Art. 1.485 do Código Civil

Em linguagem simples

A hipoteca pode ser prorrogada por pedido de ambas as partes por meio de anotação no registro, respeitando o limite de até trinta anos do contrato original. Ao término desse período, a hipoteca só continua se for elaborado um novo título com um novo registro imobiliário.

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Na jurisprudência

100 acórdãos citam o art. 1.485 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2685485, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECA CONVENCIONAL. PEREMPÇÃO PELO DECURSO DO PRAZO DE 30 ANOS. EXTINÇÃO DA HIPOTECA. NÃO OCORRÊNCIA. AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO PELO CREDOR HIPOTECÁRIO DENTRO DO LAPSO LEGAL. EXERCÍCIO DO DIREITO POTESTATIVO DE EXCUTIR O BEM HIPOTECADO. SUBSISTÊNCIA DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL ANTE A PROPOSIÇÃO DA EXECUÇÃO AINDA EM CURSO. TAXATIVIDADE DA PREVISÃO DAS CAUSAS DE EXTINÇÃO DA HIPOTECA. MANUTENÇÃO DA GARANTIA REAL. RECURSO PROVIDO. 1. Não se configura ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem decide a controvérsia de forma fundamentada, ainda que contrária aos interesses da parte. A tese referente ao consentimento bilateral para prorrogação da hipoteca sobre os bens executados constituiu inovação recursal, pois não fora suscitada nas contrarrazões do agravo de instrumento pela parte ora recorrente, mas apenas nas razões dos embargos de declaração. 2. A inexistência de identidade de causa de pedir e de pedido entre as decisões que determinaram o restabelecimento formal das hipotecas e a discussão específica sobre o prazo decadencial de perempção afasta a alegação de violação à coisa julgada (art. 502 do CPC). 3. O conhecimento do recurso pelo dissídio jurisprudencial (alínea "c" do art. 105, III, da Constituição) fica prejudicado ante a ausência de similitude fática entre os acórdãos paradigmas e a hipótese dos autos. 4. A hipoteca convencional possui prazo máximo de validade de 30 (trinta) anos (perempção), nos termos do artigo 1485 do CC, findo o qual o direito real se extingue para evitar a perpetuidade do ônus sobre o imóvel. O ajuizamento tempestivo da execução pelo credor hipotecário caracteriza o efetivo exercício do direito real de excutir a coisa (art. 1.422 do CC), o que impede a consumação da perempção enquanto a lide estiver pendente e a obrigação principal subsistir. 5. A extinção da hipoteca por decurso de tempo pressupõe a inércia do credor, não se aplicando quando o direito potestativo já foi exercido judicialmente para a satisfação do crédito garantido. A manutenção da garantia real é legítima enquanto subsistir a obrigação principal e o direito de excutir o bem estiver sendo exercido judicialmente. 6. As causas de extinção da hipoteca são taxativas, conforme o art. 1.499 do Código Civil, e não incluem a perempção automática pelo decurso do prazo de 30 anos, especialmente quando a obrigação principal não foi extinta com o exercício tempestivo da pretensão executiva. 7. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido e restabelecer a decisão de primeiro grau que afastou a perempção das hipotecas.

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• TJPR, Apelação Cível 0001440-87.2025.8.16.0081, Rel. Substituto Eduardo Lino Bueno Fagundes Júnior, 7ª Câmara Cível, j. 06/10/2026, DJEN 16/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXTINÇÃO DE HIPOTECA. PEREMPÇÃO DA GARANTIA HIPOTECÁRIA. HIPOTECA CONVENCIONAL CONSTITUÍDA POR PRAZO DETERMINADO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE PRORROGAÇÃO. DECADÊNCIA DO DIREITO REAL DE GARANTIA. IRRELEVÂNCIA DA SUBSISTÊNCIA DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME 1.1 Ação declaratória de extinção de hipoteca ajuizada pelos autores visando ao reconhecimento da perempção da garantia hipotecária incidente sobre imóvel matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Faxinal. 1.2 O Juízo de origem julgou procedente o pedido para declarar extinta, pela perempção, a hipoteca registrada sob nº 94.062 da matrícula nº 4.751, determinando o cancelamento do gravame junto ao Registro de Imóveis, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. 1.3 A ré interpôs recurso de apelação sustentando, preliminarmente, excesso no valor atribuído à causa e, no mérito, defendendo que a hipoteca não poderia ser extinta enquanto subsistisse a obrigação principal, afirmando que o ajuizamento de demanda judicial e a formulação de reconvenção antes do término da garantia impediriam a ocorrência da perempção. 1.4 Em contrarrazões, os autores requereram a manutenção integral da sentença, sustentando que a hipoteca foi constituída por prazo determinado, sem averbação de prorrogação, circunstância suficiente para a extinção do direito real de garantia. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2.1 Há três questões em discussão: (i) analisar se o valor da causa foi corretamente fixado com base no conteúdo econômico da demanda; (ii) verificar se a hipoteca convencional constituída por prazo determinado extingue-se automaticamente pelo decurso do prazo sem averbação de prorrogação; e (iii) analisar se a existência de ação judicial envolvendo a obrigação principal impede a perempção da garantia hipotecária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1 A impugnação ao valor da causa não merece acolhimento, pois a demanda possui conteúdo econômico correspondente à liberação do imóvel do gravame hipotecário, justificando a incidência do art. 292, II, do Código de Processo Civil. 3.2 A hipoteca foi constituída mediante escritura pública com prazo certo de seis anos, compreendido entre 17/12/2015 e 17/12/2021, inexistindo averbação de prorrogação ou reconstituição da garantia perante o Registro de Imóveis. 3.3 O art. 1.485 do Código Civil admite a estipulação de prazo para a hipoteca e sua prorrogação mediante averbação requerida pelas partes, observados os limites legais. Ausente a averbação, opera-se a extinção do direito real de garantia pelo decurso do prazo convencionado. 3.4 A perempção da hipoteca possui natureza decadencial, razão pela qual não se sujeita às causas de suspensão ou interrupção previstas para a prescrição, conforme estabelece o art. 207 do Código Civil. 3.5 O ajuizamento de ação judicial destinada à cobrança da obrigação principal ou a apresentação de reconvenção não têm o efeito de prorrogar automaticamente a vigência da hipoteca, por inexistir previsão legal que dispense a necessária averbação registral. 3.6 A inexistência de penhora ou de outra constrição judicial efetivada sobre o imóvel antes do término do prazo da hipoteca impede a incidência dos precedentes que preservam os efeitos da garantia em hipóteses distintas. 3.7 A natureza acessória da hipoteca não impede sua extinção antes da obrigação principal, pois eventual crédito remanescente subsiste sem a garantia real, assumindo natureza quirografária. 3.8 Mantida a sucumbência da apelante, permanece hígida a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, impondo-se sua majoração para 12%, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO 4.1 Recurso conhecido e desprovido, mantida integralmente a sentença que declarou extinta, pela perempção, a hipoteca registrada sobre o imóvel, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor da causa. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 207, 1.485 e 1.499. Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 11, 292, II, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJPR, AI nº 0041967-38.2022.8.16.0000, Rel. Des. Luiz Fernando Tomasi Keppen, 16ª Câmara Cível, j. 24.10.2022. TJPR, AI nº 0039615-15.2019.8.16.0000, Rel. Des. Shiroshi Yendo, 15ª Câmara Cível, j. 30.10.2019. TJPR, Apelação Cível nº 0033770-23.2024.8.16.0001, Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea, 18ª Câmara Cível, j. 11.03.2026

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• TJBA, Agravo de Instrumento 8014865-66.2026.8.05.0000, Rel. Gardênia Pereira Duarte, Quarta Câmara Cível, DJEN 15/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E ERRO DE PREMISSA FÁTICA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS INTEGRATIVOS. REJEIÇÃO. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo interno, mantendo a decisão monocrática que indeferira tutela antecipada recursal para cancelamento de garantias hipotecárias e preservara a determinação de emenda à inicial para adequação do valor da causa no juízo originário. II. Questão em discussão 2. Há uma questão em discussão: saber se o acórdão embargado incorreu em contradição ou erro de premissa fática ao reconhecer a supressão de instância quanto ao pedido liminar e, simultaneamente, analisar a ausência de probabilidade do direito diante do ajuizamento prévio de ações de execução pelo credor hipotecário. III. Razões de decidir 3. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando para a rediscussão do mérito da decisão ou reexame de provas. 4. A contradição que justifica o acolhimento do recurso é apenas a interna, verificada entre os fundamentos e o dispositivo do próprio julgado, inocorrendo quando a decisão apresenta fundamentação clara, coerente e harmônica quanto aos óbices processuais e materiais que impedem a concessão da tutela provisória recursal. 5. A menção ao ajuizamento das execuções judiciais amparadas nas Cédulas Rurais Pignoratícias e Hipotecárias nº 9300001501 e nº 9300001701 constituiu elemento idôneo para afastar a probabilidade do direito em cognição sumária, sem importar em pré-julgamento exauriente do mérito da causa principal no juízo de primeiro grau. IV. Dispositivo e tese 1. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. A contradição que autoriza o manejo dos embargos de declaração é estritamente a interna, caracterizada pela incompatibilidade entre as premissas e a conclusão do próprio julgado. 2. Inexistindo omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão embargada, impõe-se a rejeição dos embargos declaratórios opostos com o nítido propósito de rediscussão da matéria decidida." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.022; Lei nº 6.015/1973, art. 238; Código Civil, art. 1.485. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl na AR nº 6.166/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 14.12.2022; STJ, EDcl no REsp nº 1.540.580/DF, Rel. p/ acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 13.08.2024

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• TJPR, Apelação Cível 0000602-44.2025.8.16.0179, Rel. Jaqueline Allievi, 17ª Câmara Cível, j. 05/10/2026, DJEN 15/10/2026

  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRAL. PEDIDO DE CANCELAMENTO ADMINISTRATIVO DE HIPOTECA. PEREMPÇÃO TRINTENÁRIA. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REQUISITOS PREENCHIDOS. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PREVISÃO ESPECÍFICA NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. FALTA DE NOVA VISTA À PARTE APÓS O PARECER. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. EXECUÇÃO AJUIZADA PELA CREDORA HIPOTECÁRIA ANTES DO TERMO TRINTENÁRIO. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO. EXERCÍCIO TEMPESTIVO DO DIREITO DE EXCUSSÃO. PEREMPÇÃO NÃO CONSUMADA. CANCELAMENTO ADMINISTRATIVO INVIÁVEL. EXTINÇÃO DA GARANTIA RESERVADA À VIA JURISDICIONAL PRÓPRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida registral e reconheceu a legitimidade da recusa administrativa ao pedido de cancelamento do registro da hipoteca por perempção. O apelante sustentou, em síntese, que: (i) não dispõe de recursos suficientes para arcar com as despesas processuais, razão pela qual faz jus à gratuidade da justiça; (ii) a intervenção do Ministério Público é desnecessária, ante a ausência das hipóteses previstas no art. 178 do CPC, e a falta de prévia ciência do parecer ministerial, posteriormente acolhido na sentença, violou o contraditório; (iii) o prazo trintenário da hipoteca possui natureza decadencial e, por isso, não se suspende nem se interrompe com o ajuizamento da execução, que alcança apenas a pretensão executória, e não a garantia real; e (iv) consumada a perempção sem reconstituição da hipoteca por novo título e novo registro, o oficial deve cancelar o gravame a requerimento do proprietário, independentemente de anuência da credora ou de ordem judicial.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Cinge-se a controvérsia às seguintes questões: (i) verificar o preenchimento dos pressupostos para a concessão da gratuidade da justiça; (ii) aferir a necessidade da intervenção do Ministério Público no procedimento de dúvida registral, bem como definir se a falta de nova vista à parte após o parecer acarreta nulidade; e (iii) estabelecer se a execução ajuizada pela credora hipotecária antes do termo trintenário, com penhora do imóvel gravado, impede a consumação da perempção e o cancelamento administrativo da hipoteca.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A percepção de renda mensal líquida inferior a três salários mínimos, aliada à presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural, autoriza a concessão da gratuidade da justiça, nos termos do entendimento desta Câmara.4. No procedimento de dúvida registral, a intervenção do Ministério Público decorre de previsão legal específica, contida no art. 200 da LRP, e independe da configuração das hipóteses gerais do art. 178 do CPC.5. Tampouco se configura nulidade em razão da ausência de nova vista à parte após o parecer ministerial, uma vez que a manifestação se limitou a acolher fundamento já impugnado pelo apelante e não houve demonstração de prejuízo concreto, em observância ao princípio pas de nullité sans grief (art. 282, § 1º, do CPC).6. O ajuizamento tempestivo de execução pelo credor hipotecário, com penhora do próprio imóvel gravado, configura o exercício efetivo do direito real de excussão e impede a consumação da perempção enquanto a demanda executiva estiver em curso e a obrigação garantida não tiver sido satisfeita.7. Na hipótese, a credora ajuizou execução contra os proprietários, e a penhora do imóvel permanece inscrita na matrícula. Além disso, não há notícia de extinção do processo executivo ou de satisfação da obrigação principal. Essas circunstâncias legitimam a recusa registral e inviabilizam o cancelamento administrativo da hipoteca, sem prejuízo da discussão sobre a extinção da garantia na via jurisdicional própria, com a participação da credora.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e parcialmente provido.Tese de julgamento: A perempção da hipoteca convencional, prevista no art. 1.485 do CC, não se consuma quando o credor hipotecário, antes do termo trintenário, ajuíza execução contra o devedor e obtém a penhora do imóvel gravado, hipótese em que o exercício judicial do direito de excussão obsta o cancelamento administrativo da garantia enquanto a demanda executiva estiver em curso e a obrigação garantida não tiver sido satisfeita.Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.485; CPC, arts. 178 e 282, § 1º; Lei nº 6.015/1973, arts. 200, 238 e 250, III.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.685.485/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026; TJPR, 0102492-78.2025.8.16.0000, Rel. Substituto Evandro Portugal, 17ª Câmara Cível, j. 02.03.2026; TJPR, 0016437-27.2025.8.16.0000, Rel. Desembargador Francisco Cardozo Oliveira, 17ª Câmara Cível, j. 26.02.2025; TJPR, 0001779-08.2023.8.16.0084, Rel. Desembargador Pericles Bellusci de Batista Pereira, 18ª Câmara Cível, j. 11.03.2024

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• TRF3, Apelação Cível 5010460-03.2022.4.03.6100, Rel. Fed. Antonio Morimoto, 1ª Turma, DJEN 09/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DECLARATÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. APELAÇÃO DA EMGEA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. NÃO CONHECIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. CESSÃO DE CRÉDITO À EMGEA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CESSÃO DO CRÉDITO ESPECÍFICO E DE ANUÊNCIA À SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. HIPOTECA. PRAZO TRINTENÁRIO. ART. 1.485 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PRORROGAÇÃO OU RECONSTITUIÇÃO. PEREMPÇÃO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RECURSO DA EMGEA NÃO CONHECIDO. RECURSO DA CEF DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela Empresa Gestora de Ativos – EMGEA e pela Caixa Econômica Federal – CEF contra sentença que julgou procedente ação ajuizada por condomínio, objetivando o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido mediante arrematação judicial, reconhecendo a perempção da garantia em razão do transcurso do prazo de 30 anos previsto no art. 1.485 do Código Civil. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a apelação da EMGEA observa o princípio da dialeticidade recursal; (ii) verificar a legitimidade passiva da CEF diante da alegada cessão do crédito hipotecário à EMGEA; e (iii) estabelecer se a hipoteca constituída em 31/03/1988 subsiste após o transcurso do prazo trintenário sem prorrogação ou reconstituição. III. RAZÕES DE DECIDIR A apelação da EMGEA não impugna os fundamentos da sentença, que reconheceu a perempção da hipoteca em razão do transcurso do prazo de 30 anos, sem renovação ou reconstituição da garantia. As razões recursais partem de premissa diversa acerca do objeto da demanda e desenvolvem argumentação sobre os efeitos da arrematação judicial em relação a débitos condominiais anteriores à aquisição do imóvel, matéria que não foi objeto da sentença. Ausente, portanto, o necessário enfrentamento dos fundamentos do pronunciamento recorrido, impõe-se o não conhecimento do recurso, nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil. A apresentação de razões recursais dissociadas dos fundamentos da sentença, embora suficiente para impedir o conhecimento do recurso, não caracteriza, por si só, litigância de má-fé. Ausentes elementos que evidenciem conduta enquadrável nas hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil, deve ser rejeitado o pedido de aplicação das respectivas sanções. A alegada cessão do crédito à EMGEA não afasta a legitimidade passiva da CEF. Não houve comprovação inequívoca de que o crédito garantido pela hipoteca objeto da demanda tenha sido especificamente cedido à EMGEA, tampouco anuência da parte autora à substituição processual, nos termos do art. 109, § 1º, do Código de Processo Civil. Nos termos do art. 1.485 do Código Civil, a hipoteca convencional pode ser prorrogada, mediante averbação, até o limite de 30 anos da data do contrato. Ultrapassado esse prazo, a garantia somente pode subsistir mediante reconstituição por novo título e novo registro. No caso, a hipoteca em favor da CEF foi constituída em 31/03/1988, sem averbação de prorrogação ou registro de reconstituição por novo título. Transcorrido o prazo trintenário sem observância das providências previstas no art. 1.485 do Código Civil, configura-se a perempção da hipoteca, com a consequente extinção do gravame e possibilidade de cancelamento de seu registro. Mantida a sentença quanto à legitimidade passiva da CEF e ao reconhecimento da perempção da hipoteca, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação da EMGEA não conhecida. Apelação da CEF desprovida. Pedido de condenação da EMGEA por litigância de má-fé rejeitado. Tese de julgamento: “1. A ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença impede o conhecimento da apelação, nos termos do art. 932, III, do CPC. 2. A cessão de crédito alegada sem comprovação inequívoca da transferência do crédito específico objeto da demanda e sem anuência da parte adversa não impõe a substituição processual do cedente pelo cessionário. 3. A ausência de prorrogação ou reconstituição da hipoteca após o prazo trintenário previsto no art. 1.485 do Código Civil acarreta a perempção do gravame e autoriza o cancelamento de seu registro.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.485; Código de Processo Civil, arts. 80, 85, § 11, 109, § 1º, 932, III, e 1.010, II e III. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 5031392-42.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, 1ª Turma, j. 16/08/2024, publ. 19/08/2024; TRF3, ApCiv 5020082-38.2024.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, 1ª Turma, j. 31/07/2026, publ. 04/08/2026

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