decisão que julga total ou parcialmente o mérito nos termos da questão principal decidid a. 4. Não faz coisa julgada previsão acessória de depósito de caução pelo locador eventualmente incluída na sentença. 5. Agravo interno não provido.

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• TJGO, Agravo de Instrumento 5871752-21.2026.8.09.0051, 8ª Câmara Cível, j. 13/10/2026, DJEN 16/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA DE DESPEJO. RECURSO EXCEPCIONAL PENDENTE. EFEITO DEVOLUTIVO. POSSIBILIDADE DE EXECUÇÃO PROVISÓRIA. ARTIGOS. 995, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E 58, INCISO V, DA LEI Nº 8.245/1991. CAUÇÃO. DESPEJO FUNDADO EM FALTA DE PAGAMENTO. ARTIGO 9º, INCISO III, DA LEI DO INQUILINATO. EXCEÇÃO DO ARTIGO 64. BENFEITORIAS. CRÉDITO INDENIZATÓRIO RECONHECIDO. DIREITO DE RETENÇÃO NÃO AUTOMÁTICO. AUSÊNCIA DE CONDICIONAMENTO DA DESOCUPAÇÃO AO DEPÓSITO DO CRÉDITO. QUADRO GRAVE DE SAÚDE. RISCO CONCRETO DECORRENTE DA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA. SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DO DESPEJO COERCITIVO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento provisório de sentença de despejo, no qual os executados pretendem impedir a desocupação do imóvel enquanto pendente recurso excepcional, questionam a suficiência da caução prestada pelas exequentes e sustentam que o despejo deveria ser condicionado ao depósito ou à garantia do crédito reconhecido por benfeitorias. 1.2. Os agravantes invocam, ainda, situação clínica grave de um dos ocupantes do imóvel, documentada por relatórios médicos que registram carcinoma urotelial papilar de bexiga de alto grau, recidivas tumorais, dores, hematúria, perda ponderal e indicação de cirurgia urgente. II. TEMA EM DEBATE 2.1. Saber se a pendência de recurso excepcional impede o cumprimento provisório da sentença de despejo; 2.2. Definir se a caução equivalente a três aluguéis é suficiente nas circunstâncias da causa; 2.3. Estabelecer se o crédito reconhecido por benfeitorias condiciona a desocupação do imóvel ao seu prévio depósito ou caucionamento; e 2.4. Decidir se a situação clínica grave documentada justifica a suspensão temporária da medida coercitiva de desocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Os recursos, em regra, não impedem a eficácia da decisão recorrida, conforme o artigo 995 do Código de Processo Civil, e, especificamente nas ações de despejo, os recursos interpostos contra as sentenças possuem somente efeito devolutivo, nos termos do artigo 58, inciso V, da Lei nº 8.245/1991. 3.2. A pendência de recurso excepcional desprovido de efeito suspensivo não constitui, isoladamente, óbice ao cumprimento provisório da sentença de despejo. 3.3. O artigo 64 da Lei nº 8.245/1991, ao disciplinar a caução para execução provisória do despejo, ressalva expressamente as ações fundadas nas hipóteses do artigo 9º do mesmo diploma, entre elas a falta de pagamento do aluguel e demais encargos prevista no inciso III. 3.4. Fundado o despejo no inadimplemento locatício e integralmente prestada a caução de três aluguéis fixada pelo juízo de origem, inexiste fundamento suficiente, nas circunstâncias examinadas, para impor sua elevação ao patamar de seis a doze aluguéis. 3.5. O reconhecimento de crédito indenizatório por benfeitorias não implica, automaticamente, direito de retenção do imóvel nem condiciona necessariamente a desocupação ao prévio depósito ou caucionamento da indenização, providências que dependem do conteúdo do título executivo, da disciplina contratual e dos limites objetivos da decisão exequenda. 3.6. Ausente determinação expressa no título judicial que condicione a restituição da posse ao pagamento ou à garantia do crédito reconhecido por benfeitorias, não cabe ampliar, no cumprimento provisório, a garantia fixada para criar requisito executivo não estabelecido no título, sem prejuízo da preservação e cobrança do crédito nos limites judicialmente reconhecidos. 3.7. A documentação médica que demonstra quadro clínico grave de ocupante do imóvel não extingue o direito reconhecido no título nem determina a suspensão indefinida do cumprimento provisório, mas constitui circunstância concreta apta a ser considerada na definição do momento e da forma de execução da ordem de desocupação. 3.8. Demonstrado risco de agravamento das condições pessoais e médicas em razão da retirada compulsória imediata, mostra-se proporcional a suspensão temporária exclusivamente dos atos destinados à desocupação forçada, até que o juízo de origem reavalie a medida à luz de documentação médica atualizada e de informações objetivas acerca do tratamento e da cirurgia indicada. 3.9. A suspensão temporária não reconhece direito permanente de permanência no imóvel, não impede a prática dos demais atos do cumprimento provisório e não importa reconhecimento definitivo de direito de retenção por benfeitorias. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso conhecido e parcialmente provido para suspender temporariamente a expedição e o cumprimento de mandado de despejo coercitivo ou de desocupação forçada, até ulterior deliberação do juízo de origem após reavaliação da documentação médica atualizada, mantidos os demais termos da decisão agravada, inclusive a caução fixada e a inexistência de caução adicional correspondente ao crédito por benfeitorias. Tese de julgamento: 1. A pendência de recurso excepcional sem efeito suspensivo não impede, por si só, o cumprimento provisório de sentença de despejo. 2. O reconhecimento de crédito indenizatório por benfeitorias não condiciona automaticamente a desocupação do imóvel ao seu prévio pagamento ou caucionamento, dependendo eventual direito de retenção do título judicial, da disciplina contratual e de seu suporte jurídico específico. 3. A existência de quadro clínico grave, concretamente documentado, pode justificar a suspensão temporária dos atos de desocupação coercitiva quando a execução imediata da medida apresentar risco de dano grave ou de difícil reparação, sem impedir o prosseguimento dos demais atos executivos. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 995; Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, 58, V, e 64. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 544.885/RS, Quarta Turma, Rel. Des. Conv. Lázaro Guimarães, j. 14.08.2018, DJe 21.08.2018; STJ, Súmula 335

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• TJSP, Apelação Cível 1003230-72.2025.8.26.0320, Rel. Rosangela Maria Telles, 31ª CÂMARA, j. 21/09/2026, DJEN 07/10/2026

  APELAÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESPEJO. MM. JUÍZO A QUO JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL PARA RESCINDIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO PELAS PARTES. INCONFORMISMO DO LOCATÁRIO. PRELIMINAR. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VÍCIO FORMAL PLENAMENTE SANADO NA ORIGEM ANTES DA PROLAÇÃO DA SENTENÇA (ART. 76 DO CPC/15). INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. MÉRITO. EXONERAÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA. NOTIFICAÇÃO. VALIDADE DA COMUNICAÇÃO REALIZADA AO E-MAIL FORMALMENTE CADASTRADO PELO LOCATÁRIO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA NO PRAZO DE TRINTA DIAS. MATÉRIA, ADEMAIS, APRECIADA E CONFIRMADA POR ESTA C. 31ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO NO JULGAMENTO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PRETÉRITO. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA. INFRAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL CONFIGURADA (ARTS. 9º, II, E 40, IV, DA LEI Nº 8.245/1991). RESCISÃO DO CONTRATO MANTIDA. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE ILICITUDE A RESPALDAR INDENIZAÇÃO OU A REVERSÃO DA CAUÇÃO EM FAVOR DO LOCATÁRIO (ART. 64, § 2º, DA LEI Nº 8.245/1991). LEVANTAMENTO DO DEPÓSITO MANTIDO EM FAVOR DA LOCADORA. SENTENÇA MANTIDA. SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO NÃO PROVIDO

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• TJSP, Agravo de Instrumento 4117067-10.2026.8.26.0000, Rel. Grakiton Satiro Aragao, Privado 3 - Unidade de Processamento Judicial, j. 01/10/2026, DJEN 05/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA QUE INDEFERIU EFEITO SUSPENSIVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. REQUISITOS DO ARTIGO 995, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC NÃO DEMONSTRADOS. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE EXPRESSAMENTE CONDICIONOU A EXPEDIÇÃO DO MANDADO À PRÉVIA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO IDÔNEA (ARTIGO 64 DA LEI Nº 8.245/1991). ALEGAÇÃO DE CONTRATO POR 29 MESES DISSOCIADA DA CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA (30 MESES) E NÃO VENTILADA NA CONTESTAÇÃO E NEM NO APELO ORIGINÁRIOS. INOVAÇÃO RECURSAL CONFIGURADA. APELAÇÃO SEM EFEITO SUSPENSIVO AUTOMÁTICO (ARTIGO 58, INCISO V, DA LEI DE LOCAÇÕES). MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto em face de decisão monocrática deste Relator que indeferiu pedido de efeito suspensivo em agravo de instrumento contra contra interlocutória proferida em cumprimento provisório de sentença de despejo por denúncia vazia. 2. A agravante reitera a tese de probabilidade do direito baseada na divergência de datas do contrato (afirmando vigência real de 29 meses e incidência do artigo 47 da Lei nº 8.245/1991), na ausência de caução no cumprimento provisório e no perigo de dano consubstanciado na ordem de desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em perquirir se estão presentes os pressupostos cumulativos do artigo 995, parágrafo único, cumulado com o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, aptos a justificar a concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento, sobrestando o cumprimento provisório de sentença. III. Razões de decidir 4. Inocorrência de probabilidade do direito ( fumus boni iuris ). A Cláusula 1ª do contrato de locação estabeleceu por extenso que o prazo pactuado é de 30 (trinta) meses, atraindo a disciplina do artigo 46 da Lei nº 8.245/1991 e autorizando a denúncia vazia imotivada após a notificação premonitória. 5. A alegação de prazo contratual inferior a 30 meses configura inovação recursal porquanto não suscitada na contestação da ação principal de despejo e nem no respectivo recurso de apelação, descabendo a sua análise nesta fase processual. 6. A insurgência quanto à ausência de caução legal carece de respaldo fático, uma vez que a r. decisão originária agravada expressamente consignou: "Expeça-se mandado de despejo para imediata desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo coercitivo, mediante a prévia prestação de caução idônea (real ou fidejussória) equivalente a seis meses de aluguel (art. 64 da Lei nº 8.245/91), no prazo de 10 (dez) dias." Salvaguarda legal estritamente observada na origem. 7. Os recursos interpostos contra sentença de despejo são recebidos apenas no efeito devolutivo (artigo 58, inciso V, da Lei nº 8.245/1991), sendo lícito o prosseguimento do cumprimento provisório mediante a caução já determinada pelo juízo singular. IV. Dispositivo. 8. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO

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• TJSP, Apelação Cível 4001125-87.2026.8.26.0562, Rel. Michel Chakur Farah, 28ª Câmara de Direito Privado, j. 29/09/2026, DJEN 01/10/2026

  (FD) APELAÇÃO - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DESPEJO CUMULADO COBRANÇA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - MANUTENÇÃO NECESSÁRIA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO QUE NÃO SE IDENTIFICA, POIS, A DESPEITO DA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO, A DEMANDA FOI PROPOSTA NO FORO DO LUGAR DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL, ONDE TAMBÉM RESIDE A LOCATÁRIA. O TRÂMITE DO PROCESSO NA LOCALIDADE DO IMÓVEL E DE RESIDÊNCIA DA RÉ É MUITO MAIS PROVEITOSO, TORNANDO TUDO MAIS CÉLERE E ECONÔMICO, PARA ELA E PARA O ESTADO - RÉ QUE, ADEMAIS, NÃO ALEGOU QUALQUER PREJUÍZO PELA INOBSERVÂNCIA DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CAUÇÃO - DESNECESSIDADE, EM SE TRATANDO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO JULGADO, MERCÊ DO DISPOSTO NO ART. 64 DA LEI DO INQUILINATO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 62, II, DA LEI DE LOCAÇÃO - CHANCE DE PURGAR A MORA E EVITAR A RESCISÃO QUE EMANA DE LEI. ALÉM DISSO, A CARTA DE CITAÇÃO DEIXOU CLARO QUE A LOCATÁRIA PODERIA TÊ-LO FEITO - RÉ QUE, DE TODO MODO, COM A DEFESA, NÃO FEZ PROVA DE QUITAÇÃO DO DÉBITO. DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO QUE É PRESCINDÍVEL - PRECEDENTE DESTE COLEGIADO. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO - RELAÇÃO LOCATÍCIA INCONTROVERSA - MORA EXISTENTE - EXCESSO QUE NÃO SE VERIFICA, PORQUE JÁ AFASTADO PELA SENTENÇA - PROPÓSITO DE CONDENAÇÃO DO LOCADOR AO PAGAMENTO EM DOBRO QUE SE REVELA DESCABIDO, À MÍNGUA DE PROVA DA MÁ-FÉ NA COBRANÇA - EXEGESE DO ART. 940 DO CC - TEMA 622 DO STJ E SÚMULA 159 DO STF - PRECEDENTE DESTE COLEGIADO - ENCARGO DA SUCUMBÊNCIA BEM DISTRIBUÍDO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS E JURÍDICOS FUNDAMENTOS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO

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