Art. 1.339 do Código Civil

Em linguagem simples

Determina que a propriedade individual e a respectiva parte nas áreas comuns são inseparáveis e não podem ser vendidas ou dadas em garantia isoladamente. Permite a venda de partes acessórias a outro condômino e estabelece condições específicas caso a venda seja feita a alguém de fora.

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Na jurisprudência

11 acórdãos citam o art. 1.339 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJPE, Apelação Cível 0049889-62.2019.8.17.2990, Rel. Gabriel de Oliveira Cavalcanti Filho, 6ª CÂMARA CÍVEL, DJEN 31/07/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGAS DE GARAGEM. NATUREZA JURÍDICA DE ACESSÓRIO DA UNIDADE AUTÔNOMA. ALIENAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR. INEFICÁCIA FRENTE AO CONDOMÍNIO E TERCEIROS. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SÍNDICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. UNANIMIDADE. 1. Ação declaratória visando o reconhecimento da licitude da transferência de posse e propriedade das vagas de garagem nº 15 e 16 para a autora, condômina da unidade 1707, adquiridas por instrumento particular de supostos detentores de direitos sobre a unidade 1904. Sentença de improcedência sob o fundamento de que as vagas são acessórios inseparáveis da unidade sem o devido registro público de transferência. 2. Há 3 questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por contradição ou julgamento extra petita; (ii) aferir se a alienação de vaga de garagem acessória por instrumento particular possui validade contra o condomínio; (iii) verificar a legitimidade passiva da síndica. 3. Preliminar de nulidade rejeitada: o juízo fundamentou a improcedência na ausência de título hábil de propriedade, matéria intrínseca ao pedido declaratório de licitude da posse. 4. As vagas de garagem, quando não possuem matrícula própria, são acessórios da unidade autônoma (art. 1.331 e 1.339, CC) e sua transmissão exige escritura pública para registro e alteração da fração ideal, o que não ocorreu no caso. 5. Existência de registro público de venda da unidade 1904 com as respectivas vagas para terceiro estranho à lide, o qual detém a prioridade jurídica sobre o ajuste particular da autora. 6. A síndica, ao agir na defesa dos interesses do condomínio e em estrita observância ao regimento interno, não possui legitimidade passiva ad causam para responder em nome próprio por atos de gestão. 7. Recurso desprovido. Unanimidade

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• TJPE, Apelação Cível 0006002-17.2021.8.17.2001, Rel. Frederico Ricardo de Almeida Neves, Primeira Câmara Cível, DJEN 22/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA DE GARAGEM. USO INDEVIDO. RESTRIÇÃO À SENTENÇA EXTRA PETITA. OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO REJEITADA. DANOS MORAIS INDEVIDOS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas em ação de obrigação de fazer e não fazer c/c indenização por danos morais, proposta por condômina contra outro condômino e o condomínio edilício, em razão da ocupação indevida de vaga de garagem vinculada à sua unidade. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando ao condomínio a remarcação igualitária das vagas de estacionamento, mas negando o pleito indenizatório. Os recursos versam sobre a alegada inépcia da inicial, a ocorrência de julgamento extra petita, a responsabilidade do condomínio, a possibilidade de usucapião da vaga, a pretensão de imposição de obrigação de não fazer e a indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) verificar se a petição inicial é inepta por ausência de individualização e documentos; (ii) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar a remarcação geral das vagas; (iii) estabelecer se é cabível a imposição de obrigação de não fazer ao réu; (iv) determinar se há elementos para acolhimento da exceção de usucapião; e (v) analisar se houve dano moral indenizável decorrente da privação da vaga. III. RAZÕES DE DECIDIR A petição inicial delimita adequadamente os fatos, apresenta documentos essenciais e possibilita o pleno exercício do contraditório, não sendo caso de inépcia. A sentença excede os limites do pedido ao determinar remarcação de todas as vagas do edifício, o que caracteriza julgamento extra petita, pois a autora apenas requereu regularização de sua vaga. É devida a imposição de obrigação de não fazer ao réu, para que se abstenha de ocupar a vaga vinculada à unidade da autora, sob pena de multa, como medida de efetivação do direito de propriedade. Rejeita-se a pretensão de usucapião, quando a posse exercida pelo réu é precária, sem animus domini, tampouco há individualização registral autônoma da vaga. A responsabilidade do condomínio subsiste em razão do dever de zelar pela ordem nas áreas comuns, devendo realizar a correta demarcação das vagas 71 e 72 e fiscalizar o uso, sob pena de multa por omissão. Não há dano moral indenizável, pois os fatos configuram meros aborrecimentos decorrentes da vida condominial, sem ofensa aos direitos da personalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos de Maybe Fernandes Cordeiro e do Condomínio do Edifício Colônia parcialmente providos; recurso de Sandoval de Arruda Beltrão desprovido. Tese de julgamento: A sentença que determina providências além do pedido inicial incorre em julgamento extra petita e deve ser reformada para restringir-se à controvérsia deduzida em juízo. O uso indevido de vaga de garagem vinculada à unidade condominial autoriza a imposição de obrigação de não fazer, com cominação de multa. Não é cabível usucapião de vaga de garagem acessória, não individualizada em matrícula própria e utilizada no exercício de posse precária. Ao condomínio impõe-se a responsabilidade de zelar pela correta demarcação das áreas comuns e pela fiscalização de seu uso, respondendo por omissões que comprometam o direito dos condôminos. A privação do uso de vaga de garagem, sem repercussão grave na esfera pessoal, não configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXII e LIV; CC, arts. 1.339 e 1.348, V; CPC, arts. 18, 141, 320, 492, 536, §1º, e 85, §§ 8º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2104830/MS, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 20.05.2024; STJ, REsp 1152148/SE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4, j. 13.08.2013; TJPE, Ap. Cív. 0017968-11.2020.8.17.2001, Rel. Des. Agenor Ferreira de Lima Filho, j. 29.11.2024

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• TJPE, Apelação Cível 0039941-49.2022.8.17.2810, 5ª CÂMARA CÍVEL, DJEN 24/04/2026

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRINCÍPIO DO JUIZ NATURAL. REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO PARA REPARAÇÃO DE VÍCIOS EM ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO. ACOLHIMENTO PARCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta por construtora contra sentença que a condenou ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de vícios construtivos, em ação ajuizada individualmente por condômino do empreendimento. A ré suscitou, entre outras matérias, as preliminares de violação ao princípio do juiz natural, em razão de distribuição por dependência sem demonstração concreta de conexão, e de ilegitimidade ativa do autor para postular reparações por vícios nas áreas comuns do condomínio. 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a distribuição por dependência sem fundamentação concreta ofendeu o princípio do juiz natural; e (ii) o condômino possui legitimidade ativa para postular indenização por vícios construtivos verificados nas áreas comuns do condomínio edilício. 3. Preliminar de violação ao princípio do juiz natural rejeitada, em conformidade com o entendimento majoritário firmado por esta 5ª Câmara Cível, em composição expandida, em caso análogo. 4. Em condomínio edilício, cada condômino é titular exclusivo de sua unidade autônoma e cotitular das partes comuns. A representação judicial dos interesses coletivos, inclusive para a defesa das áreas comuns, incumbe ao próprio condomínio, representado pelo síndico, nos termos dos arts. 1.339 e 1.348, II, do Código Civil, 22, § 1º, "a", da Lei nº 4.591/1964, e 75, XI, do CPC. O condômino, individualmente, é parte ilegítima para postular reparações por vícios que afetem as áreas de uso comum. 5. A ilegitimidade ativa é reconhecida apenas parcialmente, porquanto o condômino conserva legitimidade para postular reparação pelos danos verificados exclusivamente em sua unidade privativa. Formulados pedidos relativos tanto à unidade autônoma quanto às áreas comuns, não é caso de extinção total do processo, mas de redução objetiva da lide, com extinção sem resolução do mérito quanto à pretensão referente às áreas comuns. A ausência de delimitação adequada dos danos materiais impõe o retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da fase instrutória, restrita à apuração dos vícios na unidade autônoma do autor, ficando vedada a reanálise do capítulo referente aos danos morais, em razão do trânsito em julgado desse capítulo da sentença. 6. Acolhimento parcial da preliminar de ilegitimidade ativa. Recurso parcialmente provido. TESE DE JULGAMENTO: "1. O condômino não possui legitimidade ativa para postular em juízo reparação por vícios construtivos verificados nas áreas comuns do condomínio edilício, competindo ao condomínio, representado pelo síndico, a defesa dos interesses coletivos dos condôminos, conservando, contudo, legitimidade para postular reparação pelos danos verificados exclusivamente em sua unidade privativa. 2. Formulados pedidos relativos tanto à unidade autônoma quanto às áreas comuns, impõe-se a redução objetiva da lide, com extinção sem resolução do mérito quanto à pretensão referente às áreas comuns, prosseguindo o feito para apuração dos danos suportados exclusivamente na unidade privativa do condômino. 3. Transitado em julgado o capítulo da sentença referente aos danos morais, fica vedada sua reanálise pelo juízo de origem por ocasião da reabertura da fase instrutória." DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, arts. 1.339 e 1.348, II; Lei nº 4.591/1964, art. 22, § 1º, "a"; CPC, arts. 75, XI, 357, 370 e 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.510.697/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 9/6/2015; TJ-PE, AC 0013860-97.2021.8.17.2810, Rel. Des. Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima, 1ª Câmara Cível, j. 18/12/2023; TJ-PE, AC 0048694-92.2022.8.17.2810, Rel.ª Des.ª Valéria Bezerra Pereira Wanderley, 3ª Câmara Cível, j. 01/08/2025

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• TJSE, Apelação Cível 0001947-24.2025.8.25.0008, 1ª Câmara Cível, DJEN 08/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO NÃO PREVISTA NO MEMORIAL DESCRITIVO. LEGITIMIDADE ATIVA DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES CONDOMINIAIS. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME TRATA-SE DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS AUTORES CONTRA SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, POR RECONHECER A ILEGITIMIDADE ATIVA DOS CONDÔMINOS PARA PLEITEAR, INDIVIDUALMENTE, REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS DECORRENTES DA DESVALORIZAÇÃO DE IMÓVEL CAUSADA PELA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO, SEM PREVISÃO NO MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE OS ADQUIRENTES DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO POSSUEM LEGITIMIDADE ATIVA PARA, INDIVIDUALMENTE, POSTULAR INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS DECORRENTES DE ALTERAÇÃO EM ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO NÃO PREVISTA NO MEMORIAL DESCRITIVO. III. RAZÕES DE DECIDIR A LEGITIMIDADE ATIVA PARA A CAUSA DEVE SER AFERIDA A PARTIR DA TITULARIDADE DO INTERESSE AFIRMADO NA PRETENSÃO DEDUZIDA EM JUÍZO. NO CASO, OS AUTORES NÃO POSTULAM EM NOME DO CONDOMÍNIO, MAS EM NOME PRÓPRIO, BUSCANDO A REPARAÇÃO DE PREJUÍZOS INDIVIDUAIS DECORRENTES DA DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO E DOS TRANSTORNOS CAUSADOS PELO MAU ODOR PROVENIENTE DA ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO INSTALADA EM ÁREA COMUM. NOS TERMOS DOS ARTS. 1.331, §§ 1º E 2º, E 1.339 DO CÓDIGO CIVIL, OS DIREITOS DE CADA CONDÔMINO ÀS PARTES COMUNS SÃO INSEPARÁVEIS DE SUA PROPRIEDADE EXCLUSIVA, DE MODO QUE, AO ADQUIRIR A UNIDADE AUTÔNOMA, O CONDÔMINO ADQUIRE TAMBÉM FRAÇÃO IDEAL DAS ÁREAS COMUNS DO EMPREENDIMENTO. ASSIM, A LEGITIMIDADE DOS MORADORES PARA POSTULAR INDIVIDUALMENTE A REPARAÇÃO DE DANOS DECORRENTES DE ALTERAÇÕES NESSAS ÁREAS OSTENTA NATUREZA CONCORRENTE À DO CONDOMÍNIO, NÃO HAVENDO EXCLUSIVIDADE NA REPRESENTAÇÃO PELO SÍNDICO QUANDO OS DANOS SÃO DE NATUREZA INDIVIDUAL E SUBJETIVA. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO PROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: 1. O ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO TEM LEGITIMIDADE ATIVA PARA POSTULAR, INDIVIDUALMENTE, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS DECORRENTES DE ALTERAÇÃO EM ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO NÃO PREVISTA NO MEMORIAL DESCRITIVO, UMA VEZ QUE OS DIREITOS ÀS PARTES COMUNS SÃO INSEPARÁVEIS DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA, NOS TERMOS DOS ARTS. 1.331 E 1.339 DO CÓDIGO CIVIL. 2. A LEGITIMIDADE DO CONDÔMINO PARA A PROPOSITURA DE AÇÃO INDENIZATÓRIA INDIVIDUAL NÃO É AFASTADA PELA LEGITIMIDADE CONCORRENTE DO CONDOMÍNIO, REPRESENTADO PELO SÍNDICO, ESPECIALMENTE QUANDO OS DANOS ALEGADOS POSSUEM NATUREZA INDIVIDUAL E SUBJETIVA. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ARTS. 1.331, §§ 1º E 2º, 1.335 E 1.339; CPC/2015, ART. 17

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• TJPR, Embargos de Declaração Cível 0018609-39.2025.8.16.0194, Rel. Substituto Evandro Portugal, 17ª Câmara Cível, j. 25/02/2026, DJEN 06/03/2026

  DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM ACÓRDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA EM AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, MANTENDO SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO POSSESSÓRIO. IRRESIGNAÇÃO DO APELANTE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À ANÁLISE DE JULGAMENTO EXTRA PETITA, À AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E AO EXAME DO MÉRITO POSSESSÓRIO, BEM COMO QUANTO À NÃO SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DOS HONORÁRIOS EM RAZÃO DA CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. TESES AFASTADAS QUANTO AO JULGAMENTO EXTRA PETITA, À FUNDAMENTAÇÃO E AO MÉRITO POSSESSÓRIO, PORQUANTO O ACÓRDÃO ENFRENTOU EXPRESSAMENTE AS QUESTÕES, CONCLUINDO QUE A SENTENÇA SE MANTEVE ADSTRITA AOS LIMITES DA LIDE POSSESSÓRIA, APRESENTOU FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE E RECONHECEU A AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC (POSSE PRÉVIA E ESBULHO), CONFIGURANDO-SE MERA DETENÇÃO EM ÁREA DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO (ARTS. 1.208 E 1.339 DO CC). MERO INCONFORMISMO. OMISSÃO CONFIGURADA APENAS QUANTO À SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DA VERBA HONORÁRIA RECURSAL, EM VIRTUDE DA CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, TÃO SOMENTE PARA RECONHECER A INEXIGIBILIDADE DA VERBA HONORÁRIA. EMBARGOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS. I. CASO EM EXAME1. Embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento à apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de reintegração de posse.2. Alegações de omissão quanto às teses de nulidade por ausência de fundamentação, julgamento extra petita, omissão no exame da posse e esbulho, além de ausência de manifestação sobre a suspensão da exigibilidade dos honorários de sucumbência, em razão da justiça gratuita.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso quanto à alegação de julgamento extra petita; (ii) saber se houve omissão quanto à nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (iii) saber se foram enfrentadas adequadamente as provas relativas à posse e ao esbulho; (iv) saber se há omissão quanto à necessidade de explicitação da suspensão da exigibilidade dos honorários recursais.III. RAZÕES DE DECIDIR4. O acórdão embargado enfrentou expressamente a alegação de julgamento extra petita, consignando que a sentença se ateve aos limites da petição inicial, com observância ao princípio da congruência.5. Também foi afastada, com base no art. 93, IX, da CF e art. 489 do CPC, a alegação de ausência de fundamentação, tendo sido ressaltado que o juízo se utilizou de fundamentos jurídicos correspondentes à causa de pedir, ao pedido e às provas dos autos.6. O mérito possessório foi exaustivamente analisado, com destaque à ausência de comprovação da posse anterior e do esbulho, e reconhecimento da mera detenção em área comum de condomínio, à luz do art. 561 do CPC e dos arts. 1.208 e 1.339 do Código Civil.7. As razões da parte embargante configuram inconformismo com a tese adotada, e não vício sanável pela via estreita dos aclaratórios, conforme precedentes do STJ e desta Corte.8. Contudo, verifica-se omissão no tocante à suspensão da exigibilidade dos honorários advocatícios recursais, fixados no acórdão, não obstante o benefício da justiça gratuita já deferido.9. O vício deve ser sanado para constar expressamente a suspensão da exigibilidade da verba, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.IV. DISPOSITIVO E TESE10. Embargos de declaração conhecidos e parcialmente acolhidos, exclusivamente para suprir omissão quanto à suspensão da exigibilidade dos honorários advocatícios fixados em grau recursal, diante da concessão da justiça gratuita.Tese de julgamento: “O acórdão que enfrenta de forma clara e fundamentada as alegações de julgamento extra petita, ausência de fundamentação e mérito possessório não padece de omissão ou obscuridade. A ausência de manifestação expressa sobre a suspensão da exigibilidade da verba honorária, diante da concessão da justiça gratuita, configura omissão sanável por embargos de declaração, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.”

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