Art. 1.322 do Código Civil

Em linguagem simples

Se o bem compartilhado não puder ser dividido e ninguém quiser comprá-lo por inteiro, ele será vendido e o valor apurado será repartido entre os donos. A norma estabelece regras e condições de preferência na compra, tanto entre os próprios proprietários quanto em relação a pessoas de fora.

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Na jurisprudência

515 acórdãos citam o art. 1.322 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt no AREsp 3054169, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 08/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. COMUNHÃO PATRIMONIAL DECORRENTE DE ACORDO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DIREITO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM INDIVISÍVEL. INAPLICABILIDADE DA ORDEM DE PENHORA DO ART. 835 DO CPC. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, com fundamento no art. 932 do CPC e na Súmula 568/STJ, conheceu de agravo em recurso especial para negar provimento ao recurso especial em ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel, julgada parcialmente procedente em primeiro grau e com sentença mantida pelo Tribunal de origem. 2. Fato relevante. Na ação originária, discutiu-se a possibilidade de extinção de condomínio e alienação judicial de imóvel em que a agravante figura como proprietária registral exclusiva, à vista de acordo firmado entre as partes prevendo divisão patrimonial e repasse de valores ao recorrido por ocasião da alienação do bem, bem como a fixação de alugueis em razão do exercício exclusivo da posse pela agravante. 3. Fundamentos do recurso especial. No recurso especial, a recorrente alegou violação: (i) ao art. 476 do Código Civil, por afastamento indevido da exceção do contrato não cumprido; (ii) aos arts. 1.228, 1.322 e 1.323 do Código Civil, por inexistência de condomínio sobre o imóvel e ilegalidade da alienação judicial; e (iii) ao art. 835 do CPC, por suposta inobservância da ordem legal de preferência na alienação do bem. 4. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que reconheceu a comunhão patrimonial e a possibilidade de extinção de condomínio com alienação judicial, bem como fixou aluguel em favor do recorrido, rejeitou embargos de declaração e, em juízo de admissibilidade, negou seguimento ao recurso especial, entre outros fundamentos, pela incidência da Súmula 7/STJ. A decisão monocrática do Superior Tribunal de Justiça manteve o acórdão estadual, reconhecendo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e a inexistência de violação aos dispositivos legais invocados, o que motivou a interposição do presente agravo interno. II. Questão em discussão 5. Há quatro questões em discussão, consistentes em: (i) saber se o agravo interno é apto a afastar os óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, permitindo o reexame do conteúdo do acordo firmado entre as partes e das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo Tribunal de origem, a fim de redefinir a natureza jurídica da relação patrimonial e das obrigações assumidas; (ii) saber se, à luz do art. 476 do Código Civil, seria possível acolher a exceção do contrato não cumprido para obstar a extinção de condomínio e a alienação judicial do imóvel, em razão de suposto inadimplemento do recorrido; (iii) saber se a determinação de extinção de condomínio e de alienação judicial do bem, fundada na comunhão patrimonial decorrente do acordo celebrado entre as partes, implica violação ao direito de propriedade da agravante, tal como previsto no art. 1.228 do Código Civil, e se houve indevida equiparação de obrigação pessoal a direito real; (iv) saber se o art. 835 do Código de Processo Civil, que estabelece a ordem de preferência de penhora na execução por quantia certa, é aplicável à alienação judicial do bem indivisível no âmbito de ação de extinção de condomínio regida pelos arts. 1.322 e 1.323 do Código Civil. III. Razões de decidir 6. A Corte estadual reconheceu, com base na interpretação do acordo e no contexto fático delineado, que as partes pactuaram divisão patrimonial com repasse de valor ao recorrido por ocasião da alienação do imóvel, circunstância que embasou o reconhecimento da comunhão patrimonial e da possibilidade de extinção de condomínio com alienação judicial do bem; infirmar essa conclusão demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais (Súmula 5/STJ) e reexame de matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ), providência inviável em recurso especial. 7. A tese de que o ajuste não teria instituído nenhuma forma de comunhão, limitando-se a obrigação pessoal de repasse de quantia, visa, em essência, a nova valoração do conteúdo do acordo e da intenção das partes, bem como a revisão da qualificação jurídica conferida pelas instâncias ordinárias, o que igualmente pressupõe reexame de fatos e provas, reforçando a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e afastando a alegação de controvérsia estritamente jurídica. 8. O afastamento da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) decorreu da análise das peculiaridades do caso, em especial do fato de as obrigações supostamente inadimplidas pelo recorrido já serem objeto de ação própria e de reconvenção acolhida nos presentes autos, com indicação de que eventual compensação de valores será examinada na fase de cumprimento de sentença; a revisão desse entendimento exigiria reexame da simultaneidade, interdependência e exigibilidade das obrigações recíprocas, o que é obstado pela Súmula 7/STJ. 9. O art. 1.228 do Código Civil não confere caráter absoluto ao direito de propriedade, que deve ser exercido em conformidade com as limitações legais e com as obrigações livremente assumidas pelo titular; no caso, a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel decorrem da relação obrigacional e patrimonial estabelecida no acordo, tal como interpretada pelo Tribunal de origem, inexistindo supressão arbitrária da propriedade, e eventual revisão dessa moldura fática encontra óbice na Súmula 7/STJ. 10. O art. 835 do Código de Processo Civil disciplina a ordem de penhora na execução por quantia certa, em contexto de constrição patrimonial para satisfação de crédito, não se aplicando à ação de extinção de condomínio, na qual a alienação judicial do bem indivisível constitui consequência legal da impossibilidade de manutenção da comunhão (arts. 1.322 e 1.323 do Código Civil) e segue regime próprio, precedida da possibilidade de adjudicação por condômino e somente direcionada a terceiro na ausência de consenso. 11. Inexistindo penhora, execução forçada ou escolha de bens para garantia de obrigação, mas tão somente providência inerente à dissolução de comunhão patrimonial reconhecida pelas instâncias ordinárias, mostra-se equivocada a premissa da agravante de equiparar a alienação decorrente da extinção de condomínio a medida executiva típica, o que afasta a pertinência do art. 835 do CPC e confirma a ausência de violação aos dispositivos legais invocados. IV. Dispositivo 12. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2975668, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 30/06/2026

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO LEGAL NA HERANÇA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação do art. 1.022, II, do CPC e por deficiência de fundamentação quanto aos arts. 1.320, 1.322 e 1.793 do CC. 2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento que condicionou a alienação de bem em condomínio à oitiva dos interessados e à autorização a ser obtida nos inventários em curso. 3. A Corte de origem manteve a decisão que reputou inviável a alienação antecipada de imóvel pertencente ao espólio, reconhecendo a indivisibilidade da herança até a partilha e a necessidade de anuência dos coerdeiros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se ocorreu omissão do acórdão recorrido, caracterizadora de violação do art. 1.022, II, do CPC; (ii) saber se os arts. 1.320, caput, e 1.322 do CC autorizam a extinção do condomínio com alienação judicial de bem indivisível integrante de espólio; e (iii) saber se o art. 1.793, caput, do CC permite a cessão do quinhão hereditário, relativizando a indisponibilidade alegada antes da partilha. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022, II, do CPC, pois o acórdão recorrido enfrentou, de modo suficiente, os pontos essenciais, assentando a indivisibilidade da herança até a partilha e a necessidade de anuência dos coerdeiros relativamente à alienação do bem. 6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que a herança é unidade indivisível até a partilha (CC, art. 1.791), regida pelas normas do condomínio, de modo que a extinção do condomínio legal e a alienação de bens do espólio devem ser deliberadas no inventário, não se aplicando, antes da partilha, os arts. 1.320 e 1.322 do CC para venda judicial do bem. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não se configura violação do art. 1.022, II, do CPC quando o acórdão enfrenta os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que de forma sucinta. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao entendimento de que a herança permanece indivisível até a partilha (CC, art. 1.791), sendo inadequada a via autônoma para extinguir condomínio legal ou alienar bem do espólio antes da deliberação no inventário". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 85, § 11; CC, arts. 1.320, 1.322, 1.791 e 1.793. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 1.817.849/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/9/2020.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 1990495, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 15/08/2023

  CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. DÍVIDA CONTRAÍDA ENTRE OS EX-CONVIVENTES PELA FRUIÇÃO EXCLUSIVA DO IMÓVEL QUE SERVIA DE MORADIA AO CASAL APÓS A DISSOLUÇÃO DO VÍNCULO CONVIVENCIAL. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO PROPOSTA PELA EX-CONVIVENTE. ALIENAÇÃO E PENHORA DE SUA QUOTA-PARTE PELO CREDOR. ADJUDICAÇÃO DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL PELO CREDOR. POSSIBILIDADE. DÍVIDA DE NATUREZA LOCATÍCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA AFASTADA. PRÉ-EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO FAMILIAR ENTRE AS PARTES, EM RAZÃO DA QUAL A DÍVIDA FOI CONTRAÍDA. IRRELEVÂNCIA. PRESERVAÇÃO DO PRODUTO DA ALIENAÇÃO COMO BEM DE FAMÍLIA. EXTENSÃO INADMISSÍVEL. HIPÓTESE NÃO CONTEMPLADA PELA LEI Nº 8.009/90. CONDOMÍNIO. CONDICIONAMENTO DA ADJUDICAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. DÍVIDA RELACIONADA AO MESMO IMÓVEL QUE PODE SER SATISFEITO COM A ADJUDICAÇÃO. ONERAÇÃO EXCESSIVA AO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. SUBVERSÃO DA LÓGICA DO PROCESSO EXECUTIVO. 1- Recurso especial interposto em 09/12/2021 e atribuído à Relatora em 26/04/2022. 2- Os propósitos recursais consistem em definir: (i) a respeito da configuração do imóvel e do produto de sua alienação como bem de família, sobretudo na hipótese em que pedida, pela parte que dessa proteção se beneficiaria, a extinção do condomínio e alienação do bem; e (ii) a quem cabe provar que aquele é o único imóvel para fins de reconhecimento como bem de família e, consequentemente, como bem impenhorável. 3- É admissível a penhora de imóvel, em regime de copropriedade, quando é utilizado com exclusividade, como moradia pela família de um dos coproprietários, o qual foi condenado a pagar alugueres devidos em favor do coproprietário que não usufrui do imóvel, eis que o aluguel por uso exclusivo do bem configura-se como obrigação propter rem e, assim, enquadra-se nas exceções previstas no art. 3º, IV, da Lei 8.009/90 para afastar a impenhorabilidade do bem de família. Precedente. 4- Conquanto existam nuances fáticas específicas, em especial o fato de que, na hipótese, discute-se a possibilidade de penhora ou de adjudicação do bem em decorrência de dívida contraída entre ex-conviventes pelo uso exclusivo do imóvel que habitavam ao tempo da união estável, há similitude suficiente para impor a mesma solução jurídica, aplicando-se o princípio segundo o qual onde há a mesma razão de ser, deve prevalecer a mesma razão de decidir. 5- Não é razoável, mantendo a extinção do condomínio que foi pleiteada pela própria recorrente, determinar a alienação do imóvel que até então era protegido como bem de família, mas preservar o produto de sua alienação sob o manto da impenhorabilidade que recaía, especificamente, sobre o imóvel, eis que essa hipótese não está contemplada pela Lei nº 8.009/90. 6- Também não é adequado condicionar a adjudicação do imóvel pelo recorrido ao prévio pagamento de indenização à recorrente, nos moldes do art. 1.322 do CC/2002, quando aquele possui crédito, oriundo da fruição exclusiva do mesmo imóvel, que pode ser satisfeito, total ou parcialmente, com a adjudicação, pois isso equivaleria a onerar excessivamente o credor, subvertendo integralmente a lógica do processo executivo. 7- Recurso especial conhecido e não-provido.

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• STJ, REsp 1989409, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 13/06/2023

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. BEM COMUM INDIVISÍVEL. CONDOMÍNIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROLAÇÃO DE SENTENÇA CONDENATÓRIA. DESCABIMENTO. SENTENÇA DE EFICÁCIA CONSTITUTIVA. AUTORIZAÇÃO DE ADJUDICAÇÃO OU DE LEILÃO. VALOR DA AVALIAÇÃO DO BEM. NÃO INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. 1. Ação de alienação judicial ajuizada em 20/12/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 25/11/2021 e concluso ao gabinete em 07/04/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) é cabível, na ação de alienação de bem comum indivisível, a prolação de sentença condenatória e c) incidem juros de mora sobre o valor de avaliação do bem. 3. Na hipótese em julgamento, deve ser afastada a existência de omissão no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento da apelação e no rejulgamento dos embargos de declaração, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente. 4. Salvo exceções legais, qualquer dos condôminos tem o direito de, a qualquer momento, pôr fim ao condomínio. Trata-se, pois, de exercício de direito potestativo. Se a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os demais, será realizada a venda e repartido o valor obtido (art. 1.322, caput, do CC/02). 5. A primeira possibilidade de extinção do condomínio consiste na adjudicação de todo o bem a apenas um dos consortes, sem prévia oferta a terceiros, depositando-se o valor correspondente aos quinhões dos demais. A venda em leilão eletrônico ou presencial, com a possibilidade de lance por terceiros, somente terá lugar se os condôminos não entrarem em acordo quanto à adjudicação da coisa comum a um deles (art. 1.322, caput, do CC/02 e art. 730 do CPC/2015). Nessa hipótese, porém, a lei assegura, em condições iguais de oferta, o direito de preferência do condômino em relação a estranho. 6. A alienação de coisa comum indivisível é procedimento de jurisdição voluntária (art. 725, IV, do CPC/2015) e o provimento jurisdicional proferido tem natureza constitutiva, já que o juiz constitui título autorizador da adjudicação do bem por um dos condôminos ou, então, da realização do leilão judicial. Vale dizer, a sentença judicial carece de eficácia condenatória. 7. Os juros de mora têm por finalidade ressarcir o credor pelo atraso no pagamento da dívida (art. 394 do CC/02). Não incidem juros de mora sobre o valor de avaliação do bem. Aquele que adquire um bem, no âmbito de procedimento judicial, apenas se torna devedor quando perfectibilizada a adjudicação ou a arrematação, pois é nessa ocasião que é contraída a obrigação de pagar. Antes disso, o adquirente nada deve ao alienante, de modo que não há mora. 8. Na espécie, os recorridos não anuíram com a adjudicação dos bens imóveis à recorrente pelo valor de avaliação. Ainda assim, o juiz proferiu sentença, na qual extinguiu o condomínio e condenou a recorrente ao pagamento do valor correspondente aos quinhões de propriedade dos recorridos. O Tribunal de origem manteve a sentença, apenas acrescentando correção monetária e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor da avaliação dos bens. Ocorre que, além de não ser cabível sentença condenatória nesse procedimento, não havendo acordo acerca da adjudicação do bem a um dos condôminos, impõe-se a realização de leilão, no qual deverá ser observada a ordem de preferência estabelecida no art. 1.322 do CC/02. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

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• TJDFT, Apelação Cível 0715192-49.2026.8.07.0001, 7ª Turma Cível, DJEN 16/10/2026

  Direito civil e processual civil. Apelação cível. Extinção de condomínio. Imóvel gravado com alienação fiduciária. Alienação judicial dos direitos aquisitivos. Interesse processual configurado. Sentença cassada. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de extinção de condomínio cumulada com alienação judicial, por considerar indispensável a anuência prévia do credor fiduciário e, por consequência, ausente o interesse processual. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se a existência de alienação fiduciária e a ausência de prévia anuência do credor afastam o interesse processual para a extinção do condomínio e a alienação judicial dos direitos aquisitivos. III. Razões de decidir 3. O interesse processual decorre da necessidade e da utilidade da tutela jurisdicional e não se confunde com o mérito da pretensão. 4. A alienação fiduciária não impede a extinção do condomínio nem a alienação judicial dos direitos aquisitivos, desde que preservada a posição jurídica do credor fiduciário. 5. A extinção do condomínio de bem indivisível constitui direito potestativo do condômino, e seu exercício não depende da concordância prévia do credor fiduciário. 6. A extinção prematura do processo, com fundamento em questão relacionada à viabilidade da pretensão, configura erro de procedimento. IV. Dispositivo 7. Recurso provido. Sentença cassada. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CC, arts. 1.320 e 1.322. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.223.549/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.09.2025

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