Art. 515 do Código Civil

Em linguagem simples

Quem decide exercer a preferência é obrigado a pagar o preço ajustado ou oferecido por terceiros, mantendo rigorosamente as mesmas condições. Se não cumprir essa exigência, a pessoa perde o direito de comprar o bem.

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Na jurisprudência

9 acórdãos citam o art. 515 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2025344, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 07/03/2023

  CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL POR COPROPRIETÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ARRENDATÁRIO. ART. 92, § 3º, DA LEI Nº 4.504/1964. ARRENDAMENTO DE APENAS PARCELA DO IMÓVEL INFERIOR AO MÓDULO RURAL. INDIVISIBILIDADE. ART. 65 DO ESTATUTO DA TERRA. VEDAÇÃO À CRIAÇÃO DE MINIFÚNDIOS. MICROSSISTEMA DO DIREITO AGRÁRIO. ART. 46, § 1º, DO DECRETO Nº 59.566/1966. PREFERÊNCIA DO COPROPRIETÁRIO EM IMÓVEL INDIVISÍVEL QUE SE SOBREPÕE. VALOR DO PAGAMENTO. TANTO POR TANTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. Ação de preferência, ajuizada em 27/3/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7/10/2019 e concluso ao gabinete em 11/9/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se (I) o imóvel inferior ao módulo rural (juridicamente indivisível), quando suscetível de divisão física, permanece indivisível, e, sendo considerado indiviso, (II) o direito de preferência na alienação de parte ideal deve ser concedido ao condômino ou ao arrendatário. 3. Estabelece o art. 65 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) que "o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural". Por meio dessa vedação, evita-se a criação de minifúndios improdutivos e insuficientes para a promoção da ascensão econômica-social do homem do campo e de sua família. 4. O imóvel rural inferior ao módulo rural, ainda que se encontre em estado de divisão física, será considerado indiviso. Precedentes desta Corte. 5. Em se tratando de imóvel indivisível, o arrendatário não detém preferência em relação ao coproprietário na aquisição de fração ideal do imóvel, uma vez que o direito de preferência previsto no microssistema agrário abrange todo o imóvel - e não apenas parcelas dele - quando pertencer a mais de um proprietário. 6. Nos imóveis pro indiviso, caso permitida a "super-preferência" do arrendatário em adquirir a porção de terra arrendada, se inferior ao módulo rural, ter-se-ia a criação de um minifúndio, o que é expressamente vedado pelo art. 65 do Estatuto da Terra. 7. Nos termos do art. 515 do Código Civil, o valor da aquisição deve corresponder ao preço encontrado ou ajustado, em idênticas condições. Se o montante depositado em Juízo pelos coproprietários para o ingresso com ação de preferência corresponde àquele anteriormente quitado pelo arrendatário/adquirente, é de ser reconhecida não só a resolução do negócio jurídico prévio, mas também a preferência na aquisição de parte ideal do imóvel objeto da controvérsia. 8. Hipótese em que foi realizada a venda de parte ideal de imóvel rural insuscetível de divisão jurídica ao arrendatário, sem que houvesse sido respeitado o direito de preferência dos coproprietários. Proposta ação de preferência, o acórdão estadual declarou a ineficácia do negócio jurídico celebrado e reconheceu o direito de preferência dos coproprietários. Necessidade de manutenção da decisão. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

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• TJMT, Embargos de Declaração Cível 1001423-86.2025.8.11.0044, Quarta Câmara de Direito Privado, DJEN 10/08/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. INOVAÇÃO RECURSAL. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME Embargos de Declaração opostos por Vanderlei Jancovithe em face do acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado que negou provimento ao seu recurso de apelação, mantendo a sentença que reconheceu o direito de preferência da condômina Cléia Francisca dos Santos sobre a fração ideal de 51,25% de imóvel rural alienada a terceiro sem prévia notificação, determinou a sub-rogação da autora na posição contratual do adquirente nas condições da escritura pública registrada e declarou a ineficácia do negócio jurídico celebrado entre os réus. O embargante alega omissões e contradições no acórdão, sustentando, em síntese: ausência de distinguishing em relação ao precedente aplicado à questão das custas iniciais; contradição entre a afirmação de que o princípio do "tanto por tanto" exige equivalência material em todas as condições e a fixação de novo marco temporal para início dos pagamentos; omissão quanto à exigência de depósito integral do preço no prazo decadencial de 180 dias previsto no artigo 504 do Código Civil; omissão quanto à validade do mandato outorgado ao procurador que assinou o recibo de R$ 4.000.000,00; e contradição ao confirmar a ineficácia do negócio jurídico sem determinar a restituição imediata dos valores pagos nos próprios autos, em violação ao artigo 182 do Código Civil. Pede o acolhimento dos embargos com efeitos infringentes para reforma integral do acórdão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se as alegações do embargante configuram vícios declaratórios reais — omissão, contradição ou obscuridade — ou se constituem rediscussão de mérito e inovação recursal inadmissíveis em sede de embargos de declaração; (ii) estabelecer se o acórdão foi omisso ao não enfrentar o argumento fundado no artigo 182 do Código Civil quanto à restituição dos valores pagos pelo embargante nos próprios autos; e (iii) verificar se o pedido de prequestionamento expresso de dispositivos legais, por si só, viabiliza o acolhimento dos embargos. III. RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de declaração têm cabimento restrito às hipóteses taxativas do artigo 1.022 do Código de Processo Civil — obscuridade, contradição, omissão e erro material —, não se prestando ao rejulgamento da matéria já apreciada nem à adequação da decisão ao entendimento da parte embargante; alegações que reproduzem teses já enfrentadas e decididas pelo acórdão configuram mero inconformismo, insuscetível de acolhimento na via dos aclaratórios. A introdução, em sede de embargos de declaração, de teses não suscitadas nas razões de apelação — como a alegação de má-fé processual fundada na suposta ocultação de valores recebidos em venda anterior, a violação da preclusão pro judicato decorrente da decisão de saneamento e a invalidade do mandato outorgado ao procurador signatário do recibo — configura inovação recursal inadmissível, vedada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Não há contradição interna no acórdão: as proposições de que o princípio do "tanto por tanto" veda a exigência de pagamento à vista de transação pactuada a prazo e de que o termo inicial das obrigações da condômina sub-rogada somente pode ser a data do reconhecimento judicial do direito são perfeitamente conciliáveis entre si, pois decorrem da mesma premissa de que a sub-rogação opera a partir do reconhecimento judicial; a contradição que autoriza os embargos de declaração é a interna, caracterizada pela existência de proposições inconciliáveis entre si. O argumento fundado no artigo 182 do Código Civil não configura omissão apta a ensejar o acolhimento dos embargos: o acórdão enfrentou a questão dos valores pagos ao remeter a discussão sobre o recibo contestado às vias ordinárias, adotando fundamentação suficiente; ademais, o provimento concedido não é anulação pura do negócio jurídico, mas sub-rogação do condômino preferente na posição contratual do adquirente, modalidade em que o contrato subsiste com a substituição de uma das partes, de modo que o artigo 182 do Código Civil não incide em sua literalidade. O prequestionamento, por si só, não viabiliza o acolhimento dos embargos de declaração, sendo indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil; os dispositivos efetivamente debatidos no acórdão já se encontram prequestionados pela própria decisão embargada, e a introdução dos demais nesta sede configuraria inovação recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: Alegações que reproduzem teses já enfrentadas e decididas pelo acórdão embargado configuram mero inconformismo e rediscussão de mérito, insuscetíveis de acolhimento na via dos embargos de declaração, cuja finalidade se restringe à integração ou ao esclarecimento da decisão quando esta apresenta vício real de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. A introdução, em sede de embargos de declaração, de teses não suscitadas nas razões do recurso anterior configura inovação recursal inadmissível, vedada independentemente da natureza da matéria invocada. O provimento que reconhece o direito de preferência do condômino preterido e determina sua sub-rogação na posição contratual do adquirente não constitui anulação pura do negócio jurídico, de modo que o artigo 182 do Código Civil, que impõe o retorno das partes ao estado anterior como efeito da anulação, não incide em sua literalidade sobre essa modalidade de provimento. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 182, 504 e 515; Código de Processo Civil, arts. 141, 290, 489, §1º, 492, 505, 507, 686, 689 e 1.022

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• TJMT, Apelação Cível 1001423-86.2025.8.11.0044, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 09/07/2025, DJEN 09/07/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO CONDÔMINO. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREEMPÇÃO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. DEPÓSITO DO PREÇO "TANTO POR TANTO". VENDA A PRAZO. SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO DO SINAL. SUB-ROGAÇÃO NAS CONDIÇÕES ORIGINAIS DO CONTRATO. INEXIGIBILIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL E IMEDIATO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de Apelação Cível interposto por adquirente de fração ideal de imóvel rural (51,25%) em face de sentença que julgou procedente a Ação de Preferência ajuizada pela condômina preterida (detentora de 48,75%), a qual, após tomar ciência da alienação pelo registro imobiliário, depositou em juízo o valor da entrada (R$ 200.000,00) e pleiteou a adjudicação do bem para si, sub-rogando-se nas mesmas condições de pagamento a prazo (saldo de R$ 8.972.500,00 em 02 anos) estipuladas na escritura pública firmada com o terceiro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o recolhimento intempestivo das custas iniciais parceladas, regularizado antes da sentença, acarreta a extinção do processo; (ii) estabelecer se a sentença que determina a sub-rogação da autora na posição contratual, ao invés de usar o termo "adjudicação compulsória", configura julgamento extra ou citra petita; (iii) verificar se o exercício do direito de preferência (art. 504 do CC) sobre imóvel vendido a prazo exige o depósito integral e imediato de todo o preço ou se basta o depósito do sinal com a assunção do parcelamento nas mesmas condições do negócio original; e (iv) analisar se a controvérsia sobre pagamentos posteriores, não previstos na escritura e objeto de litígio autônomo, obsta o direito de preempção. III. RAZÕES DE DECIDIR O exercício do direito de preferência do condômino preterido, previsto no art. 504 do Código Civil, deve ocorrer sob as mesmas condições ("tanto por tanto") oferecidas ao terceiro estranho, o que inclui não apenas o preço, mas também a forma de pagamento. O recolhimento das custas processuais, ainda que intempestivo, desde que efetuado antes da prolação de qualquer decisão extintiva, convalida o ato processual e afasta o cancelamento da distribuição, em prestígio ao princípio da primazia do julgamento de mérito. A determinação de sub-rogação do condômino preferente na posição do adquirente é o efeito jurídico lógico e imediato do acolhimento do pedido de adjudicação compulsória por preterição, não configurando julgamento de natureza diversa da pleiteada. Em se tratando de alienação a prazo, a exigência de depósito integral e à vista do preço pelo condômino que exerce a preempção imporia condição mais gravosa que a ofertada ao terceiro, violando a paridade de condições ínsita ao princípio do "tanto por tanto". Portanto, o depósito do valor da entrada, nos exatos termos da escritura pública, é suficiente para o exercício do direito. Controvérsias relativas a pagamentos supostamente realizados de forma paralela ao negócio, sobretudo quando contestadas e objeto de apuração na esfera criminal, não podem ser opostas como fato impeditivo ao direito de preferência, que se norteia pelas condições objetivas e públicas do negócio jurídico registrado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. Tese de julgamento: O recolhimento das custas iniciais, embora intempestivo, se comprovado nos autos antes de qualquer provimento extintivo, afasta o cancelamento da distribuição do feito, em observância ao princípio da primazia do julgamento de mérito. A determinação judicial de sub-rogação do condômino preterido na posição contratual do terceiro adquirente constitui o efeito jurídico lógico do acolhimento do pedido de adjudicação por direito de preferência, não configurando julgamento extra ou citra petita. Para o exercício do direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil, se a venda ao terceiro foi realizada a prazo, o condômino preterido cumpre o requisito do depósito do preço ao depositar o valor da entrada e se obrigar ao pagamento do saldo remanescente nas mesmas condições e prazos ("tanto por tanto"), sendo inexigível o depósito integral e imediato da totalidade do valor do negócio. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 504 e 515; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 98, § 6º. Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1000966-22.2021.8.11.0100, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/07/2025, Publicado no DJE 18/07/2025

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• TJPR, Apelação Cível 0000830-11.2023.8.16.0075, Rel. Francisco Cardozo Oliveira, 17ª Câmara Cível, j. 10/06/2026, DJEN 01/07/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO AJUIZADA PELO ARRENDATÁRIO. CONTROVÉRSIA SOBRE DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL ARRENDADO E VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO EM FACE DE DIVERGÊNCIA ENTRE AS CONDIÇÕES NOTIFICADAS E AS DO NEGÓCIO DE VENDA EFETIVAMENTE CELEBRADO.I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de Apelação cível interposto da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Anulatória cumulada com adjudicação compulsória. O apelante sustenta no recurso que a notificação para exercício do direito de preferência não refletiu as reais condições do negócio firmado entre os requeridos, o que ensejaria a nulidade do contrato de compra e venda e o direito à adjudicação compulsória do imóvel arrendado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir: i) se a divergência entre as condições constantes da notificação para exercício do direito de preferência e as condições efetivamente praticadas no negócio equivale à ausência de notificação, quando o arrendatário, por outros meios, tomou ciência das condições reais do negócio antes de sua celebração; ii) se o arrendatário perdeu o direito de preferência ao formular contraproposta em valor inferior ao ofertado na notificação original; iii) se estão presentes os requisitos cumulativos para o exercício da preferência por via judicial, nos termos do art. 92, §4º, da Lei nº 4.504/1964.III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A notificação expedida para exercício do direito de preferência estava regular ao tempo de sua expedição, pois refletia as condições da proposta recebida de terceiro. A divergência entre as condições notificadas e as condições efetivamente praticadas resultou da desistência superveniente de uma das coproprietárias de alienar sua cota-parte — fato que foi comunicado ao arrendatário e do qual ele tinha plena ciência antes da assinatura do contrato.4. A divergência entre a notificação e o contrato não equivale à ausência de notificação quando o arrendatário, por outro meio, toma ciência das condições reais do negócio e não demonstra prejuízo concreto no exercício do direito. No caso concreto, o apelante foi informado da desistência da coproprietária, acompanhou a medição divisória do imóvel antes da assinatura do contrato e, em segunda contranotificação, igualou o valor correspondente à cota efetivamente alienada, o que evidencia o seu pleno conhecimento das condições reais do negócio.5. O arrendatário perdeu o direito de preferência por ato próprio, ao formular contraproposta em valor inferior ao ofertado na notificação original, contrariando o disposto no art. 515 do Código Civil, aplicável aos contratos de arrendamento rural por força do art. 92, §9º, da Lei nº 4.504/1964. A segunda contranotificação, além de apresentada fora do prazo legal de trinta dias, propôs forma de pagamento diversa da praticada no contrato, razão pela qual não restabelece o direito de preferência.6. A sentença deve ser mantida.IV. DISPOSITIVO 7. Recurso de Apelação cível conhecido e desprovido

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• TJPR, Agravo de Instrumento 0081114-66.2025.8.16.0000, Rel. Substituto Marcel Luis Hoffmann, 20ª Câmara Cível, j. 13/02/2026, DJEN 27/02/2026

  Direito civil. Processo civil. Agravo de instrumento. Direito de preferência contratual em sociedade empresária. Insurgência contra tutela liminar concedida na origem. Preenchimento dos requisitos para exercício do direito de preferência que demandam dilação probatória. Necessidade de igualar à oferta do terceiro interessado. Revogação da liminar. Recurso provido.I. CASO EM EXAME. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela parte requerida em ação de obrigação de fazer e indenizatória, visando à reforma de decisão interlocutória que concedeu tutela antecipada para permitir ao autor o ingresso e exercício pleno do setor de triparia da empresa Central São Martinho Matadouro e Frigorífico de Bovinos e Suínos Ltda, sob pena de multa diária. A controvérsia decorre da dissolução de sociedade entre irmãos e cunhados, com previsão contratual de direito de preferência para assumir a gestão do setor de triparia, após a saída de um dos sócios. Os agravantes alegam que não houve preterição do direito de preferência, que o agravado não manifestou interesse oportunamente e que há exigências normativas e documentais para o exercício da atividade, não atendidas pelo agravado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para manutenção da tutela provisória que determinou o exercício imediato do direito de preferência contratual pelo agravado, permitindo-lhe assumir o setor de triparia da empresa, diante das alegações de ausência de manifestação tempestiva, exigências normativas e necessidade de dilação probatória. III. RAZÕES DE DECIDIR. O direito de preferência, previsto contratualmente, constitui mera expectativa de direito, dependente da concorrência com terceiro interessado e do cumprimento de condições de igualdade, não se confundindo com direito líquido e certo de assumir o setor. O instrumento contratual não estabeleceu prazo para o exercício da preferência, nem obrigatoriedade de notificação formal, sendo possível analogia com outras espécies legais de preferência. A efetiva assunção do setor depende do preenchimento de requisitos normativos e documentais, cuja verificação demanda dilação probatória, não sendo possível decisão definitiva nesta fase processual. O fato do príncipe, representado por exigências sanitárias e ambientais supervenientes, pode romper disposições contratuais em equivalência à hipótese de força maior, afastando a configuração de inadimplemento. A tutela liminar concedida para posse e exercício imediato do setor deve ser revogada, diante da ausência de comprovação dos requisitos para o exercício do direito de preferência e da necessidade de instrução probatória. IV. DISPOSITIVO E TESE. Agravo de instrumento conhecido e provido para revogar a tutela provisória concedida na origem. Tese de julgamento: O direito de preferência contratual não confere, por si só, direito líquido e certo ao preferente, exigindo concorrência com terceiro e cumprimento de condições. A ausência de previsão contratual de prazo e de notificação formal para o exercício da preferência permite analogia com outras espécies legais de preferência. A assunção de setor empresarial sujeita-se ao cumprimento de requisitos normativos e documentais, cuja verificação demanda dilação probatória. Exigências supervenientes de ordem sanitária e ambiental (fato do príncipe) podem equivaler à força maior, afastando inadimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 504, 514, 505, 515, 1057, 221; Lei nº 8.245/91, arts. 27 a 34, 33; Lei nº 4.504/1964, art. 92; CPC, art. 1.015, I; RITJPR, art. 110, VIII, “c”.Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no REsp n. 1.391.478/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 19/05/2016, DJe 01/06/2016; STJ, REsp n. 1.272.757/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20/10/2020, DJe 12/02/2021; STJ, AgInt no REsp n. 1.237.376/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 01/09/2016, DJe 08/09/2016; TJSP, AI 0217635-30.2011.8.26.0000, Rel. Des. Enio Zuliani, j. 11/10/2011

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