Art. 221 do Código Civil

Em linguagem simples

O documento particular assinado por quem administra seus próprios bens comprova acordos e obrigações de qualquer valor entre as partes. No entanto, ele só passa a valer perante terceiros após o registro público em cartório, sendo admitido o uso de outras provas legais caso o documento falte.

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Na jurisprudência

264 acórdãos citam o art. 221 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2227293, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 24/11/2025

  RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE ALGUNS DOS DISPOSITIVOS LEGAIS INDICADOS. APRECIAÇÃO DO RECURSO APENAS EM RELAÇÃO AOS DISPOSITIVOS PREQUESTIONADOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO SOBRE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Não tendo havido prequestionamento em relação à aplicação ao caso dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e do art. 221 do Código Civil, cujo conteúdo não foi examinado pelo Tribunal de origem, apenas deve ser analisado o recurso especial em relação aos artigos 186 e 927 do CCB. 2. Constatando-se que a instituição financeira agiu em exercício regular de direito ao levar o imóvel objeto da demanda a leilão, uma vez que lhe havia sido alienado fiduciariamente em garantia e que não fora informada anteriormente da celebração de contrato particular de promessa de compra e venda (não levada da registro) entre os autores e a construtora, deve ser decotada do acórdão sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais. 3. Recurso especial a que se dá provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3107991, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 24/08/2026

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARTS. 221 DO CÓDIGO CIVIL E 369 E 373 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. INEXISTÊNCIA. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Os arts. 221 do Código Civil e 369 e 373 do Código de Processo Civil não estão prequestionados, não tendo sido nem sequer suscitados nos embargos declaratórios que foram opostos. Incidência da Súmula nº 282/STF. 2. É deficiente a fundamentação do recurso especial quando os dispositivos invocados (arts. 104 e 107 do Código Civil) não amparam a tese recursal dirigida a infirmar a conclusão assentada com base no art. 108 do Código Civil, incidindo, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 3. Os impedimentos que obstruem a análise do recurso pela alínea "a" também prejudicam o exame do recurso especial interposto pela alínea "c" da norma constitucional. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2987190, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E SUSPENSÃO DO PROCESSO. INTERESSE PROCESSUAL E INOPONIBILIDADE DA PROMESSA NÃO REGISTRADA A TERCEIROS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial fundada na Súmula n. 7 do STJ, aplicada às teses de violação dos arts. 463 e 1.418 do Código Civil e do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil. 2. A controvérsia diz respeito à ação de adjudicação compulsória de imóvel, com pedido de outorga de escritura pública e, alternativamente, de indisponibilidade e inalienabilidade. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito por ausência de interesse de agir, em razão de prenotação e registro da venda a terceiro antes do ajuizamento, com condenação em custas e honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação e majorando os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a extinção por ausência de interesse de agir viola o art. 463 do Código Civil diante de contrato preliminar sem arrependimento e recusa de outorga; (ii) saber se o acórdão negou o direito do promitente comprador, previsto no art. 1.418 do Código Civil, de exigir a escritura ou a adjudicação independentemente do registro da promessa; e (iii) saber se houve violação do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil ao indeferir a suspensão do processo diante de ação anulatória superveniente. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Imóvel vendido a terceiro, tendo o contrato sido registrado perante o Registro de Imóveis antes da ação. Mantém-se a extinção por ausência de interesse de agir: a adjudicação compulsória tem caráter pessoal, restrito aos contratantes; incide a Súmula n. 83 do STJ. 7. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, o conflito positivo de competência fundado em regra de conexão não pode ser conhecido quando uma das ações já tenha sido sentenciada, ainda que sem trânsito em julgado, em razão da incidência da Súmula 235/STJ. Incide a Súmula n. 83/STJ em relação à suspensão do processo até o julgamento da ação anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para manter a extinção por ausência de interesse de agir na adjudicação compulsória quando o imóvel já está matriculado em nome de adquirente diverso, diante de seu caráter pessoal e restrito aos contratantes. 2. Aplica-se a Súmula n. 235 do STJ para afastar a suspensão por conexão, pois a extinção sem resolução de mérito (arts. 485, VI, e 486 do CPC) permite nova ação após a anulatória e o art. 55, § 1º, do CPC dispensa reunião quando um dos feitos já foi julgado." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 221, 463, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 55 § 1º, 85 § 11, 313 V a, 485 VI e 486; CF, art. 105 III a. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas n. 83 e 235; STJ, REsp n. 247.344/MG, relator Ministro Waldemar Zveiter, Terceira Turma, julgado em 19/2/2001; STJ, AgInt no AREsp n. 638.447/SP, relator Ministro (não indicado), Quarta Turma, julgado em 24/4/2017; STJ, AgRg no CC n. 111.426/BA, relator Ministro (não indicado), Terceira Seção, julgado em 21/3/2012; STJ, AgRg no CC n. 119.070/ES, relator Ministro (não indicado), Segunda Seção, julgado em 19/11/2013; STJ, CC n. 108.717/SP, relator Ministro (não indicado), Segunda Seção, julgado em 20/9/2010.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no REsp 2195414, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu em parte e desproveu o recurso especial, em razão do afastamento de negativa de prestação jurisdicional, da aplicação da Súmula n. 7 do STJ às teses dos arts. 435 e 674 do Código de Processo Civil e do prejuízo do dissídio jurisprudencial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto ao reconhecimento da violação do art. 435 do Código de Processo Civil e ao retorno dos autos à origem para novo julgamento sobre documento novo juntado em apelação; e (ii) saber se houve omissão quanto ao exame da eficácia probatória do compromisso de compra e venda sem reconhecimento de firma, à luz do art. 674 do Código de Processo Civil, com devolução dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Não há omissão quanto ao art. 435 do Código de Processo Civil, pois a tese foi enfrentada e afastada a partir da análise da natureza, disponibilidade e pertinência do documento ao ônus probatório. 5. Inexiste omissão sobre o art. 674 do Código de Processo Civil, porque houve reconhecimento, em tese, da admissibilidade dos embargos de terceiro e improcedência por insuficiência de prova da posse, da aquisição legítima e da quitação do preço. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Inexiste omissão quanto à tese de juntada de documento novo do art. 435 do Código de Processo Civil, porque houve enfrentamento específico. 2. Não há omissão sobre a proteção possessória do art. 674 do Código de Processo Civil, pois o acórdão examinou a eficácia do compromisso e concluiu pela insuficiência probatória." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 435, 674, 784, 1.022 e 1.026, § 2º; CC, art. 221. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 84; STJ, EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.571.819/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgados em 25/8/2020.

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• STJ, REsp 2199509, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO URBANA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA COM INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DIREITO DE PREFERÊNCIA CONDICIONADO À AVERBAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul em apelação cível, com conclusão de improcedência da ação anulatória e validade da compra e venda. 2. A controvérsia versa sobre anulação da compra e venda por violação ao direito de preferência dos locatários e pedido subsidiário de indenização. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a nulidade da escritura de inventário e partilha, deferiu o direito de preferência e rejeitou a reconvenção e a ação reivindicatória. 4. A Corte de origem julgou improcedente a ação anulatória, reconheceu a validade do contrato de compra e venda e redimensionou honorários; embargos de declaração acolhidos para novo julgamento, mantendo a inexistência do direito de preferência e rejeitando a indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão ou deficiência de fundamentação, com violação dos arts. 489, § 1º, IV, V e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC, quanto à ciência inequívoca do adquirente e ao pedido subsidiário de indenização; e (ii) saber se houve violação dos arts. 27 e 33 da Lei n. 8.245/1991, diante da alegada ciência do adquirente, da oferta em desigualdade de condições e do depósito do preço. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou a necessidade de averbação prévia do contrato na matrícula, afastou o direito de preferência e rejeitou a indenização por ausência de danos. 7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em consonância com a interpretação do art. 33 da Lei n. 8.245/1991 quanto à necessidade de averbação prévia do contrato de locação. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta as questões relevantes e presta jurisdição adequada. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em consonância com a interpretação do art. 33 da Lei n. 8.245/1991 quanto à necessidade de averbação prévia do contrato de locação". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489, § 1º, IV, V e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II; Lei n. 8.245/1991, arts. 27 e 33; CC, art. 221. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1.843.196/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/9/2021; STJ, REsp n. 1.272.757/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/2/2021; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 909.595/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.588/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025.

  Publicação oficial