Art. 28 da Lei do Inquilinato

Em linguagem simples

Este artigo estabelece que o inquilino perde o direito de preferência na compra se não responder aceitando integralmente a proposta no prazo de trinta dias. A manifestação precisa ser clara e sem deixar dúvidas.

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Na jurisprudência

15 acórdãos citam o art. 28 da Lei do Inquilinato na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJBA, Agravo de Instrumento 8026077-84.2026.8.05.0000, Rel. Cássio José Barbosa Miranda, Quinta Câmara Cível, DJEN 18/09/2026

  AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LEI Nº 8.245/1991. JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DO MÉRITO. ART. 356, INCISO II, DO CPC. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA E ENTREGA DAS CHAVES NO CURSO DA LIDE. EXTINÇÃO DO PEDIDO DESALIJATÓRIO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. ART. 485, INCISO VI, DO CPC. IMPUTAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS AOS LOCATÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. ART. 85, § 10, DO CPC. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA AFASTADA. RESPOSTA CONDICIONADA DO LOCATÁRIO QUE IMPORTA CADUCIDADE. ART. 28 DA LEI Nº 8.245/1991. RESISTÊNCIA INICIAL QUE OBRIGOU O AJUIZAMENTO DA DEMANDA. LIMINAR ANTERIOR PRECÁRIA QUE RESTOU ESVAZIADA PELA DEVOLUÇÃO DO BEM. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO JULGADO PREJUDICADO. I. Caso em exame 1. Agravo de Instrumento interposto por locatários contra decisão interlocutória de julgamento parcial do mérito proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Despejo nº 8027798-39.2024.8.05.0001, extinguiu a pretensão desalijatória sem resolução do mérito, diante da perda superveniente do objeto ocasionada pela entrega voluntária das chaves em 10 de novembro de 2024, e condenou os Réus ao pagamento das custas proporcionais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da causa. 2. Agravo Interno interposto pelos Réus contra a decisão monocrática do Relator que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de Agravo de Instrumento. II. Questão em discussão 3. Definir se os locatários que desocuparam voluntariamente o imóvel no curso de ação de despejo por denúncia vazia devem responder pelos ônus da sucumbência com base no princípio da causalidade, e se a alegação de vício formal na notificação do direito de preferência afasta a referida responsabilidade. 4. Analisar a perda de objeto do Agravo Interno interposto contra a decisão monocrática de efeito suspensivo em razão do julgamento definitivo de mérito do Agravo de Instrumento. III. Razões de decidir 5. Nos termos do art. 85, § 10, do Código de Processo Civil, ocorrendo a perda do objeto por fato superveniente, os honorários advocatícios e as custas processuais serão suportados por quem deu causa à instauração do processo. 6. O acolhimento da pretensão desalijatória por meio da desocupação do imóvel e entrega das chaves no curso da lide, após a citação e formalização do contraditório, equivale à satisfação da pretensão forçada pela judicialização da controvérsia. 7. A notificação para exercício do direito de preferência exige manifestação inequívoca de aceitação incondicional no prazo legal de 30 (trinta) dias, nos moldes do art. 28 da Lei nº 8.245/1991; a resposta do locatário subordinando a compra à alienação de bem de sua propriedade em outra municipalidade importa caducidade do direito e não configura vício apto a legitimar a retenção do imóvel. 8. A concessão prévia de tutela provisória em recurso anterior possuía caráter precário e restou esvaziada com a superveniente restituição do bem, não servindo para afastar a causalidade dos locatários que permaneceram no imóvel por mais de um ano após a notificação premonitória de denúncia vazia assentada no art. 47, inciso V, da Lei nº 8.245/1991. 9. O julgamento de mérito do Agravo de Instrumento pelo Colegiado enseja a perda superveniente do objeto do Agravo Interno manejado contra a decisão monocrática que apreciara o pedido de efeito suspensivo. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso de Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. Agravo Interno julgado prejudicado. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Tese de julgamento: "Na ação de despejo extinta sem resolução de mérito por perda superveniente do objeto decorrente da entrega das chaves no curso do processo, a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios recai sobre o locatário que deu causa ao ajuizamento da demanda ao resistir à desocupação voluntária no prazo da notificação premonitória." Referências: Lei nº 8.245/1991, art. 27, parágrafo único, art. 28, e art. 47, inciso V. Código de Processo Civil, art. 85, § 10 e § 11, art. 356, inciso II, art. 485, inciso VI, art. 487, inciso III, alínea "a", art. 995, parágrafo único, e art. 1.021

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• TJPA, Apelação Cível 0800327-67.2025.8.14.0066, Rel. Raul Araújo, 3ª Turma de Direito Privado, DJEN 14/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEFICÁCIA REAL. POSSIBILIDADE DE PERDAS E DANOS. INCONGRUÊNCIA ENTRE CAUSA DE PEDIR E PEDIDO ANULATÓRIO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL. INDICAÇÃO PRECISA DO VÍCIO. INÉRCIA DO AUTOR. PRINCÍPIOS DA COOPERAÇÃO E DA PRIMAZIA DA RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESNECESSIDADE DE NOVA OPORTUNIDADE PARA EMENDA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação anulatória de negócio jurídico ajuizada por locatário de imóvel comercial em razão da alienação do bem a terceiro sem prévia comunicação para exercício do direito de preferência, indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução do mérito, após o autor deixar transcorrer sem manifestação o prazo concedido para adequar a causa de pedir ao pedido anulatório ou justificar a aparente incongruência entre ambos, diante da ausência de comprovação da averbação do contrato de locação na matrícula imobiliária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a preterição do direito de preferência do locatário, sem demonstração de averbação prévia do contrato de locação na matrícula do imóvel, confere suporte jurídico ao pedido de desconstituição da alienação realizada a terceiro; (ii) estabelecer se o indeferimento da petição inicial, após determinação específica de emenda não atendida pelo autor, viola os princípios da cooperação processual e da primazia da resolução do mérito; e (iii) determinar se, diante da inércia do autor no prazo previsto no art. 321 do CPC, seria necessária a concessão de nova oportunidade para emenda antes da extinção do processo sem resolução do mérito. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 8.245/1991 distingue as consequências jurídicas decorrentes da preterição do direito de preferência do locatário, permitindo a reclamação de perdas e danos contra o alienante ou, presentes os requisitos do art. 33, a aquisição do imóvel pelo locatário mediante depósito do preço e das despesas da transferência. A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação constitui requisito indispensável para atribuir eficácia real ao direito de preferência e permitir ao locatário perseguir o imóvel alienado a terceiro. A ausência de averbação do contrato de locação impede, em tese, a tutela de eficácia real pretendida pelo locatário, mas não afasta eventual pretensão pessoal de perdas e danos contra o alienante, que independe do registro da locação na matrícula imobiliária. A inexistência de prova da averbação do contrato, conjugada com a formulação de pedido de anulação do negócio jurídico, justifica a determinação para que o autor adeque a causa de pedir e o pedido ou apresente fundamentação apta a demonstrar a pertinência da tutela anulatória pretendida. O art. 321 do CPC concretiza os princípios da cooperação e da primazia da resolução do mérito ao impor ao magistrado o dever de indicar precisamente os defeitos ou irregularidades da petição inicial e conceder prazo de quinze dias para sua correção, prevendo o indeferimento da inicial quando a diligência não é cumprida. O indeferimento da petição inicial não configura formalismo excessivo quando o Juízo identifica objetivamente a irregularidade, indica de modo concreto a providência necessária, concede o prazo legal para saneamento e adverte expressamente sobre as consequências do descumprimento, permanecendo o autor inerte. Os princípios da cooperação processual e da primazia do julgamento de mérito não impõem a concessão de sucessivas oportunidades de emenda quando a parte deixa de atender, sem qualquer justificativa, determinação judicial clara e regularmente publicada. A cooperação processual estabelece deveres recíprocos, cabendo ao magistrado viabilizar o saneamento dos vícios processuais e à parte cumprir tempestivamente a determinação judicial ou apresentar as razões jurídicas pelas quais considera desnecessária a providência indicada. O descumprimento da determinação de emenda, após a concessão da oportunidade prevista no art. 321 do CPC, autoriza o indeferimento da petição inicial e a consequente extinção do processo sem resolução do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A preterição do direito de preferência do locatário, sem a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação, não confere eficácia real ao direito de preferência, subsistindo, em tese, a pretensão pessoal de perdas e danos contra o alienante. 2. O indeferimento da petição inicial não viola os princípios da cooperação processual e da primazia da resolução do mérito quando o magistrado indica precisamente o vício, concede o prazo legal para sua correção e a parte permanece inerte. 3. O art. 321 do CPC não exige a concessão de sucessivas oportunidades de emenda após o descumprimento injustificado de determinação judicial clara e específica. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 6º, 319, 320, 321, caput e parágrafo único, 330 e 485, I; Lei nº 8.245/1991, arts. 27, 28 e 33. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.801.005/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 24.05.2021, DJe 30.06.2021; STJ, AgRg no REsp nº 1.356.049/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 25.02.2014, DJe 28.02.2014; STJ, REsp nº 1.216.009/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.06.2011, DJe 27.06.2011; STJ, AgRg no REsp nº 203.851/PA, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, j. 21.02.2008, DJe 10.03.2008; TJMG, Agravo de Instrumento nº 2016225-53.2025.8.13.0000, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, 18ª Câmara Cível, j. 30.09.2025, publ. 01.10.2025; TJMS, Apelação Cível nº 0808548-33.2021.8.12.0002, Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan, 1ª Câmara Cível, j. 27.08.2024, publ. 28.08.2024

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• TJPB, Apelação Cível 0863194-55.2023.8.15.2001, Rel. Desa. Maria De Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível, j. 08/09/2026, DJEN 10/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DIREITO DE PREFERÊNCIA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALIENAÇÃO EM BLOCO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. PRETENSÃO DE AQUISIÇÃO DE UNIDADE ISOLADA. ART. 31 DA LEI Nº 8.245/1991. IMPOSSIBILIDADE. CONTRAPROPOSTA. ART. 28 DA LEI Nº 8.245/1991. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 33 DA LEI Nº 8.245/1991. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVIÁVEL. PERDA DE UMA CHANCE. AUSÊNCIA DE CHANCE REAL E SÉRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRECLUSÃO E AUSÊNCIA DE HIPOSSUFICIÊNCIA. REVOGAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas pelo locatário e pela empresa ré contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Obrigação de Fazer c/c Direito de Preferência e Adjudicação Compulsória. O autor pretende adquirir, mediante exercício do direito de preferência, a unidade residencial nº 2205 do Edifício Vicente Van Gogh, objeto de operação de dação em pagamento envolvendo 42 unidades imobiliárias pelo valor global de R$ 14.337.000,00, além de pleitear, subsidiariamente, indenização por perdas e danos fundada na teoria da perda de uma chance. A empresa ré requer a revogação da gratuidade da justiça concedida ao autor e a majoração dos honorários advocatícios.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o locatário pode exercer o direito de preferência apenas sobre a unidade que ocupa quando a alienação envolve, em bloco, 42 unidades imobiliárias; (ii) estabelecer se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel impede a adjudicação compulsória; (iii) determinar se a alienação realizada configura ato ilícito capaz de gerar indenização pela teoria da perda de uma chance; e (iv) verificar se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida ao autor e majorados os honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 31 da Lei nº 8.245/1991 determina que, na alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação, de modo que o locatário deve aceitar integralmente as condições do negócio para exercer a prelação. A manifestação do autor limitada à aquisição da unidade locada pelo valor fracionado de R$ 310.000,00 não reproduz as condições da alienação global de 42 unidades pelo valor de R$ 14.337.000,00, caracterizando mera contraproposta e afastando o exercício válido do direito de preferência, nos termos do art. 28 da Lei nº 8.245/1991. A própria declaração do autor de que não dispunha de capacidade financeira para arcar com o valor integral da operação evidencia a impossibilidade de exercício da preferência nas mesmas condições oferecidas ao terceiro. A adjudicação compulsória fundada no direito de preferência exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação, conforme o art. 33 da Lei nº 8.245/1991, requisito não atendido no caso concreto. A ausência de averbação do contrato de locação impede a produção de efeitos perante terceiros adquirentes de boa-fé, afastando a eficácia real pretendida pelo autor. A pretensão indenizatória fundada na teoria da perda de uma chance não prospera quando as rés atuam no exercício regular de direito e o autor não demonstra a existência de chance real e séria de aquisição do imóvel, especialmente diante de sua incapacidade financeira para cumprir a oferta global. A gratuidade da justiça anteriormente indeferida por decisão interlocutória não pode ser novamente concedida na sentença sem fato superveniente que justifique a alteração da condição socioeconômica, sobretudo quando o autor não impugna oportunamente a decisão e efetua o recolhimento das custas. A declaração do próprio autor de que dispunha de R$ 310.000,00 para adquirir a unidade imobiliária afasta a presunção de hipossuficiência e autoriza a revogação da gratuidade da justiça, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC. O desprovimento do recurso do autor impõe a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do autor desprovido. Recurso da ré provido. Tese de julgamento: 1. Na alienação em bloco de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência do locatário incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 2. A manifestação do locatário limitada à unidade que ocupa, quando o negócio envolve múltiplas unidades, não configura exercício do direito de preferência nas condições da alienação. 3. A adjudicação compulsória fundada no direito de preferência depende da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. 4. A teoria da perda de uma chance não autoriza indenização quando inexiste chance real e séria de aquisição do imóvel e as rés atuam no exercício regular de direito. 5. A gratuidade da justiça anteriormente indeferida não pode ser concedida posteriormente sem demonstração de fato superveniente capaz de alterar a situação econômica da parte. 6. A declaração de capacidade financeira incompatível com a alegada hipossuficiência afasta a presunção prevista para a concessão da gratuidade da justiça. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 27, 28, 31 e 33; CPC, arts. 85, § 11, 98, 99, § 2º, e 389. Jurisprudência relevante citada: TJPB, Apelação Cível nº 0105914-50.2012.8.15.2003, Rel. Gabinete 11 – Des. José Ricardo Porto, Primeira Câmara Cível, juntado em 11.12.2024; TJMG, APCV nº 5002897-52.2020.8.13.0720, Rel. Des. Rui de Almeida Magalhães, Décima Primeira Câmara Cível, j. 23.10.2024, DJEMG 04.11.2024

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• TJSP, Apelação Cível 1028919-57.2025.8.26.0114, Rel. Alfredo Attié Júnior, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 13/07/2026, DJEN 28/07/2026

  LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. Sentença de procedência que, ante a denúncia vazia por parte da locadora do contrato de locação residencial, rescindiu a locação, determinando a desocupação voluntária do imóvel por prazo de 30 (trinta) dias. Apelo dos réus locatários. Impossibilidade de concessão de efeito suspensivo ao presente recurso. Inteligência do art. 58, V, da Lei de Locações. Alegação de que as partes estavam em tratativas para a aquisição do imóvel, havendo, inclusive, proposta de financiamento liberada. Autora que, todavia, logrou em comprovar ter realizado a oferta do bem aos apelantes, que apenas demonstraram algum interesse após o ajuizamento da ação e muitos meses depois do prazo legal de 30 (trinta) dias disposto no art. 28, da Lei nº 8.245/91. Impossibilidade de se impor a transação à locadora que respeitou as normas aplicáveis. Rescisão e despejo, portanto, regulares. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO

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• TJBA, Apelação Cível 8014557-23.2022.8.05.0274, Rel. Paulo Alberto Nunes Chenaud, Segunda Câmara Cível, DJEN 08/07/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NOTIFICAÇÃO REGULAR. CONTRAPROPOSTA EM VALOR MENOR. RENÚNCIA E CADUCIDADE. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou pedido de ação renovatória por ausência de interesse de agir e julgou improcedentes os pedidos de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel locado e de adjudicação compulsória, ao fundamento de inexistência de violação ao direito de preferência do locatário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se houve violação ao direito de preferência do locatário na alienação do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a adjudicação compulsória diante das circunstâncias do caso; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para o exercício da ação renovatória de locação comercial. III. RAZÕES DE DECIDIR A locadora comprova o envio regular de notificações ((IDs 98549355, 98549357 e 98549358) contendo todas as condições do negócio, nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/91, oportunizando o exercício do direito de preferência. A apresentação de contraproposta com valor inferior à oferta original configura recusa da proposta e implica renúncia ao direito de preferência, nos termos do art. 28 da Lei nº 8.245/91. O prazo decadencial de 30 dias para aceitação integral da proposta transcorre sem manifestação válida, operando-se a caducidade do direito. Conversas informais por meio de aplicativo de mensagens não reabrem prazo decadencial nem configuram nova oferta apta a restabelecer o direito de preferência. A alienação do imóvel ocorreu nas mesmas condições previamente ofertadas, evidenciando a boa-fé da locadora e a regularidade do negócio jurídico. A adjudicação compulsória exige a averbação prévia do contrato de locação na matrícula do imóvel e o depósito do preço, requisitos não atendidos, o que impede sua concessão. A ação renovatória exige contrato escrito com prazo determinado, não sendo cabível quando a locação vigora por prazo indeterminado. 10. A inexistência dos requisitos legais afasta o interesse de agir quanto ao pedido renovatório e confirma a improcedência dos demais pleitos. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI; 487, I; 85, §11; Lei nº 8.245/91, arts. 27, 28, 33 e 51. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AI nº 1719875-89.2022.8.13.0000, Rel. Des. Francisco Ricardo Sales Costa, j. 06.10.2022

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