Art. 1.345 do Código Civil

Em linguagem simples

Determina que quem adquire um imóvel assume a responsabilidade pelas dívidas de condomínio deixadas pelo dono anterior. Essa obrigação inclui o valor em atraso, com o acréscimo de multas e juros decorrentes da falta de pagamento.

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Na jurisprudência

1.048 acórdãos citam o art. 1.345 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2016146, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. "CONDOMÍNIO DE FATO" EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS INDIVISÍVEIS. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART. 1.345 DO CC). ART. 123 DO CC. IRRELEVÂNCIA. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1º, CPC; ART. 255 RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (SÚMULA 7/STJ). 1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas 882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos. 2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sendo o adquirente responsável pelos débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o art. 123 do CC para afastar a legitimidade. 3.Irrelevante a aplicação exclusiva do art. 36-A da Lei 6.766/1979, pois o acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados (Súmula 283/STF). 4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255 do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ). Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2715212, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 DO STJ. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, sob o fundamento de inaplicabilidade do Tema 886 do STJ e vedação ao reexame de matéria fática, conforme Súmula 7 do STJ. 2. O recurso especial alegava violação ao artigo 1.345 do Código Civil e ao Tema 886 do STJ, sustentando que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais deveria ser atribuída ao possuidor do imóvel, com base em compromisso de compra e venda não registrado. 3. O Tribunal de origem entendeu que a hipótese dos autos não se enquadra no Tema 886 do STJ, pois não há promissário comprador imitido na posse do imóvel, sendo a propriedade registrada em nome da agravante, que figura como responsável pelas cotas condominiais. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser admitido para revisar a decisão que atribuiu a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais à proprietária registrada no RGI, considerando a inaplicabilidade do Tema 886 do STJ e a vedação ao reexame de matéria fática. III. Razões de decidir 5. O recurso especial não pode ser admitido para promover o reexame de matéria fática, conforme entendimento consolidado na Súmula 7 do STJ, que veda a pretensão de simples reexame de provas. 6. A hipótese dos autos não se enquadra no Tema 886 do STJ, pois não há promissário comprador imitido na posse do imóvel, sendo a responsabilidade pelas cotas condominiais atribuída à proprietária registrada no RGI. 7. A função uniformizadora do recurso especial não permite sua utilização para revisão do contexto fático-probatório decidido pelas instâncias ordinárias. IV. Dispositivo 8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2050380, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIO ALEGADAMENTE NÃO ASSOCIADO. COISA JULGADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA 283/STF. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido assentou que a discussão sobre a legalidade da cobrança das taxas associativas se encontra acobertada pela coisa julgada, em razão do trânsito em julgado do título executivo judicial. 2. A ausência de impugnação específica ao referido fundamento atrai a incidência da Súmula 283/STF, aplicada analogicamente aos recursos especiais. 3. O adquirente do imóvel responde pelos débitos condominiais posteriores à cessão de direitos, ainda que não tenha integrado a ação de conhecimento, em virtude da natureza propter rem da obrigação (art. 1.345 do CC). 4. Recurso especial não conhecido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2202315, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Nos termos do art. 903 do CPC, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em que se transfere a propriedade do bem ao arrematante. 2. A obrigação condominial, de natureza propter rem, acompanha o bem e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão. 3. O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do imóvel. 4. Recurso especial provido.

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• STJ, REsp 2082647, Rel. Min. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, j. 12/03/2025

  CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido.

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