Art. 1.331 do Código Civil

Em linguagem simples

O artigo determina que as edificações contêm áreas exclusivas de cada proprietário e áreas de uso comum de todos os condôminos. Ele proíbe a venda separada das partes comuns e detalha regras para vagas de garagem e o acesso ao espaço público.

Gerado por IA com conferência automática em fontes oficiais. Material de apoio: confira antes de usar e, para decidir sobre o seu caso, consulte um advogado.

Na jurisprudência

343 acórdãos citam o art. 1.331 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2958617, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 22/09/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS. TERRAÇO DE COBERTURA. ÁREAS DE USO COMUM INDEVIDAMENTE ALIENADAS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME : 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial. O acórdão recorrido tratou de apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a nulidade de contrato de locação por inadimplência e determinou a desocupação do imóvel, além de condenar ao pagamento dos aluguéis atrasados. 2. A decisão de origem reconheceu a nulidade do negócio jurídico que alienou a cobertura do edifício, considerando seu objeto impossível, em observância ao art. 3º da Lei n. 4.591/64 e art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas comuns não podem ser alienadas separadamente ou divididas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas pela recorrente, especialmente quanto ao desmembramento da área em debate da área comum do condomínio e a alienação da referida área pelo próprio condomínio. 4. A recorrente alega que a decisão de inadmissibilidade do recurso especial foi imposta de forma rasa e sem a devida fundamentação, sendo necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O recurso especial não pode ser conhecido, pois a pretensão de reexame de prova é vedada pela Súmula 7 do STJ, que estabelece que o recurso especial não é cabível para simples reexame de prova. 6. A decisão de origem foi clara ao estatuir que o negócio jurídico firmado entre as partes era nulo, em razão da ilicitude do objeto, conforme disposto no art. 166, II, do Código Civil. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2680120, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/12/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS SOBRE BOXES DE GARAGEM. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade fundada em afronta a dispositivo constitucional, impropriedade da via eleita, inexistência de negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489 do CPC e acórdão em consonância com a jurisprudência do STJ, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de cotas condominiais, com pedido de condenação ao pagamento de R$ 18.490,50. O valor da causa foi fixado em R$ 18.490,50. 3. A sentença julgou procedente o pedido, condenando ao pagamento das cotas com correção pelo IGP-M e juros desde o vencimento, além de custas e honorários fixados em 20% do valor da condenação. 4. A Corte a quo negou provimento à apelação, manteve a sentença, assentou a obrigação propter rem e a mora ex re, reconheceu previsão convencional de cobrança de 50% da cota para os boxes superiores e não majorou os honorários por já estarem no patamar máximo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC por omissão e falta de fundamentação sobre a convenção e o regimento interno; (ii) saber se os boxes com entrada independente e matrícula própria estão sujeitos ao art. 1.331, § 1º, do CC, afastando o rateio de despesas ordinárias; (iii) saber se incide o art. 397 do CC quanto à mora ex re e à necessidade de notificação, ao menos nas despesas extraordinárias; (iv) saber se o acórdão aplicou de forma viciada o art. 1.345 do CC ao tratar de obrigação propter rem; (v) saber se houve violação do art. 93, IX, da CF por decisão extra petita e falta de motivação; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial em relação ao REsp 1652595/PR. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O acórdão recorrido enfrentou especificamente a controvérsia, examinou a convenção condominial e concluiu pela existência de previsão de participação dos boxes nas despesas, bem como pela desnecessidade de notificação para constituição em mora nas cotas com vencimento certo e liquidez, não havendo negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC. 7. A decisão estabeleceu que as obrigações condominiais são propter rem, que os boxes integram o condomínio e participam das despesas na proporção de 50% conforme a convenção, e que a mora é ex re, alinhando-se à jurisprudência desta Corte. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ. 8. A alegação de ofensa ao art. 93, IX, da CF não pode ser conhecida em recurso especial por se tratar de matéria constitucional. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta a convenção condominial e reconhece a mora ex re, afastando a violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão está em consonância com a jurisprudência sobre obrigação propter rem e mora ex re nas cotas condominiais. 3. Matéria constitucional relativa ao art. 93, IX, da CF não é cognoscível em recurso especial." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489 § 1º IV, VI, 85 § 11, § 2º; CC, arts. 397, 1.331 § 1º, 1.345; CF, art. 93 IX. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.510.419/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.883.929/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025; STJ, Súmula n. 83.

  Publicação oficial

• STJ, ProAfR no REsp 2163777, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, j. 08/04/2025

  PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. 1. Delimitação da controvérsia: Definir se a vaga de garagem com matrícula própria constitui bem de família para fins de penhora, à luz do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil. 2. Recurso especial afetado ao rito do artigo 1.036 do Código de Processo Civil.

  Publicação oficial

• STJ, ProAfR no REsp 2163773, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, j. 08/04/2025

  PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. 1. Delimitação da controvérsia: Definir se a vaga de garagem com matrícula própria constitui bem de família para fins de penhora, à luz do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil. 2. Recurso especial afetado ao rito do artigo 1.036 do Código de Processo Civil.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2187886, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 06/05/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. OBRIGAÇÃO DE FAZER. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE PAISAGISMO E MOBILIA. MAIS DE DOZE ANOS. SUPRESSIO. VERIFICADA. MODIFICAÇÕES FUTURAS. INSTALAÇÃO DE TOLDO. ALTERAÇÃO DA FACHADA DA EDIFICAÇÃO. APROVAÇÃO NÃO UNÂNIME. IMPOSSIBILIDADE. I. Hipótese em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que afastou a aplicação da supressio, mantendo a sentença de parcial procedência dos pedidos da ação anulatória de deliberação assemblear cumulada com obrigação de fazer (remoção do paisagismo e mobília existentes na área comum do condomínio edilício). II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da incidência da supressio na hipótese de ocupação exclusiva e consolidada de área comum em condomínio edilício. III. Razões de decidir 3. O art. 10º da Lei n. 4.591/1964 estabelece ser defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada ou embaraçar o uso das partes comuns, dentre outras vedações. 4. A jurisprudência desta Corte flexibiliza a regra legal em situações específicas, quando a ocupação exclusiva da área coletiva perdura por longo período e é precedida de autorização assemblear. Com fundamento no princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), mais especificamente no corolário da supressio, reconhece-se a impossibilidade de o condomínio retomar a posse da área consolidada sem a demonstração de fato novo. 5. A aplicação da supressio nas hipóteses de detenção exclusiva de área comum, quando autorizada pela assembleia, ainda que de modo precário, não transforma o respectivo condômino em proprietário da área, mas apenas obriga os demais a suportarem passivamente a situação consolidada, que já ocorre há anos e contra a qual não houve a oportuna insurgência. 6. Por outro lado, a supressão não permite que se amplie o limite daquilo que deve ser suportado pelos demais condôminos a fim de abarcar situações não consolidadas. Não se pode estender o seu conteúdo para pretensões futuras e excepcionais, as quais devem observar, necessariamente, ao estabelecido em convenção condominial e nas normativas da legislação. 7. No recurso sob julgamento, (i) deve ser reconhecida a supressio na ocupação exclusiva da área de uso comum, com a preservação da estrutura e paisagismo local, em razão da consolidação da situação, devidamente autorizada por assembleia há mais de doze anos e que não acarreta prejuízo aos demais condôminos; (ii) são vedadas futuras reformas que importem na alteração da fachada do edifício sem a aprovação por assembleia condominial, observado o quórum devido. IV. Dispositivo 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. Dispositivos citados: arts. 422, 1.331, 1.335 e 1336 do Código Civil; e art. 10º, caput e § 2º, da Lei n. 4.591/1964. Jurisprudência citada: REsp n. 356.821/RJ, Terceira Turma, DJe 5/8/2002; REsp n. 325.870/RJ, Terceira Turma, DJe 20/9/2004; REsp n. 1.035.778/SP, Quarta Turma, DJe 3/3/2015; REsp n. 214.680/SP, Quarta Turma, DJe 16/11/1999; e REsp n. 281.290/RJ, Quarta Turma, DJe 13/10/2008.

  Publicação oficial