Art. 3º da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

O contrato de aluguel pode ter qualquer duração, mas exige a autorização do cônjuge (marido ou esposa) se o prazo for de dez anos ou mais. Sem essa autorização, o cônjuge não é obrigado a aceitar o período que ultrapassar os dez anos.

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Na jurisprudência

11 acórdãos citam o art. 3º da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJCE, Apelação Cível 0267991-27.2024.8.06.0001, 5ª Câmara de Direito Privado, DJEN 28/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM OBRIGAÇÕES DE FAZER E DE PAGAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR VINTE ANOS PARA INSTALAÇÃO DE ESTRUTURA PERMANENTE DE TELECOMUNICAÇÕES. UNIÃO ESTÁVEL EXPRESSAMENTE REGISTRADA NO INSTRUMENTO. COMPANHEIRA ANALFABETA QUALIFICADA COMO CÔNJUGE DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE ASSINATURA, ASSINATURA A ROGO, INSTRUMENTO AUTÔNOMO DE ANUÊNCIA OU OUTRO MEIO IDÔNEO DE EXTERIORIZAÇÃO DA VONTADE. CAPACIDADE CIVIL NÃO AFASTADA PELO ANALFABETISMO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO SEGURA DO CONSENTIMENTO. CONTRATO DE DURAÇÃO SUPERIOR A DEZ ANOS. INTERVENÇÕES FÍSICAS RELEVANTES NO IMÓVEL. DEMOLIÇÃO PARCIAL DE EDIFICAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE CAUTELA DO CONTRATANTE PROFISSIONAL. NULIDADE DECORRENTE DO CONJUNTO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DE FORMAÇÃO E EXECUÇÃO DO NEGÓCIO. DANOS MATERIAIS. LIQUIDAÇÃO. DANOS MORAIS. EFEITOS PATRIMONIAIS DA INVALIDADE. RESTITUIÇÃO BILATERAL. COMPENSAÇÃO ENTRE PRESTAÇÕES E VANTAGENS ECONÔMICAS. ART. 182 DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA E À DUPLICIDADE INDENIZATÓRIA. APELAÇÃO DA BRISANET SERVIÇOS DE TELECOMUNICAÇÕES S.A. CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DE JOSÉ FERNANDES DOS SANTOS E ANTÔNIA BARBOSA DA SILVA CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por Brisanet Serviços de Telecomunicações S.A. e por Antônia Barbosa da Silva e José Fernandes dos Santos contra sentença proferida em ação declaratória de nulidade contratual cumulada com obrigações de fazer e de pagar e indenização por danos materiais e morais, que declarou a nulidade de contrato de locação de imóvel e respectivos aditivos destinados à instalação de estrutura permanente de telecomunicações, determinou a retirada da torre, condenou a ré à reparação de danos materiais e morais e estabeleceu a restituição dos valores recebidos em decorrência do negócio. A Brisanet pretende a reforma integral da sentença, sob alegações de cerceamento de defesa, ilegitimidade ativa, validade da contratação e inexistência de danos. Os autores impugnam o capítulo referente aos efeitos restitutórios da nulidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide configura cerceamento de defesa diante da natureza predominantemente documental da controvérsia; (ii) estabelecer se Antônia Barbosa da Silva possui legitimidade para questionar contrato que a identifica expressamente como companheira do locador e registra a existência de união estável; (iii) determinar se subsiste contrato de locação celebrado por vinte anos para implantação de estrutura permanente de telecomunicações quando a companheira analfabeta do locador, expressamente indicada no instrumento, não exterioriza consentimento por assinatura, assinatura a rogo, declaração autônoma de anuência ou outro meio juridicamente idôneo; e (iv) estabelecer os efeitos patrimoniais da declaração de nulidade, especialmente quanto à fruição econômica do imóvel, aos valores pagos pela locatária e às reparações decorrentes das intervenções físicas realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa quando os documentos existentes permitem solucionar integralmente a controvérsia e a prova oral pretendida não possui aptidão para modificar o conteúdo objetivo do contrato ou suprir manifestação formal de vontade inexistente. A legitimidade ativa da companheira decorre das alegações da petição inicial e é reforçada pelo próprio instrumento contratual, que a identifica como cônjuge do locador e registra expressamente a existência da união estável. O analfabetismo não retira a capacidade civil nem impede a celebração de negócios jurídicos, mas exige que a manifestação da pessoa analfabeta, em contrato particular escrito, seja comprovada mediante mecanismo apto a demonstrar que ela efetivamente compreendeu e aceitou o conteúdo e as consequências do ajuste. A simples inclusão do nome e dos dados pessoais de Antônia no contrato não demonstra consentimento, pois não há assinatura atribuível à autora, assinatura a rogo, instrumento autônomo de anuência ou outro elemento documental capaz de exteriorizar de modo seguro sua vontade. O contrato foi celebrado por vinte anos, ultrapassando o período de dez anos previsto no art. 3º da Lei nº 8.245/1991, e autorizou a instalação de infraestrutura permanente com relevante repercussão física e patrimonial sobre o imóvel. O parágrafo único do art. 3º da Lei nº 8.245/1991, embora estabeleça regra específica para a ausência de vênia conjugal em locações superiores a dez anos, não impede o exame da regularidade da própria formação do negócio quando a controvérsia envolve, além do prazo contratual, ausência de manifestação comprovada de pessoa expressamente identificada no instrumento e intervenções materiais relevantes no imóvel. A nulidade decorre do conjunto das circunstâncias do caso - duração excepcional da locação, ciência da união estável, identificação expressa da companheira, ausência de consentimento formal, relevante repercussão patrimonial e execução mediante demolição parcial da edificação -, e não do analfabetismo isoladamente considerado. A boa-fé objetiva impõe ao contratante profissional dever de diligência na documentação da manifestação de vontade dos sujeitos cuja posição jurídica é expressamente reconhecida no negócio, impedindo-o de beneficiar-se posteriormente da insuficiência documental cuja prevenção estava ao seu alcance. A prova fotográfica demonstra a ocorrência de intervenção física e demolição parcial da construção existente, autorizando o reconhecimento do dano material, cuja extensão econômica deve ser apurada em liquidação de sentença. A execução do negócio sem manifestação formal da companheira expressamente identificada, associada à relevante intervenção física no imóvel vinculado ao núcleo familiar, supera o mero inadimplemento contratual e justifica a reparação moral. A declaração de nulidade produz efeitos restitutórios bilaterais, nos termos do art. 182 do Código Civil, devendo o acerto patrimonial considerar tanto as quantias pagas pela Brisanet quanto a vantagem econômica obtida com a ocupação e utilização do imóvel. A restituição integral dos valores recebidos pelos proprietários, sem consideração pelo equivalente econômico da fruição do imóvel, permitiria à locatária recuperar as quantias pagas e conservar, sem contraprestação, o benefício econômico obtido durante o período de utilização da área. A nulidade também não autoriza a retenção automática, pelos autores, de todas as quantias recebidas, impondo-se liquidação por arbitramento para apuração das prestações recíprocas e do eventual saldo credor de qualquer das partes. […]

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• TJPR, Apelação Cível 0000809-65.2023.8.16.0162, Rel. Marcelo Gobbo Dalla Déa, 18ª Câmara Cível, j. 15/06/2026, DJEN 24/06/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DE ANUENTES. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO SUPERIOR A DEZ ANOS. VÊNIA CONJUGAL. ART. 3º DA LEI DE LOCAÇÕES. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA TAMBÉM PARA O PRAZO RENOVADO. PROTEÇÃO À MEAÇÃO. PRETENSÃO DE NOVA PERÍCIA JUDICIAL. FIXAÇÃO DO VALOR LOCATÍCIO. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. OBSERVÂNCIA DA NBR 14.653-2 DA ABNT. LAUDO TÉCNICO FUNDAMENTADO. MERO INCONFORMISMO COM O RESULTADO DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta pelos locadores contra sentença que julgou procedente ação renovatória de locação comercial, renovando o contrato por cinco anos e fixando novo valor de aluguel com base em perícia judicial.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2. Discute-se: (i) a legitimidade passiva de corréus que figuraram como anuentes no contrato de locação, e (ii) a validade e suficiência da perícia judicial utilizada para fixação do aluguel.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A exigência de vênia conjugal prevista no art. 3º da Lei nº 8.245/1991 para contratos de locação com prazo superior a dez anos estende-se à renovação contratual, em razão dos efeitos patrimoniais projetados sobre a meação, o que legitima a permanência dos anuentes no polo passivo da ação renovatória.4. A perícia judicial observou critérios técnicos adequados, com aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e das diretrizes da NBR 14653-2 da ABNT, apresentando fundamentação suficiente para a fixação do valor locatício. A discordância da parte com as conclusões do laudo não autoriza, por si só, a realização de nova perícia, inexistindo nulidade.IV. DISPOSITIVO5. Recurso desprovido.___Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 3º; Código de Processo Civil, arts. 480, 487 e 85, §§ 2º e 11

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• TJBA, Agravo de Instrumento 8042432-72.2026.8.05.0000, Rel. Cássio José Barbosa Miranda, Quinta Câmara Cível, DJEN 16/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. TÉRMINO DO CONTRATO SEM RENOVAÇÃO EXPRESSA. EFICÁCIA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA PROVISÓRIA DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por CLÉRISTON SALINAS SPÍNOLA contra decisão interlocutória que, nos autos da ação de despejo por denúncia vazia movida em face de SBA TORRES BRASIL LIMITADA, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência para desocupação do imóvel situado em Vitória da Conquista/BA. A decisão agravada considerou ausentes os requisitos do art. 300 do CPC. O agravante sustentou ter notificado a locatária com antecedência sobre o desinteresse na renovação do contrato de locação não residencial, que expiraria em 29/06/2024, sem manifestação válida da locatária quanto à segunda prorrogação contratual prevista. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de manifestação da locatária quanto à renovação do contrato impede a prorrogação automática da locação; (ii) estabelecer se a notificação extrajudicial enviada pelo locador, manifestando desinteresse na renovação, justifica a concessão de tutela provisória para desocupação do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato celebrado em 01/07/2004 previa prazo de 15 anos, com possibilidade de duas prorrogações automáticas por cinco anos, condicionadas à manifestação expressa da locatária com antecedência mínima de 30 dias antes do término da vigência. A primeira renovação ocorreu validamente em 2018, mas não houve manifestação oportuna da locatária para nova prorrogação. Em 14/06/2024, o locador notificou a locatária, nos termos contratuais, sobre a intenção de não renovar o contrato, com solicitação de desocupação do imóvel ao término da vigência atual. A notificação foi recebida regularmente, conforme comprovante dos Correios. A cláusula de renovação condicionada à manifestação expressa da locatária encontra respaldo na autonomia privada e na liberdade contratual prevista no art. 3º da Lei nº 8.245/1991 e nos arts. 421 e 422 do CC/2002. A cláusula de devolução qualificada do imóvel, com remoção de equipamentos e restauração das condições originais, também encontra amparo legal, especialmente no art. 23, II, da Lei do Inquilinato. A ausência de manifestação válida da locatária implica a cessação regular do vínculo locatício, tornando injustificada a posse do imóvel após o termo contratual, nos termos do art. 56 da Lei nº 8.245/1991. Preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC - probabilidade do direito e risco de dano -, impõe-se a concessão da tutela provisória recursal para desocupação do imóvel, diante da posse injustificada e dos prejuízos ao agravante. A jurisprudência majoritária admite a concessão de liminar para desocupação com base na denúncia vazia e na ausência de renovação expressa do contrato, quando respeitados os requisitos legais e contratuais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A ausência de manifestação expressa e tempestiva da locatária impede a renovação automática do contrato de locação não residencial, quando essa condição estiver expressamente prevista no contrato. A notificação extrajudicial enviada pelo locador, manifestando desinteresse na renovação contratual antes do termo final, é suficiente para justificar o término da relação locatícia. Estando demonstrada a cessação do vínculo contratual e a posse injustificada da locatária, é cabível a concessão de tutela provisória para desocupação do imóvel, nos termos do art. 300 do CPC. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 3º, 4º, 5º, 6º, 23, II, 56 e 59, § 1º, VIII; CC/2002, arts. 421 e 422; CPC, arts. 300 e 536, § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 2078311-34.2024.8.26.0000, Rel. Des. Eduardo Gesse, j. 08.10.2024; TJ-MG, AI nº 3522283-66.2023.8.13.0000, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 10.04.2024; TJ-SP, Ap. Cív. nº 1013429-19.2023.8.26.0161, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 30.04.2024; TJ-PR, AI nº 0034863-58.2023.8.16.0000, Rel. Des. Denise Kruger Pereira, j. 13.11.2023

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• TJSC, Recurso Inominado Cível 5023425-27.2023.8.24.0064, Rel. Augusto Cesar Allet Aguiar, 1ª Turma Recursal, j. 06/03/2026, DJEN 09/03/2026

  RECURSO INOMINADO - JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - RECURSO DA PARTE EMBARGANTE. NULIDADE DA FIANÇA POR AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA - ACOLHIMENTO - FIANÇA EM LOCAÇÃO QUE DEPENDE DE OUTORGA UXÓRIA, INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER LIMITE TEMPORAL - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.647, III, DO CC - INAPLICABILIDADE DO ART. 3º DA LEI DO INQUILINATO AOS CONTRATOS DE FIANÇA - PRECEDENTES DO STJ - ADEMAIS, AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA QUE IMPLICA NULIDADE TOTAL DA GARANTIA, ABRANGENDO TANTO O FIADOR QUANTO A ESPOSA LESADA - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 332/STJ - PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO, COM A ANULAÇÃO DAS CONSTRIÇÕES, QUE SE IMPÕE. SENTENÇA REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO

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• TJBA, Agravo de Instrumento 8052174-58.2025.8.05.0000, Rel. Edson Ruy Bahiense Guimarães, Primeira Câmara Cível, DJEN 02/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CÔNJUGE NÃO SIGNATÁRIO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que acolheu exceção de pré-executividade apresentada por cônjuge não signatário de contrato de locação comercial, reconhecendo sua ilegitimidade passiva para figurar em ação de execução de título extrajudicial, afastando sua responsabilidade solidária e determinando a exclusão do polo passivo da demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o cônjuge que não assinou o contrato de locação comercial pode ser responsabilizado solidariamente pela dívida oriunda da avença, com base na alegação de benefício à família e no regime de bens do casamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A solidariedade passiva não se presume, exigindo previsão legal ou manifestação expressa de vontade das partes contratantes, nos termos do art. 265 do Código Civil. 4. A mera qualificação do cônjuge no contrato ou a alegação de que a locação teria beneficiado a família não são suficientes para atribuir-lhe responsabilidade solidária, ausente assinatura ou vínculo contratual direto. 5. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em contratos de locação com prazo inferior a 10 anos, a outorga conjugal não é exigida (Lei 8.245/91, art. 3º), afastando qualquer presunção de consentimento tácito. 6. A relação jurídica de execução por inadimplemento de aluguel tem natureza pessoal e não configura litisconsórcio necessário com o cônjuge do locatário, que não participou do contrato. 7. A ausência de assinatura do cônjuge no contrato afasta sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução, conforme reiterados precedentes do TJ-BA, TJ-RJ e TJ-DF. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso desprovido

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