Art. 1.335 do Código Civil

Em linguagem simples

O artigo define que o condômino tem o direito de usar, usufruir e dispor de sua unidade exclusiva, além de utilizar as partes comuns sem impedir o uso pelos outros moradores. Ele também assegura a participação e o voto nas assembleias, desde que os pagamentos estejam em dia.

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Na jurisprudência

154 acórdãos citam o art. 1.335 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt no AREsp 2676938, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 12/05/2025

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMÍNIO. FINALIDADE RESIDENCIAL. DESVIRTUAMENTO DA FINALIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo Interno interposto por LUIS FELIPE MARIN BANLAKY, BEATRIZ MARIN BANLAKY e BRAZILIAN CORNER GESTÃO DE NEGÓCIOS LTDA, contra decisão que negou provimento ao recurso especial. II. Questão em discussão 2. A controvérsia gira em torno da possibilidade de locação por temporada de unidades residenciais em um condomínio, que foi proibida pelo acórdão recorrido com base na convenção condominial que destina as unidades para uso exclusivamente residencial. 3. Os agravantes contestam a decisão monocrática que não conheceu do recurso especial, alegando que houve o devido prequestionamento da matéria e que a locação por temporada é permitida, além de não haver proibição expressa na convenção condominial. Argumentam que a questão trata exclusivamente de matéria de direito, afastando a aplicação da Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de fatos e provas. III. Razões de decidir 4. Alterar a decisão agravada, para acolher as alegações dos agravantes exige, indubitavelmente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado diante do óbice da Súmula 7/STJ. 5. Das razões que são extraídas das razões recursais, constata-se que houve a expressa alegação de violação do art. 5º, II, da CF. Não obstante, a controvérsia não pode ser analisada quanto ao ponto sob a ótica de violação de dispositivo da CF porquanto não é cabível recurso especial quando ocorre alegação de violação de dispositivo constitucional. IV. Dispositivo 6. Agravo interno não provido. Dispositivos citados: arts. 1.335 do CC; art. 48 da Lei 8.245/1991 e art. 5º, II, da CF.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2187886, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 06/05/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. OBRIGAÇÃO DE FAZER. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE PAISAGISMO E MOBILIA. MAIS DE DOZE ANOS. SUPRESSIO. VERIFICADA. MODIFICAÇÕES FUTURAS. INSTALAÇÃO DE TOLDO. ALTERAÇÃO DA FACHADA DA EDIFICAÇÃO. APROVAÇÃO NÃO UNÂNIME. IMPOSSIBILIDADE. I. Hipótese em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que afastou a aplicação da supressio, mantendo a sentença de parcial procedência dos pedidos da ação anulatória de deliberação assemblear cumulada com obrigação de fazer (remoção do paisagismo e mobília existentes na área comum do condomínio edilício). II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da incidência da supressio na hipótese de ocupação exclusiva e consolidada de área comum em condomínio edilício. III. Razões de decidir 3. O art. 10º da Lei n. 4.591/1964 estabelece ser defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada ou embaraçar o uso das partes comuns, dentre outras vedações. 4. A jurisprudência desta Corte flexibiliza a regra legal em situações específicas, quando a ocupação exclusiva da área coletiva perdura por longo período e é precedida de autorização assemblear. Com fundamento no princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), mais especificamente no corolário da supressio, reconhece-se a impossibilidade de o condomínio retomar a posse da área consolidada sem a demonstração de fato novo. 5. A aplicação da supressio nas hipóteses de detenção exclusiva de área comum, quando autorizada pela assembleia, ainda que de modo precário, não transforma o respectivo condômino em proprietário da área, mas apenas obriga os demais a suportarem passivamente a situação consolidada, que já ocorre há anos e contra a qual não houve a oportuna insurgência. 6. Por outro lado, a supressão não permite que se amplie o limite daquilo que deve ser suportado pelos demais condôminos a fim de abarcar situações não consolidadas. Não se pode estender o seu conteúdo para pretensões futuras e excepcionais, as quais devem observar, necessariamente, ao estabelecido em convenção condominial e nas normativas da legislação. 7. No recurso sob julgamento, (i) deve ser reconhecida a supressio na ocupação exclusiva da área de uso comum, com a preservação da estrutura e paisagismo local, em razão da consolidação da situação, devidamente autorizada por assembleia há mais de doze anos e que não acarreta prejuízo aos demais condôminos; (ii) são vedadas futuras reformas que importem na alteração da fachada do edifício sem a aprovação por assembleia condominial, observado o quórum devido. IV. Dispositivo 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. Dispositivos citados: arts. 422, 1.331, 1.335 e 1336 do Código Civil; e art. 10º, caput e § 2º, da Lei n. 4.591/1964. Jurisprudência citada: REsp n. 356.821/RJ, Terceira Turma, DJe 5/8/2002; REsp n. 325.870/RJ, Terceira Turma, DJe 20/9/2004; REsp n. 1.035.778/SP, Quarta Turma, DJe 3/3/2015; REsp n. 214.680/SP, Quarta Turma, DJe 16/11/1999; e REsp n. 281.290/RJ, Quarta Turma, DJe 13/10/2008.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no REsp 1984278, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 08/06/2026

  DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que não conheceu do recurso especial, em razão da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há nove questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à interpretação do art. 1.335, II, do Código Civil; (ii) saber se houve omissão sobre a distinção entre matéria fática e de direito; (iii) saber se houve omissão sobre o direito fundamental à liberdade religiosa, art. 5º, VI, da Constituição Federal; (iv) saber se houve omissão sobre o prequestionamento do art. 1.335, II, do Código Civil; (v) saber se há contradição por identificar questão de direito e, ao mesmo tempo, negar conhecimento por suposto reexame fático; (vi) saber se há contradição por aplicação automática das Súmulas n. 5 e 7 do STJ sem correlação concreta; (vii) saber se existe obscuridade quanto ao desvirtuamento da destinação da área comum; (viii) saber se há omissão quanto à jurisprudência do STJ sobre uso de áreas comuns; e (ix) saber se os embargos podem provocar efeitos modificativos para afastar os óbices sumulares. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Inexistente omissão quanto ao art. 1.335, II, do Código Civil, pois a decisão delimitou a controvérsia e não conheceu do recurso especial ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7. 5. Não há omissão sobre a distinção entre matéria fática e de direito, porque a apreciação pretendida pressupõe interpretar cláusulas convencionais e revolver o conjunto probatório. 6. Inexiste omissão quanto ao direito à liberdade religiosa, uma vez que, não conhecido o recurso especial, não se impõe ponderação constitucional, além de refugir à competência do STJ a análise de ofensa direta à Constituição. 7. Afasta-se a contradição por suposta incompatibilidade entre a identificação da questão jurídica e o não conhecimento, pois a decisão foi coerente ao reconhecer a necessidade de interpretação de cláusulas e reexame de provas. 8. Não procede a alegação de contradição por aplicação automática das Súmulas n. 5 e 7, dado que se explicitou concretamente a correlação entre os óbices e a necessidade de interpretar a convenção/regimento e reexaminar provas. 9. Inexistente obscuridade sobre o desvirtuamento da destinação da área comum, porque a decisão apenas registrou a premissa da instância ordinária e assinalou a impossibilidade de sua revisão na via especial. 10. Não há omissão quanto ao prequestionamento, pois o histórico processual foi consignado e o não conhecimento decorreu dos óbices sumulares. 11. A indicação de precedentes materiais do STJ sobre uso de áreas comuns não se impunha, porque, reconhecida a incidência das Súmulas n. 5 e 7, do recurso especial não se conheceu. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Inexiste omissão quanto ao art. 1.335, II, do Código Civil, quando o acórdão delimita a controvérsia e não conhece do recurso especial por óbices processuais. 2. Não há omissão sobre a distinção entre matéria fática e de direito quando a apreciação demandaria interpretação da convenção e reexame de provas. 3. Inexiste omissão sobre a liberdade religiosa quando o não conhecimento afasta a necessidade de ponderação constitucional. 4. Não há contradição entre identificar questão jurídica e não conhecer do recurso por necessidade de interpretação de cláusulas e revolvimento probatório. 5. Não procede a alegação de aplicação automática das Súmulas n. 5 e 7 quando há correlação concreta com cláusulas convencionais e provas. 6. Inexiste obscuridade sobre o desvirtuamento da destinação da área comum quando se registra a premissa da instância ordinária e a impossibilidade de revisão. 7. Não há omissão quanto ao prequestionamento quando o acórdão consigna o histórico processual e limita-se ao juízo de admissibilidade". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 489 e 1.026 § 2º; CC, art. 1.335 II; CF, art. 5º, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.571.819/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgados em 25/8/2020.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2505002, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 07/04/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão do Superior Tribunal de Justiça que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo a decisão que inadmitira o recurso especial com base na Súmula n. 7 do STJ, e majorou os honorários advocatícios. 2. O recurso especial alega afronta aos arts. 926 e 1.013 do CPC e 1.245, 1.267 e 1.335 do Código Civil. Questiona a responsabilidade pelas cotas condominiais após a arrematação do imóvel em leilão judicial. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelas cotas condominiais deve ser atribuída ao arrematante a partir da data da arrematação, mesmo sem a imissão na posse do imóvel; e (ii) saber se há eventual erro material e obscuridade na decisão monocrática, quanto à transcrição de trechos do acórdão recorrido. III. Razões de decidir 4. O Tribunal de origem concluiu que a responsabilidade pelas cotas condominiais é do arrematante a partir da arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação, independentemente da imissão na posse. 5. A decisão monocrática não apresenta obscuridade, pois a transcrição dos trechos do acórdão recorrido foi devidamente indicada; além disso, o agravo interno não é o meio adequado para esclarecimento de obscuridade. 6. A revisão da decisão demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas cotas condominiais é do arrematante a partir da arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação. 2. O agravo interno não é o meio adequado para esclarecimento de obscuridade em decisão monocrática". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 926, 1.013 e 1.021; CC, arts. 1.245, 1.267 e 1.335.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no RMS n. 51.042/MG, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2646707, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 30/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO E VIZINHANÇA. POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO PERMANENTE DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL E IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação aos arts. 1.337, parágrafo único, do CC, e 76 do CPC, incidência da Súmula n. 7 do STJ e falta de cotejo analítico do art. 1.029, § 1º, do CPC. 2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer, em que se pediu o afastamento permanente do requerido das dependências do condomínio e a imposição aos demais de não franquearem seu acesso. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido e determinou o afastamento permanente do requerido, estendendo a obrigação de não franquear acesso aos demais réus e extinguiu o processo com resolução de mérito. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e negou provimento à apelação, por entender que o conjunto probatório amparou a pretensão e que as sanções pecuniárias do art. 1.337 do CC não exaurem as medidas possíveis para cessar a conduta ilícita. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 76 do CPC por irregularidade de representação do recorrente e necessidade de suspensão do processo para saneamento; (ii) saber se o afastamento permanente do condômino é possível sem deliberação assemblear e além das multas do art. 1.337, parágrafo único, do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de afastamento permanente sem deliberação assemblear e limitação às multas. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há violação ao art. 76 do CPC que gere a nulidade pleiteada, pois a irregularidade de representação não gerou prejuízo e a admissão da contestação não alteraria o resultado, aplicando-se o princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief). 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ, porque rever a conclusão sobre a gravidade e reiteração do comportamento do condômino antissocial necessitaria do reexame de provas, o que é vedado no recurso especial. 8. A incidência da Súmula n. 7 do STJ pela alínea a impede o conhecimento do dissídio pela alínea c sobre a mesma questão. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. A decretação de nulidade por irregularidade de representação depende de demonstração de prejuízo, inexistente no caso, não havendo violação ao art. 76 do CPC. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto probatório utilizado para fundamentar o afastamento permanente do condômino antissocial. 3. A incidência da Súmula n. 7 do STJ pela alínea a impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c sobre a mesma questão." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.335, 1.336, 1.337, parágrafo único, e 1.277; CPC, arts. 76, 85, § 11, 487, I, e 1.029, § 1º; CF, art. 105, III, a e c. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 7; STJ, AgInt no AREsp n. 2.509.345/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025; STJ, REsp n. 2.186.036/GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.115.179/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.847.736/MA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018.

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