Art. 1.357 do Código Civil

Em linguagem simples

Se o prédio for destruído ou ameaçar ruína, os proprietários podem decidir em assembleia, pela maioria dos votos, se vão reconstruir ou vender o imóvel. O artigo também detalha regras para a divisão do dinheiro da venda e prevê que quem não puder pagar a reconstrução pode transferir sua parte a outro morador.

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Na jurisprudência

2 acórdãos citam o art. 1.357 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJCE, Agravo de Instrumento 0631006-94.2024.8.06.0000, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 13/05/2026, DJEN 21/05/2026

  DIREITO CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL E DE COBRANÇA DE VOUCHER DE SPA. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DE PERICULUM IN MORA. EXCLUSÃO DE LITISCONSORTE PASSIVO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por Indústria e Comércio de Confecções Conferência Têxtil Ltda. contra decisão interlocutória de saneamento parcial proferida nos autos da ação declaratória nº 0200701-61.2022.8.06.0034, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de Aquiraz/CE (ID 21029170), que indeferiu pedido de tutela de urgência voltado à suspensão da cobrança de voucher mensal de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) aprovada em Assembleia Geral Extraordinária de 12/07/2021 pelo Condomínio Manhattan Beach Riviera, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da ASP Assessoria Patrimonial Ltda., determinando sua exclusão do polo passivo e condenando a agravante ao pagamento de R$ 1.000,00 (um mil reais) em honorários advocatícios em favor dos patronos daquela requerida. O recurso pugna pela reforma do indeferimento da tutela de urgência, pelo reconhecimento da nulidade assemblear fundada na suposta exigência de unanimidade para cessão de área comum a empresa terceira, pela configuração de venda casada com incidência do Código de Defesa do Consumidor e pelo restabelecimento da legitimidade passiva da ASP Assessoria Patrimonial Ltda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) se estão presentes os requisitos do art. 300, caput, do Código de Processo Civil para a concessão de tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito e o periculum in mora; (ii) se a deliberação assemblear que autorizou a operação do espaço de SPA por empresa terceira com imposição de voucher mensal exigia quórum de unanimidade, nos termos do art. 19 da Lei nº 4.591/1964, do art. 1.336, IV, do Código Civil e da convenção condominial, ou se a maioria simples prevista no art. 1.352 do Código Civil era suficiente; (iii) se a relação jurídica entre condômino e condomínio edilício configura relação de consumo apta a atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a tipificação da cobrança compulsória do voucher como venda casada vedada pelo art. 39, I, do CDC; e (iv) se a ASP Assessoria Patrimonial Ltda., na qualidade de prestadora de serviços de assessoria condominial incumbida da emissão de boletos, detém legitimidade passiva ad causam na demanda declaratória proposta. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), na forma do art. 300, caput, do Código de Processo Civil. A análise em sede recursal tem caráter sumário e se restringe a verificar se os elementos apresentados ao tempo da decisão recorrida eram suficientes para a medida. A ausência de qualquer dos requisitos é causa bastante para a manutenção do indeferimento, o qual deve ser preservado quando o contexto probatório inicial não demonstra, com grau adequado de convicção, a existência do direito invocado nem urgência concreta que justifique a excepcional intervenção judicial antecipada. 4. Quanto à nulidade da Assembleia Geral Extraordinária de 12/07/2021: o regime jurídico das deliberações condominiais, estabelecido nos arts. 1.350 a 1.357 do Código Civil, adota como regra geral a tomada de decisões por maioria de votos, sendo a unanimidade exigência excepcional que demanda previsão expressa em lei ou na convenção condominial. A convenção do Condomínio Manhattan Beach Riviera, em seu art. 15, restringe o quórum de unanimidade a hipóteses taxativas (modificação de fachada, alteração de direito de propriedade, mudança de destinação e ampliação por construção de novos pavimentos), nenhuma das quais abrange a contratação de empresa de bem-estar para operação de espaço de SPA já existente nas áreas comuns. O art. 19 da Lei nº 4.591/1964 e o art. 1.336, IV, do Código Civil, invocados pela agravante, não disciplinam quórum deliberativo, mas regulam o exercício individual do direito de uso e os deveres dos condôminos quanto à sua unidade autônoma, não podendo ser interpretados como normas instituidoras de exigência de unanimidade assemblear. Os precedentes do Tribunal de Justiça do Distrito Federal citados pela agravante (ID 21029164) versam sobre obras físicas de alteração estrutural de áreas comuns, situação materialmente distinta da hipótese dos autos, em que se trata de mera contratação de empresa para gestão de espaço de SPA já existente, afastando-se a aplicação por distinção. Não se configura, em cognição sumária, a probabilidade do direito quanto à nulidade assemblear. 5. Quanto à configuração de venda casada e à incidência do Código de Defesa do Consumidor: a aplicação do CDC pressupõe a presença de consumidor (art. 2º do CDC) e de fornecedor inserido em relação de mercado (art. 3º do CDC). O condomínio edilício é ente despersonalizado, regido pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e pela Lei nº 4.591/1964, cuja finalidade é a gestão das partes comuns e o rateio de despesas entre coproprietários vinculados pela propriedade horizontal, sem perseguição de lucro nem oferta de produtos ou serviços a clientela indeterminada. A relação jurídica condominial não configura relação de consumo, sendo inaplicável o CDC para reger os direitos e deveres recíprocos entre condômino e condomínio, conforme orientação que prevalece na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e nos tribunais estaduais. Afastada a incidência do CDC, não há suporte jurídico para a tipificação da cobrança do voucher como venda casada nos termos do art. 39, I, do mesmo diploma, cuja aplicação pressupõe, por sua própria natureza, que o sujeito ativo seja fornecedor em relação de consumo. Ausente também a probabilidade do direito por este fundamento. 6. Quanto ao periculum in mora: o dano alegado pela agravante, consistente na continuidade do pagamento do voucher mensal de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) durante a tramitação do processo (ID 21029190), é de natureza essencialmente patrimonial e plenamente reversível mediante restituição com os encargos legais cabíveis na eventualidade de procedência do pedido principal. O mero inconveniente econômico de arcar provisoriamente com cobrança que se reputa indevida não constitui urgência que autorize a intervenção judicial excepcional antes do encerramento da instrução, pois não se identificam, na espécie, risco à saúde, à subsistência, à moradia ou à integridade de bem essencial. Ausente o periculum in mora, o indeferimento da tutela de urgência deve ser integralmente mantido, inclusive quanto ao pedido subsidiário de autorização para depósito judicial da taxa condominial sem o valor do voucher, que pressupõe os mesmos requisitos não configurados. 7. […]

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• TJRJ, Apelação Cível 0006851-95.2015.8.19.0011, Rel. Wilson do Nascimento Reis, 17ª CÂMARA, DJEN 23/05/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÕES CONEXAS. JULGAMENTO CONJUNTO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ACESSO INDEPENDENTE DAS UNIDADES À VIA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE DE DESVINCULAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DO CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA. IMPROVIMENTO. MANUTENÇÃO DAS SENTENÇAS.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ações conexas: ação de extinção de condomínio, ação de consignação em pagamento e duas ações de cobrança de cotas condominiais.2. Sentença julgou improcedente o pedido de extinção de condomínio; reconheceu a legitimidade da recusa do condomínio em receber valores inferiores às cotas integrais; e julgou procedentes as ações de cobrança propostas pelo Condomínio, condenando os réus ao pagamento do montante indicado na planilha de débitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os recorrentes fazem jus à gratuidade de justiça; (ii) saber se é juridicamente possível a extinção parcial do condomínio edilício, quando as unidades autônomas possuem acesso direto à via pública e alegada ausência de uso das áreas comuns; (iii) saber se a recusa do condomínio em receber valores parciais justifica a propositura da ação de consignação; e (iv) saber se é cabível a cobrança de cotas condominiais e se os condôminos estavam em mora para fins de cobrança judicial.III. RAZÕES DE DECIDIR4. Os recorrentes comprovaram insuficiência de recursos, sendo deferido o pedido de gratuidade da justiça, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC.5. Quanto à ação de extinção de condomínio, os apelantes sustentam que suas unidades residenciais não se integram de fato ao núcleo condominial, apenas de forma documental, em virtude de possuírem saída autônoma à via pública e de não usufruírem das áreas comuns nem dos serviços de segurança e manutenção prestados aos demais condôminos. Todavia, tal alegação, por si só, não encontra respaldo jurídico para justificar a pretendida extinção ou exclusão das respectivas frações ideais. Ademais, as frações ideais vinculadas às unidades autônomas são indivisíveis, nos termos dos arts. 1.331 e 1.357 do CC e do art. 7º da Lei nº 4.591/1964, não sendo possível sua desvinculação unilateral, ainda que haja saída independente para via pública. 6. A pretensão dos recorrentes implicaria cisão indevida do condomínio e desvirtuação de seu regime jurídico, o que é vedado pela legislação.7. Na ação de consignação, restou evidenciado que o condomínio legitimamente recusou valores inferiores ao montante integral das cotas condominiais, inviabilizando o cumprimento da obrigação nos moldes propostos pelos autores.8. Nas ações de cobrança, o condomínio comprovou a existência de débito dos condôminos, bem como a inadimplemento, justificando o ajuizamento das ações.IV. DISPOSITIVO9. Desprovimento dos recursos.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 1.331 e

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