Art. 1.368-B do Código Civil

Em linguagem simples

O artigo assegura ao devedor o direito de adquirir definitivamente o bem garantido. Além disso, determina que o credor que se tornar o dono definitivo só responderá por impostos, taxas e condomínio a partir do momento em que entrar na posse direta do bem.

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Na jurisprudência

574 acórdãos citam o art. 1.368-B do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2228769, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, j. 16/10/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESPESAS DE ESTACIONAMENTO. "SHOPPING CENTER". ABANDONO DO VEÍCULO. RESPONSABILIDADE. DEVEDOR FIDUCIANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal que negou provimento à apelação, mantendo a extinção do processo sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva da instituição financeira em ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança, referente a despesas de estacionamento de veículo abandonado, por entender que a responsabilidade é do possuidor direto do veículo. II. Questão em discussão 2. Consiste em saber se o credor fiduciário pode ser responsabilizado pelas despesas de estacionamento de veículo abandonado pelo devedor fiduciante em estabelecimento privado. III. Razões de decidir 3. A alienação fiduciária em garantia opera o desdobramento da propriedade, conferindo ao credor a propriedade resolúvel e a posse indireta, enquanto o devedor permanece como possuidor direto (art. 1.361, § 2º, do CC). 4. Em decorrência dessa titularidade dominial, pode surgir para o credor fiduciário responsabilidade por obrigações propter rem. Essas obrigações decorrem da simples condição de proprietário, independentemente de manifestação de vontade, criando um vínculo objetivo entre o titular do direito real e determinadas responsabilidades. 5. As obrigações propter rem caracterizam-se por dois elementos essenciais: (i) vinculação direta ao direito real de propriedade; e (ii) ambulatoriedade, ou seja, a capacidade de "acompanhar" o bem em suas transmissões sucessivas, independentemente da vontade das partes ou do conhecimento do novo adquirente. 6. No caso dos autos, as despesas de estacionamento privado têm origem em relação contratual estabelecida entre o possuidor direto e o estabelecimento comercial, configurando obrigação pessoal do devedor fiduciante, sem nenhuma vinculação com o contrato de alienação fiduciária. 6.1. O "teste da ambulatoriedade" confirma que despesas de estacionamento não constituem obrigação propter rem: na alienação do veículo, tais débitos não se transferem automaticamente para o novo proprietário, permanecendo como obrigação do contratante original. 7. A responsabilização do credor fiduciário por negócio jurídico do qual não participou violaria o princípio do contraditório, impedindo a defesa efetiva sobre fatos como configuração do abandono, prestação do serviço ou existência de pagamento. IV. Dispositivo e tese 8. Resultado do Julgamento: Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. As despesas de estacionamento privado contratadas pelo devedor fiduciante não constituem obrigação propter rem, devendo ser suportadas pelo possuidor direto que efetivamente utilizou o serviço. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.361 e 1.368-B; CPC, art. 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.439.234/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 09.09.2024; STJ, REsp 1.657.752/SP, Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13.11.2018; STJ, AgRg no Ag 1.292.471/SP, Min. Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 01.06.2010.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 1994309, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PATRIMÔNIO PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO. ART. 804 E ART. 889, V, DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA CREDITÍCIA. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando o bem o patrimônio do devedor. 2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária. Precedentes: AgInt no REsp 1.860.416/SP e AgInt no REsp 1.832.061/SP. 3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do art. 1.368-B do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na Lei n. 9.514/1997. 4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem, exigida pelo art. 889, V, do CPC/2015, torna o ato ineficaz, conforme expressa previsão do art. 804 do mesmo diploma legal. 6. Recurso especial provido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2005053, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 20/10/2025

  RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA E DECISÃO-SURPRESA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. NOTIFICAÇÃO DE RETOMADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROVA. POSSE DIRETA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. SÚMULA 7/STJ. 1.Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC) se funda em conjunto documental suficiente, sendo o magistrado o destinatário da prova, nem decisão-surpresa quando a matéria foi amplamente debatida nos autos (art. 10 do CPC). Pretensão de reexame afastada pela Súmula 7/STJ. Recurso especial não provido. 2.As despesas condominiais, de natureza propter rem, incumbem ao devedor fiduciante enquanto detém a posse direta do imóvel. A mera notificação de retomada não transfere a responsabilidade ao credor fiduciário, exigindo-se a consolidação da propriedade com averbação no registro e imissão na posse (arts. 26 e 27, § 8º, da Lei 9.514/1997; art. 1.368-B do CC). Hipótese em que o Tribunal de origem reconheceu a ausência de prova da consolidação e a permanência da posse direta com a devedora fiduciante. Reexame vedado pela Súmula 7/STJ. 3.Honorários recursais majorados (art. 85, § 11, CPC). Recurso especial improvido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2262366, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 04/05/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão, proferido em agravo de instrumento nos autos de execução de título extrajudicial, que desproveu o recurso e manteve o indeferimento da inclusão do credor fiduciário no polo passivo. 2. A controvérsia versa sobre execução de despesas condominiais e recai na possibilidade de inclusão do credor fiduciário, sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, no polo passivo da execução. O valor da causa foi fixado em R$ 10.915,35. 3. A Corte de origem manteve a decisão de primeiro grau ao consignar que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto detentor da posse direta, nos termos dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução mesmo sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, à luz dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, 1.368-B, parágrafo único, e 1.345 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A execução de despesas condominiais admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, hipótese em que poderá quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do exequente. 6. A necessidade de citação do credor fiduciário para viabilizar a penhora implica sua integração ao polo passivo da execução, independentemente de consolidação da propriedade ou imissão na posse, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, conforme o art. 1.345 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. É necessária a citação do credor fiduciário para integrar a execução de despesas condominiais e viabilizar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-lhe quitar o débito com sub-rogação. 2. A natureza propter rem da obrigação condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, ainda que não haja consolidação da propriedade ou imissão na posse". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 835, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2095461, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 21/11/2023

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino; c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos. 3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia. 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino. 5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02). Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015). 6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade. 7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante. 8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

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