Art. 678 do Código Civil

Em linguagem simples

Quem passou a procuração deve indenizar o representante por quaisquer prejuízos que ele sofra durante o cumprimento do trabalho. Esse reembolso não se aplica se as perdas decorrerem de culpa do próprio representante ou do uso de poderes além dos permitidos.

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Na jurisprudência

29 acórdãos citam o art. 678 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJCE, Apelação Cível 0223576-56.2024.8.06.0001, 1ª Câmara de Direito Privado, DJEN 05/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ENFITEUSE PARTICULAR. COBRANÇA DE LAUDÊMIO E FOROS. JULGAMENTO ANTECIPADO REQUERIDO PELOS AUTORES. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. LAUDO PARTICULAR INSUFICIENTE. BASE DE CÁLCULO DO LAUDÊMIO. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO OBRIGATÓRIA AO IPTU. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. FOROS. LIMITES DO RECURSO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação dos autores contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de laudêmio e foros, adotando como base de cálculo o valor fiscal da fração ideal do terreno para fins de IPTU e remetendo a quantificação à liquidação. Os apelantes pretendem a adoção dos cálculos baseados em avaliação particular ou, subsidiariamente, a anulação parcial da sentença para realização de perícia, além da majoração dos honorários advocatícios. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em verificar se a ausência de perícia justifica a anulação parcial da sentença, apesar do pedido de julgamento antecipado; definir os critérios de apuração do laudêmio e dos foros, diante da avaliação particular e do parâmetro fiscal; e examinar o cabimento da majoração recursal dos honorários. III. RAZÕES DE DECIDIR Os apelantes, intimados a especificar provas, afirmaram a suficiência dos documentos e requereram julgamento antecipado. A ausência de produção da prova que consideraram desnecessária não configura nulidade, especialmente porque a obrigação foi reconhecida e sua quantificação remetida à liquidação. O laudêmio pela transmissão do domínio útil de enfiteuse particular observa o art. 686 do Código Civil de 1916 e a estipulação do título, com exclusão do valor das construções e plantações, nos termos do art. 2.038, § 1º, I, do Código Civil de 2002. Na alienação de unidade condominial, deve ser individualizada a parcela do preço correspondente à fração ideal do terreno. O laudo particular menciona matrícula cuja correspondência com o imóvel não foi demonstrada, utiliza dados posteriores à transmissão e remete a anexos não apresentados. O cálculo da inicial também diverge da fração ideal registrada. A revelia e a ausência de contraprova técnica não conferem caráter conclusivo à avaliação nem obrigam ao acolhimento do montante pretendido. O caráter oficial da avaliação fiscal não demonstra, por si, sua correspondência com a parcela do preço atribuível ao terreno, sendo inadequada a vinculação obrigatória e exclusiva ao IPTU. Os precedentes relativos ao resgate de aforamento são considerados quanto à insuficiência do parâmetro fiscal, preservada a disciplina própria do laudêmio de transmissão. A condenação pode ser preservada com apuração do laudêmio em liquidação por arbitramento e realização de perícia, se necessária. Devem ser observadas a fração ideal de 30/542, a data de referência de 16 de março de 2022, a exclusão das construções e plantações, os limites do pedido e a vedação à redução do resultado econômico assegurado pela sentença, diante do recurso exclusivo dos credores. A existência de foro estipulado no título impede sua ampliação pela aplicação analógica do percentual previsto para terrenos de marinha sobre nova avaliação de mercado. Ausente recurso dos devedores, preserva-se a condenação relativa aos foros tal como fixada, inclusive sua base fiscal, sem extensão da nova avaliação determinada para o laudêmio. O provimento parcial afasta a majoração recursal dos honorários, conforme o art. 85, § 11, do CPC e o Tema nº 1.059 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. Na cobrança de laudêmio pela transmissão do domínio útil em enfiteuse particular, o valor cadastrado para o IPTU não constitui parâmetro obrigatório e exclusivo de cálculo, devendo a apuração observar a parcela do preço da alienação correspondente à fração ideal do terreno, excluídas as construções e plantações. 2. Reconhecida a obrigação e remetida sua quantificação à liquidação, o critério de cálculo pode ser corrigido em grau recursal, com apuração por arbitramento e perícia, se necessária, respeitados os limites do pedido e a vedação à reforma em prejuízo dos únicos recorrentes." Dispositivos relevantes citados: CC/1916, arts. 678, 686 e 693; CC/2002, art. 2.038, caput, § 1º, I, e § 2º; CPC, arts. 85, § 11, 344, 370, 371, 373, I e II, 491, I e §§ 1º e 2º, 509, I, e 510; Decreto-Lei nº 3.438/1941. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível nº 0077508-70.2006.8.06.0001, Primeira Câmara de Direito Privado, rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque, j. 02/04/2025; STJ, REsp nº 1.692.369/CE, Terceira Turma, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 20/08/2019; STJ, AREsp nº 3.098.108/AP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, decisão monocrática, DJEN de 19/08/2026; STJ, Tema nº 1.059

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• TJRJ, Apelação Cível 0846766-70.2023.8.19.0001, 8ª Câmara de Direito Público, j. 24/09/2026, DJEN 25/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMÓVEL FOREIRO. COBRANÇA QUE DEVE SE RESTRINGIR AO VALOR DO TERRENO, EXCLUINDO-SE AS CONTRUÇÕES, PLANTAÇÕES OU BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA ACÓRDÃO QUE MANTEVE SENTENÇA EM CONTROVÉRSIA SOBRE A BASE DE CÁLCULO DE FORO INCIDENTE SOBRE IMÓVEL FOREIRO DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. 2. A DECISÃO EMBARGADA ASSENTOU QUE A COBRANÇA DEVE INCIDIR APENAS SOBRE O VALOR DO TERRENO, CORRESPONDENTE À FRAÇÃO IDEAL ADQUIRIDA, SEM INCLUSÃO DE CONSTRUÇÕES, PLANTAÇÕES OU BENFEITORIAS. 3. O EMBARGANTE ALEGOU OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS LEGAIS, COM O OBJETIVO DE REFORMAR A CONCLUSÃO ADOTADA NO JULGAMENTO ANTERIOR. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE O ACÓRDÃO EMBARGADO INCORREU EM OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL, E SE SERIA NECESSÁRIA MANIFESTAÇÃO ESPECÍFICA SOBRE ARGUMENTOS INCAPAZES DE INFIRMAR A CONCLUSÃO ADOTADA. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 1.022 DO CPC, DESTINAM-SE A SANAR OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO SE PRESTAM À REDISCUSSÃO DO MÉRITO. 6. O JULGADOR DEVE ENFRENTAR APENAS AS QUESTÕES CAPAZES DE INFIRMAR A CONCLUSÃO DA DECISÃO. NÃO HÁ VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO CPC QUANDO OS ARGUMENTOS DAS PARTES SÃO AFASTADOS DE FORMA FUNDAMENTADA. 7. O ACÓRDÃO EMBARGADO APRECIOU A CONTROVÉRSIA PRINCIPAL E CONSIGNOU QUE O ART. 2.038, § 1º, I, DO CC VEDA A COBRANÇA DE LAUDÊMIO OU PRESTAÇÃO ANÁLOGA SOBRE O VALOR DAS CONSTRUÇÕES OU PLANTAÇÕES. 8. O ART. 263 DO DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981 FIXA O FORO INICIAL EM 0,6% DO VALOR DO DOMÍNIO PLENO DO TERRENO. A NORMA NÃO AUTORIZA A INCLUSÃO DE ACRÉSCIMOS DECORRENTES DE EDIFICAÇÕES NA BASE DE CÁLCULO. 9. O INCONFORMISMO DA PARTE COM A MANUTENÇÃO DA DECISÃO ANTERIOR NÃO CONFIGURA VÍCIO INTEGRATIVO. AUSENTE DEMONSTRAÇÃO DE ERRO NA CONCLUSÃO SOBRE A LIMITAÇÃO DA COBRANÇA AO VALOR DO TERRENO. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. RECURSO DESPROVIDO PARA MANTER O ACÓRDÃO EMBARGADO. _TESE DE JULGAMENTO_: "1. OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO SOMENTE CABEM PARA SANAR OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.022 DO CPC. 2. NÃO HÁ OMISSÃO QUANDO A DECISÃO ENFRENTA OS FUNDAMENTOS ESSENCIAIS DA CONTROVÉRSIA E DEIXA DE ANALISAR ARGUMENTOS INCAPAZES DE INFIRMAR A CONCLUSÃO ADOTADA. 3. O ART. 2.038, § 1º, I, DO CC VEDA A COBRANÇA DE LAUDÊMIO SOBRE O VALOR DAS CONSTRUÇÕES OU PLANTAÇÕES. 4. O ART. 263 DO DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981 LIMITA A BASE DE CÁLCULO DO FORO AO VALOR DO TERRENO. 5. O INCONFORMISMO DA PARTE COM O RESULTADO DO JULGAMENTO NÃO AUTORIZA O ACOLHIMENTO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO." _DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS_: CPC, ARTS. 77, II, 80, 81, 489, 1.022 E 300; CC, ART. 2.038, § 1º, I; DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981, ART. 263; CC/1916, ART. 678. _JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA_: STJ, EDCL NO MS 21.315-DF, REL. MIN. DIVA MALERBI, 1ª SEÇÃO, J. 08.06.2016; STJ, AGINT NO ARESP 1.327.475/RJ, REL. MIN. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, J. 27.11.2018, DJE 06.12.2018; STJ, AGINT NO RESP 1.715.976/SP, REL. MIN. OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, J. 13.12.2018, DJE 18.12.2018; STJ, AGINT NO RESP 1.783.648/AM; TJRJ, APELAÇÃO 0111458-54.2017.8.19.0001, REL. DES. MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO; TJRJ, APELAÇÃO 0155905-58.2021.8.19.0001, REL. DES. JDS MARIA AGLAE TEDESCO VILARDO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO, J. 30.08.2023; TJRJ, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0066552-49.2017.8.19.0000, REL. DES. CESAR FELIPE CURY, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, J. 06.06.2018; TJRJ, APELAÇÃO 0017564-70.2014.8.19.0042, REL. DES. SÉRGIO NOGUEIRA DE AZEREDO, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, J. 02.10.2015

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• TJES, Apelação Cível 5012138-67.2024.8.08.0035, Rel. Nancy Andrighi, Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, DJEN 24/08/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA PREJUDICADA. PEDIDO CONTRAPOSTO EM PROCEDIMENTO COMUM INADMISSÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. EMISSÃO UNILATERAL DE BOLETO BANCÁRIO SEM LASTRO. CONTRATO DE MANDATO. REPASSE DE MULTA DA RECEITA FEDERAL POR ATRASO NO SISTEMA SISCOMEX. AUSÊNCIA DE PROVA DE CULPA DA MANDANTE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido em ação declaratória de inexistência de débito, com a finalidade de desconstituir cobrança de boleto bancário no valor de R$ 46.820,00, emitido de forma unilateral sob a justificativa de ressarcimento de prejuízos decorrentes de autuação fiscal na execução de contrato de mandato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o recolhimento do preparo recursal acarreta a perda de objeto da impugnação à gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se há viabilidade processual para a formulação de pedido contraposto em contestação submetida ao rito do procedimento comum; (iii) determinar se o ônus da prova relativo à existência e à exigibilidade da obrigação em ação declaratória negativa recai sobre a parte credora; e (iv) verificar se a condição de mandatária autoriza o repasse de penalidade fiscal à mandante por meio de emissão unilateral de boleto bancário sem a demonstração de culpa desta. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recolhimento do preparo recursal configura ato incompatível com o pleito de gratuidade de justiça, restando prejudicada a análise da respectiva impugnação. 4. O ordenamento jurídico admite o pedido contraposto apenas em hipóteses excepcionais expressamente previstas em lei, de sorte que o rito do procedimento comum exige a propositura de reconvenção, nos termos do art. 343 do Código de Processo Civil. 5. A ação declaratória de inexistência de débito impõe à parte credora o ônus de comprovar a subsistência, a validade e a exigibilidade da obrigação, em conformidade com o inciso II do art. 373 do Código de Processo Civil. 6. A Secretaria da Receita Federal do Brasil autuou e penalizou a própria empresa mandatária em razão de atraso na transmissão eletrônica de dados no sistema SISCOMEX no ano de 2010. 7. O acervo probatório carece de elementos documentais aptos a demonstrar que o retardamento no envio das informações aduaneiras decorresse de culpa, omissão ou instrução tardia imputável à empresa mandante. 8. A mera condição de mandatária não outorga a prerrogativa de transferir sanções fiscais inerentes à atividade-fim, revelando-se ilegítima a emissão unilateral de boleto bancário sem lastro em título executivo líquido, certo e exigível, quatorze anos após os fatos geradores, em ofensa à boa-fé objetiva. 9. A apuração de infração ética por suposto patrocínio infiel constitui matéria alheia aos limites da lide, pertencendo a atribuição exclusivamente ao Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil. 10. O desprovimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 12% (doze por cento), com fulcro no parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O pedido contraposto mostra-se inadmissível em demandas submetidas ao rito do procedimento comum, ante a ausência de previsão legal autorizadora. 2. Na ação declaratória de inexistência de débito, recai sobre o suposto credor o ônus de comprovar a licitude e a exigibilidade da cobrança. 3. A transferência de penalidades fiscais suportadas por mandatária pressupõe a efetiva demonstração de culpa da mandante, mostrando-se inviável a cobrança unilateral por boleto bancário sem o prévio título executivo ou apuração em via cognitiva autônoma. Dispositivos relevantes citados: incisos I e II do art. 373 do Código de Processo Civil; art. 343 do Código de Processo Civil; parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil; art. 678 do Código Civil; Lei nº 9.099/1995. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.164.394/PE; STJ, REsp nº 2.055.270/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/04/2023. PROCLAMAÇÃO DE RESULTADO DE JULGAMENTO

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• TJES, Apelação Cível 5009949-05.2022.8.08.0030, Rel. Jorge Henrique Valle dos Santos, DJEN 14/08/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. INTERESSE PROCESSUAL. ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO DE AFORAMENTO. AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO ÚTIL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação cível interposto por Márcio Geraldo e Adriana Bastos Geraldo contra sentença que, em ação de usucapião extraordinária, extinguiu o processo sem resolução de mérito, com base no inciso VI do art. 485 do CPC, por falta de interesse processual (inadequação da via eleita), sob o fundamento de que a regularização do imóvel foreiro deveria ocorrer pela via administrativa ou adjudicação compulsória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se há interesse processual no ajuizamento de ação de usucapião para aquisição do domínio útil de imóvel foreiro ao Município, quando o título original de aforamento não ingressou no registro imobiliário, inviabilizando a transferência derivada ou a regularização administrativa. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 2.038 do Código Civil de 2002 proíbe a constituição de novas enfiteuses, submetendo as existentes às regras do Código Civil de 1916, contudo, a constituição do direito real sobre imóveis depende de registro, conforme o art. 1.227 do CC/2002 e o item 10 do inciso I do art. 167 da Lei 6.015/73. A ausência de registro do título de aforamento original gera um vácuo registral que impede a continuidade da cadeia dominial e inviabiliza a regularização pela via administrativa ou pela adjudicação compulsória, tornando a via ordinária inacessível aos possuidores. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal admite a usucapião do domínio útil de bem público anteriormente submetido a aforamento, ocorrendo apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, sem prejuízo ao domínio direto do ente público. A usucapião configura-se como a única via adequada e necessária para sanar o vício de origem e consolidar a titularidade do domínio útil em nome dos autores, caracterizando o interesse processual. A causa não se encontra madura para julgamento imediato, nos termos do inciso I do § 3º do art. 1.013 do CPC, exigindo o retorno dos autos à origem para regular processamento e instrução. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de Márcio Geraldo e Adriana Bastos Geraldo provido. Tese de julgamento: A ausência de registro do título de aforamento impede a constituição formal da enfiteuse e obsta a regularização da cadeia sucessória pela via administrativa ou derivada. É cabível a ação de usucapião para a aquisição do domínio útil de bem público objeto de aforamento fático, caracterizando-se o interesse processual diante da impossibilidade de registro do título original. A usucapião do domínio útil opera a substituição do enfiteuta, preservando o domínio direto do ente público. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, 485, VI, e 1.013, § 3º, I; CC/1916, arts. 676 e 678; CC/2002, arts. 1.227 e 2.038; Lei 6.015/73, art. 167, I, 10. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 218.324/PE; STF, RE 82.106; STJ, AgInt no AREsp 1665211/CE; STJ, AgInt no REsp 1.642.495/RO; STJ, AREsp 2.453.583/RS. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________

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• TJRJ, Apelação Cível 3005865-71.2025.8.19.0001, 9ª Câmara de Direito Público, j. 05/08/2026, DJEN 07/08/2026

  DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. ENFITEUSE. FORO E LAUDÊMIO INCIDENTES SOBRE IMÓVEL FOREIRO AO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. BASE DE CÁLCULO. INCIDÊNCIA DO ART. 2.038, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO DE COBRANÇA SOBRE CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS. DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981. VALOR DO TERRENO COMO BASE DE CÁLCULO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I – CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS POR RENATA BARINI RODRIGUES ALVES , PARA DECLARAR QUE A BASE DE CÁLCULO DO FORO ANUAL E DO LAUDÊMIO INCIDENTES SOBRE UNIDADE IMOBILIÁRIA FOREIRA AO MUNICÍPIO NÃO PODE CONSIDERAR OS ACRÉSCIMOS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO, RESTRINGINDO-SE AO VALOR DO TERRENO, BEM COMO CONDENAR O ENTE MUNICIPAL À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A MAIOR, A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. 2. O MUNICÍPIO SUSTENTA, PRELIMINARMENTE, A ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. NO MÉRITO, DEFENDE A INAPLICABILIDADE DO ART. 2.038, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL ÀS ENFITEUSES MUNICIPAIS, A PREVALÊNCIA DO DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981 E A INEXISTÊNCIA DE EXCESSO DE COBRANÇA, ALEGANDO QUE A METODOLOGIA ADOTADA PELA ADMINISTRAÇÃO EXCLUI O VALOR DAS CONSTRUÇÕES DA BASE DE CÁLCULO DO FORO E QUE O LAUDÊMIO DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR TOTAL DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) SABER SE A ADQUIRENTE DE IMÓVEL FOREIRO POSSUI LEGITIMIDADE ATIVA PARA PLEITEAR A RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR A TÍTULO DE FORO E LAUDÊMIO; (II) DEFINIR SE O ART. 2.038, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 SE APLICA ÀS ENFITEUSES CONSTITUÍDAS SOBRE BENS DO MUNICÍPIO; E (III) ESTABELECER SE A BASE DE CÁLCULO DO FORO E DO LAUDÊMIO PODE INCLUIR O VALOR DAS CONSTRUÇÕES, BENFEITORIAS OU O MONTANTE INTEGRAL DA NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA. III – RAZÕES DE DECIDIR 4. A AUTORA POSSUI LEGITIMIDADE ATIVA PARA A DEMANDA, POIS COMPROVOU SER TITULAR DO DOMÍNIO ÚTIL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA E TER SUPORTADO O PAGAMENTO DOS ENCARGOS CUJA LEGALIDADE QUESTIONA. A CIRCUNSTÂNCIA DE O ART. 686 DO CC/1916 ATRIBUIR AO ALIENANTE A OBRIGAÇÃO ORIGINÁRIA DE RECOLHER O LAUDÊMIO NÃO AFASTA A LEGITIMIDADE DE QUEM EFETIVAMENTE SUPORTOU O ÔNUS FINANCEIRO E PRETENDE DISCUTIR A LEGALIDADE DA COBRANÇA E OBTER A REPETIÇÃO DO INDÉBITO. 5. O ART. 2.038, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 APLICA-SE ÀS TRANSMISSÕES OCORRIDAS APÓS SUA VIGÊNCIA, AINDA QUE A ENFITEUSE TENHA SIDO CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE, INCIDINDO SOBRE OS EFEITOS FUTUROS DA RELAÇÃO JURÍDICA CONTINUATIVA. A NORMA VEDA EXPRESSAMENTE A COBRANÇA DE LAUDÊMIO OU PRESTAÇÃO ANÁLOGA SOBRE O VALOR DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS. 6. A RESSALVA PREVISTA NO ART. 2.038, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL REFERE-SE EXCLUSIVAMENTE ÀS ENFITEUSES INCIDENTES SOBRE TERRENOS DE MARINHA E ACRESCIDOS, PERTENCENTES À UNIÃO, INEXISTINDO FUNDAMENTO JURÍDICO PARA ESTENDER TAL EXCEÇÃO ÀS ENFITEUSES CONSTITUÍDAS SOBRE BENS MUNICIPAIS. 7. O PRÓPRIO DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981 CORROBORA A TESE ACOLHIDA NA SENTENÇA, POIS SEU ART. 263 ESTABELECE QUE O FORO DEVE SER CALCULADO SOBRE O VALOR DO DOMÍNIO PLENO DO TERRENO. A REFERÊNCIA NORMATIVA INCIDE SOBRE O TERRENO E NÃO SOBRE A UNIDADE EDIFICADA OU SOBRE OS ACRÉSCIMOS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO. 8. A METODOLOGIA ADMINISTRATIVA BASEADA NA APLICAÇÃO DE PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL NÃO AFASTA A ILEGALIDADE DA COBRANÇA, POIS PERMANECE VINCULADA AO VALOR DE MERCADO DA UNIDADE CONSTRUÍDA, INFLUENCIADO PELAS EDIFICAÇÕES E PELA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA, EM DESACORDO COM A VEDAÇÃO CONTIDA NO ART. 2.038, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL. 9. A ILEGALIDADE É AINDA MAIS EVIDENTE QUANTO AO LAUDÊMIO, UMA VEZ QUE O PRÓPRIO MUNICÍPIO ADMITE SUA COBRANÇA SOBRE O VALOR INTEGRAL DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. TAL CRITÉRIO IMPLICA A INCIDÊNCIA DO ENCARGO SOBRE O VALOR DA UNIDADE CONSTRUÍDA, EM AFRONTA À LEGISLAÇÃO CIVIL VIGENTE E À ORIENTAÇÃO CONSOLIDADA DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 10. A SENTENÇA ENCONTRA RESPALDO EM SÓLIDA JURISPRUDÊNCIA DO STJ E DO TJRJ, SEGUNDO A QUAL A BASE DE CÁLCULO DO FORO E DO LAUDÊMIO DEVE CORRESPONDER EXCLUSIVAMENTE AO VALOR DO TERRENO OU DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO, EXCLUÍDOS OS ACRÉSCIMOS DECORRENTES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MANTIDA INTEGRALMENTE A SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS A SER OBSERVADA NA FASE DE LIQUIDAÇÃO DO JULGADO. TESE DE JULGAMENTO: “1. O ADQUIRENTE DE IMÓVEL FOREIRO QUE COMPROVA TER SUPORTADO O PAGAMENTO DO FORO OU DO LAUDÊMIO POSSUI LEGITIMIDADE ATIVA PARA PLEITEAR A DECLARAÇÃO DA CORRETA BASE DE CÁLCULO E A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. 2. O ART. 2.038, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 APLICA-SE ÀS TRANSMISSÕES OCORRIDAS APÓS SUA VIGÊNCIA, VEDANDO A INCIDÊNCIA DE LAUDÊMIO OU PRESTAÇÃO ANÁLOGA SOBRE CONSTRUÇÕES, BENFEITORIAS OU PLANTAÇÕES. 3. A EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 2.038, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL RESTRINGE-SE AOS TERRENOS DE MARINHA E ACRESCIDOS, NÃO SE APLICANDO ÀS ENFITEUSES CONSTITUÍDAS SOBRE BENS MUNICIPAIS. 4. A BASE DE CÁLCULO DO FORO E DO LAUDÊMIO DEVE CORRESPONDER EXCLUSIVAMENTE AO VALOR DO TERRENO OU DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO, SENDO ILEGÍTIMA A UTILIZAÇÃO DO VALOR DA UNIDADE CONSTRUÍDA OU DO VALOR INTEGRAL DA NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA.” DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, ART. 18; CC/1916, ARTS. 678 E 686; CC/2002, ART. 2.038, CAPUT, § 1º, I, E § 2º; CPC, ARTS. 485, VI, 509, I, E 510; DECRETO MUNICIPAL Nº 3.221/1981, ARTS. 263, 268 E 273. JURISPRUDÊNCIAS RELEVANTES STJ, AGINT NO RESP Nº 1.882.423/RJ, REL. MIN. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, DJE 29.06.2023;

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