Art. 1.386 do Código Civil

Em linguagem simples

A servidão não pode ser dividida: se os terrenos forem repartidos em lotes menores, o direito ou a obrigação de uso continua valendo para cada parte. A única exceção é se, por sua natureza ou objetivo, a servidão se destinar apenas a um pedaço específico do imóvel.

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Na jurisprudência

3 acórdãos citam o art. 1.386 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJRJ, Apelação Cível 0009714-19.2010.8.19.0037, Rel. Paulo Sergio Prestes dos Santos, 9ª CÂMARA, DJEN 10/07/2026

  Apelação cível. Direito Civil. Direito de Vizinhança. Ação obrigacional. Prática de ato violador do exercício regular de servidão de passagem, com a consequente imposição de obrigações. Decadência. Autos que não discutem direito de vizinhança stricto sensu, no sentido de uma emanação lesiva oriunda do imóvel do réu. Espécie que versa sobre tutela do exercício das servidões, prevista no arts. 1.380 a 1.386 do Código Civil, sujeita ao prazo prescricional geral do art. 206 da codificação civil. Demanda apta a prosseguimento. Mérito. Servidão. Limitação ao direito de propriedade alheio em proveito de outrem em meio ao estabelecimento de uma relação de dependência do dominante com o serviente, justificada por uma necessidade, utilidade ou proveito. Impossibilidade de o dono do prédio serviente embaraçar o exercício legítimo da servidão. Inteligência dos arts. 1.378 e 1.383 do Código Civil. Caso concreto. Prova pericial conclusiva no sentido do desrespeito à servidão estabelecida no local. Tese de ausência de prejuízo que não se sustenta, à vista da indevida tapagem parcial da propriedade da demandante e da irrelevância da ocorrência de dano ou a existência de culpa ou dolo em sede de tutela de remoção do ilícito. Prejuízo que nada mais é que um desdobramento puramente eventual ou casuístico do ato contrário ao direito que o requerente tenciona fazer cessar. Inteligência do art. 497, parágrafo único do Código de Processo Civil. Demolição da construção irregular que tem amparo no art. 1.312 do Código Civil, aplicado por analogia. Efetivação da obrigação de fazer. Cominação de penalidade por meio da técnica de astreintes que tem função coercitiva visando a efetivação da tutela jurisdicional, podendo o juiz se valer da prolação de ordens cogentes a serem observadas pelas partes, tal como lhe assegura o art. 139, IV da codificação processual. Manutenção da sentença. Desprovimento do recurso

  Publicação oficial

• TJGO, Petição Cível 5597153-41.2023.8.09.0006, Rel. Nelma Branco Ferreira Perilo, 4ª Câmara Cível, DJEN 01/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. SERVIDÃO PREDIAL. ERRO DE PREMISSA FÁTICA. FALHA DO SERVIÇO REGISTRAL. EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO CONHECIDO E ACOLHIDO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação cível e manteve sentença de improcedência em ação indenizatória ajuizada em face do Estado, sob o fundamento de ausência de registro da servidão na matrícula do imóvel serviente. Os embargantes sustentam erro de premissa fática, ao argumento de que a servidão foi regularmente averbada na matrícula originária do imóvel, tendo ocorrido falha do serviço registral no transporte do gravame para as matrículas decorrentes do desmembramento do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o acórdão embargado incorreu em erro de premissa fática ao concluir pela ausência de averbação da servidão na matrícula do imóvel serviente; (ii) se é admissível a juntada da certidão integral da matrícula imobiliária em sede de embargos de declaração; e (iii) se a falha do serviço registral enseja a atribuição de efeitos infringentes ao recurso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração admitem efeitos infringentes em hipóteses excepcionais, especialmente quando constatado erro de premissa fática determinante para o julgamento da causa. 4. A certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária constitui documento público dotado de fé pública, sendo admissível sua juntada para demonstrar fato já alegado anteriormente e relacionado à matéria de ordem pública. 5. A prova documental demonstra que a servidão foi regularmente averbada na matrícula originária do imóvel serviente, mediante averbação referente à escritura pública de compra e venda e pacto adjeto de servidão. 6. A ausência de transporte do gravame para as matrículas decorrentes do desmembramento do imóvel caracteriza falha do serviço registral, nos termos do art. 235, § 1º, da Lei nº 6.015/1973, afastando a conclusão de inércia dos interessados. 7. A correção da premissa equivocada impõe a modificação do acórdão embargado, com reconhecimento da responsabilidade estatal pelos prejuízos decorrentes da falha registral. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Embargos de declaração conhecidos e acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração admitem efeitos infringentes quando evidenciado erro de premissa fática determinante para o julgamento. 2. A averbação regularmente realizada na matrícula originária do imóvel serviente subsiste mesmo após o desmembramento do bem, incumbindo ao serviço registral promover o transporte do gravame às matrículas derivadas. 3. A omissão do cartório no transporte da servidão caracteriza falha do serviço registral e pode ensejar responsabilidade civil do Estado.” -------------------- Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, arts. 1.386 e 1.387; Lei nº 6.015/1973, art. 235, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.175.102/MT, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20.03.2023, DJe 22.03.2023

  Publicação oficial

• TJGO, Interdito Proibitório 5187111-25.2017.8.09.0065, Rel. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJEN 07/08/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SERVIDÃO DE PASSAGEM. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESPROPORCIONALIDADE DA TUTELA PERSEGUIDA. APELAÇÕES CONHECIDAS E PROVIDAS. 1. CASO EM EXAME Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por atual proprietário de lote contra vizinhos, devido a obras que afetaram servidão de passagem descrita como "beco sem denominação". O autor buscou a restauração e preservação do direito de passagem em suas exatas medidas e confrontações. Em contestação, foi apresentado acordo judicial de 2003 que previa a manutenção da servidão, com largura mínima de 1,5 metros. A perícia técnica constatou estreitamentos em pontos específicos da passagem. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido para determinar a restauração da servidão na largura de 1,5 metros. Os réus interpuseram Apelações Cíveis requerendo a improcedência da pretensão. 2. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a servidão de passagem, estabelecida por acordo judicial, vincula os atuais proprietários dos imóveis; (ii) o descumprimento da obrigação de manter a largura da servidão de passagem, mesmo em pontos específicos, autoriza a condenação em obrigação de fazer; e (iii) a condenação em obrigação de fazer, consistente na demolição de muros, é proporcional e razoável. 3. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. A servidão de passagem, classificada como direito real (art. 1.225, inc. III, CC), é indivisível e se transfere com a titularidade do imóvel, vinculando os adquirentes do prédio serviente conforme o art. 1.386 do Código Civil, especialmente quando decorrente de acordo judicial homologado. 3.2. O laudo pericial confirmou o estreitamento da servidão de passagem em dois pontos, reduzindo a largura acordada de 1,50 metros para 1,07 metros em um ponto e 1,34 metros em outro ponto, configurando o descumprimento da obrigação estabelecida no título judicial. 3.3. A imposição da tutela específica de demolição dos muros e saliências, para restaurar integralmente a largura original, é manifestamente desproporcional. Os estreitamentos, que totalizam pequena extensão do beco (1,21 metros de estreitamento) do total de 30 metros de extensão, não impedem o uso legítimo da servidão, inclusive para pessoas com deficiência (PcD), considerando que a largura mínima identificada pelo perito para acessibilidade é de 0,80 metros e o menor ponto de estreitamento é de 1,07 metros. 3.4. Considerando a manutenção do potencial de uso da servidão de passagem e as nuances do caso concreto, com preservação da plena acessibilidade ao fundo do imóvel dominante (inexistente risco de encravamento), a improcedência da pretensão do autor é medida que se impõe, aplicando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade previstos no art. 8º do Código de Processo Civil e no Direito Civil Constitucional. 3.5. Até mesmo porque inexiste sequer porta de acesso diretamente do lote de propriedade do autor para a referida servidão de passagem, ou seja, o autor não tem nenhuma necessidade real de utilização da servidão de passagem para acessar sua propriedade. 4. DISPOSITIVO E TESE 4.1. A servidão de passagem, sendo direito real, vincula os adquirentes do imóvel serviente, inclusive quando decorrente de acordo judicial homologado. 4.2. O descumprimento parcial de obrigação de fazer, consistente em manter a largura de servidão de passagem, não gerou nenhum prejuízo ao pleno uso da servidão. 4.3. A pretensão do autor de demolição das edificações construídas pelos réus mostra-se manifestamente desproporcional, especialmente se o uso da servidão não foi substancialmente prejudicado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 8º, 82, § 2º, 85, § 2º, 375, 487, inc. I; CC, arts. 389, 406, 1.225, inc. III, 1.386. Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Apelação (CPC) 5041070-23.2018.8.09.0011, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 07/10/2020, DJe de 07/10/2020; STJ, REsp n. 1.055.822/RJ, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 24/5/2011, DJe de 26/10/2011. APELAÇÕES CONHECIDAS E PROVIDAS

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